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Newsletter de l’IH #161

Foncières cotées : évaluer le patrimoine au coût d’acquisition

OBJECTIF DE LA NEWSLETTER DE L’IH

Cette newsletter gratuite partage mes idées et réflexions sur l’investissement dans des actions de sociétés cotées en bourse.

Ponctuellement, d’autres sujets sont abordés, autour de la gestion de patrimoine ou du développement personnel.

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8 commentaires

Commentaire
1) Rodolphe
20/06/2015
Bonjour Philippe,
J’ai relu plusieurs fois et avec beaucoup d’attention votre article sur le calcul de l’ANR d’une foncière US avec les documents comptables à notre disposition. Je ne suis pas comptable, mais j’ai néanmoins quelques notions et votre calcul me trouble sur plusieurs aspects.
Déjà, en mélangeant des éléments de l’actif et du passif. En effet ajouter les capitaux propres (passif) aux amortissements (actif) me parait pour le moins surprenant. Dans ma vision simpliste du bilan comptable, l’actif nous dit ce que l’entreprise possède et le passif explique comment elle a acquis. En mélangeant les deux, je crains que l’on fasse une hérésie comptable….
Ensuite, vous dites que les capitaux propres varient aussi en fonction des amortissements. Dans mon esprit, c’était plutôt le compte de résultat qui était impacté, et in fine les capitaux propres mais donc pas directement, et surtout pas dans les mêmes proportions (l’amortissement étant en l’occurrence déduits des loyers a minima).
D’autre part, j’ai essayé d’appliquer votre méthode sur une foncière que j’étudiai, et qui elle publie un ANR (Foncière des Murs). On arrive à un résultat bien inférieur à l’ANR publié (triple net ou pas) : en gros 1300M€ pour un ANR de 1600M€ ou 1900M€ ?
Je n’ai pas essayé sur une autre foncière publiant un ANR, mais je pense que le calcul évoqué ne permet pas de déterminer une réelle décote.
Bien à vous
Commentaire
2) lesson1
20/06/2015
L'avoir des actionnaires ou capitaux propres est égal à l'actif moins les passifs exigibles (en gros les dettes). A partir de là, il est logique d'ajouter les amortissements aux capitaux propres.
Par ailleurs, ce qui est dans le compte de résultat doit nécessairement se retrouver au bilan (aux distributions près) puisque ce n'est que le passage d'un bilan à un autre.
Que la méthode soit trop conservatrice pour Foncière des Murs ne permet en aucun cas de l'invalider.
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3) skywalker
20/06/2015
Rodolphe,
Vérifiez bien quel référentiel comptable utilise l'entreprise Foncière des Murs. Sauf erreur de ma part, en Europe les foncières fournissent des comptes en IFRS et leurs immeubles sont comptabilisés à la "juste valeur à dire d'expert" dans les comptes consolidés alors il n'y a pas d'amortissement mais une variation de la juste valeur par résultat.
bon après midi
Réponse de Philippe
Philippe
20/06/2015
@Rodolphe

Peut-être cela sera plus clair comme suit :

Actif - Dettes = Capitaux propres

-->

[Actif brut dont immeubles - dépréciation accumulée] - dettes = Capitaux propres

-->

Actif brut dont immeubles - dettes = Capitaux propres + dépréciation accumulée

-->

Actif net "coût d'acquisition" = Capitaux propres + dépréciation accumulée

--

Quand au fait que l'Actif Net Réévalué soit supérieur à l'actif net "coût d'acquisition", c'est normalement le cas général (ça l'est d'ailleurs dans l'exemple de la newsletter), sinon c'est que la foncière est probablement mal gérée.
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5) Rodolphe
21/06/2015
@ lesson1 : d'accord sur la notion de capitaux propres = actif - dettes. Pour l'extrapolation d'ajouter les amortissements aux capitaux propos je reste dubitatif. Sur le compte de résultat, il impacte les capitaux propres uniquement sur le résultat net et les éventuelles distributions, pas sur les amortissements, du moins il me semble.

@skywalker : je confirme : il s'agit bien d'amortissements et de dépréciations.

@ Philippe : ok sur l'équation, sauf qu'avec le temps, la dette a pu diminuer par son amortissement et que les capitaux propres ont pu augmenter par émission d'actions. Donc on compare des choses, qui n'ont peut être plus rien à voir. Enfin, quel est l'intérêt de calculer un cout d'acquisition, qui vous est déjà donné dan le bilan ??? L'important c'est ce que vaut réellement le patrimoine (d'où l'intérêt de l'ANR) et non pas ce qu'il a couté à l'origine. Si on fait la comparaison avec les SCPI, tout le monde se fiche de la valeur comptable et s'intéresse beaucoup plus à la valeur de réalisation !
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6) christian75
21/06/2015
Bonjour,
je me permets d'informer les lecteurs que carmignac patrimoine est un fond flexible investi en obligations à 50 pour 100 et moins de 50 pour cent en actions internationales, il comporte aussi 10 pour cent de liquidités. C'est le plus gros encours chez carmignac mais pas le plus performant sur 10 ans, et n'est pas tout à fait comparable à votre gestion.
Carmignac investissement qui fait 11.75 pour cent par ans sur les 10 dernières années est leur fond de référence, le plus ancien, et est investi à 100 pour cent en actions internationales.
Ca n'enlève rien à votre excellent travail, votre performance, et votre site que j'aime beaucoup. Merci.
Réponse de Philippe
Philippe
21/06/2015
Bonjour,

@christian75

Historiquement mon portefeuille était investi à environ 55% obligations et livrets et 45% en actions, d'où la comparaison avec Carmignac Patrimoine, qui en 2010 était le meilleur fonds flexible sur dix ans.

Fin 2013-2014, je suis passé quasi 100% actions, mais ai conservé la comparaison avec Carmignac Patrimoine.

@Rodolphe

Évidemment que pour les foncières UE, cela n'a pas d'intérêt puisqu'elles publient leur ANR ! Mais pour les foncières US, si vous avez une décote sur l'actif net "coût d'acquisition", vous en avez certainement une aussi sur l'ANR (que vous pouvez alors essayer d'estimer).

Maintenant, il s'agit d'une mesure parfaitement grossière, je n'ai pas dit le contraire.
Commentaire
8) Skywalker31
21/06/2015
@Rodolphe : si sur une foncière européenne vous voyez des amortissements à l'actif, alors c'est que vous voyez les comptes annuels (sociaux) en normes françaises et non consolidés en IFRS. Dans le cas de foncière des murs, vous négligez donc dans votre périmètre d'analyse 20 filiales SCI qui sont listées dans le tableau des filiales et participations de la société mère cotée. Par ailleurs, vu la fusion avec Foncière des Régions en 2015, cela perd un peu de son sens de regarder les comptes annuels de l'année dernière à mon avis puisque le périmètre n'existe plus en "standalone", même si cela reste toujours intéressant.

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