Newsletter de l’IH #120

1) Macois
16/08/2014

QUESTIONS DU JEU DE LA SEMAINE

Q1) 526 immeubles, taux d'occupation 93,9%

Q2) 2013 : 93,1 taux d'occupation (497 immeubles)
2012 : 93,9 taux d'occupation
2011 : 93,6 taux d'occupation
2010 : 93,8 taux d'occupation
Il est élevé, et revient au meilleur niveau sur 5 ans (comme en 2012).
Ce taux est très bon vu l'augmentation du nombre d'immeubles de la foncière.

Q3) +0,8% d'augmentation signifie que Cominar a réussi à progresser de manière interne en augmentant ses revenus et en réduisant ses coûts.

Q4) Cominar cible un ratio de distribution qui devrait progressivement s’établir à environ 90 % du bénéfice distribuable. Les principaux objectifs de Cominar sont de verser à ses porteurs de parts des distributions en espèces croissantes, soutenables à long terme et payables mensuellement, ainsi que d’accroître et de maximiser la valeur des parts grâce à une gestion intégrée et à l’expansion soutenue de son portefeuille immobilier.
Cela était prévisible vu les nouvelles acquisitions de la foncière.

Q5) Bureaux : 53,1% en augmentation depuis 2013
Commercial : 24,1% en augmentation depuis 2013
Industriel & polyvalent : 22,8% en augmentation depuis 2013

La moitié du portefeuille bureaux, quart commercial, quart industriel, la partie bureaux grossit plus vite.

Q6) Québec : 20,2% en augmentation depuis 2013
Montréal : 52,2% en augmentation depuis 2013
Ontario : 14,7% en augmentation depuis 2013
Provinces atlantiques : 6,3% en diminution depuis 2013
Ouest Canadien : 6,6% en diminution depuis 2013

Concentration sur les métropoles canadiennes, significatif de l'intensité de l'activité économique dans ces métropoles.
On note une surpondération à Montréal (risque???) et à la province du québec (Presque 75% du portefeuille), moins de bénéfice d'exploitation dans l'ontario où pourtant il y Toronto la plus grosse ville en population du canada.

Q7) ratio d'endettement global : 53,7%
ratio d'endettement (excluant les débentures convertibles) : 50,9%
L'évolution du ratio d'endettement est du à des acquisitions d'immeubles financés en partie avec des emprunts bancaires.
La direction souhaite rester avec un taux d'endettement d'environ 50,9%.

Q8) Taux intérêt moyenne pondérée de la dette : 4,69% (4,76% en 2013) -> Cominar paiera (en moyenne pondérée) moins d'intérêts pour ses dettes en 2014 (financement plus important des actifs).
Durée résiduelle moyenne pondérée de la dette : 4,2ans (4,6ans en 2013) -> La durée de vie de ses dettes a baissé depuis 2013, ce qui signifie que l'ensemble des échéances de ses différents prêts approche. Il faut relativiser cette durée de vie avec les échéanciers de remboursement afin de voir si un problème de remboursement peut subvenir (voir un refinancement de la dette (faire rouler sa dette)).

Q9) 1047 locataires, les dix premiers locataires représentent 21,4% du bénéfice d'exploitation ce qui est assez "sur" (comparé à ARCP). Parmi ces 10 premiers locataires, le premier représente 6,3% du bénéfice d'exploitation ce qui reste raisonnable (comparé à ARCP avec Red Lobster).

Q10) La durée résiduelle moyenne des baux est 4,5 ans.
La durée résiduelle moyenne de la dette est de 4,2 ans (inférieur à la durée résiduelle moyenne des baux) ce qui n'est pas l'idéal mais pas encore catastrophique.
Une durée résiduelle de la dette moyenne plus basse que la durée résiduelle moyenne des baux peut dans certains cas provoquer des cas d'insolvabilité cependant comme le cahier d'échéances de la foncière est homogène cela nous rassure.

Question subsidiaire:
La dette garantie sur le patrimoine immobilier est 65,6% (100-34,4) en 2014.
En 2013 : 100-32,4 = 67,6%
Cette dette garantie est en baisse malgré le nombre d'immeubles en augmentations détenues par la foncière. Cela augmente la valeur intrinsèque de la foncière et se capacité à négocier ses prêts. La stratégie de Cominar est d’augmenter la valeur totale de ses actifs non grevés au cours des trimestres futurs en remplaçant, lorsqu’il sera possible et financièrement indiqué de le faire, des emprunts hypothécaires ou sa facilité de crédit d’exploitation et d’acquisition par des dettes non garanties.

2) yomaze
17/08/2014

Bonjour Philippe,

Voici mes réponses :
1- 526 et 93.9%
2- 93.1% fin 2013, 93.9% fin 2012, 93.6% fin 2011, 93.8% fin 2010. Le taux d'occupation est relativement stable sur les 5 dernières années. On voit que la diversification par secteur permet de lisser le taux d'occupation global. Le taux ayant baissé en 2013 puis remonté, cela indique que les biens sont remis en location et laisse présager du bon état du parc.
3- Le bénéfice d'exploitation du portefeuille d'immeubles comparables a augmenté de 0.8% par rapport à la même période l'année dernière. On peut supposer que la hausse du taux d'occupation y est pour quelque chose.
4- "Les objectifs principaux de Cominar consistent à assurer aux porteurs de parts des distributions en espèces croissantes, soutenables à long terme et payables mensuellement et à accroître et maximiser la valeur des parts". L'AFFO était à 0.76$ par part pour les 6 premiers mois de 2013. Etant à 0.40 $ pour ce trimestre, on pouvait s'attendre à une hausse de dividende.
5- La repartition sectorielle en fonction du bénéfice d'exploitation pour le dernier trimestre est de 53.1% pour les bureaux, 24.1% pour le commercial et 22.8% pour l'industriel. La part des bureaux a augmenté par rapport à 2013 mais la répartition semble être proche de 50/25/25 pour des raisons de diversification.
6- La répartition géographique en fonction du bénéfice d'exploitation pour le trimestre est 52.2% pour Montréal, 30.2% pour Québec, 14.7% pour l'Ontario, 6.3% pour les provinces atlantiques et .6 pour l'Ouest Canadien. Les chiffres de 2013 sont dans le même ordre de grandeur. On remarque une surpondération de Montréal du fait que ce soit la capitale, puis Québec et l'Ontario. La répartition est semblable aux activités des différentes régions.
7- La ratio d'endettement global est de 53.7% et 50.9% convertibles exclus. La politique de la direction est de pouvoir payer les intérêts de la dette avec les résultats d'eploitation
8- Le taux d'intérêt est 4.69% et la durée résiduelle de 4.2 ans, en baisse par rapport à 2013.
9- 5300 locataires, les 10 premiers représentant 21.4% du BEN
10- la durée résiduelle moyenne des baux est 4.5 ans, équivalant à la durée résiduelle de la dette.
11- il y a 56% de la dette en emprunt hypothécaire. La stratégie est de conserver des emprunts hypothécaires et des crédits non garantis ou debentures en fonctions des types d'acquisition.

Merci pour votre travail.
Juste une remarque car visiblement vous n'aimez pas l'investissement dans l'immobilier physique, ce qui se comprend vu votre stratégie mais il procure pourtant des avantages, notamment d'acheter totalement à crédit et d'offrir des rendements bruts de 9 à 10%. Enfin, l'optimisation fiscale peut jouer en optant pour l'IS, ce qui n'est pas possible avec la pierre papier.

Cordialement,

3) XabiX
17/08/2014

R1) 526 immeubles avec un taux d'occupation de 93,9%

R2) Taux d'occupation fin 2013: 93,1%, 2012: 93,9%, 2011: 93,6%, 2010: 93,8%. Le taux a très légèrement baissé avec un taux de rétention en augmentation.

« Les principaux objectifs de Cominar sont de verser à ses porteurs de parts des distributions en espèces croissantes, soutenables à long terme et payables mensuellement, ainsi que d’accroître et de maximiser la valeur des parts grâce à une gestion intégrée et à l’expansion soutenue de son portefeuille immobilier. » et « De plus, Cominar cible un ratio de distribution qui devrait progressivement s’établir à environ 90 % du bénéfice distribuable. »

R3) Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille d'immeubles a augmenté de 4.9% par rapport à 2013 (cumulatif 6 premiers mois). Vu que le taux d’occupation a baissé, on peut supposer que la rentabilité est meilleure en 2014 qu'en 2013 (loyers +3%).

R4) Cominar a redistribué 87,8% du bénéfice en dividende, en recul par rapport à 2013 mais avec un FFO/AFFO en progression. La hausse du dividende est liée à l'augmentation de l'AFFO qui induit un yield supérieur.

R5) Les bureaux rapportent 100k en progression de 6.4%, le commercial 47k en progression de 4% et l'industriel 43k en progression de 2,5%. Le bénéfice d'exploitation a augmenté dans tous les secteurs d'activité mais plus fortement sur la partie bureaux.

R6) La répartition géographique du patrimoine en fonction du bénéfice d'exploitation est : Québec 39k (0.4%), Montréal 100k (3.6%), Ontario 26k (25,3%), Provinces atlantiques 12k (0.8%), Ouest canadien 14k (2.0%).
On remarque un investissement sur l'Ontario sur ces 6 premiers mois dont les bénéfices sont déjà supérieurs aux provinces et l'ouest Canadien.

R7) Ratios d'endettement globaux 14T2: 53.7%, 13:51.2%
Ratio d'endettement exclus convertibles 14T2: 50.9%, 13:48.2%

La politique de Cominar est de surveiller le ratio de couverture pour s’assurer d’être capable de rembourser. Augmentation légère du résultat net et des dettes avec un ratio stable.

« Conformément aux principes de gestion financière de Cominar visant le maintien d’un bilan sain et solide à long terme et le versement régulier et stable des distributions aux porteurs de parts, Cominar cible un ratio d’endettement qui, de façon générale, devrait se situer à environ 50 % de la valeur comptable brute, et ce, même si la convention de fiducie permet d’atteindre un ratio de 65 % »

R8) Taux d'intérêt et la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette de 4,69% ce qui représente 4,2 ans. La dette globale a augmenté mais vu que le taux a baissé, la durée a baissé malgré de nouvelles dettes.

R9) Nombre de locataires : 1 047+458+239=1744

Avec 21.4% de bénéfices venant des 10 premiers clients. Ce qui représente un signe de stabilité car les gros clients auront moins de churn qu'avec des plus petites structures. De plus les locations seront pour des durées très longues avec les travaux souvent à la charge des clients.

R10) Durée résiduelle moyenne des baux 4,5 années qui est comparable à la durée résiduelle de la dette qui est de 4,2 années. Ce qui est rassurant !!!

Question subsidiaire
Une partie de la dette est garantie sur le patrimoine immobilier. Quel est le % et comment celui-ci se compare avec celui de 2013 ? Quelle est la stratégie de la direction à ce sujet ?
Dette 14T2 : 3 493 095 et 13 :3 077 119
Patrimoine 14T2: 6 129 761 et 13 6 207 882
Pourcentage 14T2 : 57.0% et 13 : 49,6%. Tant que le parc couvre les dettes, le risque est faible. Ils vont continuer à s’étendre.
« Afin d’atteindre ses objectifs, Cominar continue de pratiquer une gestion à la fois souple et prudente de la croissance, des risques opérationnels et de la dette. » et « La stratégie d’expansion de Cominar comporte deux volets, soit les acquisitions d’immeubles ou de portefeuilles immobiliers et la réalisation de projets de développement. »

4) maarc
18/08/2014

R1) Cominar possède 526 immeubles... . Le taux d’occupation au 30/06/2014 est de 93,9%


R2) Le tx d’occupation fin 2013 était de 93,1%
Le tx d’occupation fin 2012 était de 93,9%
Le tx d’occupation fin 2011 était de 93,6%
Le tx d’occupation fin 2010 était de 93,8%
On peut constater que le taux d’occupation en 2014 est le plus élevé sur ces 4 dernières années (comme en 2012). Par ailleurs, 1047 clients vont avoir leur baux arriver à échéance, ce qui représente environ 1/5 de la totalité du parc



R3) Le bénéfice d’exploitation net global s’est accru de 7,4 % au cours du deuxième trimestre de 2014 par rapport à la période correspondante de 2013, principalement en raison des acquisitions réalisées en 2013 et 2014. Pour le deuxième trimestre de 2014, le bénéfice d’exploitation net de notre portefeuille comparable a augmenté de 0,8 % comparativement à celui de la même période de 2013, principalement à cause du taux d’occupation global qui est passé de 93,4 % au 30 juin 2013 à 93,9 % au 30 juin 2014.
Pour le reste de l’année 2014, on peut supposer que le bénéfice d’exploitation net de notre portefeuille comparable continuera à augmenter si le taux d’occupation global reste stable (vers 93,9%)



R4) Le Fonds de placement immobilier Cominar offre à ses porteurs de parts l’opportunité de participer à son régime de réinvestissement des distributions. Le régime permet aux participants de recevoir toutes les distributions mensuelles en espèces sous forme de parts additionnelles de Cominar. De plus, les participants inscrits au régime auront également le droit de recevoir une distribution additionnelle, versée en parts supplémentaires, d’une valeur égale à 5 % des distributions réinvesties.
Je pense qu’on ne pouvait pas le prévoir mais je ne peux répondre avec certitude à cette question, n’ayant pas assez de recul sur la matière.



R5)
Secteur d’activité :
Bureaux : en 2014 (cumulatif) : 100 350 / en 2013 : 94 343 6,4
Commercial : en 2014 : 46 810 / en 2013 : 44 991 4,0
Industriel et polyvalent : en 2014 : 43 372 / en 2013 : 42 321 2,5
Total du bénéfice d’exploitation net : en 2014 : 190 532 / en 2013 : 181 655 4,9
Le bénéfice d’exploitation net a augmenté pour tous les secteurs d’activités au cours du deuxième trimestre de 2014 comparativement à la même période de 2013.
La plus grosse augmentation se situe au niveau des bureaux.



R6)
Région :
Québec : en 2014(cumulatif) : 38 926 / en 2013 : 38 765
Montréal : en 2014 : 100 392 / en 2013 : 96 900
Ontario : en 2014 : 25 522 / en 2013 : 20 659
Provinces atlantiques : en 2014 : 11 792 / en 2013 : 11 698
Ouest canadien : en 2014 : 13 900 / en 2013 : 13 633
Total du bénéfice d’exploitation net : en 2014 : 190 532 / en 2013 : 181 655
Evolution totale de de 4,9% par rapport à 2013
Le bénéfice d’exploitation net de la région de l’Ontario a augmenté de 41,8 % au cours du deuxième trimestre de 2014 comparativement à la même période de 2013. La région de l’Ontario représente maintenant 14,7 % du bénéfice d’exploitation net total. Cela découle des efforts de diversification géographique de Cominar et des récentes acquisitions que Cominar a effectué dans cette région.
Pour autant, Quebec et Monréal représentent à eux seuls près des ¾ du bénéfice d’exploitation net total



R7) Ratio d’endettement global : 53,7
Ratio d'endettement convertible exclus ce trimestre : 50,9
Conformément aux principes de gestion financière de Cominar visant le maintien d’un bilan sain et solide à long terme et le versement régulier et stable des distributions aux porteurs de parts, Cominar cible un ratio d’endettement qui, de façon générale, devrait se situer à environ 50 % de la valeur comptable brute, et ce, même si la convention de fiducie permet d’atteindre un ratio de 65 %. De plus, Cominar cible un ratio de distribution qui devrait progressivement s’établir à environ 90 % du bénéfice distribuable.



R8) Taux d'intérêt moyen pondéré: 4,69% (4,76% au 31 décembre 2013)
Durée résiduelle moyenne pondérée de la dette: 4,2 ans (4,6 ans au 31 décembre 2013)
On peut constater que les chiffres sont en baisse, si on les compare aux chiffres de 2013. Cela signifie que Cominar se porte bien, et que cette société inspire confiance



R9) Cominar a 5300 clients
Les 10 premiers locataires représentent 21,4% du bénéfice d'exploitation
Les 3 plus gros locataires représentent à eux seuls 13,6% des revenus de Cominar



R10) Durée résiduelle moyenne des baux : 4,5 ans
Durée résiduelle de la dette : 4,2 ans
On peut constater que les chiffres sont sensiblement similaires, bien que la durée résiduelle moyenne des baux est un peu plus élevée, ce qui est bon signe

5) mayien
18/08/2014

Bonjour Philippe,

voici mes réponses au jeu de la semaine : (j'ai du reformater, j'avais + de 5000 caractères...)


R1)
Cominar possède 526 immeubles avec un taux d'occupation de 93.9%


R2)
taux d'occupation fin 2013 : 93.1%
taux d'occupation fin 2012 : 93.9%
taux d'occupation fin 2011 : 93.6%
taux d'occupation fin 2010 : 93.8%

Même si le taux d'occupation est supérieur au précédent, il n'en reste pas moins stable par rapport à la moyenne des taux historiques d'occupation. Ces 4 dernières années, le taux d'occupation est

compris entre 93.1% et 93.9% malgré les différentes acquisitions et diversification opérées ainsi que la réévaluation des loyers.


R3)
Le bénéfice d'exploitation net du portefeuille comparable a augmenté de 0.8% pour une évolution de 0.86% du taux d'occupation. Le Bénéfice d'exploitation net du portefeuille comparable est très corrélé au taux d'occupation.


R4)
verser à ses porteurs de parts des distributions en espèces croissantes, soutenables à long terme et payables mensuellement, ainsi que d’accroître et de maximiser la valeur des parts grâce à une

gestion intégrée et à l’expansion soutenue de son portefeuille immobilier. Cominar cible un ratio de distribution qui devrait progressivement s’établir à environ 90 % du bénéfice distribuable.


le dividende / annuel : 0.12 * 12 = 1.44$ est couvert par l'AFFO à 0.40$x4 = 1.60$
Son taux de distribution est de 1.44/1.60 = 90 %

De ce fait, et en adéquation avec la politique de distribution, nous ne pouvions présager d'une augmentation du dividend puisque le taux de distribution est de 90%.


R5)
Secteurs d'activité 2014(trimestre) 2013 (trimestre)
Bureaux : 53.1% 51.5%
Commercial : 24.1% 24.5%
Industriel et polyvalent : 22.8% 24%

Le secteur d'activité des Bureaux a légèrement augmenté au détriment du secteur d'activité industriel. Le secteur d'activité commercial est resté quasiment stable.

Les secteurs d'activités possèdent une répartition arbitrée dont la moitié du portefeuille est constituée de Bureaux et l'autre moitié est partagé quasiment équitablement entre les commerces et les industries.


R6)
Région 2014(trimestre) 2013(trimestre)
Québec 20.2% 21.4%
Montréal 52.2% 53.4%
Ontario 14.7% 11.1%
Provinces atlantiques 6.3% 6.9%
Ouest canadien 6.6% 7.2%

Seule le bénéfice net de la région de l'Ontario à subi une forte augmentation, du fait des acquisitions récentes effectuées. Cominar semble vouloir augmenter sa diversification géographique et se

développer sur des marchés extérieurs à la province du Québec sur lequel ils sont principalement investis.

R7)
ratio d'endettement excluant les débentures convertibles : 50.9%
ratio d'endettement incluant les débentures convertibles : 53.7%


R8)
le taux d'intéret moyen pondéré est de 4.69%.
La durée résiduelle moyenne pondérée de la dette est de 4.2 ans


La baisse de 7 points du taux d'intéret moyen pondéré de 2013 permet à Cominar de réduire sa durée résiduelle moyenne pondérée de la dette de 0.4 ans en 2014.


R9)
Cominar possède 5300 clients dont les 10 premiers représentent 21.4% du bénéfice d'exploitation. Elle dispose ainsi d'une diversification importante de ces clients dont les plus importants ne génèrent pas plus d'un cinquième du bénéficie d'exploitation. C'est une sécurité en cas de perte de l'un ou plusieurs de ses gros clients.

R10)
La durée résiduelle moyenne des baux est de 4.5 ans alors que la durée résiduelle moyenne de la dette est de 4.2 ans. De ce fait, les baux permettent ainsi de couvrir la dette.



Question subsidiaire

Une partie de la dette est garantie sur le patrimoine immobilier. Quel est le % et comment celui-ci se compare avec celui de 2013 ? Quelle est la stratégie de la direction à ce sujet ?

34.4% de la dette n'est pas garantie par des immeubles. L'ambition de Cominar est de porter à 50% le nombre d'immeubles non grevés à long terme en remplaçant, les emprunts hypothécaires ou sa facilité
de crédit d'exploitation et d'acquisition par des dettes non garanties.

6) CJ
19/08/2014

Bonjour, première participation pour moi :)

Q1 :
Au 30 juin 2014, le taux d'occupation est de 93.9% et Cominar possède 526 immeubles.

Q2 :
Les taux d'occupation fin 2013, 2012, 2011, 2010 sont respectivement : 93.1%, 93.9%, 93,6, 93.8%. Le taux du T2 2014 est donc similaire aux taux des années passées, c'est un assez bon taux.

Q3 :
Le bénéfice d'exploitation net par trimestre est passé de 85,9M en 2013 à 86,6M au T2 2014 (augmentation de 0,8%).

Cela est dû en partie au taux d'occupation (qui augmente légèrement) mais aussi aux renouvellement des baux à des prix prix plus élevés (le loyer des baux renouvelés au premier semestre 2014 est en augmentation de 3%).

Q4 :
Cominar vise un dividende en dessous de 90% du bénéfice distribuable (actuellement à 87,8%). L'objectif est d'augmenter ce dividende mensuel sur le long terme.

L'augmentation du dividende de 2% s'explique par l'augmentation de 5,3% de l'AFFO, malgré la baisse du ratio de distribution (de 92,3% à 87,8%).

Q5 :
Plus de la moitié (53,1%) du bénéfice d'exploitation est liée aux bureaux, 24,1 % est dû au secteur commercial, tandis que l'industrie représente 22,8%. L'augmentation de 7,4% du bénéfice d'exploitation net est majoritairement dû aux bureaux (10,8% d'augmentation par rapport à 2013), mais aucun secteur ne réduit son bénéfice.

Q6 :
Québec et Montréal restent en 2014 les principaux contributeurs (20,2% et 52,2% du bénéfice d'exploitation) devant l'Ontario (14,7%), mais c'est ce dernier qui a connu la plus forte progression (41,8%).
En effet, la direction indique vouloir continuer les acquisitions dans le Grand Toronto pour diversifier géographiquement les actifs de Cominar.

Q7 :
Le ratio d'endettement global est à 53,7% tandis que le ratio sans convertibles est à 50,9%. C'est légèrement au dessus de la politique de la direction qui souhaite un ratio d'endettement à 50%.

Q8 :
Le taux d'intérêt est à 4,69% (contre 4,76% pour 2013) tandis que la durée est de 4,2 ans (contre 4,6 ans en 2013).
Bien que les dettes soient de plus courte durée, la baisse des taux d'intérêt permet de réduire le coût de la dette.

Q9 :
Cominar a 5300 clients. 21,4% du bénéfice d'exploitation est obtenu grâce aux 10 premiers clients, ce qui est raisonnable, avec la présence d'organismes gouvernementaux dans les plus importants clients.

Q10 :
La durée résiduelle moyenne des baux est de 4,5 années, légèrement supérieure à la durée résiduelle de la dette qui est de 4,2 ans.

Question subsidiaire :
La dette hypothécaire atteint 1,9M$ (soit 54,84% du total de dette de 3,5M$). La dette garantie sur le patrimoine immobilier est donc en baisse car elle atteignait en 2013 58,33%.
La direction souhaite diminuer ce taux au profit de dettes non garanties (qui devront atteindre 50% à terme).

7) Shagrath
19/08/2014

Q1) Combien d'immeubles possède Cominar et quel est le taux d'occupation au 30/06/2014 ?
526 / 93,9%

Q2) Quels étaient les taux d'occupation fin 2013, 2012, 2011, 2010 ? Comment le taux récent se compare à ceux-ci ? Quelles autres remarques peut-on faire ?
taux d'occupation fin 2013 : 93,1%
taux d'occupation fin 2012 : 93,9%
taux d'occupation fin 2011 : 93,6%
taux d'occupation fin 2010 : 93,8%
Le taux d'occupation au 30/06/2014 s'est amélioré par rapport à fin 2013 et retrouve un niveau plus habituel. On peut aussi noter que pour Cominar le taux d'occupation est peu fluctuant.

Q3) Comment a évolué le bénéfice d'exploitation du portefeuille d'immeubles comparables par rapport à 2013 ? Considérant l'évolution du taux d'occupation sur la période, que peut-on supposer ?
+7,4% (T2 2014 / T2 2013) grâce à un meilleur taux d'occupation principalement (donc plus de loyers encaissés)


Q4) Cominar applique une politique de distribution du dividende explicite. Quelle est-elle ? Sachant que l'AFFO (fonds provenant de l'exploitation ajustés récurrents) / action est de $0,40 / action ce trimestre, pouvait-on présager de la hausse du dividende ?
Objectif : distribution de dividende 90 % du bénéfice distribuable.
Sur ce trimestre ce ratio était de 87,8% (0.12/0.41) donc on pouvait s'attendre à une hausse de l'ordre de 2.5% (pour aller de 87,8 à 90%) et au final on a une hausse de 2,4%...

Q5) Quelle est la répartition sectorielle du patrimoine immobilier en fonction du bénéfice d'exploitation ? A-t-elle évolué depuis 2013 ? Quelle remarque peut-on faire ?
Bureaux 53,1 %
Commercial 24,1 %
Industriel et polyvalent 22,8 %
En comparaison de fin 2013 on note une hausse de la part "bureaux" et une baisse des parts "Commercial" et "Industriel et polyvalent". Cette hausse est due à une progression beaucoup plus forte du bénéfice d'exploitation du secteur "bureaux" par rapport aux 2 autres et pas à des baisses de bénéfices de ces derniers ce qui est rassurant.


Q6) Quelle est la répartition géographique du patrimoine immobilier en fonction du bénéfice d'exploitation ? A-t-elle évolué depuis 2013 ? Quelles remarques peut-on faire ?
Québec 20,2 %
Montréal 52,2 %
Ontario(1) 14,7 %
Provinces atlantiques 6,3 %
Ouest canadien 6,6 %
On constate par rapport à 2013 une forte progression de la part de l'Ontario (passée de 11,1 à 14.7%). Cette hausse est due à la forte progression du bénéfice d’exploitation net (+41,8%). La direction indique que "cela découle de nos efforts de diversification géographique et des récentes acquisitions que nous avons effectuées dans cette
région."

Q7) Quels sont les ratios d'endettement globaux et avec le ratio d'endettement convertibles exclus ce trimestre ? Quelle est la politique de la direction à ce sujet ?
Ratio d’endettement global : 53,7 % au 30/06/2014
Ratio d’endettement (excluant les débentures convertibles) : 50,9 % au 30/06/2014
Cominar cible un ratio d’endettement qui, de façon générale, devrait se situer à environ 50 % de la valeur comptable brute, et ce, même si la convention de fiducie permet d’atteindre un ratio de 65 %.

Q8) Quels sont le taux d'intérêt et la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette ? Comment cela se compare-t-il avec 2013 ?
4,69% / 4,2 ans.
Ces 2 ratios sont en baisse depuis fin 2013 : - 7pts de base pour le taux d'intérêt moyen et -0.4 an pour la durée
résiduelle moyenne pondérée.


Q9) Combien de locataires a Cominar ? Quel % du bénéfice d'exploitation représente les dix premiers locataires ? Quels commentaires peut-on faire ?
5300 locataires / 21,4% / On peut remarquer que Cominar a une forte diversification de ses clients et donc une bonne répartition des risques. Ainsi même la perte du premier client à savoir "Travaux publics Canada" ne serait pas catastrophique puisque ce dernier ne représente que 6,3% du bénéfice d’exploitation net...

Q10) Quelle est la durée résiduelle moyenne des baux ? Comment celle-ci se compare avec la durée résiduelle de la dette ?
La durée résiduelle moyenne des baux est de 4,5 ans. Celle-ci est voisine (4,5 contre 4,2) de la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette ce qui est sain.


Question subsidiaire

Une partie de la dette est garantie sur le patrimoine immobilier. Quel est le % et comment celui-ci se compare avec celui de 2013 ? Quelle est la stratégie de la direction à ce sujet ?
Ratio de la dette garantie 65,60% (donc 34,4% non garantie) contre 67.60% (donc 32,4% non garantie) au 31 décembre 2013.
Cominar a l’intention d'amener progressivement ce ratio vers une cible à long terme d’environ 50 %.

8) ledemimillionnaire
19/08/2014

Q1)
526 immeubles. Taux d'occupation de 93.9%
Q2)
Taux d’occupation 2013 : 93.1%
Taux d’occupation 2012 : 93.9%
Taux d’occupation 2011 : 93.6%
Taux d’occupation 2010 : 93.8%
Le taux actuel est au maximum de la période 2010-2014. Le taux à peu changé et a toujours été élevé.
Q3)
Evolution du bénéfice d’exploitation du portefeuille comparable : +0.8%
Cette évolution de +0.8% est dû à l’augmentation du taux d’occupation de +0.8% (=93.9%-93.1%)
Q4)
Distribution du dividende sous la cible de 90% du bénéfice distribuable.
L’AFFO est passé de 0.38$/action à 0.40$/action. Puisque Cominar distribue juste en dessous de 90% du bénéfice distribuable, le dividende devait augmenter.
Q5)
Bureau : 53.1% en 2014, 51.5% en 2013.
Commercial : 24.1% en 2014, 24.5% en 2013.
Industriel et polyvalent : 22.8% en 2014, 24% en 2013.
La part des bureaux augmente.
Q6)
Québec : 20.2% en 2014, 21.4% en 2013.
Montréal : 52.2% en 2014, 53.4% en 2013
Ontario : 14.7% en 2014, 11.1% en 2013
Provinces atlantiques : 6.3% en 2014, 6.9% en 2013
Ouest canadien : 6.6% en 2014, 7.2% en 2013
La part de l’Ontario augmente.
Q7)
Ration d’endettement convertibles exclus : 50.9%
Ratio d’endettement global : 53.7%
Cominar cible un ratio d’endettement de 50%, même si le droit permet un ratio de 65%
Q8)
Taux d’intérêt pondéré de la dette : 4.69% en 2014, 4.89% en 2013
Durée résiduelle moyenne pondérée de la dette : 4.2 ans en 2014, 3.9 ans en 2013
Le taux diminue et la durée augmente.
Q9)
5300 clients
Pourcentage du bénéfice d’exploitation des dix premiers locataires : 21.4%
Très concentré sur les 10 premiers clients. Beaucoup de tous petits clients.
Q10)
Durée résiduelle des baux : 4.5 ans
La durée résiduelle des baux est supérieure à la durée résiduelle de la dette. Bon point.
Question subsidiaire)
Ratio de dettes non garanti en 2014 : 34.4%
Ratio de dettes non garanti en 2013 : 32.4%
Remplacement des emprunts hypothécaires par des dettes non garanties. Cible 50%.

9) Canarisland
20/08/2014

Bonjour IH,

Merci pour ce jeu. Je profite que le sujet traite de Cominar, que j'ai en portefeuille, pour participer.

Q1) 526 immeubles, pour un taux d’occupation de 93,9%.

Q2)
2010 : 93,8%
2011 : 93,6%
2012 : 93,9%
2013 : 93,1%

Le taux d’occupation est relativement stable. Il s’établit aujourd’hui à 93,9%, qui témoigne d’une bonne santé par rapport aux années passées.

Q3) Le bénéfice d’exploitation a augmenté de 4,9% entre 2013 et 2014 (six mois cumulatif). Le taux d’occupation ayant évolué de 5bp, je suppose que les loyers ont été revus à la hausse lors du renouvellement.

Q4) Cominar vise à distribuer à ses actionnaires près de 90% du bénéfice distribuable.

Le ratio de distribution est passé sous l’objectif de 90% et c’est donc « logiquement » que le dividende a augmenté.


Q5) 25% de bureaux, 31% de commercial et 44% d’industrie. Elle était de 24%,32%,44% à fin 2013 et a donc peu évoluée. Les 30 acquisitions effectuées en 2014 ont été diversifiées entre les 3 secteurs.

Q6) Québec (20%), Montréal (52%), Ontario (15%), Provinces atlantiques (6%), Ouest canadien (7%) pour le trimestre. La répartition est relativement stable par rapport à 2013, avec cependant une montée des bénéfices en Ontario. Cominar tente ainsi de réduire son exposition à Québec/Montréal.

Q7) Le ratio d’endettement est de 50,9% (excluant débentures convertibles). La cible de Cominar est un ratio d’endettement à environ 50% de la valeur comptable brute.

Q8) Le taux d’intérêt moyen pondéré est de 4,69% (contre 4,76% à fin 2013) pour une diminution de 7 points de base. La durée résiduelle moyenne pondérée est de 4,2 ans (contre 4,6 ans à fin 2013).

Q9) Cominar a près de 5 300 clients. Les 10 premiers locataires représentent 21,4% du bénéfice d’exploitation net. L’exposition de Cominar à ces clients est faible.

Q10) La durée résiduelle moyenne des beaux est de 4,5 années. La durée résiduelle des beaux est donc plus faible que la durée résiduelle moyenne de la dette !


Question subsidiaire

Les emprunts hypothécaires représententn 55% de la dette. Elle était de 58% en 2013. Par contre je n'ai pas trouvé la politique !

10) Motus
21/08/2014

Bonjour IH,

Voici mes réponses.
Cordialement,
Motus

Q1) La société possède 526 immeubles; le taux d'occupation est de 93,9%.


Q2)
fin 2010: 93,8%
fin 2011: 93,6%
fin 2012: 93,9%
fin 2013: 93,1%

Le taux récent de 93,9% est dans l'épure des taux historiques de ces trois dernières années; on constate en outre une grande stabilité du taux d'occupation.



Q3)
Pour le deuxième trimestre de 2014, le bénéfice d’exploitation net du portefeuille comparable a augmenté de +0,8 % par rapport à celui de la même période de 2013, principalement à cause du taux d’occupation global qui est passé de 93,4 % au 30 juin 2013 à 93,9 % au 30 juin 2014.
On peut supposer que des immeubles vacants ont été loués.



Q4)
La politique de distribution explicite est de distribuer 90% de l'AFFO.
Comme l'AFFO par action est de $0,4, le dividende trimestriel est donc ajusté à $0,36 soit $0,12 par mois.
L'explication se situe dans les décimales : en conservant le niveau de distribution historique, le taux de distribution sur l'AFFO tombait à 87,8%; le management propose donc d'augmenter le dividende de 2,1%. Cette hausse était donc prévisible (une fois l'AFFO connu)

Q5)
Répartition sectorielle du patrimoine immobilier en fonction du bénéfice d'exploitation:
Au 30/06/2014: bureaux 53,08%, commerce 24,13%, industriel 22,79%
Au 30/06/2013: bureaux 51,45%, commerce 24,52%, industriel 24,03%

Le management a mis l'accent sur les bureaux (acquisitions) qui semble être la classe d'actif la plus intéressante dans les actuelles conditions de marché. En revanche, les immeubles industriels n'ont pas les faveurs du management.


Q6)
Région / juin 2014/ juin 2013

Québec 20,2% / 21,4%
Montréal 52,2% / 53,4%
Ontario. 14,7%. /. 11,1%
Provinces atlantiques 6,3% /6,9%
Ouest canadien. 6,6%. / 7,2%

L'évolution est relativement faible : l'Ontario semble être la région ou le management décèle le plus d'opportunités actuellement.
Cominar développe de nouveaux marchés à l’extérieur de la province de Québec, comme en témoignent certaines acquisitions importantes effectuées au cours des trois dernières années. Grâce à cette stratégie, Cominar a amélioré sa diversification géographique. Cominar entend également continuer d’investir au Québec afin de profiter de ses avantages concurrentiels dans ce marché.

Q7)
Le ratio d'endettement global est à 53,7%.
Le ratio d'endettement (sans les convertibles) est à 50,9%.
Cominar cible un ratio d’endettement qui, de façon générale, devrait se situer à environ 50 % de la valeur comptable brute, et ce, même si la convention de fiducie permet d’atteindre un ratio de 65 %.


Q8)
Taux d'intérêt moyen pondéré: 4,69% (4,76% au 31 décembre 2013)
Durée résiduelle moyenne pondérée: 4,2 ans (4,6 ans au 31 décembre 2013)

Le management profite des actuelles conditions de marché (favorables : taux bas). Logiquement, au fur et à mesure que la dette est refinancée avec des taux bas, le taux d'intérêt moyen pondéré baisse. La durée moyenne ressort en baisse cependant par rapport a l'an passé.

Q9)
Cominar a 1047 clients. Les dix premiers clients représentent 21,4% du bénéfice d'exploitation. Seul le premier client pèse plus de 5% (Travaux publics Canada).
Le poste client est donc très peu concentré, ce qui est un gage de saine gestion et de pérennité pour la société.



Q10)
Durée résiduelle moyenne des baux : 4,5 ans.
On constate que la durée moyenne des baux est équivalente à la durée résiduelle de la dette. Cela permet une meilleure flexibilité : si le bail est reconduit, on peut refinancer ou vendre le bâtiment.


Question subsidiaire
Ratio des dettes non garanties de premier rang sur la dette totale de 34,4% au 30 juin 2014 (32,4% au 31 décembre 2013 et 31,4% au 30/06/2013)

Donc la dette garantie pèse 65,6% de la dette totale au 30/06/2014 contre 67,6% au 31/12/2013.

Ce ratio va encore baiser suite au refinancement de la facilité de crédit qui était de 300m$ qui était garantie et qui passe à 350m$ non garantie.

Suite a ce refinancement, les actifs non grevés s’élèvent à 2,3 milliards $, ce qui représente 160% des dettes non garanties de premier rang en circulation.

Cominar a l’intention d’augmenter la valeur totale de ses actifs non grevés au cours des trimestres futurs en remplaçant, lorsqu’il sera possible et financièrement indiqué de le faire, des emprunts hypothécaires ou sa facilité de crédit d’exploitation et d’acquisition par des dettes non garanties.

En cas de retournement de marché, cela permet d'être plus flexible et de faire le dos rond : on n'est pas obligé de vendre les immeubles au pire moment parce que les covenants bancaires sont brisés du fait de la baisse de la valeur des actifs.

Philippe
22/08/2014

Bonjour,

Voici les réponses et gagnants du jeu de la semaine sur Cominar :
http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=108330#p108330

Félicitations à tous pour la qualité de vos réponses.

Les gagnants voudront bien me contacter par email en me précisant leur coordonnées postales + téléphone et leur souhait de livres cadeaux.

Bon week-end à tous !

Philippe