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Newsletter de l’IH #117

Investir dans l’immobilier depuis chez soi : 2 livres à gagner ! (1/6)

OBJECTIF DE LA NEWSLETTER DE L’IH

Cette newsletter gratuite partage mes idées et réflexions sur l’investissement dans des actions de sociétés cotées en bourse.

Ponctuellement, d’autres sujets sont abordés, autour de la gestion de patrimoine ou du développement personnel.

Toutes les newsletters envoyées depuis sa création en 2012 sont disponibles ici.


 

12 commentaires

Commentaire
1) SirConstance
26/07/2014
1. $9,10

2. $0,32

3. 3,5% et 14% (hypothèses: prix basé sur cloture de vendredi plutôt que cours moyen du trimestre; et rendement annualisé x4 plutôt qu'un calcul en prenant les dividendes TTM)

4. $53,2 millions

5. 97,5% => peu de marge sur le résultat donc risque de dividende non pérenne

6. 30 juin: $10,31
31 mars: $9,68

7. 2,8% pour le trimestre donc 11,2% en base annualisée

8. Décote de 11,7% donc opportunité d'investissement si une chute des capitaux propres n'est pas anticipée.

9. Baisse de 7,4% => $9,55

10. Le résultat comptable n'a pas de sens car il inclue les gains/pertes sur investissement non réalisés. Le résultat économique s'obtient en retranchant au résultat comptable les éléments suivants: gain/pertes sur investissements, gains/pertes non réalisés sur investissements (et dérivés).
Commentaire
2) Biskeo
26/07/2014
Bonjour,

Je vais tenter ma chance.
1) Cours de clôture : 9,10 $
2) Dividende par action : 0,32 $
3) Rendement sur dividende : (4*0,32)/8,85=14.46 % (j'utilise le cours d'ouverture du lendemain du détachement)
4) Résultat économique : 53.2 millions de $
5) Taux de distribution : 0,32/0,33=97 %
Le taux de distribution me semble pérenne en raison du statut fiscal. L'évolution du montant du dividende me semble imprévisible.
6) 30 juin : 10,31 $ ; 31 mars : 9,68 $
7) Moyenne : (10,31+9,68)/2=9.995
ROE=(4*0,33)/9.995=13.2%
8) Décote : 9,1/10,31=0.883 soit une décote de 11.7%
C'est une opportunité d'investissement, comparativement à ses pairs.
9) Cela ramènerait le taux à la situation du 31/12/13. On peut estimer que les capitaux propres reviendraient à la situation du 31/12/13, soit 9.24$ par action.
10) Le résultat comptable n'a pas de sens : par exemple, CYS peut vendre des titres avant échéance.
Commentaire
3) Phenix
26/07/2014
Bonjour Philippe,

Merci pour ces exercices qui, au delà de l'espoir de remporter le prix, permettent de mettre à l'épreuve nos compétences personnelles en analyse financière.
Pourriez-vous publier à l'issue du jeu les bonnes réponses commentées ?

Pour les débutants comme moi ce serait très appréciable (je suis en "semaine 1", en train de finir L'investisseur intelligent).

Merci encore en tous cas pour l'ensemble de vos publications et pour ce site qui est une véritable mine d'or, au propre comme au figuré !

Aurélien
Réponse de Philippe
Philippe
27/07/2014
Bonjour Aurélien,

Toutes les réponses aux précédents jeux sont disponibles ici :
http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=6147

Bon dimanche,
Commentaire
5) mayien
27/07/2014
Bonjour,

Merci pour ce nouveau concours dont la difficulté est un cran au dessus des précédents...

Alors je me lance :

1. Quel est le cours de clôture de CYS en $, vendredi soir ?
Cours de l’action à la clôture 25/07/2014 : 9.10 $

2. Quel est le montant du dividende / action versé ce trimestre ?
Montant du dividende Q2-2014 : 0.32 $ / action

3. Quel est le rendement sur dividende ce trimestre et en base annualisée ?
Cours de bourse arrêté au 30 juin 2014 : 9.02 $
Dividende : 0.32 $ / action
Rendement sur dividende T2 : 0.32 / 9.02 = 3.547 %
Rendement sur dividende annualisée : 14.2 %

4. Quel est le résultat économique (résultat économique et non comptable) ce trimestre ?
Résultat économique du trimestre = 164.401 M$

5. Quel est le taux de distribution du dividende par rapport au résultat économique ce trimestre ? Le dividende vous semble-t-il pérenne ?
Nombre d’actions : 162 040 000
Dividende par action : 0.32 $
Montant des dividendes = 162 040 000 * 0.32 = 51 852 800 $
Taux de distribution = montant des dividendes / résultat économique
Taux de distribution = 51 852 800 / 164 401 000 = 31.5 %

6. Quel est le montant des capitaux propres / action au 30 juin 2014 et au 31 mars 2014 ?
Capitaux propres / action Q1-2014 : 9.68 $
Capitaux propres / action Q2-2014 : 10.31 $

7. En utilisant la moyenne de ces capitaux propres et le résultat économique du trimestre, quel est le Return On Equity ce trimestre et en base annualisée ?
Profit : 0.33 $ / action
Base annualisée : (0.33 x 4) / ((9.68 + 10.31)/2) = 13,20 %
Base Q2-2014 : 0.33 / ((9.68 + 10.31)/2) = 3.30 %

8. Quelle est la décote ou surcote de CYS par rapport à ses capitaux propres au 30 juin 2014 ? Est-ce une opportunité d'investissement ?
Capitaux propres au Q2-2014 : 1 945 716 000 $
Nb de part : 162 040 000
Actif net réévalué : capitaux propres / nb de part = 1 945 716 000 / 162 040 000 = 12 $ / part
Ceci donne une décote de (12 – 9.10)/12 = 24.17 %
Une décote de 24,17% est une très bonne opportunité d’achat. (Même si le résultat me parait surévalué … j’ai dû me tromper dans un calcul…. le résultat devrait tourner autour de 10% …)

Question subsidiaire
9. Le taux d'emprunt américain à dix au 30 juin 2014 était de 2,53%. Si ce taux passait à 3,03%, quel serait l'impact estimé sur les capitaux propres de CYS ?
L’impact d’une hausse de l’OAT 10 ans de 50 pts baisserait les capitaux propres de 7,4% selon la table de sensibilité du Q2-2014.

Question bonus
10. Pourquoi le résultat comptable n'a pas de sens pour CYS et quels sont les ajustements réalisés pour obtenir le résultat économique ?
« les actifs corporels tels que les biens immobiliers vont être dépréciés comptablement par le biais d’amortissements, alors que dans les faits, ces biens sont entretenus et valorisés et prennent (généralement) de la valeur au fil des années. Le résultat net est donc totalement faussé par ces amortissements » REIT et SIIC (1/4)

bon courage à tous
Commentaire
6) PetitRichard
27/07/2014
1. Quel est le cours de clôture de CYS en $, vendredi soir ?

CYS à la cloture du vendredi 25/07/2014 : 9.1
Source : https://www.nyse.com/quote/XNYS:CYS

2. Quel est le montant du dividende / action versé ce trimestre ?

Dividende versé par CYS ce 2ième trimistre 2014 : $0.32 / action
Source : http://www.cysinv.com/phoenix.zhtml?c=211651&p=irol-dividends

3. Quel est le rendement sur dividende ce trimestre et en base annualisée ?

Rendement ce trimestre : 0.32 / 9.1 * 100 = 3,51%
Soit en annualisé : 3,51*4 = 14,06%
Résultats approximativement proche en prenant les 4 derniers trimestres.
Autre source : http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ih-20140725.gif
;-)

4. Quel est le résultat économique (résultat économique et non comptable) ce trimestre ?

Dur dur.
Core Earnings plus Drop Income of $53.2 million ?
Source : http://www.cysinv.com/phoenix.zhtml?c=211651&p=irol-newsArticle&ID=1949405&highlight;=

5. Quel est le taux de distribution du dividende par rapport au résultat économique ce trimestre ? Le dividende vous semble-t-il pérenne ?

La même source indique : $0.33 per diluted common share
0.32 / 0.33 * 100 = 97%
D'après ce que je comprends (source :
http://www.investopedia.com/articles/pf/08/reit-tax.asp), les mortgages, comme les REITs doivent redistribuer au moins 90%. Contrairement aux REIT "pures", les mortgages n'ont pas autant de frais pour maintenir la valeur de l'immobilier. Le taux me parait donc élevé mais pas délirant.

6. Quel est le montant des capitaux propres / action au 30 juin 2014 et au 31 mars 2014 ?

30 juin 2014 : $10.31
31 mars 2014 : $9.68

7. En utilisant la moyenne de ces capitaux propres et le résultat économique du trimestre, quel est le Return On Equity ce trimestre et en base annualisée ?

0.33 / ((10.31+9,68) /2) = 3,30%
3,30 * 4 = 13,20%

8. Quelle est la décote ou surcote de CYS par rapport à ses capitaux propres au 30 juin 2014 ? Est-ce une opportunité d'investissement ?

PTB = cours / CP = 9,1 / 10,31 = 88%
Soit une décote de 12%.

Décote + profits croissants = intéressant.
Cela dépend des risques. J'imagine qu'il y a de gros risques seulement lors d'une bulle immobilière. Cela n'a pas l'air d'être le cas donc, sans parier ma chemise, oui, c'est une opportunité d'investissement.

Petit Richard
Commentaire
7) ToutVaBien
28/07/2014
Bonjour !

Voici mes réponses pour le jeu concours:

1/
Cours de cloture de vendredi soir: 9.10$

2/
Le dividende est de 0.32$ per common share

3/
Rendement sur dividende ce trimestre: 0.32/9.1 = 3.52%
Rendement sur dividende en base annualisée: (0.32*4)/9.1 = 14.07%

4/
Résultat économique $53.2 million ($33.8 million core earnings and $19.4 million drop income), soit $0.33 par diluted common share

5/
Taux de distribution: 0.32/0.33 = 96.97%. Le dividende ne me semble pas pérenne car le taux de distribution est très proche de 100% et le résultat économique dépend de facteurs macro économiques (taux d'intérêts long terme,...). Il y a donc des risques de fluctuation du dividende.

6/
Capitaux propores par action au 30 juin 2014: 10.31$
Capitaux propores par action au 31 mars 2014: 9.68$

7/
RoE sur ce trimestre: 0.32/((10.31+9.68)/2) = 3.3%
RoE en base annualisée : 0.32*4/((10.31+9.68)/2) = 13.21%

8/
Décote: (10.31-9.1)/10.31 = 11.74% de décote sur les capitaux propores au 30 juin 2014. Comme il y a une décote de quasiment 12% avec un rendement sur dividende de plus de 14%, il me semble qu'il s'agit d'une opportunité d'investissement.

9/
D'après le dernier 10Q, avec une hausse de 50 de points de base, nous avons une baisse de 1% avec un levier 6.35 ; soit 6,35% de baisse de la BV.

10/
Le résultat comptable n'a pas de sens pour CYS car il prend en compte les gains/pertes réalisées et non réalisées des investissements et swaps, ce qui n'est pas représentatif du rendement effectif.
Pour cela, CYS utilise le résultat économique qui ne prend pas en compte les gains/pertes réalisées et non réalisées des investissements et swaps.
Commentaire
8) Shagrath
28/07/2014
Bonjour,

Voici mes réponses au jeu de la semaine :

1. Quel est le cours de clôture de CYS en $, vendredi soir ?
R : 9,10$


2. Quel est le montant du dividende / action versé ce trimestre ?
R : 0,32 $


3. Quel est le rendement sur dividende ce trimestre et en base annualisée ?
R : (0,32x4)/9.10=14,07%

4. Quel est le résultat économique (résultat économique et non comptable) ce trimestre ?
R: 53,2 million de $ soit 0,33$ par action

5. Quel est le taux de distribution du dividende par rapport au résultat économique ce trimestre ? Le dividende vous semble-t-il pérenne ?
R : 0;32/0.33=96.97% donc le dividende semble pérenne puisque que couvert par le résultat économique.

6. Quel est le montant des capitaux propres / action au 30 juin 2014 et au 31 mars 2014 ?
R : 10,31 $/action au 30 juin 2014 contre 9,68$ par action le 31 mars 2014

7. En utilisant la moyenne de ces capitaux propres et le résultat économique du trimestre, quel est le Return On Equity ce trimestre et en base annualisée ?
R: (0,33x4)/((10,31+9,68)/2)=13.20%

8. Quelle est la décote ou surcote de CYS par rapport à ses capitaux propres au 30 juin 2014 ? Est-ce une opportunité d'investissement ?
R: (10,31-9,10)/10,31=13,30%
Au regard de ce seul critère CYS semble donc être une opportunité d’inversement puisque q'on peut acheter 9,10$ quelque chose qui en vaut 10,31... Ce n'est cependant pas aussi bien que le mythique 0,5$ pour 1$ de Graham/Buffet !

Question subsidiaire
9. Le taux d'emprunt américain à dix au 30 juin 2014 était de 2,53%. Si ce taux passait à 3,03%, quel serait l'impact estimé sur les capitaux propres de CYS ?
R : En utilisant la table de sensibilité on voit qu'avec une hausse de 50 points de base nous avons une baisse de 1%. Avec un levier à 6,35 et une estimation de 1,26% des dépenses opérationnelles nous pouvons calculer la BV comme suit :
10,31x(1-(1x6,35)+1.26))= 9,53$


Question bonus
10. Pourquoi le résultat comptable n'a pas de sens pour CYS et quels sont les ajustements réalisés pour obtenir le résultat économique ?
R : Utiliser le bénéfice GAAP n'a pas de sens pour les REIT en général car le bénéfice GAAP tient compte de l’amortissement des biens immobiliers (ce qui les déprécient) alors qu'économiquement si ils sont bien entretenus et gérés ces biens voient leur valeur s'apprécier au fil du temps.

Pour obtenir le résultat économique de CYS :
Bénéfice GAPP - gains/pertes réalisés sur les investissements - gains/pertes latents sur les investissements - gains/pertes réalisés sur les swaps et les couvertures - gains/pertes latents sur les swaps et les couvertures + Drop income (gains provenant le la marge sur taux d'intérêt des Agency RMBS).

NET INCOME (LOSS) AVAILABLE TO CS $ 153,178
Net realized (gain) loss on investments (33,118 )
Net unrealized (gain) loss on investments (157,479 )
Net realized (gain) loss on termination of swap and cap contracts 6,004
Net unrealized (gain) loss on swap and cap contracts 65,181
Core Earnings $ 33,766

+ Drop Income of $19.4 millions

= Core Earnings plus Drop Income of $53.2 million ($33.8 million core earnings and $19.4 million drop income), or $0.33 per diluted common share ($0.21 Core Earnings and $0.12 Drop Income).
Commentaire
9) Motus
28/07/2014
Bonjour IH,

Voici mes réponses :

1. Quel est le cours de clôture de CYS en $, vendredi soir ?
9.10$

2. Quel est le montant du dividende / action versé ce trimestre ?
0.32$

3. Quel est le rendement sur dividende ce trimestre et en base annualisée ?
Rendement = 0.32 / 9.10 = 3.52% pour ce trimestre donc 14,07% en base annualisée.

4. Quel est le résultat économique (résultat économique et non comptable) ce trimestre ?
Core Earnings plus Drop Income = $53.2 million soit $0.33 par action


5. Quel est le taux de distribution du dividende par rapport au résultat économique ce trimestre ? Le dividende vous semble-t-il pérenne ?
0.32/0.33= 97%. Comme cet indicateur est inférieur à 100%, le dividende peut être considéré comme pérenne.


6. Quel est le montant des capitaux propres / action au 30 juin 2014 et au 31 mars 2014 ?
Au 30/06/2014 : 1,945,716 k$ soit 10.31$ par action
Au 31/03/2014 : 1,843,273 k$ soit 9.68$ par action



7. En utilisant la moyenne de ces capitaux propres et le résultat économique du trimestre, quel est le Return On Equity ce trimestre et en base annualisée ?
Moyenne des capitaux propres par action = (10.31+9.68)/2 = 9.995 $
Résultat économique du trimestre = 0.33 $
donc ROE du trimestre = 0.33/9.995 = 3,30%
soit en base annualisée (on multiplie par 4) : 13,21%

8. Quelle est la décote ou surcote de CYS par rapport à ses capitaux propres au 30 juin 2014 ? Est-ce une opportunité d'investissement ?


L'action cote 9.10$ contre 10.31$ au bilan. Il y a donc une décote de (10.31-9.1)/10.31 = 11.7% par rapport aux capitaux propres.
Nous sommes donc en présence d'une opportunité d'investissement.


Question subsidiaire
9. Le taux d'emprunt américain à dix au 30 juin 2014 était de 2,53%. Si ce taux passait à 3,03%, quel serait l'impact estimé sur les capitaux propres de CYS ?

Pour répondre à cette question, on se reporte à la table de sensibilité; on constate qu'une hausse des taux de +50bp a un impact de -7,4% sur les capitaux propres.




Question bonus
10. Pourquoi le résultat comptable n'a pas de sens pour CYS et quels sont les ajustements réalisés pour obtenir le résultat économique ?

Le résultat économique est le flux de coupons obligataires perçus moins les charges de structure.
Du fait des normes comptables US GAAP (et il en est de même en IFRS), chaque instrument financier doit être évalué à sa juste valeur lors des publications comptables.
Ainsi, tous les trimestres, les produits détenus par CYS sont réévalués (qu'il s'agisse des obligations, des swaps...); cela engendre un résultat comptable et ce même si la société n'a pas vendu ces produits.
Le résultat net est donc pollué par ces écritures.


Cordialement,
Motus
Commentaire
10) JesterInvest
29/07/2014
Hop on essaie de jouer.

1. Quel est le cours de clôture de CYS en $, vendredi soir ?
$9.10
2. Quel est le montant du dividende / action versé ce trimestre ?
$0.32
3. Quel est le rendement sur dividende ce trimestre et en base annualisée ?
14.06%
4. Quel est le résultat économique (résultat économique et non comptable) ce trimestre ?
$0.33
5. Quel est le taux de distribution du dividende par rapport au résultat économique ce trimestre ? Le dividende vous semble-t-il pérenne
97%
A résultats économiques contant, il est pérenne (< 100%).
6. Quel est le montant des capitaux propres / action au 30 juin 2014 et au 31 mars 2014 ?
30 juin : $10.31
31 mars : $9.68
7. En utilisant la moyenne de ces capitaux propres et le résultat économique du trimestre, quel est le Return On Equity ce trimestre et en base annualisée ?
13.2%
8. Quelle est la décote ou surcote de CYS par rapport à ses capitaux propres au 30 juin 2014 ? Est-ce une opportunité d'investissement ?
11.7%. Je crois que votre seuil d'opportunité est à 10% donc oui.
Question subsidiaire
9. Le taux d'emprunt américain à dix au 30 juin 2014 était de 2,53%. Si ce taux passait à 3,03%, quel serait l'impact estimé sur les capitaux propres de CYS ?
-7.4% sur les capitaux détenus par les actionnaires, cf tableau Interest Rate Sensitivity
Question bonus
10. Pourquoi le résultat comptable n'a pas de sens pour CYS et quels sont les ajustements réalisés pour obtenir le résultat économique ?
Le résultat comptable US GAAP comprend les ajustements pour variation de la valeur des investissements, swaps, et protections (mark to market). Hors besoin de vente immédiate cela n’a aucun impact sur la génération de revenus. La variation des valeurs se traduit déjà dans la valeur des capitaux propres.
Commentaire
11) namo
30/07/2014
CYS:
1) cours de clôture de vendredi : 9,1$

2) dividende par action : 0,32$ (comme les 2 trimestres précédents)

3) rendement sur dividende :
ce trimestre 0,32 / 9,18 = 3,5%
en base annualisée 0,32*4 / 9,18 = 13,9%

4) résultat économique : 53,2 M$ soit 0,33$ par action
(cela tombe à 33,8M$ soit 0,21$ par action si l'on exclut le Drop Income pour ne garder que les Core Earnings)

5) base de distribution sur résultat économique : 0,32/0,33 = 97%
Le dividende est soutenable actuellement (mais pas si l'on considère uniquement les Core Earnings).

6) 31 mars 2014: CP/action = 9,68
30 juin 2014: CP/action = 10,31

7) moyenne des CP/action : 9,995$
ROE trimestre = 3,3%
ROE annuel = 13%

8) Décote de CYS par rapport aux fonds propres :
(10,31-9,1)/10,31 = 11,7%
La décote signale une opportunité d'investissement. Elle est cependant bien moindre que lors du jeu de la newsletter d'avril 2014.

En outre, l'arrêt prévu du QE par la Fed (bien que sans doute déjà pricé dans le cours actuel), et plus globalement la complexité et la volatilité des mREITs conduit à déconseiller ces actions à la plupart des investisseurs. :-)

9) En se basant sur le tableau reposté par l'IH dans la file CYS, une augmentation de 50 pts de base du taux à 10 ans a pour conséquence estimée une baisse de 1% (très modérée) des CP de CYS

10) Les ajustements réalisés pour obtenir le résultat économique sont les suivants (je préfère citer le texte original du rapport Q2 plutôt que de me lancer dans une traduction approximative) :
"Core Earnings represents a non-GAAP financial measure and is defined as net income (loss) available to common shares excluding net realized gain (loss) on investments, net unrealized gain (loss) on investments, net realized gain (loss) on termination of swap and cap contracts and net unrealized gain (loss) on swap and cap contracts. "
Réponse de Philippe
Philippe
30/07/2014
Voici les résultats du jeux :
Résultat du jeu de la semaine

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