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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 20/08/2014 21h30

Membre (2013)
Réputation :   68  

Bonsoir

Je suis face a une interrogation.
Mes investissements immobiliers sont tous rentables donc en ajoutant mon salaire je suis a un taux d imposition de 30% actuellement.
Je ne suis pas fan des investissements duflot.
Les difficultes a vendre de certains proprietaires m amenent a avoir de reelles opportunites d investissement actuellement avec des rentabilites plus qu interressantes. Compte tenu de mon imposition je me demande si cela vaut la peine de continuer dans l immobilier actuellement.
Je voulais savoir comment ceux qui ont un taux d imposition au mien ou superieur font.
Hormis l investissement avec gros travaux ou le meuble ai je d autres pistes?
Dois je envisager la creation d une structure soumise a l IS?
Merci d avance

Mots-clés : immobilier locatif forte imposition

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#2 20/08/2014 22h25

Membre (2012)
Réputation :   49  

Bonsoir,

Je ne connais pas votre univers d’investissement mais le conventionnement via l’ANAH semble une piste de defiscalisation…

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#3 21/08/2014 00h03

Membre (2014)
Réputation :   10  

Bonjour,
Effectivement, je pense que vous devriez vous tourner vers du LMNP/LMP
OU
une SCI à l’IS, puis, afin de minimiser l’imposition sur les plus values, créer une  SCI à l’IR qui rachètera les parts de la SCI à l’IS.


Le monde appartient à ceux qui ont des ouvriers qui se lèvent tôt

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#4 21/08/2014 03h04

Modérateur (2010)
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Ce qui compte et qui doit vous permettre de décider, ce n’est pas le TMI IR que vous avez, mais le rendement après fiscalité que vous arrivez à obtenir.

En cas de TMI élevé (et 30% n’est pas le plus élevé, loin de la…), il existe de multiples pistes pour obtenir quand même de bons rendements nets. Ce forum en a déjà évoqué pas mal, par exemple : location meublé, financement à crédit (long, voire in-fine), travaux pour générer du déficit, nu-propriété, société IS, contrats d’assurance-vie ou de capitalisation, PEA, etc.  Ne pas investir presque uniquement dans l’immobilier (comme votre profil semble indiquer que vous l’avez fait) est sans doute la première piste à creuser.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 21/08/2014 07h46

Membre (2013)
Réputation :   68  

Bonjour

Merci pour vos reponses.
Effectivement le plus important c est le rendement net mais il est vrai que plus l imposition augmente plus la rentabilite brute doit suivre ce qui complique un peu.
Comme vous l indiquez GBL j ai une forte exposition a l immobilier ce qui etait volontaire car nous souhaitions faire nos credits pour qu ils soient rembourses avant nos 60 ans et ainsi profiter d une rente lorsque nous cesserons de travailler.
Pour la diversification nous avons commence avec l ouverture d assurances vie moitie en euros moitie tracker monde et l ouverture d un PEA en mode passif avec une 15e de ligne et un versement chaque mois sur la ligne la plus en baisse.
Comme j approche des 40 ans je voulais monter encore 3/4 dossiers immobiliers surtout que j ai l appui de ma banque pour les prets. Je veux donc etre sur de bien prendre en consideration tous les aspects.

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#6 26/08/2014 23h41

Membre (2012)
Réputation :   4  

Le gouvernement souhaite modifier le dispositif de défiscalisation Duflot. Attendez de voir ce qu’il en est, cela pourrait devenir intéressant pour vous (ou pas).

Pour ma part, j’ai investi dans du scellier en 2010/2011 et c’est de loin mon meilleur investissement immobilier.

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#7 13/08/2015 11h28

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’habite à Paris. Je suis divorcé sans enfant. J’ai une TMI de 30% et mon objectif est de me constituer un patrimoine immobilier à "bon compte" en profitant des taux bas et en achetant un bien à 150/200 k€.

Je possède déjà un appartement acheté en 2010 et que je loue sous le régime scellier intermédiaire, une affaire je pense intéressante.
J’ai acheté comptant en 2012 des murs de boulangerie que je loue avec une très bonne rentabilité (9 % brut).

1/ J’aurais aimé faire une autre acquisition de murs à crédit mais je ne vois pas de réelles opportunités avec un risque limité : je me méfie des murs de sandwicherie, cafés tabac, restaurants, salons de massage, petite alimentation…
2/ J’ai regardé du côté de Pinel en région parisienne : les petites surfaces (studio et 2 p) se vendent excessivement chères (sans compter les intérêts intercalaires à payer) je trouve et sont assez difficiles à trouver…
3/ Faire du Pinel dans l’ancien pourrait peut-être être intéressant mais je ne sais pas comment trouver des opportunités de biens anciens à rénover car "indécents"…
4/ Je regarde donc dans l’ancien dans les hauts de seine (à côté de mon travail pour des facilités de gestion) : studio ou 2/3p
En ce qui concerne la fiscalité :
- Je peux louer un 2/3 p avec un conventionnement Anah, j’aurai un abattement de 30% sur les revenus fonciers, ce qui reste assez peu…
Il serait plus intéressant de placer le bien dans une SCI soumise à l’IS mais je ne pourrai pas en toucher les revenus, sauf à acquitter 30% d’IR ? C’est un choix à faire je suppose ? Et la plus-value éventuelle
- Si j’achète un studio je peux le louer en meublé (lmnp), pas forcément besoin de le mettre dans une SCI et en régime général prendre en compte notamment l’amortissement du bien et des meubles en plus des intérêts d’emprunt…

Donc il est vrai que je ne sais pas trop s’il vaut que je m’oriente vers un studio (et faire du meublé) ou vers un 2/3p (meublé difficile mais moins de rotation et plus facile à gérer)

Merci de vos avis

Cordialement,

Bernard

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#8 16/08/2015 00h48

Banni
Réputation :   6  

Bonjour
Pour moi le LMNP est le plus simple et le plus rapide. D’ailleurs acheter un 2/3 p, le meubler et faire de la multilocation (colocation) est tout à fait possible et rentable !

Dernière modification par sheiko (16/08/2015 00h48)

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#9 18/08/2015 09h28

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je viens de tomber "par hasard" sur :
Prêt Locatif Social PLS
Prêt Locatif Intermédiaire PLI

Ces prêts sont indexé sur le taux du livret A, exemple donné :
Pour un Livret A à 1,25% (début 2014), taux pour les investisseurs privés : 2,36% - 2,66%

Le taux n’a pas l’air très performant mais peut-être que ce prêt peut être pour les travaux d’amélioration (TVA à taux réduit pour le pLS).

Pouvez-vous me donner votre avis, les avez-vous déjà utilisés ? Dans quels cas sont-ils intéressants ?

Sachant qu’il n’y a pas de conditions sur les revenus du bailleur mais des plafonds sur les loyers (comme pour Pinel) et sur les ressources (PLI assez souple néanmoins).

Merci

Cordialement

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#10 10/05/2020 09h18

Membre (2020)
Réputation :   -1  

Bonjour

Je regarde les discussions ici et là sur l’investissement locatif

J’ai une TMI à 45% et donc limité pour l’investissement sans être lourdement fiscalisé….

J’aimerais vos avis :
- Je n’ai pas besoin de me dégager du cash actuellement, ma rémuneration me convient parfaitement
- Mon but est patrimonial mais pas à n’importe quel prix : à savoir, je risque de me faire assommer fiscalement si rien n’est reflechi…
- Le LMNP est valable pendant l’amortissement, mais après ? on retombe dans le biais de loyers lourdement fiscalisés et si le but n’est pas forcement de garder le bien, la SCI IS n’est pas la solution. Alors quoi ?
- Enchainer la location classique avec deficit foncier mais c’est une course à l’echalote car il faut engranger les biens par deficit pour pallier les autres….
- La nue-propriete c’est bien, mais c’est souvent du neuf qui va se deprecier avec le temps et souvent il y a des travaus à faire à la sortie (le Nue propriete dans l’ancien est difficilement trouvable… sauf si vous avez des tuyaux..)
- Les SCPI bof… avec ma TMI 45% c’est pas genial

Au final, que faire ? J’ai une profession liberale, avec une TMI à 45%, mais j’aurais probablement une petite retraite. Le but c’est d’investir intelligemment dans des biens qui me degageront des loyers complementaires à la retraite mais pour le moment d’eviter l’assomoir fiscal….

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#11 10/05/2020 09h26

Membre (2018)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   106  

INTP

Bonjour,

Peut-être regarder du côté des foncières cotées, où le PFU à 30% s’applique…

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#12 10/05/2020 09h34

Membre (2012)
Réputation :   49  

Pourquoi ne pas envisager l’achat de foncières ou de SCPI dans le cadre d’une assurance vie ?

Aucun levier sur le crédit possible…mais pas de fiscalité.

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#13 10/05/2020 09h35

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

Pourquoi pas jeter un œil à la page consacrée au viager, pour voir si cela pourrait être pertinent pour vous ?
Viager : investir dans un viager ?

Car cela équivaut à acquérir la nue-propriété d’un bien ancien, qui peut être bien placé et bien entretenu, à condition d’être très exigeant sur le prix d’acquisition, et de choisir un montant de rente que vous serez certain d’assumer quoi qu’il arrive.

Les SCPI peuvent également s’acquérir en nue-propriété seule :
SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Pensez également aux produits retraite type PERP, Madelin… et désormais PER, principalement avantageux pour les professions libérales avec une TMI en activité plus élevée que la TMI potentielle à la retraite.

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#14 10/05/2020 09h45

Membre (2017)
Réputation :   12  

Bonjour jbar, je pense que vous pouvez explorer plusieurs pistes :                     
  - les foncières cotées (flat tax 30%).   
  - scpi au sein d’une sci a l’is (plusieurs posts sur ce sujet)                                 
  - effectuer plusieurs investissements en lmnp et revendre quand vous commencez à payer des impôts ( celà vous laisse le temps de trouver une autre solution d’investissement).           
   - La nue propriété dans l’ancien celà doit être possible (exemple société perl : tapez nue propriété dans l’ancien dans votre moteur de recherche).   
   - l’assurance vie.                           

Ensuite vous ne dîtes pas si vous avez d’autres supports d’investissement, car le pea est le meilleur outil non fiscalisé après 5 ans (mais le sous jacent c’est la bourse et non l’immobilier)

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2020 13h09) :
- présentation/mise en forme (c’était illisible)

Dernière modification par Eric18 (10/05/2020 09h47)

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#15 10/05/2020 09h54

Membre (2015)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   458  

Bonjour jbar,

pour compléter brièvement les messages précédents concernant les SCPI, avec un TMI élevé, je vous invite également à considérer les SCPI dont le patrimoine est essentiellement hors de France :
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité?

Comme dans les messages précédents, je vous encourage également à considérer tout ce qui peut être fait hors immobilier, notamment en considérant l’investissement en actions.

Bien à vous,
cat

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#16 10/05/2020 09h57

Membre (2017)
Réputation :   85  

- Le LMNP est valable pendant l’amortissement, mais après ? on retombe dans le biais de loyers lourdement fiscalisés et si le but n’est pas forcement de garder le bien, la SCI IS n’est pas la solution. Alors quoi ?

Bonjour,

Dans combien de temps serez-vous à la retraite ?

Un bien en LMNP pourrait vous procurer des revenus "faiblement fiscalisés", voire pas du tout selon la rentabilité brute, et si vous êtes déjà à la retraite lorsque l’amortissement est terminé alors votre TMI, selon vos dires, sera bien en dessous.

Pas besoin de passer en SCI IS si vous avez un "faible" rendement qui génère "peu" ou pas de CF imposable mais devient intéressante si vous estimez qu’une économie de l’ordre de 30% de fiscalité (TMI 45% - Impôts société 15%) sur les bénéfices vaut le coup. J’insiste sur la notion d’ordre de grandeur car il y a des coûts annexes à prendre en compte pour la SCI IS (comptabilité, complexité, etc…).

L’avantage de la SCI IS serait alors de stocker le cash dans la société et de vous le reverser sous forme de dividende lorsque votre TMI aura baissé (à la retraite). A noter que dans ce cas, vous aurez payé l’IS (15%) et qu’il faudra aussi s’acquitter du PFU (30%) (je doute que votre TMI passe à 0%).

Ce qui fera une imposition globale à environ 39% (1*(1-15%)*(1-30%)) au lieu de 62% (TMI 45% + PS 17,2%).

On peut aussi s’amuser à ré intégrer l’inflation (si le cash est immobilisé pendant 20 ans), mais pas la force ce matin…

(Et tout ça en supposant que les règles fiscales n’aient pas évolué entre temps bien sûr…)

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#17 10/05/2020 10h15

Banni
Réputation :   28  

Création d’une sci tout simplement

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#18 10/05/2020 10h25

Membre (2014)
Réputation :   87  

La nue propriété de biens physiques (pour les SCPI je suis plus sceptique compte tenu des clefs de répartition au delà de 10 ans), il y a pas mal de choses dans l’ancien et surtout sur Paris.

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#19 10/05/2020 10h46

Membre (2020)
Réputation :   -1  

Bravo pour vos idées !
Je vais les analyser…
J’ai actuellement 48 ans…

Mais en bon sens paysan, j’aime la pierre, la vraie… Les SCPI, je ne sais pas trop pourquoi, ne m’inspirent pas….
J’aime avoir un vrai bien immobilier, qui prendra probablement de la valeur plus tard, et j’aime l’idée de m’enrichir par l’effet de levier…
S’aventurer dans des villes ’en devenir’ est un pari risqué pour dégager un cashflow et une rentabilité elevée…. Nombre de mes amis ont des vacances locatives qui plombent l’investissement (eh oui c’est la vrai vie !)

Je suis sur Nantes et l’immobilier, bien que cher, va encore probablement prendre de la valeur….

Quelqu’un a l’experience de LMNP à répétition (avec revente eventuelle ?) sur une TMI elevée ?

spot a écrit :

La nue propriété de biens physiques (pour les SCPI je suis plus sceptique compte tenu des clefs de répartition au delà de 10 ans), il y a pas mal de choses dans l’ancien et surtout sur Paris.

quelles entreprises ? sites ? car Perl a beaucoup de neufs…

Dernière modification par jbar (10/05/2020 10h49)

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#20 10/05/2020 10h54

Membre (2020)
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Bonjour Jbar,

Le cas du LMNP me semble assez favorable à votre situation. Sur des biens à profil "patrimoniaux", vous devriez dépasser les 10 ans de fiscalité neutre avec un passage en charge des frais de mutation et un amortissement par composante par définition plus "agressif" sur les premières années.

Au bout de 10 ans, vous pouvez très bien revendre le bien, empocher une plus-value / capital remboursé, et repartir sur un nouveau projet. C’est l’approche que je privilégie (TMI à 41%) - mais je n’ai pas encore atteint le premier cycle de revente.

Comme vous le dîtes, le déficit foncier est la "course à l’échalote", et si l’on essouffle un peu dans le rythme d’achat, cela pique très vite très fort niveau fiscalité.

Pour du "buy & hold forever", l’idéal serait une SCI IS, mais je ne vois pas de bonnes raisons de ne pas "remplir" la poche LMNP avant de passer à l’étape SCI IS - à moins d’être allergique à un arbitrage décennal des biens.

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#21 10/05/2020 11h00

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c’est aussi le fond de ma pensée
mais avec un TMI à 45%, il faut que la rentabilité du LMNP soit elevée pour être raisonnable non ?
à 5-6% brut (pas loin du net en LMNP) ça vous parait raisonnable ?

après la nue-propriété oui mais il faut trouver un bien correct ancien… pas facile, ou avez vous des tuyaux ?

Le viager, c’est un pari…. ça peut mal finir….

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#22 10/05/2020 11h23

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Il n’y a pas vraiment de lien entre rentabilité brute LMNP et TMI. Juste qu’un bien "trop rentable" sera plus fiscalisé. A 5-6% brut, on tombe dans la 10aine d’années de neutralité fiscale évoquée.

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#23 10/05/2020 11h38

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jbar a écrit :

J’ai actuellement 48 ans…

Mettez-le à jour dans votre présentation et profitez-en pour y ajouter des choses, situation familiale, patrimoine, capacité d’épargne. De cela découleront les choix les plus pertinent en rapport à votre situation. Vous pouvez éditer le premier message.

Personnellement je me garderais bien de vous orienter vers des foncières ou SCPI alors que votre demande concerne autre chose, c’est à chacun de faire ses devoirs et l’imposition ne doit pas être le maître des réflexions en investissement.
Si vous connaissez Nantes et sa région, continuez de surveiller le marché, il devrait y avoir des opportunités dans les mois/semestres qui viennent.
Si c’est rentable, ça le restera après fiscalité.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#24 10/05/2020 11h51

Membre (2020)
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oui car comme je le disais, la SCPI est essentiellement sur le rendement mais peu sur la plus value

En immobilier réel et choisi, on peut, en se debrouillant, viser une rentabilité et une plus value à la sortie…

Dernière modification par jbar (10/05/2020 11h51)

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#25 10/05/2020 12h13

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Bonjour,

Visiblement la finalité de votre projet est d’avoir un complément de revenus à la retraite.
Quel sera votre TMI à la retraite? Parce que c’est visiblement à partir de ce moment que la fiscalité des loyers sera importante pour vous, puisque vous aurez besoin de ces revenus complémentaires.

Question qui découle, quand pensez-vous prendre votre retraite?

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