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#1 18/04/2015 12h56

Membre (2013)
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Bonjour,
Je suis en train d’étudier les SCI, j’ai téléchargé un long document du magasine "Le particulier" sur les SCIs mais c’est un sujet fort complexe et je souhaiterais poser quelques questions qui pourraient intéresser d’autres newbies comme moi.

1/ Objectifs? Je pense que les SCIs sont intéressantes surtout en phase de capitalisation, mais est-ce complètement idiot d’en créer une en phase rentier?
2/ Une SCI peut-elle souscrire un contrat d’assurance-vie? Comment peut-elle placer ses liquidités dans le cas où l’on est en phase de capitalisation? Y a t il un seuil maximal des liquidités par rapport à la valeur des biens
3/ La SCI peut-elle emprunter facilement? Quels sont les conditions? Limite légale de l’emprunt?
4/ Dans le cas d’une SCI de deux personnes dont l’un est salarié et l’autre vit uniquement de ses rentes, est il possible de faire des versements de dividendes uniquement au rentier et de capitaliser pour l’autre personne?
5/ Déjà posé mais est-il possible de faire de la LMP au sein d’une SCI?

Merci

Mots-clés : sci

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#2 18/04/2015 15h19

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Tentative de répondre rapidement à vos questions :

1/ Il n’est pas "complètement idiot de créer une SCI en phase rentier". (Par contre, ça l’est sans doute d’en créer une sans avoir vraiment compris ce qu’on en fera, et pourquoi ça présente un intérêt particulier….)
2/ Je pense que seule une personne physique peut souscrire un contrat d’assurance-vie. (Donc pas une SCI)
3/ Une SCI peut emprunter …. dans les limites de ses statuts, et de ce que des péteur accepteront de lui prêter (ce qui dépendra des garanties associées au prêt, et de la politique commerciale du prêteur).
4/ Ce que vous décrivez doit être possible (mais assez "tordu"), sous réserve de le prévoir au niveau des statuts (à faire rédiger par un professionnel du droit).
5/ C’est "possible" de faire de la location meublée au sein d’une SCI, mais ça n’a sans doute aucun intérêt (la SCI sera d’office imposée à l’IS, et les aspects généralement présentés comme avantageux au régime LMP/LMNP disparaissent quasiment tous).

La lecture de vos questions donne le sentiment que votre compréhension des SCI est actuellement très insuffisante pour que vous puissiez correctement utiliser ce type de structure. Je vous recommande de vous former beaucoup plus avant de vous y essayer…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 18/04/2015 16h01

Membre (2014)
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Pour les placements, vous pouvez placer à court/moyen terme avec des dépôts à terme,
sur le long terme, pas d’assurance vie mais les contrats de capitalisation sont possible pour des personnes morales. (fiscalité de l’AV voir celle du PEA mais pas de cadeau sur la succession)

Dernière modification par Nek (18/04/2015 16h02)


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#4 19/04/2015 10h54

Membre (2014)
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Bonjour,

En complément de ce qui a déjà été indiqué, je dirais :
- L’objet de la SC sera décisif pour savoir ce qu’elle pourra réaliser comme placement financier
- Une répartition inégale des dividendes est possible, sur décision de l’AG. Cette décision ne peut être considérée comme une donation déguisée. Par contre, je rejoins GBL sur le caractère indispensable de vous faire assister par un professionnel du sujet car il y a fort à parier que cette manoeuvre sera regardée de près…

Cordialement,

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#5 25/04/2015 17h31

Membre (2012)
Réputation :   3  

bonjour

Je rebondis sur le sujet concernant la question n°4 :
Il est possible il me semble que l’on peut "placer"ses dividendes sur un compte courant d’associés, qui peut être rémunéré par la SCI (donc on capitalise). Mais les dividendes seront toujours imposés sur le revenu (même si non perçus dans l’immédiat).
A confirmer par les pros !

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#6 13/11/2018 09h13

Membre (2018)
Réputation :   0  

ENTP

Bonjour,

Dans le cadre de mon premier investissement locatif, j’envisage de créer une SCi à capital variable imposé à l’IS. Je souhaiterais ne pas emprunter en nom propre mais que la SCI emprunte afin de ne pas empiéter sur ma capacité d’emprunt pour mes projets futurs (entreprenariat, achat de résidence principale)…
Dans ce cadre, je souhaiterais obtenir vos retours afin de savoir si les banques prêtent facilement à une SCI et si la différence de taux entre nom propre et à la SCI pour une même personne n’est pas trop élevée.

Par ailleurs, autre question, je fonde la SCI uniquement pour bénéficier des statuts qui me semblent intéressants. Mon frère est d’acord pour s’associer mais il n’a pratiquement pas de capital à apporter. Peut-il être associé avec 1% ou moins des parts ?

Merci

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#7 13/11/2018 09h31

Membre (2018)
Réputation :   1  

Bonjour,

Pourquoi faire cet investissement via une SCI si c’est pour que l’associé n’est que de 1% ?

Une SCI par définition est une Société Civile et vous êtes indéfiniment responsable de ses dettes et vous devrez donc déclarer cet emprunt.

Par ailleurs votre prêt sera plus compliqué pour plusieurs raisons:
-moins de prêt longue durée pour une SCI qu’en nom propre
-une "fausse" SCI avec un faible capital et de forte disparités dans la possession des parts c’est quasi-systématiquement non après cela dépend des organismes bancaires
-le taux sera plus important et sera indexé également sur votre capacité à rembourser

Et je ne parle même pas du fait d’un tel montage attire systématiquement le fisc pour un petit contrôle.

Investissez en votre nom propre sera plus simple, moins couteux et si vous avez une bonne relation avec votre banquier et que votre situation est stable il n’y aura pas de problème pour vos prochains investissements. :-)


"Dans une partie de poker il y a toujours un pigeon, si vous ne savez pas qui c'est, c'est certainement vous" Warren Buffett

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#8 13/11/2018 09h38

Membre (2015)
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La SCI est un outil: il peut être adapté à votre situation et à vos objectifs, peut être pas… Etant donné le souci de détail de votre présentation, je ne peux vous en dire plus…

Kenavo!


"Money is a tool to buy Time"

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#9 13/11/2018 09h48

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Arkade a écrit :

Pourquoi faire cet investissement via une SCI si c’est pour que l’associé n’est que de 1% ?

=> Pour investir " seul" en fiscalité IS

Je viens de passer par l’achat via SCI IS. ( 99 parts pour moi, 1 donnee a mes parents)

Ce n’est pas mon premier investissement , j’ai un bon profil  ( vous pouvez avoir une idee en regardant ma présentation btw ) … ca a été l’enfer.

mon dossier a pris des mois de retard.  Entre les conditions plus difficiles, les banques qui ne financent pas de SCI …

Je vous déconseille fortement sans plus d’information ou en tout cas assuré votre financement AVANT la négo du bien si c’est le seul montage que vous envisagez.

Cdt

Dernière modification par Timinel (13/11/2018 09h55)

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#10 13/11/2018 10h17

Membre (2018)
Réputation :   1  

Timinel a écrit :

Arkade a écrit :

Pourquoi faire cet investissement via une SCI si c’est pour que l’associé n’est que de 1% ?

=> Pour investir " seul" en fiscalité IS

Cela n’est valable qui si l’on est déjà fortement fiscalisé ce qui semble être votre cas dans ce cas précis oui ce montage peut être valable mais comme vous le disiez il faut trouver la banque qui acceptera.


"Dans une partie de poker il y a toujours un pigeon, si vous ne savez pas qui c'est, c'est certainement vous" Warren Buffett

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#11 13/11/2018 10h50

Membre (2018)
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ENTP

Merci de vos réponses.

Arkade, concernant la responsabilité des dettes, oui, le propriétaire des parts est indéfiniment responsable des éventuelles dettes de la SCI. Cependant, et sauf erreur de ma part, lors d’une demande d’emprunt en nom propre, les banques ne vont pas chercher si le client a des parts dans une sci et si celle-ci a contracté des emprunts, je me trompe ?

Pierrot31 et Arkade, je suis imposé à 30% d’où l’intérêt de la SCI à l’IS.

Timinel, merci pour votre retour d’expérience. Vous semblez comfirmer ce que je craignais, les banques n’aiment pas prêter à une SCI, ça serait trop beau… Avez-vous finalement obtenu ton prêt. Pourquoi n’avoir pas opté pour cette option pour vos premiers investissements ?

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#12 13/11/2018 11h03

Membre (2014)
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Vous vous trompez smile

Je vous suggere une présentation et une présentation du projet pour discuter du reste il y a surement beaucoup plus de questions a voir que celle que vous avez posé.

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#13 13/11/2018 11h44

Membre (2018)
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Effectivement les emprunts contracté par une SCI dont vous êtes actionnaire ont un impact direct sur vous pour les banque (j’en sais quelque chose regardez ma présentation). Cela aura même un impact plus important car pour certaines banques (dont celle dont je suis salarié) nous prenons en compte la totalité de l’emprunt de la société et non la part de l’emprunt sur ce que vous détenez de la SCI.

Ainsi si une SCI pour laquelle vous êtes associé à 25% emprunte pour 1K€/ mois et que vous souhaitez faire un emprunt en votre nom propre ces 1k€ entreront dans vos charges et non 250€.

Ne pensez pas que la banque ne se couvre pas…

Dernière modification par Arkade (13/11/2018 11h47)


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#14 13/11/2018 12h03

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ESTJ

emprunter en sci ne pose pas de soucis particuliers à condition de respecter les critères de la banque !

quand je lis que la banque ne verra pas que vous êtes partie prenante d’une SCI, vous faites fausse route  : quand vous leur fournirez votre avis d’imposition détaillé, tout sera dessus et si cela ne recoupe pas vos déclarations initiales, vous aurez perdu une crédibilité dure à rétablir !

proposez de vous porter caution solidaire, cela vous évitera un retour "on finance pas les sci"…

sur la capacité d’emprunt en perso qui s’en trouve altérée, je ne partage pas les analyses précédentes… mes flux de remboursement mensuels dépassent mon revenu perso, et lors de la rénégociation des taux, on m’a proposé de baisser ma caution à pas grand chose, se résumant à risque nul au vu des remboursements déjà faits… ce qui est toujours rassurant

ne perdez pas de vue que pour être rentable, une sci a besoin d’un volume de flux pour

encore une fois, soyez beaucoup plus détaillé dans votre présentation, projet et objectifs si vous voulez trouver ici un conseil vraiment adapté à votre situation…

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#15 13/11/2018 12h10

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Bonjour

la SCI n’apparait que si elle est a l’IR dans votre déclaration.

Par contre vous devez declarer les emprunts et emprunts dont vous etes solidaires pour emprunter ..

Le fait d’etre caution n’empeche pas le retour de " on ne finance pas les SCI "  je l’ai eu 3 fois dans ma recherche  avec l’accompagnement " on serait ravi de vous financer a titre personnel"

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#16 13/11/2018 12h17

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ENTP

J’ai essayé d’apporter un peu plus de précision à mon profil. Que dois-je ajouter ?

Merci Arkade, votre retour est très intéressant. Je ne pense donc pas qu’emprunter par le biais de la SCI ait un intérêt dans mon projet. Mais je n’ai pas très bien saisi ce que Serenitis a expliqué :

Serenitis a écrit :

sur la capacité d’emprunt en perso qui s’en trouve altérée, je ne partage pas les analyses précédentes… mes flux de remboursement mensuels dépassent mon revenu perso, et lors de la rénégociation des taux, on m’a proposé de baisser ma caution à pas grand chose, se résumant à risque nul au vu des remboursements déjà faits… ce qui est toujours rassurant

Par ailleurs, Serenitis pourriez-vous détailler ceci :

Serenitis a écrit :

ne perdez pas de vue que pour être rentable, une sci a besoin d’un volume de flux pour

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#17 13/11/2018 14h10

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Si le but de la sci est de passer sous les radars au niveau bancaire alors cet outil ne correspond pas à l’objectif car vous apparaîtrez sur societe.com et consorts.

Si vraiment le but est de cacher des choses aux banques (ce que je déconseille) et que vous avez plusieurs projets : il faut les lancer simultanément et savoir mentir par omission aux uns et aux autres.

Si vous voulez investir en « bon père de famille » (certes, vous êtes célibataire) sur Rennes, ville étudiante, vous devriez regarder les petites surfaces ou les colocations. Pensez aussi à vous renseigner sur le statut lmnp…

Dernière modification par Pierrot31 (13/11/2018 14h10)


"Money is a tool to buy Time"

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#18 13/11/2018 14h36

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Certaines banques intègrent dans votre capacité d’emprunt (dans vos charges) les emprunts de vos SCI. Ce n’est surement pas le cas pour toutes mais à ma connaissance la plupart pratiquent cela.

Comme le dit Pierrot ne cachez pas vos prêts à la banque, elle le saura un jour ou l’autre et à ce moment là si votre conseiller se sent berner n’attendez pas le moindre geste de la banque et croyez-moi certains n’hésiteront pas à la moindre erreur de gestion à vous mettre IB ou FICP.

Mais comme dit à de nombreuses reprises expliquez-nous votre projet en détail ainsi que vos revenus et votre imposition (d’où l’intérêt d’utiliser un pseudo) afin de vous guider au mieux, c’est le but de ce forum.

Dernière modification par Arkade (13/11/2018 14h37)


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#19 13/11/2018 15h09

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ESTJ

réponses à opdd sur mon post précédent, désolé de ne pas avoir été très clair, couplé à une faute de frappe "touche supp" par inadvertance n’arrangeant pas mon exposé :

concernant l’affirmation lue plus tôt qu’emprunter en SCI avait des conséquences sur sa capacité d’emprunt perso : je constate que non pour ma part, mais là encore tout dépend des dossiers…

Quand j’ai monté le premier, j’étais aussi caution sur la totalité initialement après renégociation externe je suis caution pour 40 ke que je considère comme 0 car le capital restant du désormais représente moins de 30% de la valeur des locaux, donc même bradé en cas de coup dur = risque 0 de voir la caution mise en oeuvre.

En perso dans le même temps, j’avais acquis en direct un t4 en locatif avec emprunt  et CF négatif et repris un emprunt  pour boucler ma nouvelle RP.

Depuis j’ai revendu le locatif en direct, terminé mon emprunt RP …et remonté un second dossier en SCI beaucoup plus conséquent pour un gros bâtiment industriel.

A chaque fois, j’ai posé cartes sur tables sur le risque, la valeur réelle du bien (bien aidé par le notaire pour étayer l’argumentation sur ce point) et demandé la même transparence sur leurs critères. Cela permet de mieux cerner leurs critères d’acceptation ou d’hésitation.

Concernant votre seconde question sur ma glissade de la touche supp concernant les flux… je voulais juste rappeler que pour s’équilibrer sur l’intérêt ou pas d’une sci, il fallait que le jeu en vaille la chandelle (ne pas faire une sci pour un seul studio par exemple..) dans ce cas, l’économie serait faible et totalement anihilée par les frais de compta…

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[+1]    #20 13/11/2018 15h31

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Bonjour

Vous me permettrez une divergence venant de votre présentation :

serenitis a écrit :

Nous sommes en holding avec 2 SCI rattachées (nous nous louons donc à nous mêmes pour un rendement net  entre 10 et 12%)

je suis a peu pres sur que le pret a ete pris en compte dans votre capacité d’emprunt mais le paiement de la SCI doit sans doute l’améliorer.

pour ma part, j’ai fait a peu pres le tour des banques et on regarde mon endettement en direct et en SCI ( et malgré un tres bon dossier : je cite un banquier " Le foncier n’ayant pas d’endettement, les capacités d’emprunt sont importantes. ". le montage en SCI a bloqué beaucoup de portes )

Cdt

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#21 13/11/2018 16h00

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Timinel, peut être avez vous raison !

les deux SCI étant en CF+ , et étant pour l’essentiel du moins des surfaces notre propre locataire dans les 2 cas, locataires que la banque connait bien pour recevoir chaque année nos bilans, rattachés à la holding disposant de fonds propres conséquents et d’un résultat net annuel positif constant depuis plus de dix ans.

dans ce contexte de cercle vertueux avec une grosse visibilité pour la banque, couplé à des reste à payer ayant considérablement fondu, il reste après tout possible que la capacité perso soit réduite par rapport à quelqu’un d’autre…  ne souhaitant plus recourir à l’emprunt à titre perso pour d’autres raisons, je ne peux finalement pas être catégorique…

pour autant, la banque est partante pour un nouveau dossier scpi à crédit dans la sci … sur lequel je n’ai pas encore tranché, craignant une baisse des taux de rendement sur la durée.

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#22 20/11/2018 03h58

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ENTP

Merci pour vos commentaires. J’ai complété ma présentation. J’essaye en fait de définir si je dois investir par le biais d’une SCI à l’IS ou LMNP. Ces deux statuts/structures permettent de passer en amortissements un pourcentage de la valeur du bien chaque année et sont donc fiscalement plus intéressant à ce niveau que d’autres structures.

Le LMNP est très simple dans sa structure et les plus-values sont moins taxées que pour la SCI à l’IS.
Il y a à peu près les mêmes charges/amortissements dans les deux étant donné que la SCI à l’IS peut aussi faire du meublé. Mais la SCI à l’IS est moins taxée que le LMNP dans le cas d’une tranche d’imposition de 31% :
Pour le LMNP, vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu sur le résultat, 41% dans votre cas.
Pour la SCI à l’IS, la sci est imposée à 15 % sur les bénéfices s’ils sont inférieurs à 38120 euros. Par la suite, pour sortir de l’argent de la SCi, les dividendes sont taxés sur l’impôt sur le revenu avec un abattement de 45%.

Est-ce que vous êtes d’accord avec ce constat ?

Si on ajoute le fait que le LMNP est dans le viseur du gouvernement, cf rapport cap 2022 : https://fichiers.acteurspublics.com/red … CAP22.pdf, et que je ne compte à priori pas revendre sur du court ou moyen terme ces investissements, la SCI à l’IS me parait plus intéressante.

Qu’en pensez-vous ?

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#23 20/11/2018 08h21

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1/ le gouvernement n’a rien changé sur la fiscalité dans ce domaine malgré les rumeurs de certains. D’ailleurs vous indiquez que "le gouvernement a dans son viseur le statut lmnp", vous pouvez me dire où vous avez lu cela?

2/ vous arrivez à conclure sans poser de chiffres hormis des taux d’imposition.

Je vous conseille de commencer par un cas pratique qui vous concerne  et nous verrons bien. Vous oubliez les coûts supplémentaires de la sci par rapport au lmnp en direct.

Simuler aussi vos projets immobiliers par rapport à votre situation personnelle (vous envisagiez de quitter la France me semble-t-il?). Je suis certain que la conclusion sera moins évidente.

Dernière modification par lachignolecorse (20/11/2018 10h26)


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#24 20/11/2018 09h51

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Bonjour

les memes remarques, sans exemples chiffrés vous n’irez pas assez dans le detail de la comprehension (inutile d’attendre le cas qui vous interesse )

Point annexe :
- avec qui vous associez vous ?
- comment gerez vous a distance ?

opdd a écrit :

Si on ajoute le fait …. que je ne compte à priori pas revendre sur du court ou moyen terme ces investissements, la SCI à l’IS me parait plus intéressante.

l’argument ci dessus me fait au contraire diminuer l’interet de la SCI IS … plus la vente est lointaine, plus l’avantage du Regime des particuliers est important …
meme si disons qu’en evitant la revente a moyen terme vous n’etes pas face au probleme de recuperer peu de capital et de ne plus avoir de pret a rembourser.

Timinel, merci pour votre retour d’expérience. Vous semblez comfirmer ce que je craignais, les banques n’aiment pas prêter à une SCI, ça serait trop beau… Avez-vous finalement obtenu ton prêt. Pourquoi n’avoir pas opté pour cette option pour vos premiers investissements ?

Je reviens vers vous pour les questions que j’avais laisse en suspens.

1) oui j’ai eu mon pret à un taux correct, mais ce qui devait etre une formalité a ete plutot compliqué.
2) Parce que c’est une structure engageante  et mes premiers investissements s’y pretaient peu. Dans le detail :
               - du Scellier : impossible
               - du LMNP : aucun interet
               - de la réhabilitation : deficit et pas d’impot pdt  10 ans sur les loyers en IR
               - location nue : pas d’intention de garder le bien longtemps et revenu trop faible pour justifier un cout de structure.

Je l’ai fait pour celui ci pour 2 raisons :  1) fiscal ( c’est evident, je n’ai pas d’interet a investir dans l’immo en direct )  2) patrimoniale : c’est un bien que je ne prévois pas de revendre.

cdt

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#25 19/01/2019 08h09

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Bonjour à tous,

Je viens vers vous avez quelques questions quant à un projet d’investissement locatif par le biais d’une SCI.

Je comprend très bien le principe de la SCI, cela dit la partie qui m’inquiète le plus est celle de l’emprunt.
En effet dans cette SCI nous serions 3 personnes, un (moi) avec des revenus corrects et constants, un certain patrimoine principalement en vignes et bâtiments (pour les bâtiments c’est de la nu-propriété) ;

Le second a une situation pour le moment peu stable car en reconversion, mais vient de trouver un CDD qui devrait se transformer en CDI, et a surtout un certain patrimoine immobilier locatif (commercial et résidentiel, lui aussi en NP) ;

Le dernier est maçon à son compte, a déjà réalisé deux appartements pour moi et une maison pour le second, a des prix très attractifs, mais il n’a par contre pas de capacité d’emprunt.

Pour faire encore plus simple, nous sommes tous trois dans trois banques différentes, je ne sais pas si les deux autres sont prêts à en changer, en ce qui me concerne nous avons énormément d’emprunts pro sur ma banque (crédit agricole) et une très bonne relation avec eux, je ne compte pas en changer donc.

Mon questionnement était quant à la possibilité d’effectuer un emprunt au nom de la SCI, je sais que les banques peuvent être frileuses si tous les emprunteurs n’ont pas de capacité d’emprunt. Cela dit je sais que le troisième larron pourra payer sa part, et qu’au pire nous pourrons la payer pour lui, l’intérêt de l’avoir dans la SCI en tant que maçon est évident pour nous.

Peut-être qu’il y aurait quelque chose à voir concernant les parts de la SCI (qui n’est pas encore montée), pour attribuer une moindre part du capital à la troisième personne et que son exposition à l’emprunt baisse mécaniquement ?

Le projet dans un premier temps de cette SCI serait d’acheter des maisons de village dans un rayon géographique précis et que nous connaissons bien, à des prix entre 20 et 40k€ avant travaux, avec comme but en tête un rendement brut une fois les travaux terminés de 10% minimum.

Les emprunts seraient donc assez minimes dans un premier temps, et je sais très bien que si j’étais seul la banque ne me poserait aucun problème, il en est de même pour le second qui est épaulé par un patrimoine à 6 chiffres. Mais la banque peut elle nous refuser un emprunt seulement parcequ’un des associés n’a pas de capacité d’emprunt ?

Désolé pour le pavé, je vais aussi prendre rendez-vous avec mon expert comptable préféré pour discuter de tout ça, mais je voulais arriver avec des idées en tête et pas les mains dans les poches.

Merci pour vos conseils et bonne journée smile

Dernière modification par ganon551 (19/01/2019 08h11)

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