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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 11/01/2015 19h41

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car j’aimerais une nouvelle fois solliciter vos avis.
Toujours dans mon entreprise d’apprentissage et désireux de continuer à perfectionner mon ciblage avant de me lancer, voici ma question :

Si je cible une ville moyenne (c-a-d 40 000-70 000hab) (car je sais que la tolérance sur cette question est beaucoup plus élevée en ce qui concerne l’immobilier parisien) et un appartement T2, jusqu’à quel étage seriez vous tolérant quant à un appartement sans ascenseur ?

Aimant les étages élevés, j’aurais tendance à considérer qu’un 4e étage est tolérable pour ce type de projet mais j’aimerais me confronter à vos avis.

Merci d’avance

Mots-clés : appartement, ascenseur, étage

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#2 11/01/2015 22h05

Membre (2013)
Réputation :   8  

Bonjour,

Pour mon cas personnel, je n’aime pas les appartements dans des immeubles au-dessus du 2e étage sans ascenseur bien que je ne prenne pas l’ascenseur sauf exception (charges lourdes par exemple).

Dans le cas d’un investissement, jusqu’au 3e ça va, au-dessus il faut vraiment que le rapport qualité/prix de l’appartement puisse me permettre de louer l’appartement à un prix raisonnable malgré  cette contrainte d’étage.
Exemples où la contrainte relative à un étage élevé me semble moins gênante : forte demande locative, location de courte durée ou location à des étudiants.

Par conséquent et me concernant, il n’y a pas vraiment de limite d’étage dans le cas d’un investissement d’autant qu’en louant meublé, la contrainte d’installation des meubles pour le locataire est bien moindre (c’est le bailleur qui fera du sport pour installer les meubles de son locataire ^^).

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#3 11/01/2015 22h36

Membre (2014)
Réputation :   41  

Bonjour,
Juste mon retour d’expérience perso : Je suis locataire d’un duplex au  4 étage sans ascenseur depuis 8 ans maintenant  !
Autant dire qu’au niveau cardio-vasculaire je suis bien logiquement !
On y vit en famille avec 3 enfants. C’est juste une question d’organisation, ne jamais descendre ou remonter à vide par exemple, ne pas oublier la baguette de pain…encore moins la bouteille de vin !
En tant que bailleur c’est top, tes locataires une fois en place ne voudront plus déménager !
On en a tellement baver pour tout monter :)

Mais attention, c’est rédhibitoire pour beaucoup de personnes.
Notre bailleur avait un peu galéré pour relouer donc  on a négocié le loyer…
Ce qui nous maintien en place,  c’est un loyer 30% moins cher à surface comparable et une superbe vue de Bordeaux depuis notre terrasse  !

A bon entendeur !

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#4 11/01/2015 22h42

Membre (2014)
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Réputation :   647  

A titre personnel, le deuxième sans ascenseur est mon max actuellement (très jeune enfant)
A l’époque où j’étais célibataire et en bonne santé, le 4ème était acceptable.

Disons que ça va donc un peu dépendre votre cible: étudiants&co, jeunes couples, résidents long-terme, etc…


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#5 12/01/2015 22h08

Membre (2013)
Réputation :   42  

Bonjour,
Pour ma part je pense qu’il faut prendre en compte le type de quartier du bien.
En centre historique / rue piétonne, je pense que les locataires seront plus enclins à louer un étage élevé sans ascenseur.

Dans ce cas je serai prêt à monter jusqu’au 5ème étage, attention pas pour une famille, mais pour un jeune couple ou un célibataire (donc du studio au T3).

En dehors de ce type de quartier, pour moi la limite se situe au troisième étage.

cdt,
Willy

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#6 13/01/2015 00h01

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonsoir,

La qualité de l’escalier est aussi importante que sa longueur. Un escalier hyper étroit ou avec les marches mal dimensionnées pour un second étage est à mon sens plus handicapant qu’un escalier "agréable" pour un troisième étage.

Juste un exemple, si un jour il vous prend d’aller voir l’école d’architecture de Saint Etienne, vous trouverez un bâtiment remarquable. A l’intérieur il y a 2 escaliers qui accèdent au même étage. L’un est tellement mal fichu que vous aurez impression de monter 2 étages au lieu d’un.

Bien cordialement.

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#7 13/01/2015 10h17

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Réputation :   739  

Dans une ville moyenne achetez surtout un bien dans un immeuble sans ascenseur !

Ascenseur = relative grosse copro = charges élevées et difficultés relationnelles potentiellement plus probables (sans parler des coûts de l’ascenseur lui-même)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#8 13/01/2015 10h17

Membre (2014)
Réputation :   14  

Me concernant, je recherche des biens sans ascenseurs afin de ne pas avoir des charges de copropriété trop lourdes.

Du coup, mon choix s’arrête sur le 3ème étage, je pense qu’au dessus, cela devient une contrainte.

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#9 13/01/2015 10h43

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Réputation :   70  

Antoine35 a écrit :

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car j’aimerais une nouvelle fois solliciter vos avis.
Toujours dans mon entreprise d’apprentissage et désireux de continuer à perfectionner mon ciblage avant de me lancer, voici ma question :

Si je cible une ville moyenne (c-a-d 40 000-70 000hab) (car je sais que la tolérance sur cette question est beaucoup plus élevée en ce qui concerne l’immobilier parisien) et un appartement T2, jusqu’à quel étage seriez vous tolérant quant à un appartement sans ascenseur ?

Aimant les étages élevés, j’aurais tendance à considérer qu’un 4e étage est tolérable pour ce type de projet mais j’aimerais me confronter à vos avis.

Merci d’avance

Bonjour, le 4ème sans ascenseur est aussi pour moi un maximum, au-delà ça fait beaucoup, c’est que tout le monde n’est pas sportif wink
J’ai habité un 5ème sans ascenseur, 4ème avec ascenseur, 2ème avec ascenseur, 1er sans ascenseur, et là je suis au 4ème sans ascenseur, aucun ne m’a vraiment gêné, mais le 5ème sans ascenseur ça passait sans pb pour le marché parce que c’était sur paris (c’était à levallois), avec la pression immobilière, ça trouve preneur sans problème et avec pas tant que ça de décôte, mais en province je pense que c’est autre chose, au-delà de 4 étages sans ascenseur ça doit zapper sec, surtout de la part de personnes âgées ou un peu mal en point.
D’un point de vue proprio, je fuis comme la peste les immeubles avec ascenseur (plus de frais de copros, source d’ennuis…) mais ma limite serait la même que la vôtre : 4ème, pas plus, pas tellement différent du 3ème, en général quelqu’un qui monte 3 étages peut en monter un 4ème sans trop de difficultés, le 5ème ou 6ème peut en essoufler pas mal par contre ^^
Je rejoins l’un des avis : le type d’escalier compte aussi, si c’est des "petits étages" qu’on monte assez vite avec escalier assez droit ou escaliers plus tordus, longs entre chaque étage … il y a des 3ème étage qui représentent autant de chemin qu’un 4ème étage, donc à voir selon le cas.

Dernière modification par zetrader (13/01/2015 10h45)

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#10 13/01/2015 14h09

Membre (2012)
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Réputation :   415  

INTJ

Si on parle de biens en centre-ville, personnellement je pars du principe que l’idéal est un 2ème étage sans ascenseur (même 2éme étage sans ascenseur sur cour, si je veux être précis sur "l’idéal").

A partir de là, un 1er étage (moins de luminosité, plus de nuisances) et un 3ème étage (un étage de + à monter) sont mon 2nd choix.

Le choix suivant regroupe donc logiquement RDC et 4ème sans ascenseur.

Comme j’évite les RDC, je dirais donc que quand je regarde vers le haut je m’arrête au 3ème étage sans ascenseur. Mais comme l’ont souligné plusieurs intervenants, c’est à relativiser avec la ville et le public visé.

Dernière modification par julien (13/01/2015 14h11)

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#11 14/01/2015 10h27

Membre (2014)
Réputation :   24  

bonjour,

oui cela dépend vraiment du public, un de mes appart est au 6eme sans ascenseur

je le loue à des étudiants et cela n’a jamais posé problème d’autant plus que celui-ci est loué nu donc ils montent et descendent leurs meubles eux-mêmes!

les marches sont larges et très bien éclairées

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#12 16/12/2020 06h23

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je pense faire une offre sur un grand appartement (90m2) situé au 4eme et dernier étage d’un immeuble sans ascenceur.

Caractéristiques du logement:

Les inconvénients:
-4eme et dernier étage d’un immeuble sans ascenceur.
-Amiante détecté au sol dans une buanderie
-Beaucoup de travaux
-une seule place de parking privative

Les avantages:
- Emplacement excellent (beaucoup de grosses entreprises dans un rayon de 10km)
- Attraction touristiques
- Transport en commun au pied de l’immeuble
- Création ligne de tram dans 4 ans qui reliera une grande ville en 10min !

Autres:
Le logement  en vente depuis plus d’un an.
Pas d’université à proximité immédiate
La ville est dynamique avec peu de chomage. (beaucoup de grosses entreprises dans un rayon de 10km)

L’appartement a un prix affiché inférieur au marché.
Quelle est la marge de négociatioon ?
Pour ceux qui ont déja acheté des derniers étages sans ascenceurs: Avez-vous des conseils? Regrets  ?

Merci et bonne journée à vous

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#13 16/12/2020 06h53

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonjour,

Plusieurs points m’interpellent dans votre message.
Vous semblez sûr de votre achat et en même temps demandez des précisions à d’autres investisseurs ce qui montre que vous doutez quand même un peu de votre choix!

- Choisir un 4ème sans ascenseur à Paris n’est pas la même chose qu’à St Etienne! Vous ne précisez pas la ville, mais vous expliquez que cet appartement est en vente depuis 1 an…étonnant que d’autres investisseurs ne se soient pas précipités sur cette pépite, si cet appartement en est une. Je suis un peu surprise. Je vous fait un retour d’expérience:
J’ai acheté il y a 20 ans un appartement superbe au 4ème sans ascenseur avec un emplacement top à St Etienne et une surface très confortable pour louer à des jeunes. Je n’ai pas regretté mon achat mais j’ai été ravie de m’en débarrasser. Heureusement pour moi, mes premiers et seuls locataires ont été un jeune couple d’étudiants qui ne rechignaient pas à monter les escaliers et qui ont gardé l’appartement au début de leur vie active mais je ne referai pas un achat pareil aujourd’hui car très peu de personnes accepteraient de monter 4 étages dans un parc locatif où l’on trouve facilement des appartements avec ascenseur (imaginez une famille qui doit monter ses courses ..).

- Je ne comprends pas votre cible/clientèle (vous parlez d’attractions touristiques): jeunes étudiants? Touristes? familles?

- Par ailleurs, vous signalez de l’amiante dans une buanderie. Si je comprends bien, il y a de l’amiante dans l’appartement. Personnellement, je fuirai ce genre d’appartement à la vue des travaux et des ennuis qui vont avec le désamiantage!

Pour moi, tous les voyants sont au rouge mais bien sûr, il me manque l’information clé pour juger..la localisation du bien.

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#14 16/12/2020 08h13

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J’ai habité comme jeune adulte au 4e sans ascenseur.
J’avais pris cet apart dans un coin branchouille en me disant que j’allais faire de l’exercice (j’étais sportif).

Sam a vite fatigué!
Je suis parti après 10 mois.

A mon avis, votre turnover sera énorme sur un appart comme ça.


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#15 16/12/2020 08h37

Membre (2012)
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Bonjour William,

j’ai habité pendant 10 ans dans un appartement au 5ᵉ étage sans ascenseur et je confirme que ça permet de faire de l’exercice !
Perso cela ne me gênait pas et j’aurais pu y rester encore mais avec l’arrivée d’un enfant j’ai dû déménager.

Comme j’étais propriétaire de l’appartement j’ai pensé dans un 1er temps le mettre en location.
Mais je me suis vite rendu compte que louer un appartement au 5e étage sans ascenseur était très compliqué ! J’ai fini par le vendre difficilement au bout d’un an de recherche au prix où je l’avais acheté 10 ans plutôt alors que j’avais fait des gros travaux dedans à un jeune couple primo-accédant.

Au moment de mon achat, je l’avais acheté avec une décote de 30-40% sur des biens comparables du secteur et pourtant je n’ai pas fait de plus-values dessus alors qu’il était situé dans un secteur les plus demandé de la ville.

Pour de la location, j’oublierais votre idée ou à la limite pour de la colocation étudiante si vous êtes prêt à y passer du temps.

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#16 16/12/2020 09h20

Membre (2018)
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Bonjour

Concernant le 4eme sans ascenseur, je pense que comme toujours cela dépendra de votre cible. Si vous visez une coloc de jeunes actifs c’est faisable.
Je l’ai expérimenté dans une zone tendu, les durées de locations sont courtes mais liées à la typologie coloc mais pas du tout à cause du 4eme sans ascenseur.

A contrario si vous visez une jeune famille avec 2 enfants, les poussettes, les courses ect, vous pouvez oubliez ou alors les profils de locataires seront borders…

Pour ce qui concerne le fait que l’appartement soit en vente depuis 1an, encore une fois tout dépend. Désolé c’est pénible mais il n’y a pas de réponse unique et véridique.
Dans une zone tendu, un appartement qui n’a pas été acheté par les investisseurs aguerris, les accédant à la propriété lambda et autres au bout de 3 semaines c’est déjà étonnant.
Dans un secteur moins tendu, il y a peut être une justification, à vous de la trouver et de la corriger.

Donc le conseil pour moi :
Si vous achetez parce que cet appartement correspond à la typologie de locataire et type de bail que vous voulez mettre en place, allez y.
Si vous achetez l’appartement simplement parce que le prix vous semble en dessous de son prix en fonction de son emplacement…. N’y allez pas.

Votre stratégie doit être claire et déterminé avant l’achat.

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#17 16/12/2020 13h10

Membre (2019)
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Le logement est situé en zone A Pinel dans le sud de la France. Il y a beaucoup de programme neuf en construction.

Projet colocation :
4 chambres avec salles de bains privative pour chacune.  Pour le turnover, je vais intégrer 2 mois de vacances/an pour mes calculs de rentabilité.

Travaux :
Estimation 70000-80000 (en attente des devis)

Cible:
Principalement des jeunes actifs ou des stagiaires des entreprises qui sont à côté. Il y a aussi  une réelle demande des nouveaux embauchés étrangers qui arrive en France.

Peut-être ciblé, les travailleurs du BTP. (J’ai souvent des demandes des travailleurs du BTP pour un de mes studios situé dans une ville voisine un peu moins côté.

Revente :
Je compte sur l’arrivée du tram pour contrebalancer l’éventuelle décote du bien (peu probable après travaux).

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#18 16/12/2020 13h27

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willian a écrit :

L’appartement a un prix affiché inférieur au marché.

Non, inférieur à la moyenne du marché.
S’il était à un prix inférieur à son prix de marché, il serait déjà vendu. Le prix de marché, c’est le prix où l’offre rencontre la demande, par définition. Le prix de marché d’un bien peut être très différent de la moyenne du marché, suivant la nature et l’état du bien. J’ai déjà vu des biens à 10 % du prix de la moyenne du marché, et qui pourtant étaient à leur juste prix (voire encore trop cher).

willian a écrit :

Quelle est la marge de négociatioon ?

La bonne question à se poser est : "Quel est le vrai prix de marché de cet appartement, compte tenu de ses défauts ?". C’est à dire le vrai prix auquel il se vendrait rapidement (disons : le prix auquel on est sûr de trouver un acheteur dans les 15 jours après publication de l’annonce et de signer le compromis dans la foulée).

C’est à vous de répondre à cette question car il n’y a que vous qui connaissez l’emplacement exact et les défauts exacts. Quand vous aurez répondu à cette question, vous saurez quelle est la marge de négociation.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2020 13h33)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#19 16/12/2020 13h50

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ENTJ

Bonjour,

"J’ai" 2 appartements comparable à gérer (pour mes parents) ; ils ont peu de turn-over, les gens en sont satisfait.
Bien plus que de ceux au rdc qui supportent les coups d’oeil des passants et le bruit des conversations l’été fenêtres ouvertes. De plus à l’étage les gens sentent rassurés vis à vis du vol.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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