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#1 05/09/2014 15h00

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Ce post a pour objectif de faire partager mon expérience et d’encourager ceux qui seraient susceptibles de faire leur premier achat de RP à regarder du coté d’un achat en VEFA.

Nous voulions devenir propriétaire, on a donc regardé le marché ( ancien et neuf ) les différentes aides possibles, les banques et avons franchi le pas en achetant en VEFA ( nouvelle construction )

On a acheté en 2014 notre première résidence principale en VEFA. Pourquoi VEFA et bien parce que l’état est très généreux pour les primo accédant dans le neuf. Vous avez le droit à un prêt à taux zéro ( PTZ + ) d’un montant max de 70 000€ dans les zones les plus tendues ( il existe 3 types de zones ).

Le gros avantage en plus du 0% d’ intérêt et un différé de 14 ans = Ce différé permet d’acheter plus grand et surtout de baisser fortement l’effort financier mensuel pour devenir propriétaire.  La VEFA permet aussi une exonération de taxe foncière pendant 2 ans ( également possible d’avoir exonération de taxe d’habitation) et des frais de notaire sont à 2-3%

Le VEFA a quelques inconvénients mais qu’on peut gommer en achetant un bien proche de l’achèvement et si la banque vous accorde des facilités ( sans frais ) pour ne pas payer votre prêt immobilier et un loyer en même temps en attendant la fin de l’achèvement de la construction . 

En ce moment les prêts bancaires sont avantageux et les banques sont prêtent à faire des petites remises à conditions que votre dossier soit solide.  De plus à partir de 32 ans ( il me semble ) le montant des assurances augmentent, il y a donc tout intérêt à acheter avant.

Je suis étonné qu’on parle pas plus de cet avantage fiscal qui s’applique à plein dans le cadre d’une vente en VEFA.

Mots-clés : primo acédant, vefa

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#2 06/09/2014 03h31

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Il serait intéressant de lister les avantages et inconvénients d’un tel achat (en VEFA). Je propose (à compléter) :

Avantages :
   - bien aux dernières normes (généralement bien mieux qu’un bien ancien);
   - pas de travaux à prévoir avant d’habiter dans les lieux;
   - financements aidés pour les primo-accédantes.

Inconvénients :
   - aléas liés au projet [*]
   - délai jusqu’à la livraison du bien (avec parfois des retard de livraisons) et potentielles difficultés à faire rectifier les malfaçons (qu’on ne peut pas identifier au moment où on s’engage);
   - prix généralement plus élevé que dans l’ancien;
   - parfois une partie du financement est à mobiliser avant la livraison du bien (en particulier l’apport personnel est quasi systématiquement à mobiliser avant);
   - impossible d’évaluer qui on aura comme voisins et copropriétaires.

[*] En prenant les bonnes précautions, le risque que le promoteur vous laisse ne rade (avec un immeuble inachevé) est limité, mais une faillite du promoteur conduira toujours à une situation pénible à gérer.
Parfois, la livraison du bien réserve de réelles "surprises", et le bien n’est pas exactement conforme à ce qui avait été prévu. (J’ai connu un acquéreur en VEFA qui a découvert à la livraison que son salon de 30m²  ne faisait que 25 m² et 10 m² d’estrade 1 mètre plus haut -avec seulement 1m50 sous plafond- suite à une "erreur" de l’architecte…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 06/09/2014 17h37

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ENTJ

GoodbyLenine:

lors des avantages que vous citer, je me permet de rajouter ma touche personnel ( j’ai 26ans, acheté 3 logement en VEFA pour ma RP … et oui, je bouge beaucoup mais je me suis enrichie comme cela en achetant du vefa pas chère en FDN réduit et le revendant 2 ans après sans à avoir à payer une plus value )

Vous dites pas de travaux à prévoir, je pense que un budget travaux de 10 à 15000 euros est nécessaire :  en effet, les logement sont livrés sans cuisine ( juste un lavabo en inox premier prix ainsi que un meuble bas premier prix ) sauf si vous rajouter une option qui coute bien plus chère que si vous le faite vous meme… à cela, je rajouterai que il y a un coût à rajouter sur les sols ( de plus en plus de moquette par exemple ou carrelage premier prix ) les faillences de la salle de bain qui ne sont pas haut ect ect…

Je suis d’accord sur l’ensemble des inconvénients:

le délai est souvent dépasser avec comme excuse les intempéries par exemple… Mon premier VEFA à eut 10 mois de retard par exemple et mon dernier VEFA 2 mois d’avance…. sa peut aussi arrivé …

Concernant les malfaçons… comment dire…. selon les promoteurs, c’est abusé… Pour mon premier VEFA, je n’avais pas mon interphone… le plafond était mal fait, un mur n’était pas droit…
Je le met dans les réserves…
6mois après, pas de nouvelle… je relance à 9mois et 11 mois… Lorsque le délai de 1 ans est passé, je m’inquiète vraiment… le promoteur me dit que le délai des 1 ans est passer malgré mes recommandes … et oui le culot… je les ai attaquer car les interphones était marquer dans mon contrat, je les est attaquer et 2 ans après, et oui c’est long… j’ai été indemnisé + frais d’avocat rembourser et 3 mois après c’est bizarre tout à été fait…. Pour faire de la bonne pub c’est nexity

Mon dernier VEFA, les réserves ont été lever en 1 semaine chrono, la maison niquel.. le promoteur est windsor peu connu , moins de chantier mais au moins ils suivent bien l’avancer et respect ces clients…

Concernant le prix plus élever… oui… je dirais à 95%
Mais parfois, en accord avec la mairie , les terrain sont vendus moins chère au promoteur en contrepartie, les maisons doivent être vendu moins chère… J’ai acheté sur Magny le hongre une maison à 307000 euros revenu à 319000 euros avec FDN + cuisine et sol que j’ai revendu 1 ans après la livraison .. soit 2 ans après  la signature du notaire à 373000 euros…

Faut être patient et bien se renseigner sur les futurs programmes

voila ma petite expérience en espérant que cela peut aider…

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#4 09/09/2014 18h04

Membre (2014)
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Effectivement le choix du promoteur et du programme est important c’est comme tout.

Dans notre cas, Nous avons vu plusieurs programmes et pour certain nous sommes tout de suite dit que là il y a avait baleine sous gravillon ! et justement les appartement de ces programmes qui devaient se vendre comme des petits pains sont aujourd’hui toujours vaquant. ( et sur la cote d’azur )

On a fait le choix de prendre un constructeur important Bouygues ( ca limite un peu les risques en comparaison des petits promoteurs locaux ) et un projet qui était bien avancé ( quasi hors d’aire ). Tous les appartements du projet était déjà vendu sauf 2/3 qui sont retournés à la vente parce que les premiers acheteurs on eu des refus de leur banque.

Le prix du m2 était effectivement plus élevé env 11% de plus, mais vu la qualité de la prestation, aucun problème, les prestations sont très nettement supérieures à la moyenne des biens sur le marché.

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#5 17/09/2014 00h10

Membre (2014)
Réputation :   5  

Bonsoir,
Pour commencer : bravo cricri 77700 pour vos opérations achats/reventes!

Concernant les avantages il y a l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans  voir plus.

En ce qui concerne les inconvénients je pense  qu’il y a pas mal de choses à faire pour éviter certain désagrément :
Le prix plus élevé : oui c’est une réalité mais  je pense que cela dépend aussi du promoteur par exemple dans ma ville pour des prestations équivalentes Kaufman proposait des logement d’environ 10% plus chère (voir plus) que la seminoc  le  promoteur « local ».
En générale à quelques mois de la livraison il y a souvent moyen de négocier un tout petit peu le prix sur les logements qui restent et donc forcement les logements qui restent ne sont pas les meilleurs (exemple : superficie plus petite, pas de terrasse, mauvaise exposition, logements donnant sur rue bruyante ….) sauf les logements remis en vente à cause des  refus de crédits.
Dans mon cas j’ai eu un petit rabais de 6000 euros  à la réservation de ma rp  à 8 mois de la livraison, au lancement du programme je n’aurais pas eu ce rabais.
Les aléas liés au projet : dans la zone ou j’habite il est assez simple de vérifier les choses, car la majorité des  promoteurs qui construisent actuellement (bouygues ,bnp, kaufman, seminoc, nexity …) ont déjà construit plusieurs bâtiments.

En vefa qui sera mon future voisin ? Je pense qu’en vefa (comme pour beaucoup de choses dans la vie ) il y a une sélection « naturel »  qui se fait par le prix , la chose à éviter à mon avis : les programmes  qui se trouvent en zone ANRU et qui proposent des tarifs avec tva 7%  .Dans la zone ou j’habite  tva 7% =programme neuf juste à coté de la cité voir dans la cité…Pour du locatif et pour rp j’ai  évité les zones ANRU malgré les prix attractifs .
Pour ma part j’ai acheté dans la zone ou j’ai grandi donc je  sais EXACTEMENT ou se trouve les étudiants, les travailleurs, les fonctionnaires, les retraités mais aussi les dealers ,les petits voyous…

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[+1]    #6 28/08/2019 16h37

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Je remonte cet fil pour partager un retour d’expérience après avoir investi en primo-accédant dans une RP en VEFA en région parisienne, puis en la revendant il y a quelques semaines. Bien en zone très tendue, recherchée mais avec concurrence de programmes neufs, à près de 5k/m2, pour lequel nous avons effectué une petite PV.

Voici, personnellement, les conclusions que j’en tire :

- le fait de ne pas avoir acheté en début de commercialisation, mais 6 mois avant la livraison, a été un net avantage. Nous avons ainsi pu visiter l’immeuble, nous rendre dans le bien, avant d’acheter. Cela nécessite une petite bouteille pour le Chef de chantier, mais cela nous a permis par exemple de faire le bon choix d’étage par rapport à la vue. Sur ce programme, le même appartement un étage plus haut valait 7k à 10k de plus. Mais la vue était moins agréable (tours HLM visibles au loin au dernier étage)
- le fait de ne pas acheter en début de programme nous a permis de négocier légèrement le prix. Cela était absolument impossible en début de commercialisation. Nous avions pourtant tenté.
- le fait d’acheter 6 mois avant la livraison nous a permis de ne pas payer d’intérêts intercalaires. Il aura suffit de faire trainer le financement et la signature chez le notaire.
- importance de choisir un programme, surtout si l’on réserve tôt, où la réservation est gratuite ou presque (1K dans notre cas)
- importance de négocier les IRA
- le fait d’acheter un appartement avec une situation unique (exposition Sud + vue + sans vis à vis) nous a grandement protéger de la concurrence à la revente. En particulier de la concurrence du Neuf (plusieurs programmes en cours dans le quartier actuellement) qui bénéficie du double avantage frais de notaire réduits + éligible PTZ, à l’inverse d’un bien vendu cinq ans après la construction. Mais tous ces programmes neufs avaient une moins bonne situation, moins de vue et une mauvaise exposition.
- exonération de la Taxe Foncière durant deux ans (à vérifier selon les communes, beaucoup ont supprimé cet avantage discrètement!)
- il est intéressant de pouvoir décaler de quelques jours la remise des clés. Dans notre cas, nous avons ainsi pu réceptionner nos clés le 7 janvier (au lieu du 29 décembre, comme initialement proposé), ce qui nous a permis de ne pas payer de TF durant 3 ans.
- il peut être intéressant de choisir un programme qui "offre" les frais de notaire. Cela permet de se faire financer sur la totalité de l’investissement et de ne pas avoir à payer les frais de notaire avec son apport.
- nous avons pu négocier pour obtenir une livraison brute et ainsi choisir nos matériaux, de gamme supérieure, et économiser le prix de la main d’oeuvre pour la pose. 2k d’économie dans notre cas.
- nous avons réussi à acheter une place de parking handicapé (2,5 mètres plus large qu’une place simple) en sous-terrain, ce qui été absolument impossible en début de programme. Ceci aura été un avantage concurrentiel non négligeable pour la revente (couple avec une voiture+moto). Cela vous place positivement en terme de prix avec des appartements disposant de deux places de parking.
- une belle cuisine, ouverte, fonctionnelle, moderne et avec beaucoup de rangements fait une grande différence et aide à la revente.
- PTZ qui permet de ne payer les premières années que le prêt principal, par le biais d’un différé de 11 ans sur le PTZ. Permet un amortissement rapide.
- renégociation du crédit au bout de 2 ans, avec baisse de la durée à la faveur de la baisse des taux. Objectif d’amortir rapidement le capital, en vue d’une revente rapide.
- vente en direct, sans intermédiaire. Economie substantielle (environ 15k).
- Le fait de revendre un bien récent permet d’économiser l’intégralité des diagnostiques
- le seul "frais" pour la vente est l’état daté à payer au syndic
- qualité d’isolation incomparable dans ce bâtiment BBC. Vraie qualité de vie et confort très appréciable au quotidien durant la détention. Frais de chauffage ridicules qui aident à la revente, car très faibles charges, ce qui différencie grandement de la concurrence dans "l’ancien".
- importance de bien étudier le PLU. Des amis, habitants du même quartier, se sont retrouvés avec une maison initialement en bordure de prairie, entourée d’immeubles en construction.
- il y a un marché pour les acheteurs qui recherchent un bien clé en main, sans aucun travaux à réaliser

Nous avons estimé à environ 23k l’économie réalisée, une fois la vente actée, pour cette détention d’environ 5 ans par rapport à un bien comparable en location (en y incluant le placement à 2% du delta entre le montant plus élevé de la mensualité que le prix d’un loyer, les intérêts, les charges, la cuisine, la TF, etc).

Il est donc possible de gagner un peu d’agent en achetant une RP en VEFA, mais cela nécessite une grande vigilance et de la patience. Il faut étudier le marché, la zone, la qualité du promoteur avant de se lancer.

Ps: des appartements dans le même quartier, mais sans l’avantage concurrentiel de l’emplacement, ne se vendent pas du fait de la concurrence du neuf, tant les avantages frais de notaire réduits+PTZ sont notables. Idem pour le Pinel. 4 programmes sont ainsi en cours dans le quartier, ce qui asphyxie littéralement le marché local.


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#7 28/08/2019 17h15

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dalki a écrit :

pour lequel nous avons effectué une petite PV.
(…)
Nous avons estimé à environ 23k l’économie réalisée … par rapport à un bien comparable en location
(…)
Il est donc possible de gagner un peu d’agent en achetant une RP en VEFA

J’ai un doute, avez-vous revendu le bien plus cher en net vendeur que le prix payé 5 années auparavant ?
Qu’a fait le marché de l’ancien dans la même zone ?


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#8 28/08/2019 17h17

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Oui revendu plus cher. Le marché de l’ancien, lui, a légèrement baissé. Du fait notamment d’un afflux massif de programmes neufs durant les 5 ans de détention. Mais au-delà du prix de l’ancien, c’est surtout les délais de vente qui se sont allongés. Les gens qui voulaient absolument vendre ont du brader. Les autres restent sur le marché.

L’idée, au-delà d’un exemple précis, est surtout d’identifier ce qui peut permettre de transformer positivement l’opération. Et ainsi servir à d’autres personnes qui visent des acquisitions en VEFA. Car j’ai aussi malheureusement des exemples de personnes ayant revendus à perte.

Dernière modification par dalki (28/08/2019 17h31)


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[-1]    #9 28/08/2019 18h31

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Rien à voir avec le sujet mais je ne pense pas que l’on puisse accorder « cher » à tord et à travers : les « chères, chère, chers » me brulent les yeux.
Peut on dire « une option me coûte bien plus chère » ? AMA  on.

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#10 28/08/2019 19h35

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De quoi parlez-vous ? Je n’ai pas vu de faute dans les messages de Dalki, je pense que vous avez tort, ça aussi ça brûle les yeux.


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#11 28/08/2019 19h39

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Je parlais du message de cricri, tort oui et pas “on” mais non
Pour la VEFA j’ai eu un achat VEFA crédit in fine sur Montpellier des soucis mineurs (résidence Val de Montferrand 1)

Dernière modification par Double6 (28/08/2019 19h43)

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#12 28/08/2019 19h57

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On essaie de faire des phrases aussi.
Le message dont vous parlez date de 2014, Cricri s’est amélioré depuis mais c’est clair que c’est fatigant.
Pas sûr de l’intérêt de votre intervention, surtout au vu du manque d’irréprochabilité de vos messages sur le plan orthographe/rédaction/ponctuation.


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