PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 01/04/2015 07h26

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour ,
Je cherchais plutot immeuble ou studio et on me propose un mur commercial dans une ville de 10000 habitants ou je prospectais.
Au départ  ma notaire m ´avait déconseillé car avec la crise beaucoup de commerces ferment
Je suis étonné par la rentabilité
Prix 48000 euros
Loyer 503 euros
Les proprios n’ont pas intégré la taxe foncière au bail, résultat c’est le proprio qui la paye .
C’est un resto qui apparement existe depuis 10 ans et fonctionne surtout le midi
Ce qui est etrange c’est qu le locataire ne désire pas acheter. Le fond , il l’avait acheté 85000euros , donc y a des chances qui reste ou cède le fond a une autre activité , je n’ai pas encore vu le bien .
Mais vous , acheteriez vous un commerce a l’heure actuelle?

Mots-clés : commerce

Hors ligne Hors ligne

 

#2 01/04/2015 12h46

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Pourquoi ne pas regarder sur societe.com la santé financière du restaurant occupant les lieux ?

Sinon, c’est toujours pareil sur l’immobilier commercial (bureaux, commerces) : vous n’achetez pas seulement un bien immobilier mais également le contexte économique environnant (zone de chalandise, etc.).

Hors ligne Hors ligne

 

#3 01/04/2015 13h05

Membre (2013)
Réputation :   3  

J’essaye souvent de vérifier  la santé financière des commerces sur Verif.com mais malheureusement bcp ne publient pas leur compte (c’est d’ailleurs même plus obligatoire maintenant afin de s’aligner avec la réglementation des autres pays européens) et dans la restauration il y a "souvent" du black qui enlève toute véracité aux chiffres annoncés…

Le mieux reste d’aller voir de ses propres yeux en semaine au moment où son business est censé marché.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 01/04/2015 13h10

Membre (2012)
Réputation :   111  

ESTJ

Vous achetez un local pour 10% de rendement si occupé par un restaurant
Demain, il part vous retrouvez un autre locataire

Pourquoi L’immobilier locatif serait uniquement pour de l’habitat ?

En complément, ce local peut il être transformé en habitation ?


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

Hors ligne Hors ligne

 

#5 01/04/2015 13h19

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Ricou a écrit :

Demain, il part vous retrouvez un autre locataire

La question initiale porte justement sur ce point…

L’offre/demande dans l’immobilier résidentiel n’est pas la même que dans l’immobilier commercial.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 01/04/2015 13h31

Membre (2012)
Réputation :   111  

ESTJ

à correler avec l’emplacement du local (sacro sainte règle de l’emplacement)

mais pour un local à 500 € / mois, ce qui reste abordable)  celà devrait interresser pas mal de monde

Suivant le nombre de m2 et la disposition, celà peut interresser beaucoup d’autres professionnels


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

Hors ligne Hors ligne

 

#7 01/04/2015 18h31

Membre (2015)
Réputation :   2  

Merci de vos reponses . J essaye de verifier en general sur societe . Com mais pas toujours publié et pas toujours evident d’analyser les chiffres…
Je n’ai pas vu l activité c’est de toute façon un commune rurale donc la situation economique est moins bonne que les grosses agglomérations mais encore beaucoup de commerces car peu de gros centre commerciaux.
Je n’ai pas visité c’est juste savoir est ce la periode est propice ou pas . Au depart je n etais pas chaud . Beaucoup de commerces anciens deposent le bilan en ce moment . Bon a voir donc…
Environ 100m2 sinon

Dernière modification par patito (01/04/2015 18h41)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 01/04/2015 19h02

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Dans une ville de 10000 habitant méfiance, trouver un nouveau locataire sera sans doute très difficile.

Un tel niveau de risque vaut à mon opinion (a priori sans connaitre l’environnement) pas la peine d’être pris/bien plus de 10%.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#9 02/04/2015 07h17

Membre (2015)
Réputation :   2  

Pas trop  compris le sens de votre phrase a la fin , vous voulez dire si pas superieur a 10 cela ne vaut pas le coup?
En calculant cela peut etre tres largement superieur a 10 avec un peu de nego , le chiffre 10 est plus pour la barriere psycho
503 euros si on l’ a a 45000 ou moins le rendement est tres correct

Hors ligne Hors ligne

 

#10 02/04/2015 08h41

Membre (2012)
Top 20 Invest. Exotiques
Réputation :   23  

bonjour,

je ne serais pas forcément inquiet à votre place : je connais assez bien quelques exemples de communes de ce type qui ont une activité commerciale non négligeable (d’accord ce n’est pas Vélizy 2) car qu’ils sont un chef lieu de canton ou assimilé et drainent une petite population qui a donc besoin de manger.

pourquoi ce genre d’affaires péricliterait si elle est bien gérée ?

elle correspond à un besoin local et si il n’y a pas pléthore de restos dans le coin et désertification galopante et bien je trouve que ça se regarde : rendement correct, certainement une stabilité locative, peut-être possibilité de négocier un peu le prix de vente.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 02/04/2015 09h50

Membre (2015)
Réputation :   2  

Déclare t’on les murs commerciaux au réel logement nu? et on peut déduire pareil les intérêts d’emprunt?

Hors ligne Hors ligne

 

#12 02/04/2015 10h45

Membre (2011)
Réputation :   105  

Bonjour,

Selon si vous collectez ou non la TVA ils sont déclarés comme revenu fonciers ou BIC


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 02/04/2015 10h46

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

patito a écrit :

Pas trop  compris le sens de votre phrase a la fin , vous voulez dire si pas superieur a 10 cela ne vaut pas le coup?

Le taux de rendement peut-être regardé comme proportionnel au risque encouru par l’investisseur.

Typiquement un studio à Paris = aucune difficulté à louer = rendement très faible
ou à contrario un commerce dans une petite ville de province = difficultés fortement envisageables pour trouver un nouveau locataire = taux de rendement élevé en contrepartie du risque.

10% brut est de mon point de vue juste un bon taux de rendement, mais pas suffisant pour couvrir ce risque. Ce 10% me semble devoir être recherché pour une situation sans risque particulier.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #14 02/04/2015 14h34

Membre (2012)
Réputation :   4  

Je ne sais pas si ce sujet a bien sa place dans cette file, cependant je voudrai attirer l’attention des personnes qui désirent investir sur les murs commerciaux. De gros changements sont intervenus avec la Loi Pinel, notamment à l’avantage du locataire et qui entrainent des surcoûts pour les propriétaires.

Quelques points importants à soulever :

1) Un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie ainsi qu’à la cession du bail ou lors du renouvellement. Il est à noter que lors de la cession il doit être tripartite (acquéreur, cédant, propriétaire) et que le coût est à 50% à la charge du locataire et 50% au propriétaire.

2) La durée du bail n’est plus de trois ans au minimum mais de 9 ans. Pour échapper à cet écueil, on peut rallonger la durée du bail (9 années +1 jour ou 10 années par exemple).

3) Un inventaire précis et limitatif doit être établi. Il fixe les charges et impôts à récupérer sur le locataire et doit être annexé au bail.

4) Les dépenses relatives à la vétusté ou à la mise en conformité avec la réglementation (gros oeuvre uniquement) sont à la charge du propriétaire. Les travaux d’embellissement sont à la charge du locataire sauf  "s’ils excédent le coût du remplacement à l’identique" (bonjour les interprétations !).

5) Le droit de communication : le bailleur communique à chaque locataire, à l’entrée puis à chaque période triennale, un récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes (avec leur coût), ainsi qu’un état prévisionnel chiffré, des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes (ne pas sous estimer !).

6) l’augmentation du loyer plafonné à 10% par an, calculé sur le loyer acquitté de l’année antérieure, et à 25% maximum par période triennale.

7) La clause de solidarité lors de la cession du bail (le locataire-vendeur reste caution solidaire pour le paiement des loyers lorsqu’il cède le bail) est limitée à 3 ans, au lieu de la durée du bail restante. 

Je pense que tous les locataires ne sont pas encore au courant et qu’ils vont demander bientôt, à signer des nouveaux baux, plus avantageux pour eux. D’autre part, les propriétaires un peu âgés ou ne voulant pas se compliquer la vie vont essayer de vendre leurs murs commerciaux. Deux mouvements qui vont peut-être impacter la valeur de ces murs ?

Voici des éléments dont il faut tenir compte avant de s’intéresser à ce type d’investissement.

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#15 02/04/2015 19h20

Membre (2015)
Réputation :   2  

D ´accord tres interessant , apres je ne vois pas de changement rédibitoires et pas sûr que beaucoup de gens comme proprio ou agents immos soient au courant

Hors ligne Hors ligne

 

#16 02/04/2015 19h43

Membre (2012)
Réputation :   4  

Je pense plutôt que les professionnels sont très au courant car ce formalisme leur incombe lorsqu’ils gèrent ce type de biens pour certains clients.

Pour celui qui gère en direct, cela devient plus complexe et fatalement grève une partie de la rentabilité avec les nouveaux travaux à sa charge (vétusté, mise en conformité).

Petite question subsidiaire : ce nouveau formalisme va-t-il gréver la rentabilité des SCPI investies en boutiques de centre-ville ?

Hors ligne Hors ligne

 

#17 02/04/2015 19h56

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Ce nouveau cadre légal aura (a déjà) un impact, pour tous ceux qui sont concernés par des baux commerciaux.

Un changement significatif est que la liste des charges que le locataire peut prendre à sa charge est plus limitée qu’avant (et que la liste doit être explicite dans le bail, et non plus être sous la forme "tout sauf"). Ceci ne s’applique que lors du renouvellement du bail (ou la signature d’un nouveau bail)

Certaines Sociétés de Gestion de SCPI ont évoqués des chiffres (par ex un impact allant jusqu’à -7% des loyers à terme, quand tous les baux seront renouvelés). je n’ai aucune idée de la crédibilité de ces chiffres, qui restent faibles par rapport aux écarts typiquement constatés lorsqu’un bail est effectivement renégocié (pour des montants qui peuvent varier de plusieurs dizaines de %, par rapport à l’ancien loyer, selon le souhait du locataire de rester en place, la réelle valeur locative du bien, le potentiel de re-location du bien, les travaux anticipés pour remettre en location, et bien entendu le niveau de l’ancien loyer qui avec les indexations est parfois devenu surévalué, etc.), et à ce que représentent les "franchise sur loyers" consenties lors de nouveaux baux (parfois équivalent à 20% des loyers sur la durée pour laquelle le locataire s’engage).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#18 02/04/2015 20h06

Membre (2015)
Réputation :   2  

En gros cela se gerera plus comme une habitation.
Par contre si on prend les murs  avec locataire en place cela ne change rien sur le bail non?

Hors ligne Hors ligne

 

#19 03/04/2015 00h23

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Ca ne se gérera pas comme une habitation : les baux commerciaux conservent de nombreuses spécificités.

Le bail commercial en cours (signé avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi) continue et n’est à priori pas impacté par un changement de propriétaire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#20 04/04/2015 21h00

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bon j ai renoncé , plus de 2100 euros de foncier det de charge de copro , rue non commerçante , le gars veut vendre de le fond dans deux ou trois ans , pas envie ….

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums