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#51 19/04/2015 06h59

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ISTJ

Bonjour Nik66,

pour connaître le potentiel locatif d’une ville, vous pouvez :

- utiliser ce site : Géoclip - France découverte (qui vous donnera les logements vacants de toutes les villes françaises)

- utiliser le site de l’INSEE qui vous communiquera les mêmes statistiques, avec les dernières versions les plus récentes

- mettre une annonce fictive sur le Bon Coin pendant 2 ou 3 jours, afin de voir si vous serez contacté ou non par des locataires éventuels

- regarder les annonces du Bon Coin ou autre site sur cette ville et vérifiez si les annonces sont renouvelées ou non (si elles le sont, ce n’est pas bon).

Cordialement,
Frédéric


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#52 19/04/2015 09h15

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ESTJ

Cher nik66

Les sites d’annonces sont, selon mon expérience, un excellent indicateur.
Je m’explique:

Si vous mettez une annonce pour louer votre bien et que vous n’avez aucun appel pendant 1 mois:
Votre Bien est trop cher
Si vous avez des appels: Vous êtes au prix "marché"

De l’autre côté, observations des annonces:
Si vous avez admettons, un studio, et que vous voyez 20 studios dans le même périmètre au même prix . .  Il va falloir vous distinguer
ou être moins cher smile


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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[+1]    #53 19/04/2015 11h06

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Comme vous, je trouve très difficile d’évaluer la demande dans les toutes petites villes.

Tous les critères pré-cités sont très pertinents pour des villes plus grandes, mais souvent difficiles à analyser sur un micro marché.
Par exemple, le nombre de logement vacants dans les villages peut être souvent lié à l’âge de la population (plus de personnes en maison de retraite et maisons inoccupées ou plus de successions en cours) maisons abandonnées car nécessitant trop de travaux… ce qui ne signifie pas forcément l’absence de demande locative.

Mettre des annonces fictives peut être une solution mais quel retour quantitatif en attendre ?
Bien moindre qu’en ville… les critères proposés par @Ricou semblent assez raisonnables (1 mois c’est suffisamment long)
Une observation des villages dans mon coin me fait dire que les annonces restent très longtemps, sont souvent renouvelées mais par contre ne reviennent pas fréquemment sur le marché (l’inverse des studios des plus grandes villes).

J’aime demander aux agences les biens pour lesquels ils ont des demandes mais pas d’offres. (malheureusement la réponse correspond assez souvent à des biens peu rentables)

L’analyse de l’offre révèle souvent des biens un peu "ringards" la réponse est peut-être dans une offre aux goûts du jour.
Votre connaissance du marché peut-être complétée par une enquête terrain (commerçants, marché… il y a toujours des infos à recueillir)
Attention à la dépendance éventuelle de l’emploi/économie à un gros employeur local !


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #54 07/05/2015 12h12

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maxicool a écrit :

- utiliser ce site : Géoclip - France découverte (qui vous donnera les logements vacants de toutes les villes françaises)

Je viens de tomber sur un autre outil proposant la même chose : DataFrance | Plateforme de visualisation de données ouvertes

Contrairement à Geoclip, je trouve l’interface de DataFrance bien plus belle et facile d’utilisation. Il permet visualiser des données sur le logement mais également la population, l’éducation, les transports, l’économies et les services des villes de France.

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#55 07/05/2015 13h57

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ENTJ

Bonjour Nik,

Vous avez donc du lire d’autres posts sur le sujet c’est bien noté ; mais effectivement pour une approche plus concrête on peut utiliser essentiellement les données SITADEL qui se retrouvent sur le net dans les fiches habitats avec plein d’autres éléments : vacances, pyramide des âges, composition des ménages…
Un exemple partiel au hasard (voir le pdf) : Observatoire Partenarial de l?Habitat, réunion d?installation - aua/Toulouse
Après il faut être malin débrouillard fouineur etc Car tout n’est pas toujours sur le net ou accessible au particulier (voir du coté des Mairies par ex).
Si c’était simple ça se saurait comme on dit. Et il y aura toujours une prise de risque, de l’inconnu.

NB : concernant la vacance, des taux de 5 à 10% suivant la commune sont statistiquement "normaux" ; mais rien ne remplace une visite in situ.

Enfin, on peut aussi regarder le type d’emploi sur le bassin de vie et en déduire si des départs / arrivées sont fréquent ou pas en contactant ces entreprises ; ainsi par le passé avons nous eu des liens avec …EDF par ex, bien content d’avoir une adresse à refiler à leurs nouveaux arrivants. Mais souvent cette analyse ne dit…Pas grand chose.

En conclusion : à mon sens les puissances publiques font déjà une grande part du boulot. Autant s’en servir et confirmer cela avec les autres infos évoquées cf leboncoin/seloger car ces données sont souvent en retard de 2 ans mini par rapport à la réalité (mais enfin en 2 ans ce n’est…Que 2 ans).


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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Favoris 1    #56 07/05/2015 21h45

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ENTJ

@DDte dit :

Par exemple, le nombre de logements vacants dans les villages peut être souvent lié à l’âge de la population (plus de personnes en maison de retraite et maisons inoccupées ou plus de successions en cours) maisons abandonnées car nécessitant trop de travaux… ce qui ne signifie pas forcément l’absence de demande.

Je rebondis sur cette analyse que je trouve pertinente …

Investir dans des villes en provinces, vous pouvez trouver des préfectures , des villes de 20 à 30000 habitants … avec bcp de logements vacants.. Les raisons ? Qui dit province dit personnes âgées , dit moins riche …
Certains n ont pas l’argent nécessaire pour rénover le bien , les banques ne prêtent pas aux personnes âgées ..

Du coup qu es qui ce passe ?
Les logements qui sont en location sont pour la plupart mal isolés , dangereux car l électricité n est pas au norme ect ect …
pourtant il y a de la demande , surtout en centre ville …

Vous passez par là,  et vous trouvez des logements bien placé en centre ville avec de grosse rentabilité ( +10% ) vous defiscalisez les travaux , réduisez vos impôts et tous cela s autofinance.

Vous trouverez aucun problème pour le louer : en effet vous l avez remis à neuf … et cela devient un produit rare dans ce genre … pourtant il y a des logements vacants , des logements achetés le plus souvent pour une bouchée de pain il y a 30 ans .. mais que les personnes souvent âgées ne peuvent plus assumer …

C est ma stratégie d investissement et cela marche à merveille pour le moment .

Je pense donc que c est important d avoir des indicateurs afin de savoir le nombre de logements vacants … mais cela ne fait pas tout… annonce fictive sur le bon coin, faites le tour des agences , commencer petit pour vous faire la main , faites venir des artisant pour avoir des idées de prix , se renseigner sur la fiscalité ( travaux pour petite surface en LMNP c est optimal : c est qu un exemple bien sûr )

Dernière modification par cricri77700 (07/05/2015 21h49)

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#57 08/05/2015 07h50

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Bonjour à tous,
Pour compléter ce qui a déjà ete dit, j’ai de mon côté trouver de nombreuses infos très detaillees sur mon département, en consultant le site internet de l’ADIL.
Ci-joint, le lien concernant mon département pour vous faire une idee.
[http://www.adil36.org/index.php/fenetre … -l-habitat]
A+

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#58 02/06/2015 09h59

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Bonjour à tous,

Je trouve parfois des biens immobiliers locatifs à vendre dans des régions que je ne connais pas beaucoup (Ariège, Aude, Tarn etc…), je me demande donc à quoi ressemble le marché local. Sachant qu’il s’agit parfois de petites villes  (voir même de communes), je me demande donc qu’elle est la marche à suivre pour faire une étude de marché efficace et réaliste.

J’avais donc imaginer:

- Appeler des agences immobilières locales afin de discuter (mais je me méfie car les résulats seront probablement biaisés)
- le site de l’INSEE (j’avoue me perdre un peu avec toutes les infos qui s’y trouvent)
- Faire des recherches sur internet afin de voir le nombre de bien équivalent à vendre/à louer

Je fais donc appel à vos expériences ainsi qu’à votre savoir faire pour compléter/commenter cette liste et peut-être ainsi compléter ce cous 101 sur l’étude de marché dans l’immobilier locatif !

N’ayant pas vu ce sujet épinglé, je propose donc (en toute modestie) que celui-ci le soit, à moins bien sûr que je ne sois le seul dans ce cas de figure et que ce sujet n’interesse pas grande monde.

Merci !

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#59 30/04/2016 11h44

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Bonjour à tous,

Je lis ce forum depuis pas mal de temps maintenant et notamment les sujets liés à l’immobilier.

Je crois comprendre que des investisseurs sautent le pas dans des régions différentes de la location de leur RP. L’idée est effectivement de trouver la meilleure rentabilité avec un bien doté d’une bonne localisation. En ajoutant d’autres critères personnels à chacun bien entendu.

J’aimerai savoir si vous avez des liens avec ces localisations (région, département) ou si vous investissez après avoir bien étudié le marché sans forcément y avoir d’attache (hors des biens après achat).

Pour ma part j’ai investi dans ma région d’origine et je n’ai aucun cash flow positif sur les biens que j’ai acquis. Si j’ai opté pour ce coin c’est que je connais le marché  (du moins de ma commune) mais à vrai dire les opportunités exceptionnelles sont quasi inexistantes (je n’en ai pas encore vu mais rien n’est impossible).
Si je veux obtenir une bonne rentabilité je dois m’éloigner de la grande ville et le risque de vacance est énorme (peu de transports, logement trop petit pour une campagne puisque si l’on quitte la ville c’est pour plus de confort ou encore des immeubles hors de prix diminuant la rentabilité). Je ne suis donc pas enthousiaste à l’idée de sauter le pas.

Je veux bien expatrier mon patrimoine locatif mais comment choisir le bon coin sans attache ? (Je ne parle des connaissances immobilières liées à la localisation puisque là il y aura un travail de fond ensuite).

Comment avez-vous procédez ?

Pour ma part je vise un prochain achat dans 5/6 ans. J’ai du temps devant moi pour remédier au problème de la connaissance du lieu géographique si je ne retourne pas dans ma commune.

Je vous remercie pour vos éclairages !

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#60 30/04/2016 12h56

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bonjour,

En ce qui me concerne, c’est moi qui habite en retrait de la ville (Saint-Etienne), je suis à 15 minutes. Si j’ai décidé d’investir là bas c’est simplement parce que les personnes que je vise sont principalement des étudiants et que Saint-Etienne est fait pour ça.

Dans ma petite ville (9000 habitants), les rendements sont bien moins intéressants c’est pourquoi je n’ai pas tenté l’expérience.

Pour recentrer un peu le sujet, je pense qu’il faut un minimum connaitre l’endroit pour y investir, tout en étant pas trop loin si l’on veut gérer tout en direct.

Aujourd’hui, il ne me viendrait pas à l’idée de m’éloigner de plus 30kms de mon domicile.

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[+1]    #61 30/04/2016 13h41

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Pour ma part, j’ai commencé par considérer que les bonnes affaires commençaient par acheter pas cher.

Donc dès 1970 je me suis attaché a consulter de manière exhaustive ce qui constituait alors, à ma connaissance, le vecteur le moins cher : les ventes sur adjudication.

Peu importaient le bien et  l’endroit, si c’était " Pas Cher" j’achetais
( dans les limites de l’Ile de France quand même…… ) Quoi Que…. smile

Je ne m’étendrais pas sur les méthodes de recherche de l’époque
( où j’étais pourtant alors TRES performant)
Elles feraient HURLER de rire aujourd’hui.

Puis avec le temps, j’ai pris conscience du temps  et de l’argent  perdus à gérer loin de chez soi
Je me suis mis à étudier les différentes rentabilités  sur une même région et de préférence à ma porte.

Dans les années 80, les studios étaient plus rentables que les 3 pièces.
( c’est d’ailleurs toujours  le cas)
J’ai infléchi mes critères d’achat vers les studios. De préférence  " Pas trop loin".

Puis j’ai découvert que les murs de  boutiques rapportaient plus que les studios.
Puis que les locaux d’activité rapportaient plus que les murs de  boutiques
Et enfin que les Bureaux rapportaient plus que les locaux d’activité.
Là je me suis fortement brûlé les doigts sur un Marché qui ne me convenait pas et suis revenu hâtivement en arrière.

Je vis actuellement uniquement sur des locaux d’activité depuis 15 ans.


CyberPapy ou pour faire court CP

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Favoris 2    #62 30/04/2016 14h11

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Je n’ai pas la longue expérience et la sagesse de Cyberpapy. Je peux vous apporter les quelques réflexions suivantes :

- lorsque le bien est loin, on risque d’avoir des soucis liés à la distance : des aller-retours pour faire visiter, pour de petits travaux, etc.

- mettre en agence coûte cher. On va être tenté de prendre le "package" complet avec la garantie de loyers impayés. Suivant les agences et les endroits, ça bouffe entre 8 et 12 % des loyers. Alors que gérer en direct + demander une caution solidaire donne quasiment le même niveau de sécurité en économisant ces 8 à 12 %.
Ce n’est pas la seule différence de tarif. Si c’est géré par une agence, pour une petite réparation, vous risque de voir arriver une facture d’artisan bien élevée. Plus la réparation est petite, plus il est rageant de ne pas être sur place pour faire soi-même. Prenons le cas d’un petit immeuble locatif : la porte d’entrée qui coince, une ampoule grillée dans l’escalier. C’est le genre de truc qui se répare en un tournemain si on est sur place, mais qui se transforme en problème et en intervention coûteuse si on n’est pas sur place. En gros, il faut être à moins d’une demi-heure de voiture du bien que l’on compte gérer en direct.

- il faut toujours vérifier la profondeur du marché, c’est à dire s’assurer qu’il y ait suffisamment de demande locative. Quand on va "trop loin" à la campagne, on trouve des trucs pas chers, mais dans des zones où il y a beaucoup de logements vacants. Si je prends l’exemple de Toulouse que je connais bien, l’hyper-centre est très demandé mais très cher. On peut s’éloigner jusqu’à 30 à 40 km maxi, à condition d’être le long des grands axes (train, route). De jeunes familles par exemple vont être attirées par un bien "à la campagne", dans une commune où il y a commerce, école, etc., mais où l’un des parents pourra éventuellement travailler à Toulouse en prenant le train ou la voiture tous les jours.
Par contre, quand on dépasse ces 40 km, on se retrouve dans la cambrousse, où la demande locative va être beaucoup plus incertaine. Au sud sud-est, quand on dépasse Villefranche du Lauragais, c’est râpé. Au sud-sud-ouest, pareil quand on dépasse Muret. Etc.

Quant aux astuces pour trouver un bien pas cher à l’achat, il faut bien lire le forum et voir les astuces citées par les foreumeurs qui y sont arrivés. Certaines solutions sont très imaginatives. L’un a publié une annonce "cherche petit immeuble à rénover, même avec beaucoup de travaux". Ca peut permettre de trouver un bien qui n’est pas encore sur le marché, donc de ne pas être en concurrence avec d’autres acheteurs. L’autre fait des recherches sur les mots-clés "divorce" "décès" "besoin d’argent" etc. Les ventes aux enchères étaient attractives, mais il semble que c’est désormais souvent très couru et qu’on ne trouve pas facilement une bonne affaire. On peut aussi essayer d’entretenir un réseau auprès des agents immobiliers, notaires… Les artisans spécialisés en rénovation peuvent aussi avoir des tuyaux parfois. J’ai aussi entendu parler de quelqu’un qui écrit régulièrement aux notaires de son département pour connaître les biens en indivision… Bref, il n’y a pas une seule bonne méthode, il faut être à la fois imaginatif et opiniâtre.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2016 16h21)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#63 30/04/2016 14h54

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Merci Shakaiolos, Cyberpapy et Bernard2K pour vos réponses qui me rassure.

Je ne suis donc pas un OVNI (enfin si mais quelques années seulement). Si j’ai visé le sud c’est pour du long terme car j’y retournerai avant la fin des crédits (donc gestion en direct à ce moment-là) et j’y descend plusieurs fois par an (en vacances).
Mais j’appréhende les prochains investissements puisque la ville est peu intéressante en terme de rentabilité (comme sur Paris où je vis actuellement).

En lisant certains profils je vois des biens locatifs assez loin du lieu d’habitation pour certains membres d’où mon sujet pour en savoir plus.

Mais je vais élargir mes recherches au département voisin comme Cyberpapy l’a expliqué et me renseigner sur les mots clés cités par Bernard2K.

Par contre je garde le cap sur les logements d’habitation car les petits commerces ferment vers chez moi. Je vais éviter de m’y engouffrer sur le court terme.

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#64 02/05/2016 17h07

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INTJ

Pour rejoindre un peu ce qui a été dit avant.
Je m’étais dit que j’allais investir pour mon prochain bien dans une autre ville un peu + éloignée de mon domicile, et ce, afin de diversifier.

Mais finalement je l’ai acheté dans ma ville. Tout simplement, parce que c’est là que j’ai trouvé une affaire, un bien vendu à prix sensiblement inférieur à sa valeur de marché actuelle.

Et en fait, ça, je m’aperçois que ça aurait été impossible dans une autre ville. Cela s’est en effet passé de la façon suivante : un agent avec qui j’avais déjà fait affaire l’an dernier, et à qui j’avais précisé récemment que j’étais en veille active, m’appelle.

"Lui : Je pensais avoir vendu un bien, le vendeur avait accepté l’offre, mais le mec vient d’hésiter et de se désister. Il était très bien positionné niveau prix (sous-entendu : bien mieux que ceux que je vous avais montrés le mois dernier et que vous m’avez retoqué), on avait même pas commencé à engager de frais de publicité dessus. Il peut vous intéresser ? " Moi : oui", "Lui : par contre, faudrait visiter vite".

Du coup, je vais visiter le jour-même, je fais l’offre le soir même. J’ai compris que l’agent voulait garder la confiance du vendeur (qui avait potentiellement d’autres bien à lui confier), et pouvoir lui dire rapidement que son bien était "toujours" vendu malgré la perte du 1er acheteur présenté.

Or, tout cela aurait en fait été impossible dans une autre ville que la mienne :
  -Ni la visite le jour même,
  -Ni ma capacité de faire une offre le soir même qui nécessite une bonne connaissance du marché, des emplacements et des prix pour avoir assez confiance de se décider aussi rapidement (exemple : là, savoir que la place de parking prise séparément valait à elle seule 10-12 k€ aidait sensiblement pour évaluer correctement la décote de l’appartement et voir qu’elle était sympa),
  -Ni un agent qui grâce à l’historique m’appelait moi plutôt que le voisin car il présupposait déjà que j’étais un acheteur fiable, finançable, et qui n’allait pas le planter (je pense qu’il n’avait pas envie que ça lui arrivé 2 fois sur ce bien, pour des raisons de crédibilité vis-à-vs du vendeur)

Dernière modification par julien (02/05/2016 17h15)

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Favoris 3   [+5]    #65 02/05/2016 18h48

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1) La localisation

Une boutade  d’un "vieux" marchand de biens en région parisienne me revient
( Il devait alors avoir au moins 60 ans et moi 40)

"Si on me propose une excellente affaire et que je dois prendre ma voiture pour y aller , c’est que c’est trop loin"

J’ai à l’époque beaucoup ri de cette  affirmation, moi qui courait toute l’Ile de France.
Je dois bien avouer qu’aujourd’hui, alors que j’ai presque 70 ans, je dois reconnaitre qu’il n’avait pas tort.

Les TRES bonnes affaires sont TOUJOURS sur un marché que l’on MAITRISE.
Au delà , c’est le hasard qui vous aura guidé.
Certains gagnent au LOTO. On en parle beaucoup.
La quasi totalité perd dans l’anonymat total. Cela n’empêche pas les perdants de rejouer.

2) La diversification
Etant à 90% investi dans l’immobilier j’ai (trop) souvent entendu parler par les " Conseillers en Gestion de Patrimoine" de la parabole des oeufs et du panier.

Il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier

Plus doué à l’écrit qu’à l’oral, j’ai fini par trouver de quoi leur clouer le bec:

"Combien de mains avez vous pour tenir tous vos paniers?"

Je préfère un gros panier que je surveille, que je tiens bien, que je cajole  à un jonglage hasardeux  sur des fonds que je ne maîtrise pas.

Attention!
Ceci n’est pas un dogme,
Je connais la théorie de l’efficience
Je sais qui est Markowitz. J’ai travaillé le MEDAF
C’est simplement MA vision des choses.

3) Le financement
Tant que j’ai été salarié, j’obtenais tous les prêts que je sollicitais
( dans les limites de l’endettement admis alors : 80% du loyer  couvraient les mensualités de l’emprunt.)

Dès que j’ai été Marchand de Biens,  il ne fut plus possible d’avoir aucun prêt
A début l’excuse fut

" Vous venez de vous installer
Attendez un an"

Puis le temps passa:

" Vous n’avez pas beaucoup d’ancienneté .
C’est un Marché difficile
Attendez encore un an"

Plusieurs demandes à la BNP  furent refusées.
Pourtant le directeur de la très grosse agence de Niort était… mon oncle
Celles faites dans les autres banques aussi

Au bout de quatre ans, j’ai abandonné ce statut et me suis inscrit comme SCI.
Ce ne fut pas simple mais  j’ai enfin pu obtenir quelques crédits.

Dernière modification par CyberPapy (02/05/2016 19h57)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#66 03/05/2016 09h27

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Dans mon cas, j’ai investi à 1h30 de route de chez moi.
Mais j’avais le projet de me rapprocher.
Je suis finalement à 35/40 minutes de route, ce qui correspond à ma limite haute.

Plus loin aurait été compliqué, car pas mal de turn over, et pas mal de petits travaux.

Un autre bien que je possède est dans le même secteur (20 minutes de voiture).

Au delà, surtout quand on fait un peu de rénovation, ça fait loin!
Donc je reste à cette limite max.
Je fais juste une exception pour un bien que j’ai repéré à 1h de route, mais bien plus rentable! wink

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#67 03/05/2016 09h55

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Merci à vous pour vos posts !

Je vais donc rester sur le secteur que je maîtrise et que je vais retrouver dans 10 ans max (sauf si excellente opportunité professionnelle et dans ce cas je serai en mesure d’investir de nouveau avant la date limite de péremption de ma vie pro). Quoiqu’il arrive j’y retournerai car le soleil m’appelle ! :-D

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#68 03/05/2016 10h07

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Pour ma part j’ai investi dans ma petite ville d’origine, à 150 km de là oùj’habite (1h30 en voiture)

J’y retourne souvent et j’ai de la famille / amis qui peuvent s’occuper des biens. En bientôt 2 ans en tant que bailleur, je n’ai pas eu le moindre problème (un dégât des eaux gérés à distance, rien à faire à part envoyer les papiers par email au syndic).

Après je pense qu’il faut acheter dans une zone que l’on connais et où l’on maitrise parfaitement au niveau prix & emplacement.

Investir plus loin me parait compliqué, sauf si énorme rendement à la clé…

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#69 03/05/2016 10h23

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Bonjour,

j’investi dans ma ville, mon appartement locatif est à 5 min à pied de chez moi. Le seul écart concédé pour le moment a été pour les murs dans mon second établissement d’entreprise. Mais le locataire étant moi même pour le moment, cela limite les risques…

Setanta

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#70 05/05/2016 10h45

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Bonjour,

Pour ma petite expérience, j’ai décidé d’investir à 1h15 de chez moi et vu que j’ai fait une partie des travaux moi-mêmes j’ai passé 2 mois tous les week-end. Pas facile.
Si c’était à refaire… je le referais avec plaisir!

Pour moi cela oblige à trouver des méthodes pour être plus efficace.
Je veux garder le contrôle, mais j’ai déjà fait la sélection de plusieurs artisans que je peux solliciter quand il y a un problème.

Pour l’entrée d’un nouveau locataire je fais toute la sélection par internet et viens 2 fois. Une fois pour des visites (groupées) et une fois pour la remise des clés. Je pense déléguer les visites.

Cependant je me suis permis de faire cela pour 2 principales raisons:
- C’est un immeuble de 4 appartements donc à chaque déplacement je m’occupe de 4 biens
- La rentabilité est pas mal (12%)

L’idée est de refaire l’acquisition d’un immeuble donc je suis prêt à refaire une opération à distance.
Si je devais investir dans un studio, je ferais plutôt à proximité cependant.

Après, en fait, je dirais que ça dépend de la sensibilité de chacun.
Du temps disponible, des chiffres de l’affaire en question, de la sensibilité à déléguer, etc.

Bruno

Dernière modification par BrunoIIC (05/05/2016 10h48)


Auteur du bestseller "107 Principes Immobiliers" (TOP 3 Amazon - Noté 4,8/5)

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#71 25/05/2016 21h59

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Bonjour,

pour partager mon expérience, j’habite Paris et ai acheté, il y a 5 ans deux lots de 5 et 6 appartements (11 en tout) à Angers. C’est une des premières villes étudiantes de l’ouest de la France.
La rentabilité est proche de 9%. J’ai peu de vacances locatives.
Je gère tout à distance grâce à un service de conciergerie.
Cela abaisse un peu le rendement global mais est beaucoup plus avantageux qu’une agence ou un administrateur de biens.
Je compte bien renouveler ce type d’achats dans les prochaines années.

Gérer des biens à distance est au regard de mon expérience tout à fait possible à condition de trouver le bon service.

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#72 26/05/2016 09h02

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Garo a écrit :

Gérer des biens à distance est au regard de mon expérience tout à fait possible à condition de trouver le bon service.

C’est exactement ce que nous disons ici.
Sauf que je pense (et je crois ne pas être le seul) qu’il est plus facile de trouver un investissement rentable qu’un gestionnaire compétent !

Edit : Garo, pensez à vous présenter!

Dernière modification par gunday (26/05/2016 09h02)

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#73 27/05/2016 17h03

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INTJ

Dans cette thématique de choix de la ville où investir, je viens de découvrir ce site :

http://www.tourdefrance-immobilier.fr qui permet de faire jouer des "matchs" entre 2 villes de votre choix, avec un algorithme qui les départage selon 20 critères pour désigner la ville victorieuse :
- La demande locative
- La population (taille, répartition détaillée)
- La population en unité urbaine
- L’évolution démographique de la ville
- L’évolution démographique de la région
- Le taux de chômage
- Le dynamisme économique
- Le PIB/Habitant
- La rentabilité locative
- Le prix moyen de l’immobilier
- La facilité de déplacement et la qualité des accès à la ville
- Les atouts culturels et patrimoniaux
- Le plafond Pinel
- Les atouts liés à l’environnement naturel local
- L’évolution du prix de l’immobilier
- Secteur sauvegardé
- Patrimoine mondial de l’UNESCO
- Classement des villes de France ou il fait bon vivre
- Bassin d’emplois
- Pourcentage de locataires.

Gadget ou site utile ? A voir à l’usage…

Dernière modification par julien (27/05/2016 17h04)

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#74 27/05/2016 17h31

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Merci Julien pour le site.
Je viens d’aller y faire un tour mais il ne s’agit seulement que des grandes villes françaises. Lorsque nous cherchons à connaître le détail du résultat, il est possible ensuite de cliquer sur un onglet "je veux investir à …" (villes choisies pour le test). Nous tombons sur une page de proposition pour du Pinel. L’idée est bonne mais je ne me base que sur la ville (coup de cœur) cochée car je ne connais pas le marché de la ville en concurrence pour le test.

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[+1]    #75 27/05/2016 17h38

Membre (2012)
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J’ai découvert ce site ce matin, spécialisé dans la recherche de biens immobiliers loués, où l’on peut trouver de jolis rendements bruts, même si certains rendements exceptionnels sont dans des zones "difficiles".

Pas directement intéressé, mais je me dis que ça pourrait très certainement intéresser des gens ici.

La Bonne Pierre - Celle qui vous rapporte

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