PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#26 08/08/2014 18h47

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

oui c’est sur… mais sa permet aussi d’augmenter sa capacité d’emprunt pour le futur.

Après, je n’ai pas le choix, se sera cash… il faut 1 ans d’interim pour avoir un prêt.
Pour avoir utilisé 10% de mon capital, je vais pouvoir profiter de l’effet de levier ultérieurement…

Après avoir tout calculer ( c’est long…très long…) se sera en LMNP , je commence à acheté meuble et compagnie….

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #27 05/12/2014 23h18

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Bonjour .
Je pensais l’avoir fait…mais non
Voici un petit post pour vous faire un retours de cet investissement .

Le T3 transformé en T2 est actuellement loué depuis le 15 novembre 2014 à un jeune de 20 ans qui travaille et sa mère se porte caution et travail à la poste ( fonctionnaire à 2000 euros mensuelle )

Achat 33000 euros
Frais de notaire : 4000
Travaux : 9000 ( électricité chauffage plomberie sol cuisine sdb …ect)
meubles : 1000 euros

Soit un total de 47000 euros.

Il est loué 430 euros + 34 euros de charge.
La fiscalité choisi est LMNP .
Il a été loué très rapidement et facilement . En effet tout est bien isolé et rénové.

Voilà.  Pour conclure le post.
Bon courage à tous pour vos prochains investissement.

Christophe

Hors ligne Hors ligne

 

#28 06/12/2014 12h02

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Et merci pour votre aide tt au long de mon projet sur les différentes discutions.

Hors ligne Hors ligne

 

#29 09/12/2014 12h15

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Avec la capacité de payer cash le bien, je ne vois pas bien pourquoi une banque refuserait (même à un "jeune" intérmaire), un financement avec un crédit in fine et nantissement de la somme correspondante…

Aviez-vous abordé cette piste Cricri ?

Hors ligne Hors ligne

 

#30 09/12/2014 14h02

Membre (2014)
Réputation :   41  

Bonjour Siocnarf,

Hé si pourtant, cela m’est également arrivé il y a 2 ans.
Achat d’un petit local pro de 8 m2.
Budget total, 29
Rentabilité 14% brut.

Refus de la banque de me financer alors que j’avais l’équivalent en cash sur livrets défiscalisés et AV.
J’ai également suggéré un IN FINE et nantissement, réponse : NEIN !

Dans l’urgence j’ai vidé mes livrets et j’ai payé cash.
Fiscalement c’est pas vraiment optimal sad

Hors ligne Hors ligne

 

#31 09/12/2014 16h57

Membre (2014)
Réputation :   24  

Pourquoi dit-on que l’immobilier cela rapporte?

en grande partie parce que l’on peut financer à crédit et de ce fait profiter de ce que l’on appelle "l’effet de levier"

par ailleurs vous êtes jeune, et vous n’avez pas beaucoup de côté, donc attention à ne pas mettre votre cash dans un bien que vous aurez peut-être toutes les peines du monde à revendre en cas de coup dur

par ailleurs la location d’un bien relève parfois bien des surprises: locataires qui ne paient pas, travaux imprévus etc…il est utile d’avoir toujours du cash de côté

étudiez bien votre projet en faisant une vraie étude de marché: allez voir des agents immobilier pour leur poser des questions sur le marché locatif et définir une vraie stratégie (famille, étudiant, nu ou meublé…)

ensuite allez voir plusieurs banque et écoutez attentivement ce qu’ils vous disent, refusent-ils à cause de votre profil ou parce que l’investissement ne leur parait pas fiable? Avec votre profil vous devriez avoir un prêt

j’ai vu vos simulations et j’ai l’impression que vous êtes passé à côté de ce qui fait l’intérêt du meublé: l’amortissement
attention à bien le calculer et voyez si cela vaut le coup dans votre situation

Hors ligne Hors ligne

 

#32 09/12/2014 21h22

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Siocnarf a écrit :

Avec la capacité de payer cash le bien, je ne vois pas bien pourquoi une banque refuserait (même à un "jeune" intérmaire), un financement avec un crédit in fine et nantissement de la somme correspondante…

Aviez-vous abordé cette piste Cricri ?

Et oui….. cela a été abordé. .. mais bon… Les banques ont vraiment peur……

Sinon cela ne reste pas un mauvais investissement :
1 il est loué sous le régime du LMNP.
2 les travaux + Frais de notaire à déduire+ TF
3 déduction de l’amortissement .
4 estimé dernièrement à 58, 60 et 62 000 net vendeur par des agences
même si je pars sur 60000 euros, je l ai eu pour 47000 euros ( et de la sueur )
5 j ai une faible TMI et un deuxième enfant qui arrive + ma femme qui reprendra que un temps partiel par la suite. … Les impôts ne vont pas me pénalisé.
6 dans quelques années,  si mes impots deviennent trop élevés,  je le vendrai , j aurai déjà empoché des loyers et une éventuelle plus value vu le prix dont je l’ai eu .

Hors ligne Hors ligne

 

#33 09/12/2014 21h33

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

Bonjour. Beaucoup de question , je vais tenter de répondre.

Pourquoi dit-on que l’immobilier cela rapporte?

en grande partie parce que l’on peut financer à crédit et de ce fait profiter de ce que l’on appelle "l’effet de levier"

par ailleurs vous êtes jeune, et vous n’avez pas beaucoup de côté, donc attention à ne pas mettre votre cash dans un bien que vous aurez peut-être toutes les peines du monde à revendre en cas de coup dur

Cela a été étudié. .. pas de soucis concernant un bien remis entièrement à neuf au centre ville d’une préfecture.

par ailleurs la location d’un bien relève parfois bien des surprises: locataires qui ne paient pas, travaux imprévus etc…il est utile d’avoir toujours du cash de côté

Oui, j ai encore 65000 de côté

étudiez bien votre projet en faisant une vraie étude de marché: allez voir des agents immobilier pour leur poser des questions sur le marché locatif et définir une vraie stratégie (famille, étudiant, nu ou meublé…)

C est fait et loué rapidement avec la fiscalité qui va avec.

ensuite allez voir plusieurs banque et écoutez attentivement ce qu’ils vous disent, refusent-ils à cause de votre profil ou parce que l’investissement ne leur parait pas fiable? Avec votre profil vous devriez avoir un prêt

Les banques, on peur des intérimaires…. je suis même allé voir un courtier chez meilleurs taux. C est pas possible..

j’ai vu vos simulations et j’ai l’impression que vous êtes passé à côté de ce qui fait l’intérêt du meublé: l’amortissement
attention à bien le calculer et voyez si cela vaut le coup dans votre situation

J ai pas compris…. il y a bien un amortissement dans le LMNP donc cela sera bien déduit ….

Christophe

Hors ligne Hors ligne

 

#34 09/12/2014 22h27

Membre (2014)
Réputation :   41  

Rollingstone, parlait peut être d’une éventuelle revente avec plus value.
Logiquement si vous amortissez votre bien, vous donnerais plus de PV à l’Etat.

Hors ligne Hors ligne

 

#35 10/12/2014 01h52

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Non Guillaume33, il ne donnera pas plus de PV à l’État, avec la fiscalité actuelle..   
(Vous n’avez visiblement pas compris l’impact -ou plutôt l’absence d’impact- des amortissements d’un bien loué meublée, sur le calcul de la plus-value lors de la revente. Renseignez vous mieux….)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#36 10/12/2014 04h54

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Guillaume33 a écrit :

Rollingstone, parlait peut être d’une éventuelle revente avec plus value.
Logiquement si vous amortissez votre bien, vous donnerais plus de PV à l’Etat.

C’est faux !

Renseignez vous correctement sur la location meublée , les amortissements et les plus values de ce régime fiscal.

La location meublé est bien plus avantageuse que le foncier encore faut il connaitre son fonctionnement.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#37 10/12/2014 08h07

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Acheter cash ? La question ne se pose pas. Si vous n’avez pas obtenu de crédit c’est votre seule option.

posez vous la question quel est le meilleur placement de cash en intégrant la revente. Donc, comparativement a un placement en bourse ou AV sur un horizon de 10 ans, quel est le meilleur placement ? La simulation est difficile mais si l’écart est faible optez pour la simplicité. S’il est important le choix ne sera pas trop difficile a faire.

Hors ligne Hors ligne

 

#38 10/12/2014 08h19

Membre (2014)
Réputation :   24  

Je vois que mes propos suscitent des interprétations smile

Ce que je voulais dire c’est que je vois autour de moi des gens qui se mettent au LMNP sans bien maitriser toutes les règles du jeu

Et que parfois ce n’est pas ce qui leur aurait rapporté le plus vu leur profil

Hors ligne Hors ligne

 

#39 10/12/2014 11h00

Membre (2014)
Réputation :   41  

Doucement Philippe30 et GoodbyLenine smile
J’ ai pris un raccourcis en effet inexact.
Dans mes propos, j’avais en tête le statut du LMP (le seul auquel je commence à m’intéresser aujourd’hui) et là je pense que mon affirmation est exacte si revente avant 5 ans ?

Dernière modification par Guillaume33 (10/12/2014 11h26)

Hors ligne Hors ligne

 

#40 10/12/2014 15h06

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Portefeuille
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   731  

ENTJ

C est cela boubouka.

Écart très important pour mon projet donc achat en cash même si j aurai préférer être financé. ..

Cela augmente ma capacité d épargne pour le prochain…
y a quelques avantages.. surtout avec une faible TMI et enfants à charge…..

Hors ligne Hors ligne

 

#41 10/12/2014 16h22

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Guillaume33 a écrit :

Doucement Philippe30 et GoodbyLenine smile
J’ ai pris un raccourcis en effet inexact.
Dans mes propos, j’avais en tête le statut du LMP (le seul auquel je commence à m’intéresser aujourd’hui) et là je pense que mon affirmation est exacte si revente avant 5 ans ?

Vous pensez vraiment que cricri77700 (ou la plupart sur ce forum de ceux qui font ou envisage de faire de la location meublée ) serait LMP (d’autant que ce statut présente à présent pas mal d’inconvénients vs LMNP), et qu’un LMP envisagerait souvent de revendre son bien moins de 5 ans après l’avoir acheté ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#42 10/12/2014 16h40

Membre (2014)
Réputation :   41  

Franchement NON.
D’ailleurs je pense que la fiscalité est déjà bien assez complexe en France donc restons simple.
De mon coté,  je vais rester sur ce que je maîtrise bien à savoir le déficit foncier.
J’ai beau étudier dans tous les sens le LMNP et le LMP, je vois toujours pas l’avantage dans mon cas par rapport à la location nue avec achat à crédit total+ borloo ancien 60% + gros travaux déductibles
Cela fait 5 ans  dans mon cas que je suis en déficit foncier et que je réduis mes revenus globaux.
En LMNP dans un schéma simple et accessible à tous (sans passer par des montages incompréhensibles par des Français moyens)  vous ne pouvez amputer que d’autres BIC.

Dernière modification par Guillaume33 (10/12/2014 16h41)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums