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#1 30/03/2015 17h11

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Bonjour à tous,

Je m’apprête à faire une offre sur un studio qui me plait beaucoup, situé à très bon emplacement et qui se louera sans problème, dans une grande copropriété. J’ai pu obtenir les derniers PV et je vois qu’un nombre important de copropriétaires sont défaillants. Les impayés (100 000 euros) représentent plus de 30 % du dernier exercice. Ma question semblera sûrement naïve (je débute …) mais : est-ce c’est grave ? Qu’est-ce qu’il se passera si ce ratio continue d’augmenter ? Est-ce que dans un cas pareil les copropriétaires qui payent leurs charges se retrouvent à devoir payer celles des autres ?

Par ailleurs dans un document intitulé "Mutation de lot de copropriété", à la section "Quote-part pour les lots objets de la mutation" il y a un montant pour l’exercice n-1. Est-ce que ce montant correspond à la totalité des charges que l’on doit payer par an pour cet appartement (l’eau froide et le chauffage sont collectifs) ?

Merci pour votre aide.

Mots-clés : copropriété

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#2 30/03/2015 17h20

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Fuyez, c’est un indice de la présence de marchands de sommeil ou de copropriété qui va se dégrader faute d’entretien ou qui finira par être déclarée en état de carence => expropriation.

Dernière modification par ZeBonder (30/03/2015 17h23)

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#3 30/03/2015 17h41

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Même avis fuyez.
Ceux qui payent finissent dans ce cas par payer par ceux qui ne payent plus. Ce dernier clan grossit généralement rapidement et tout va de mal en pis…

Vous avez eu un excellent réflexe en demandant des état financiers de la copro, beaucoup d’acquéreurs n’ont pas ce bon sens et s’en mordent ensuite les doigts !


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 30/03/2015 19h49

Membre (2015)
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Merci pour vos avis. Pour un premier achat je vais éviter les situations compliquées ! C’est dommage l’emplacement était top.
Mais je suis quand même curieux : concrètement que se passe-t-il si l’état de carence est déclaré ? On vire les propriétaires, mais ensuite ? Que deviennent les appartements ?

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#5 30/03/2015 20h18

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A mon avis : Dans un premier temps, ce sont les autres copropriétaires qui doivent payer.  A terme, les appartements des mauvais payeurs finissent par être vendus, et leur dette retenue sur le montant perçu (enfin, s’ils n’ont alors pas d’autres créanciers qui sont plus prioritaires). Mais ça peut durer pas mal d’années, et pendant ce temps la copropriété a tout le temps de se détériorer encore bien plus (et il pourra être de plus en plus difficile de trouver un locataire…), et les appartements valent alors de moins en moins (le leur, qui ne permettra peut-être pas de rembourser les dettes, comme le votre). 

30% de copropriétaires qui ne paient plus leurs charges, c’est une proportion déjà très élevée….
Que dit le syndic (dont c’est la responsabilité de prendre les mesures requises pour recouvrer les fonds) pour justifier une situation aussi détériorée ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 30/03/2015 20h32

Membre (2015)
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En fait 20 % des copropriétaires sont défaillants pour un montant d’environ 30% de l’exercice (certains cumulent plusieurs milliers d’euros). J’apprends à déchiffrer un PV, mais a priori les années précédents le syndic disait juste qu’il allait s’en occuper mais l’arriéré n’a fait qu’augmenter. Là je voie qu’ils ont lancé plusieurs demandes de saisies dont une seule a été acceptée.
J’ai toujours entendu qu’il y avait des mauvais payeurs dans toutes les copropriété. A partir de quel ratio de l’exercice ou du nombre de copropriétaires peut-on considérer qu’il y a un problème ?

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[+1]    #7 30/03/2015 21h07

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On peut considérer qu’il y a un problème dès lors que le ratio en question progresse d’un exercice à l’autre : le syndic ne fait alors pas correctement son boulot et entraine la copro dans la boucle vicieuse décrite précédemment.

Après tout est à nuancer, 30% d’impayés venant d’un seul copropriétaire dans un petit immeuble peut s’avérer moins problématique que 15% sur une copro de 100 lots avec plusieurs propriétaires défaillants.

Dans tout les cas vous achetez un risque que vous ne maitriserez pas, il est donc important de se renseigner sur la manière dont le syndic gère la chose.

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#8 30/03/2015 21h34

Banni
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> Est-ce que dans un cas pareil les copropriétaires qui payent leurs charges se retrouvent à devoir payer celles des autres ?

Absolument ! Faut bien payer les fournisseurs et dettes de la copro.

Cela veut aussi que vous allez payer les avocats, huissier, etc en attendant, en espérant que les impayeurs soient solvables.

Les mauvaises nouvelles ne sont pas finies car s’il y a qu’une seule personne dont l’appart va être saisi, cela veut dire que les autres sont inexpulsables : faudra attendre leur mort.

Je me souviens d’une copro où une personne avait été déclaré inexpulsable et condamné à payer 50€ par mois à la copro (sa dette était de 25000€) C’est uniquement 5 ans après son décès que le bien fut saisi et l’argent préempté : évidemment avec procédure avocat et huissier à la charge des autres copropriétaires.
L’autre mauvaise nouvelle est que vous ne pourrez pas répercuter les charges des autres sur votre locataire. C’est pour votre pomme.

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#9 31/03/2015 11h27

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Même si la situation s’améliorait, je pense que la gestion du syndic est assez mauvaise pour avoir laissé la situation s’aggraver. De plus la perspective de devoir payer pour les défaillants en attendant un mieux ne m’enchante pas du tout. Quant à la copropriété, à part un ou deux colocataires personne n’a voté contre le quitus (un mot que j’ai appris !) … ce qui est incompréhensible, et susceptible de se reproduire.
Merci à tous pour votre aide !

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#10 31/03/2015 11h52

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Il est très fréquent que les copropriétaires soient peu participatifs ou votent même contre leurs propres intérêts…
Un syndic qui pratique le "quitus" peut être d’emblée regardé comme suspect. En effet, cela lui permet de s’exonérer de ses responsabilités de gestion. Syndic et quitus | ASIB - Association des Syndics d'Immeuble Bénévoles
Pour moi un bon syndic assume ses responsabilités et ne fait pas voter de quitus !

Dernière modification par DDtee (31/03/2015 11h52)


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#11 31/03/2015 12h04

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C’est très instructif merci. Du coup je me pose une question : refuser le quitus lorsque l’on est le seul ou minoritaire a-t-il un autre effet que celui d’être montré du doigt ?

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#12 31/03/2015 12h31

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Il vous faudra convaincre une majorité… tâche souvent difficile !


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#13 31/03/2015 13h20

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Ce genre de copropriétés attire les marchands se sommeil qui achètent ensuite louent les appartements une fortune à une population fragile et ne paient aucune charge et une fois qu’ils sont majoritaires dans l’immeuble, vous n’avez plus que vos yeux pour pleurer sad

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#14 31/03/2015 13h50

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Si c’est une copropriété du Chêne Pointu à Clichy sous Bois, c’est mieux ?

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#15 31/03/2015 15h02

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Mic35 a écrit :

C’est très instructif merci. Du coup je me pose une question : refuser le quitus lorsque l’on est le seul ou minoritaire a-t-il un autre effet que celui d’être montré du doigt ?

Je vote systématiquement contre le quitus au syndic, et j’explique pourquoi. J’avoue que c’est rarement utile. Pour beaucoup il semble plus facile/tentant de "râler" de manière peu constructive, que de prendre ses responsabilités.


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#16 31/03/2015 15h06

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Je n’imagine même pas la situation financière des copropriétés de la grande borne à Grigny ou de la cité des 4000 à la Courneuve.

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#17 20/02/2018 16h01

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Bonjour,

Je suis un peu dans la même situation que celle qu’a rencontrée Mic35 plus haut.

Je viens de "tomber" sur un studio à rénover plutôt sympa, en centre ville d’une commune de 25 000 habitants et à prix intéressant.

Mais dans l’annonce de l’agence immobilière, il est mentionné 1.400€ de charges annuelles. Cette somme étant assez disproportionnée au regard de l’appartement (et de son prix), je me demandais pourquoi un tel montant. Il y a un ascenseur, c’est une petite copropriété, ok mais quand même, 120 € par mois…

J’appelle l’agence et le gentil agent immobilier m’explique pourquoi les charges sont aussi élevées :

Visiblement, cette petite copropriété fait face à plusieurs mauvais payeurs et la copropriété ayant accumulé une certaine dette (dont je ne connais pas le détail), tous les copropriétaires payeurs sont mis à contribution pour la résorber. Des procédures sont en cours : un T3 a été vendu aux enchères et des procédures sont en cours pour les autres mauvais payeurs, avec les délais que cela peut impliquer.

Bref, à côté de ça il m’explique que la vente des appartements déficitaires permet de rembourser les copropriétaires ayant avancé les fonds pour les mauvais payeurs. Il m’explique également que cette régularisation a lieu pour le propriétaire au moment du remboursement et donc, potentiellement, en achetant cet appartement dans cette copropriété endettée, il est possible que je reçoive un jour un chèque au titre des mois, années, de charges payées pour les autres le temps des procédures.

Tout cela m’a un peu refroidit mais étant novice en la matière, j’aurais aimé savoir ce que vous en pensez ?

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#18 20/02/2018 16h41

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ENTJ

Bonjour Dicci,

Je regarderais :

1- si la situation est potentiellement  stabilisée ; le risque étant de voir survenir d’autres défaillances de propriétaires…Bien lire les rapports des AG pour se faire une idée, discuter avec les autres propriétaires…
2- si le bien à de réelles qualités intrinsèques qui permette une bonne rentabilité en tenant compte de ces charges.

NB : ce montant de charge n’est pas inhabituel par chez moi ; vous devriez préciser l’impact des défaillances sur les 1400 € ? wink


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#19 20/02/2018 17h19

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Merci pour votre réponse Iqce.

Effectivement, c’est l’avenir incertain qui me fait le plus peur, si la situation est stabilisée et que le montant des charges est à son maximum, l’achat reste relativement intéressant surtout en imaginant que la situation finira par s’améliorer un jour ou l’autre (mais (cliché?) j’ai peur de voir quel type de population vit dans cet immeuble… je n’ai pas encore vu l’état des parties communes.). Je ne suis pas sur place et ne peux pas le visiter dans l’immédiat, c’est aussi pour cela qu’il m’est difficile d’appréhender la situation.

Le montant des charges n’est pas totalement inhabituel ou exorbitant, mais reste un peu élevé pour ce type d’appartement : pas d’espace vert, piscine, gardien ou de chauffage collectif.

Une fois la situation régularisée, le montant des charges devrait être divisé par deux selon l’agent immobilier.

Je vais lui demander les rapports des AG pour me faire une idée de l’ampleur de la dette, du nombre de défaillants et de la source de cette dette… Encore merci pour ces conseils.

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#20 20/02/2018 19h55

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ENTJ

Joignez le Président du conseil syndical si vous ne devez parlez qu’avec un seul des copropriétaires (mais, sa réponse sera forcément à remettre dans le contexte) ?
J’ai vécu ce genre de situation ; finalement les choses se sont régularisées, on a pris la perte et la vie à continué avec une très belle PV à la revente, le bien s’étant amorti sur 10 ans de location. mais effectivement tous les copropriétaires étaient d’aplomb (sauf un), le quartier excellent (13008).


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#21 20/02/2018 20h37

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Il faut que le prix d’acquisition reflète ces charges élevées et le risque que la situation reste "compliquée" encore un bon moment. Si cela ne vous effraie pas, n’hésitez donc pas à faire une offre très basse car le vendeur cherche à se débarrasser de ce boulet.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#22 21/02/2018 11h13

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Sans avoir visité, vos questionnements sont prématurés… c’est vraiment la première chose à faire et vous apportera sans doute réponse (grande chance d’état global très mauvais)

Dernière modification par DDtee (21/02/2018 11h13)


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