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#51 26/02/2015 22h13

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Comme quoi déléguer à un expert comptable c’est très confortable mais il vaut mieux maîtriser soit-même tous les aspects pour faire les bons choix !

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#52 26/02/2015 23h13

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Patman29 a écrit :

Pour la trésorerie, je n’ai pas compris ou vous vouliez en venir, ou plutôt ou l’inclure dans le calcul lié au bilan annuel. J’ai du louper un épisode.

Vous avez uniquement calculer le BIC, et peut-être la fiscalité associée.

Vous n’avez nullement évalué vos futurs flux de trésorerie (cash flow).

C’est en oubliant ce second aspect que pas mal d’entreprises en forte croissance, même confortablement bénéficiaires, font … faillite. Pour une activité de location meublée, c’est sans doute moins critique, mais mieux vaut l’avoir simulé aussi.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#53 27/02/2015 11h06

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DDtee, suite à votre message j’ai vérifié la CFE pour la ville où j’ai ma piste de projet la plus avancée (Tourcoing), et je serai à 500€ de cotisation car dans la tranche de recettes > 32500€. Donc l’estimation de l’expert semble correcte.

Vous avez également raison sur les déclarations POi, mais dans mon cas l’immeuble serait vide donc début de bail <=> début d’activité.

Avez-vous des exemples de "questions-pièges" pour tester la compétence de l’expert-comptable ? Car sur le principe je souhaite prendre un expert-comptable au moins la première année justement car je ne suis pas expert moi-même…

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#54 27/02/2015 11h35

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perecastor a écrit :

Avez-vous des exemples de "questions-pièges" pour tester la compétence de l’expert-comptable ?

Pas facile de répondre à cela, sujet polémique car plusieurs positions différentes sont parfois défendables (encore faut-il les défendre). Je ne suis pas et n’ai pas la compétence d’un EC. Il s’agit de vérifier si votre interlocuteur qui se dit expert comptable l’est vraiment ou seulement expert en comptabilité wink

- Quels frais sont déductibles comme charges pour la gestion du bien : restaurant, indemnités kilométriques ou indemnités de carburant, billets de trains ?
A partir de quel montant de ce type de charges y a t-il abus de droit ?

- Combien déduire pour le terrain non amortissable en LMNP. Argumenter (pour test) que le prix du foncier est variable selon chaque commune. Accepterait-il une expertise de votre notaire sur cette valeur ?

- J’achète un bien 100 et fais 10 de travaux et le loue nu (au foncier réel). Je décide de le louer meublé (BIC/LMNP) en année N+2. Quelle valeur j’amortis ? Quelles implications fiscales pour moi ?

La réaction du comptable aux arguments est souvent aussi importante que les réponses. Cite t-il des textes ou règles de référence ?

Si d’autres ont des idées…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#55 27/02/2015 11h46

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GoodbyLenine a écrit :

Vous avez uniquement calculer le BIC, et peut-être la fiscalité associée.
Vous n’avez nullement évalué vos futurs flux de trésorerie (cash flow).

En fait je les avais calculés, mais pas transmis… cf colonne "revenu nets"

En reprenant mes hypothèses avec quelques ajouts ou différences :
- 1 mois de vacance locative
- un amortissement dégressif basé sur le découpage mentionné plus haut (et validé par un EC en ligne)
- une CFE et des frais de comptabilité de 1750E TTC
- l’amortissement mobilier sur 7 ans au lieu de 10
Toujours aucune revalorisation intégrée à ce stade.
J’arrive à (roulement de tambour…).

                   loyers perçus      résultat net      Revenu net
année 1      24 460,33 €     -17 502,40 €      1 872,44 €
année 2      24 460,33 €     -18 975,16 €      1 872,44 €
année 3      24 460,33 €     -20 264,91 €      1 872,44 €
année 4      24 460,33 €     -21 368,25 €      1 872,44 €
année 5      24 460,33 €     -22 281,70 €      1 872,44 €
année 6      24 460,33 €     -23 001,72 €      1 872,44 €
année 7      24 460,33 €     -23 524,69 €      1 872,44 €
année 8      24 460,33 €     -21 046,93 €      1 872,44 €
année 9      24 460,33 €     -18 364,72 €      1 872,44 €
année 10      24 460,33 €     -15 474,22 €      1 872,44 €
année 11      24 460,33 €     -7 802,80 €      1 872,44 €
année 12      24 460,33 €      84,74 €                       1 872,44 €
année 13      24 460,33 €      8 107,70 €      1 860,44 €
année 14      24 460,33 €      8 331,96 €      656,44 €
année 15      24 460,33 €      8 560,41 €      623,44 €
année 16      24 460,33 €      11 838,96 €      588,44 €
année 17      24 460,33 €      12 076,01 €      97,44 €
année 18      24 460,33 €      12 317,49 €      61,44 €
année 19      24 460,33 €      12 563,47 €      25,44 €
année 20      24 460,33 €      12 814,04 €     -11,56 €

Ne pas prendre en compte les dernières valeurs de "revenus", mon tableau n’est pas encore affiné sur ce point.
L’essentiel était de vérifier la non fiscalisation des premières années.
C’est chose faite. Merci à vous.
P29

Dernière modification par Patman29 (27/02/2015 12h14)

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#56 27/02/2015 11h59

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C’est quoi le résultat net? c’est le déficit reportable?


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#57 27/02/2015 12h12

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Oui le résultat net c’est bien le déficit reportable

Dernière modification par Patman29 (27/02/2015 12h13)

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#58 27/02/2015 12h35

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c’est étrange car il devrait être à son maximum la première année et décroitre ensuite. La première année, vous avez les frais de notaire qui plombent le déficit que vous reportez l’année suivante.

Pour que ce soit plus clair, je vous conseille de faire une colonne "déficit de l’année" et "déficit cumulé"


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#59 27/02/2015 13h35

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Dans son tableau précédent, Patman incluait dans son calcul de résultat l’amortissement comme pouvant mettre en négatif ce résultat.

Ce qui est inexact : l’amortissement ramène au mieux à 0 le résultat, et l’amortissement non consommé est reportable indéfiniment.

Je pense qu’il a fait pareil ici, et que la variation du "déficit" correspond au cumul de l’amortissement non consommable au début, puis son utilisation (réduisant le déficit affiché par le calcul).

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[+1]    #60 27/02/2015 13h38

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Pour préciser, le calcul fait initialement par patman :
-7067E  en fin d’année 1 : 26684-4526-692-5482-2000-667-1734-1000-2000-15650
+1704E en fin d’année 2 : 26684-4335-692-5482-2000-667-1734-1000-2000-7067
+8968E en fin d’année 3 : 26684-4140-692-5482-2000-667-1734-1000-2000 .

En gras, l’amortissement qu’il avait considéré.

En fait, il faut calculer le résultat hors amortissement, puis appliquer l’amortissement si ce résultat est positif.

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#61 27/02/2015 14h46

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tout à fait d’accord (calcul similaire pour les intérêts d’emprunt en location nue).


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#62 27/02/2015 15h26

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xa a écrit :

Dans son tableau précédent, Patman incluait dans son calcul de résultat l’amortissement comme pouvant mettre en négatif ce résultat.

Ce qui est inexact : l’amortissement ramène au mieux à 0 le résultat, et l’amortissement non consommé est reportable indéfiniment.

Je pense qu’il a fait pareil ici, et que la variation du "déficit" correspond au cumul de l’amortissement non consommable au début, puis son utilisation (réduisant le déficit affiché par le calcul).

Vous avez tout à fait raison tous les 2, je vais donc reprendre mes tableaux avec vos précisions.
Je pense que cela ne change pas le résultat cumulé, mais change la répartition annuelle, ou à chaque fois que mon résultat net est négatif, il faut le lire comme nul, et le Delta reporté sur l’année N+1.

lachignolecorse a écrit :

c’est étrange car il devrait être à son maximum la première année et décroitre ensuite. La première année, vous avez les frais de notaire qui plombent le déficit que vous reportez l’année suivante.

Pour que ce soit plus clair, je vous conseille de faire une colonne "déficit de l’année" et "déficit cumulé"

En fait le déficit est bien à son maximum la première année, reporté sur l’année suivante et cumulé il grimpe encore jusqu’à la 7ème année (amortissement du mobilier), puis décroit au rythme de la dégressivité de l’amortissement de l’immobilier.
Dans mon calcul de déficit, j’intègre bien l’amortissement chaque année.
Ets-ce que cela vous parait plus clair, et surtout juste?
P29

Dernière modification par Patman29 (27/02/2015 15h53)

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#63 05/04/2015 10h53

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on ne paie pas d’impôt un mythe ?

Sauf si vous achetez un bien avec de très gros travaux, achat appart 100KE gros travaux 200KE vous générez un déficit pendant dix ans reportable chaque année soit 20KE de déficit si vos loyers ne dépassent pas les 20KE vous ne payez pas d’impôts sur ces loyers générés.

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#64 05/04/2015 11h24

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Honnêtement 100000 euros et 200000 euros de travaux ça fait 310000 euros au total avec fdn . 200000 euros de travaux je pense que cela génère bcp de vacance locative dans un premier temps et lorsque tt est loués : cela fait 6% de rentabilité BRUT .

Normalement , pour un investissement de cette ordre , c est minimum 10% brut qui faut viser si vous cherchez un minimum la rentabilité ..
soit environs 31000 euros annuel . Et la vos 200000 de travaux ne tienne pas 10 ans mais bcp moins…..

Après c est des chiffres en gros car il y a plein d autres paramètres à déduire évoque ci dessus .

Dernière modification par cricri77700 (05/04/2015 11h27)

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#65 05/04/2015 15h30

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Oui vous avez raison, mais je faisais une transposition par rapport à ma propre situation. j’ai fait un achat coup de coeur d’une maison ; au départ pas dans un esprit d’investir ; et donc pas forcément le bon placement !. L’objectif était de réunir toute la famille pour les vacances (il y a 14 couchages possibles). 
Le lieu n’était pas négociable ("la raison du coeur") et des maisons de ce type (en pierre beaucoup de cachet ) et à 100m de la mer, il n’y en a quasiment plus.
Et ce n’est qu’après que j’ai réalisé que cela serait un gouffre financier si je ne prévoyais pas de la louer en saisonnier.
J’ai réfléchi longuement pour savoir comment faire et j’ai décidé le régime BIC réel (en LMNP)
Du coup 6% brut devient intéressant comparativement à 0% voire pire ! non ? pour une maison dont nous avons l’intention de passer notre retraite là bas ! et dont nous pouvons profiter pour quelques semaines dans l’année en attendant !

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Al1970 (05/04/2015 15h32)

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#66 05/04/2015 22h10

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Si vous voulez et avez comme projet de garder la maison pour la retraite et la famille vous faite le bon choix de la garder … car vous dites que c est un coup de coeur .

Après financièrement pouvez vous la garder ? Avez vous le temps de gérer des locations ? Dans quel état retrouverez vous votre maison pour vos vacances ? Au départ vous dites que c était pour investir : 6% autour de chez vous est rare ou vous pouvez trouver mieux ?

Je ne peux malheureusement pas répondre pour vous ….

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#67 05/04/2015 22h45

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Un achat coup de coeur est rarement un bon coup fnancier l’idee est juste de limiter les frais…c’etait cette maison est pas une autre et ça ne s’explique pas !
Au depart c’etait pour une residence secondaire pas pour la louer, je ne prevois de louer qu’une dizaine d’annee pour amortir un peu les gros travaux.

Sinon pour info avec la nouvelle loi finance il n’est plus possible de reduire son impot pour frais comptable limité de 915 euros en passant par CGA c’est dorenavant de la deduction sur les revenus fonciers generes.

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#68 07/12/2020 14h51

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Bonjour,

Pouvez vous m’indiquer à titre d’exemple le calcul de l’impôt pour un LMNP percevant 23 000 euros  de CA au micro BIC, et percevant 20 000€ annuel de revenus "salarié", célibataire, TMI à 11%.

Mon calcul est le suivant pour 23 000 de chiffres d’affaire ET de bénéfice:
Prélèvement sociaux à 17.2% = 1978€
mais quid de mon impôt sur le revenu? est ce, ce calcul qu’il faut faire: 23 000€ X 11% (ma TMI)  OU ce calcul 23 000€ + 20 000€ (de salaire) soit 43 000€ de revenus annuel puis séparer par TMI soit: 0%X 10 064= 0%
11% X 15 595= 1715,45 euros
puis 30% X  17341 = 5202 euros
Soit un impôt sur le revenus de 6917.45 euros annuel

Voici les infos pour la 2e méthode calcul en en fonction des nouvelles TMI:

Tranche 1: 0%

jusqu’à 10 064 €

Tranche 2: 11%

De 10 065 € à 25 659 €

Tranche 3:  30%

De 25 660 € à 73 369 €

Pour calculer les prélèvements sociaux:
J’ai trouvé ce site qui contient un simulateur mais je ne vois pas où modifier la TMI: Calculette impôt sur les revenus locatifs en meublés : IMPÔTS

Je vous remercie pour vos précisions.

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#69 07/12/2020 15h06

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Quelques éléments en réponse à votre message :

1 - La tranche marginale d’imposition est une résultante du calcul de l’impôt, pas une donnée d’entrée. On calcule le revenu global (somme des revenus salariés, du  revenu net foncier, des revenus modiliers, des bénéfices industriels et commerciaux…), on applique le barème et le TMI est le taux de la dernière tranche d’imposition. La méthode par tranches que vous avez appliquée est donc exacte.

2 - Le taux des prélèvements sociaux (17,2%) est indépendant de la tranche d’imposition. Ils représentent 17.2 % du bénéfice de votre activité LMNP.

3 - En LMNP, votre bénéfice est normalement très inférieur à votre chiffre d’affaire. En effet, vous êtes autorisé à déduire vos charges (notamment les intérêts d’emprunt) et l’amortissement du bien …

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/12/2020 22h10)

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#70 07/12/2020 15h14

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Merci Canyonneur75 mais j’ai pris l’hypothèse dans mon exemple où je serais en bénéfice de 23 000€ sur ma liasse comptable et où il vaudra mieux passer en micro bic qu’au réel. Je pense que sur un crédit sur 20 ans avec des achats de biens à 50 000€ on arrive vite à la fin des amortissements… donc je préfère voir venir et poser cette question afin de ne pas être surpris des impôts que j’aurais à payer dans 10 ans…voir plus tard j’espère…

Mais me suis pas trompé pour calculer les impôts par TMI? Prends t-on 23 000€ de revenus annuel locatif ou 11 500 euros en micro bic soit la moitié pour rajouter cette somme… les 11500 (ou 23 000) à mes revenus salariés (20 000)? Pouvez vous svp m’aiguiller?

Dernière modification par witefree (07/12/2020 15h23)

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#71 07/12/2020 17h41

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Si les 23 000€ dont vous parlez correspondent au bénéfice que votre comptabilité indique sur votre activité de location meublée, il m’est impossible de faire un quelconque calcul avec seulement les informations que vous fournissez, car en micro-BIC l’imposition est basée sur le montant des recettes de l’activité (avec une évaluation forfaitaire des charges), et il est inutile de tenir une comptabilité détaillée avec les charges (y compris les amortissements, ou les charges refacturée aux locataires) et il faut juste lister toutes les recettes (y compris les remboursements de charge des locataires).

witefree a écrit :

Pouvez vous m’indiquer à titre d’exemple le calcul de l’impôt pour un LMNP percevant 23 000 euros  de CA au micro BIC, et percevant 20 000€ annuel de revenus "salarié", célibataire, TMI à 11%.

Ici, je comprend que vous avez un revenu d’activité (salariée) imposable de 20 000€, et des recettes de location meublées de 23 000€, et souhaitez opter pour le micro-BIC (donc vous dispenser de faire une comptabilité).

Dans ce cas, il suffit d’appliquer le barème au total de vos revenus, à savoir 11 500€ de BIC (23 000€ de recette, avec 50% de charges forfaitairement au régime micro BIC) + 20 000€ de revenus (imposable) d’activité, soit 31 500€.

L’IR sera (0% x 10 064€) + (11% x 15 595€) + (30% x 5841€) = 3 606 €
Les PS sur les revenus de location meublée seront de (17.52% x 11 500€) = 1 978 €
Il y aura donc 5 584€ à payer.


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#72 07/12/2020 18h26

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witefree a écrit :

Merci Canyonneur75 mais j’ai pris l’hypothèse dans mon exemple où je serais en bénéfice de 23 000€ sur ma liasse comptable et où il vaudra mieux passer en micro bic qu’au réel. Je pense que sur un crédit sur 20 ans avec des achats de biens à 50 000€ on arrive vite à la fin des amortissements… donc je préfère voir venir et poser cette question afin de ne pas être surpris des impôts que j’aurais à payer dans 10 ans…voir plus tard j’espère…

Je ne vois pas vraiment le rapport entre le crédit de 20 ans et les amortissements, ce sont deux choses différentes. De plus, la durée des amortissements et le prix d’achat n’ont pas de lien. Le prix d’achat jouera sur le montant des amortissements, pas sur la durée.

Pour savoir si l’abattement de 50% est plus favorable que le réel il manque pas mal d’informations (notamment les charges globales supportées pour votre investissement locatif).

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#73 07/12/2020 23h16

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Question bête: être au micro bic nous évite-t-il de passer par la case LMP quand on dépasse les 23 000 euros annuel de chiffre d’affaire (loyers meublés) et si bien sûr les revenus du foyer sont inférieurs au montant total des revenus locatif annuel?

Dernière modification par witefree (07/12/2020 23h17)

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#74 07/12/2020 23h23

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