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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#51 16/02/2015 13h35

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’’Donc que faire ?’’ : chercher une autre idée que "faire un emprunt sans revenus pérenne et sans collatéral conséquent", ou alors changer un paramètre de votre situation (trouver une source de revenus pérenne, …).


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#52 16/02/2015 13h45

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Avez vous de l’épargne ?
Il y aurait alors peut-être la possibilité d’emprunter avec un crédit in-fine ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #53 16/02/2015 14h10

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GoodbyLenine a écrit :

’’Donc que faire ?’’ : chercher une autre idée que "faire un emprunt sans revenus pérenne et sans collatéral conséquent", ou alors changer un paramètre de votre situation (trouver une source de revenus pérenne, …)

Ce n’est pas faux mais ça ne m’avance pas beaucoup. C’est comme si à celui qui vous demande "comment obtenir 1 million de dollars" vous répondiez "tout d’abord, trouvez 1 million de dollars" wink

Si je trouve LA résidence principale de mes rêves et que je ne parviens pas à obtenir de financement, je suis prêt à acheter cash (en revendant un de mes biens à l’étranger et/ou tout ou partie de mon portefeuille).
Mais pour un investissement locatif cela ne me semble pas très judicieux, sauf à faire un gros pari sur l’immobilier espagnol - ce que d’autres ont déjà fait, mais on n’est pas à la même échelle !
Après Bill Gates, Georges Soros et John Paulson misent sur l'immobilier espagnol

DDtee a écrit :

Avez vous de l’épargne ?
Il y aurait alors peut-être la possibilité d’emprunter avec un crédit in-fine ?

Ah je n’y avais pas pensé. Oui j’ai de l’épargne en France qui peut facilement être transférée dans mon pays de résidence. Je ne sais pas si cette pratique du in fine existe ici, mais c’est une piste à explorer. Merci.

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#54 16/02/2015 16h21

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Vous êtes vous renseigné sur la possibilité d’obtenir un crédit lombard, sur nantissement de vos différents actifs ?

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#55 16/02/2015 16h45

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Si vous avez des contrats d’assurance-vie, vous avez aussi la possibilité de demander des avances. Cependant, la durée de prêt est généralement de 3 ans (renouvelable une ou deux fois suivant les compagnies) et le taux est variable puisque basé sur le TME (emprunts d’Etat) à 10 ans + rémunération de l’assureur (en général 1 à 1,5%). Donc ce n’est pas forcément approprié comme source unique d’un financement immobilier à long terme mais peut venir en complément.

Bon courage pour votre projet !

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#56 16/02/2015 18h50

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xa a écrit :

Vous êtes vous renseigné sur la possibilité d’obtenir un crédit lombard, sur nantissement de vos différents actifs ?

Oui, mais n’est-ce pas le même montage qu’un crédit in fine ?

zebulon77 a écrit :

Si vous avez des contrats d’assurance-vie, vous avez aussi la possibilité de demander des avances. Cependant, la durée de prêt est généralement de 3 ans

Bien vu. Voilà 2 ou 3 pistes intéressantes à étudier. Merci

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#57 16/02/2015 21h47

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"Oui, mais n’est-ce pas le même montage qu’un crédit in fine ?"

Pas tout à fait. Un in fine, c’est un crédit sans amortissement, avec remboursement au terme du capital. Traditionnellement, il est adossé à contrat financier (AV ou contrat de capitalisation), mais pas à des revenus potentiels d’un patrimoine immobilier préexistant.

Un lombard est un crédit adossé à des actifs ou des droits qui servent de garantie. Le crédit peut être amortissable ou in fine. Le fonctionnement du crédit n’est pas limité, la notion de lombard repose sur le fait qu’on monétise, via ce prêt, un capital qu’on ne veut pas liquider (ex : titres nominatifs, droits usufruitiers ou non sur un patrimoine, rentes viagères, contrats d’assurance-vie, etc, etc).

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#58 03/01/2016 20h16

Membre (2016)
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Bonjour a tous,

Je voudrais avoir votre avis sur ma situation concernant un petit achat immobilier que je voudrais realise.

J’ai 1200 euros/ mois de revenus locatifs.
Je suis sans emploi.
J’ai un portefeuille d’action d’environ 60 000 euros
J’ai 2 appartements en location d’une valeur de 160 000 euros en tout.
Je vis chez mes parents
J’achète et je revends actuellement des appartements que je rénove moi mème. Je devrai me mettre MDB prochainement.
Je viens actuellement d’acheter cash un bien de 85 000 euros qui se revendra 130 000 euros fourchette Très très basse.

J’ai actuellement un crédit immobilier de 700 euros par mois que je rembourse.
Je n’ai jamais été a découvert.

Ma question est très simple,

Je souhaite achète un appartement a 60 000 euros et en bon état que je pourrai loue 550 euros par mois. Je pourrai mettre un peu d’apport 10% max.

Je voudrais savoir si selon vous une banque pourrait me financer malgré ma situation ?

Merci
Kimi

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#59 03/01/2016 20h22

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Avez-vous déjà démarché l’établissement qui vous a suivi sur le premier prêt, Boursorama ou ING Direct, de manière à avoir un premier jet ?


Parrain pour : American Express, Fortuneo, Binck.

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#60 03/01/2016 21h22

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Bonjour

Je n’ai pour le moment démarché personne car mon entourage me dit que c’est impossible je n’ai pas de cdi..

Ma banque de mon pret actuel est LCL.

Que me conseilleriez vous ?

Merci

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#61 04/01/2016 08h49

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Bonjour Kimi,

Je vous conseillerais de faire appel à un courtier, je pense qu’il pourra rapidement vous donner une réponse…

J’en connais personnellement un (que je juge) très bon. Il a une agence, mais peut tout à fait travailler à distance.
Si vous le désirez, je peux vous envoyer ses coordonnées par MP.

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#62 14/01/2016 13h51

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Bonjour à tous,

Je rouvre cette file car je viens de faire une proposition sur un bien pour de la LMNP et je prépare le rdv avec mon banquier. Je cherche un financement de 30k€.

Les + de mon dossier :
- 90k€ d’épargne environ, constituée en 5 ans
- Jamais de découvert ni incident de paiement. Client "Haute fidélité".
- Montage avec un CF mensuel de +50€ à +100€

Les - de mon dossier :
- Plus de CDI depuis 6 mois, mais à mon compte avec un CA 60k€ pour le moment.
- Crédit en cours (mensualité de 1.3k€) pour ma RP

Mis à part le montage d’un crédit In Fine savez-vous si les banquiers peuvent accorder ce type de "petit" crédit, uniquement sur la base du capital détenu?

Merci.

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#63 14/01/2016 14h13

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Tazz, ce que la banque peut vous proposer est de nantir une partie de vos fonds en garantie, par exemple sur une assurance vie.
En schématique, vous mettez 40k sur l’AV, vous nantissez celle-ci en garantie pour la banque.
Par contre je sais pas si le conseiller lambda connait ce montage.

Sinon, le fait que vous n’ayez pas de relevé d’impôt peut poser problème pour votre activité indépendante (enfin pour prouver les revenus à la banque)

Pour la fidélité, c’est un peu comme les promesses, ça engage surtout ceux qui y croient.

Dernière modification par gunday (14/01/2016 14h14)

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#64 14/01/2016 14h57

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Autres + :
    - Vous êtes assuré d’un revenu régulier (par pole emploi) pendant 2 ans.
    - Votre profil ne vous destine pas à devenir chômeur de longue durée (école d’ingénieur, jeune, ancien cadre dans une grande entreprise, donc susceptible au besoin de le redevenir)
    - Votre épouse a un revenu régulier (si j’ai bien compris)
    - La SASU a une trésorerie confortable (la banque peut le constater si le compte est chez elle, ou sinon sur la base des extraits du compte bancaire de la SASU).
    - La somme demandée comme crédit est faible (ça ne change pas significativement le risque de la banque, si elle porte déjà votre crédit RP). C’est peut-être aussi un point négatif (montant "trop" faible pour que ce soit un dossier intéressant pour la banque…).
    - Vous pouvez offrir des garanties (nantir de l’épargne existante, vous engager à alimenter un produit d’épargne avec les CF de l’investissement), même s’il vous faut veiller à ne pas trop donner à ce niveau (vous en aurez besoin demain)
    - Vous avez une stratégie d’investissement à long terme (présentez-la au banquier… même si pour le moment vous cherchez juste 30k), qui pourrait vous amener à solliciter d’autres financements auprès de la banque, et d’utiliser d’autres produits de la banque (vous êtes un client à potentiel). (N’hésitez pas à éventuellement travailler avec plusieurs banques, ne serait-ce que pour répartir les emprunts, et multiplier les interlocuteurs, et à demander à rencontrer le directeur de l’agence si votre interlocuteur coince)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#65 10/03/2017 11h35

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Bonjour à tous,

J’interviens depuis plusieurs années sur le forum mais plutôt du côté bourse. J’ai actuellement un patrimoine d’environ 175k€, entièrement en assurances vie, (presque) entièrement investi en actions US (via Unités de Compte). Je n’ai aucun bien immobilier.

J’aimerais faire un premier investissement locatif (peut-être dans les 100k€), avec quelques travaux à faire en partie moi-même, principalement pour l’expérience que cela me procurera (ce sera une première expérience sur tous les aspects). Je suis actuellement en CDD dans la fonction publique depuis de nombreuses années (oui, dans le public, on peut rester en CDD très longtemps) et j’ai le projet de me mettre au chômage à partir de septembre 2017. Le temps dégagé pourra justement être mis à profit de la rénovation et de la gestion de ce bien immobilier.

Sachant que, premièrement, je suis tout à fait satisfait de mes investissements financiers et que, deuxièmement, je considère que l’immobilier n’est rentable qu’à crédit, je souhaite obtenir un crédit pour la plus grande partie possible de la somme. J’ai la possibilité de faire un nantissement sur mes assurances vie (Linxea le propose) mais ne souhaite en aucune façon déplacer les fonds dans un autre banque. Je précise aussi que je n’utilise plus que des banques en ligne, je n’ai donc aucun contact "physique" de confiance. Pensez-vous que dans mon cas, peut-être en passant par un courtier, je puisse avoir une quelconque crédibilité pour obtenir un crédit ? Ma compagne peut aussi participer à l’achat, elle est en profession libérale à 3000€ par mois environ (un peu moins, sur 2015).

Merci d’avance pour vos conseils avisés.

Dernière modification par Golliwogg (10/03/2017 11h43)


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

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#66 12/03/2017 09h08

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Golliwogg a écrit :

Sachant que […] je considère que l’immobilier n’est rentable qu’à crédit

Enfin je précise : dans la conjoncture actuelle (prix encore élevés, taux encore bas).

Toujours pas d’idée de la faisabilité d’un crédit dans mon cas ?


Mon portefeuille "momentum" : 175k€ investis

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#67 12/03/2017 13h37

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Si vous achetez à deux avec votre compagne qui gagne 3000€ par mois et si aucun gros crédit en cours, la banque vous suivra sans problème.

Commencez à prendre des rendez-vous en expliquant votre projet.
Faites au moins 3-4 établissements différents et comparez les taux et leur proposition. L’idéal dans votre cas serait bien sur d’obtenir un prêt à 100 ou 110% sur 20 ans.

Seul l’expérience répondra à votre question et vous fera la main sur ce type de rencontres puisque ce seront des premières ou presque pour vous.

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#68 03/07/2017 09h56

Membre (2014)
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Investi à 100% en actions de la place de Paris, je ne suis pas salarié et vis depuis 1993 des revenus de mon patrimoine financier.
Mon portefeuille atteint environ 5  millions d’euros (voir Portefeuille d’actions de Larbinator) et doit dégager environ 100 000 euros de dividendes par an.

Boursorama me refuse l’avance sur titre, même en nantissant mon PEA (2,8 M€).

Le Crédit Agricole m’a mis en relation avec un conseiller de gestion de patrimoine.
Il m’a demandé de lui fournir, par mail, le détail de mon portefeuille, ma déclaration d’ISF et mon avis d’IR afin de pouvoir étudier ma demande. Pas de réponse à ce jour. Ma demande date de début avril et j’ai relancé début juin.

L’objectif de ce prêt est de bénéficier d’un léger effet de levier en bourse et d’optimiser ma fiscalité: cesser les retraits sur mon PEA, verser 90 000 euros sur le PEA de mon épouse et 150 000 euros sur nos deux PEA-PME.

Je gère mon portefeuille prudemment et notre train de vie est plus que raisonnable. Nous n’avons pour l’instant aucune dette, pas de voiture, pas d’enfants, notre loyer s’élève à environ 1000 euros par mois. Hormis l’ISF, nous n’avons pas de grosses dépenses. 3000 ou 4000 euros par mois, loyer compris nous suffisent amplement.

Je souhaite un crédit de 600 000 €, remboursable in fine sur 6 ans, au taux maximum de 2%.
Je suis prêt à nantir en partie mon PEA, mais j’aimerai conserver la main sur les arbitrages

Vos conseils sont les bienvenus.

Dernière modification par Larbinator (03/07/2017 23h02)

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#69 03/07/2017 10h05

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A mon avis, c’est peine perdue. Même avec salaire , cela ne changerait rien.

Vous savez probablement mieux que quiconque que le taux est défini par le risque. Au final, prêter pour un investissement en bourse, c’est prendre un risque énorme pour les banques.
A mon avis votre situation aussi confortable qu’elle puisse être , n’est même pas prise en compte puisque votre patrimoine c’est déjà un risque. Vous êtes locataire et pas propriétaire.

S’il y a un krach boursier massif, la banque ne peut se retourner sur rien.

Il n’y  a pas de pierre, pas de patrimoine réel, que de l’argent "virtuel".

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#70 03/07/2017 10h07

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INTP

Bonjour,

Faites jouer la concurrence entre banques pour avoir le meilleur taux possible à ces conditions. Passer par un courtier en crédit est peut-être le plus simple. Mais il est clair que les banques auront leur propre évaluation du risque et peuvent limiter le montant prêté. De mémoire le nantissement limite les opérations sur titres et les arbitrages en fonction du montant.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (03/07/2017 14h39)


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#71 03/07/2017 10h11

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Il y a toujours la possibilité de passer par un courtier qui propose l’utilisation de marge (sur CTO, évidemment).
Je pense que ça correspondrait à votre demande (in fine, taux, montant) en fonction du montant que vous mettriez sur ce CTO


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#72 03/07/2017 10h14

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Une solution serait de placer 1/5 (1mE) en immobilier avec un bien qui génère des loyers et la banque pourrait le prendre en garantie (je sais que c’est con et que vous n’avez peut être pas envie mais sinon cela serait peut être compliqué et vous coûter cher). Malheureusement le système est comme cela…

Autre solution : banque privée et crédit lombard mais c’est peut être pas adapté

Dernière modification par roudoudou (03/07/2017 10h27)

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#73 03/07/2017 10h29

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Deux solutions pour nous IH vivant de nos revenus du capital sans salaire

1. ouvrir un compte chez IB , le meilleur courtier pour un taux d’intérêt raisonnable de 1 % a partir de 100k
Interest and Financing | Interactive Brokers

2. ouvrir un compte en banque privée au Lux pour avoir le meme taux d’intérêt mais faut transférer davantage au minimum 500k pour avoir une marge multi-devises mais les frais de transactions sont plus eleves - par contre accès a tous les marches…

Perso je crois que IB est le plus rapide et facile … ça se fait en 1 jour max 2
Le souci chez IB ce sont les dividendes français taxes a 30%
En banque privée au Lux vous n’aurez pas ce problème

Par contre si vous avez quelques postions pour P-V qui ne versent pas de dividendes ou si vous etes capable de transférer plus de 100k de cash et demandez un compte "portfolio margin" ça peut être intéressant… de plus il y a des etfs qui payent 5% de divis sans retenue car irlandais… qui chez IB ne demandent que 15% de votre poche ( existent en usd, gbp ou euros)
ce serait une façon d’augmenter vos revenus…

Dernière modification par sissi (03/07/2017 10h30)

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#74 03/07/2017 10h47

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Il n’y a aucun problème pour emprunter dans votre situation, je le fais aisément

Votre problème est juste votre portefeuille qui est composé de valeur inconnue, illiquide, micro caps …. bref aucune banque ne vous donnera une LTV pour les titres détenus actuellement y compris les brokers low cost type IB

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#75 03/07/2017 10h57

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Vous pouvez également démarcher d’autres plateformes en proposant de transferer votre PEA.

Les frais de transfert de PEA sont de 85€ + 17,85€ par ligne chez Boursorama soit environ 300€ de frais de transfert pour votre portefeuille de 12 lignes.

Je pense que la composition de votre portefeuille pourrait être un point bloquant (trop peu liquide, peut être percu comme très risqué). Mais peut être que le Crédit Agricole (et en particulier celui d’Alpe Provence) pourra accepter.

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