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SCPI Scellier : simulation sous Excel

07/08/2009 - Pas meilleure qu’une SCPI de rendement

Les SCPI scellier sont-elles une bonne affaire ? La réponse avec cette simulation sous Excel et sa comparaison avec une SCPI de rendement.

Un bon patrimoine de rentier doit être diversifié.

Lorsque l’on entend les arguments des opposants à la retraite par capitalisation, l’argument est toujours le même : oui, mais comment allez-vous faire en cas de chute des marchés boursiers ?

La réponse : dans un patrimoine diversifié de rente, les marchés boursiers sont un élément parmi d’autres. Leur chute ne doit pas remettre en cause la rente, mais juste éventuellement la diminuer.

Comme éléments de diversification, vous avez tous les actifs tangibles susceptibles d‘être loués (j’exclus l’or, le vin, etc. qui ne génère aucune rente) :

  • immobilier en direct,
  • immobilier via des SCPI,
  • forêts,
  • bateaux,
  • parkings,
  • cheptels,
  • terrains agricoles…

En plus des traditionnels investissements plus sûr, mais souvent moins rentables :

  • livrets en tout genre,
  • assurance-vie non exposée au marché actions,
  • obligations d‘état indexées sur l’inflation.

Aujourd’hui, je voudrais discuter avec vous de l’intérêt du Scellier en SCPI, à des fins de diversification du patrimoine. En effet, comme la SCPI est dissoute au bout d’une quinzaine d’années, la vocation de cet investissement n’est pas de générer une rente à vie, mais de participer à la construction du patrimoine.

Je n’ai jamais investi en SCPI, donc une erreur dans les calculs n’est pas improbable et c’est bien pour cela que je blogue dessus, pour avoir vos avis !

Simulation SCPI Scellier n°1

Voici les hypothèses de départ au niveau SCPI :

  • 60 parts de SCPI à 600 € acheté le 31/12/2009 : 36 000 €
  • Valeur réelle de la part hors frais : 500 €
  • Tous les logements sont terminés et commencent à rapporter au 1/1/2012
  • Pendant la période de construction, les parts rapportent 1% net par an (on suppose que la SCPI place la trésorerie non engagée)
  • Une fois construit, les parts (500 €) rapportent 3,% net de prélèvements sociaux par an
  • Les loyers sont revalorisés de 2% chaque année
  • Une fois construits, les immeubles se revalorisent de 2% par an par rapport à leur coût d’achat
  • Tout est revendu en 2025

Au niveau du prêt :

  • Aucun apport personnel
  • Prêt à taux fixe sur 7 ans à 3,45%

Au niveau de l’imposition sur le revenu

  • Taux marginal d’imposition à 30%



Donc avec ces hypothèses, nous devons rembourser 5877 € de crédit chaque année pendant sept ans, avec des revenus locatifs autour de 1100 € à partir de 2012.

Pour rappel, les revenus fonciers de SCPI, une fois déduits les intérêts d’emprunts, sont imposés sur le revenu sans abattement. Lorsque les intérêts d’emprunts sont supérieurs aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier et il est reportable les années suivantes.

Avec un TMI déjà à 30%, ça en laisse une bonne partie au fisc.

Par contre, à condition de garder les parts quinze ans (ce qui est le cas ici), la plus-value à la revente des parts est non imposable.

Malgré la réduction d’impôts sellier de 1000 € / an les neufs premières années, avec ces hypothèses, si je ne me suis pas trompé dans les calculs, le TRI du projet serait de 3,9%.

Même si c’est pour faire de la diversification, 3,9% pour immobiliser de l’argent pendant sept (pour l’effort d‘épargne en 2016) à quinze (pour l’effort d‘épargne en 2010) ans, c’est pas lourd !

Simulation SCPI Scellier n°2

Tout pareil mais avec un crédit sur quinze ans à 3,90% :



Cette fois-ci, le TRI ressort à 5,5%, ce qui est plutôt sympathique.

Conclusion

Une simulation comme celle-ci reste très imparfaite, car si le rendement locatif autour de 3% ne fait guère de doute, on ne peut pas en dire autant du prix de cessions des immeubles dans quinze ans, surtout si tous les investisseurs en Scellier décident de sortir au même moment.

Néanmoins, tout investissement comporte des inconnues, et à titre de diversification, celui-ci peut avoir un intérêt. Pour celui qui est déjà très investi dans l’immobilier, je suis plus septique.

Tout cela encore une fois, sous réserve que je ne me sois pas trompé dans mes calculs et que je n’ai manqué aucun aspect fiscal.

Voici le fichier Excel utilisé : simulation_scellier_credit_fixe.xls

Vos commentaires sont appréciés. Si vous êtes conseiller en gestion de patrimoine, n’hésitez pas à participer (et éventuellement à faire votre publicité) !

---------

"Nous n’avons pas besoin d’être plus intelligents que les autres, nous avons juste besoin d’être plus disciplinés que les autres" – Warren Buffett

 

15 commentaires

1) tellib
07/08/2009
Bonsoir Philippe,

Tout d'abord je ne suis pas un spécialiste du Scellier, j'essaye juste de me renseigner sur ce dispositif un peu comme vous...
J'ai regardé votre feuille Excel...bravo pour votre travail....
alors pour moi l'effort d'épargne serait
+ mensualité à rembourser
- revenus fonciers perçus
+ supplément d'IR généré par les revenus fonciers
- économie d'IR Scellier
(le supplément d'IR généré sur les revenus fonciers étant égal au tmi x votre colonne E)
il me semble que ce ne soit pas ce que vous faites à partir de 2020...

cordialement

Daniel
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
11/08/2009
Bonjour et merci !

J'ai corrigé mon fichier (v0.2) et ajouté une colonne pour la gestion de l'assurance du crédit.

Le TRI passe de 5,5% à 5,4% avec ces ajustements.
3) tellib
11/08/2009
bonsoir Philippe,

bien vu le rajout de la variable frais fixe....

par contre il me semble qu'en colonne G l'impot doit se calculer sur la colonne F et non E....
par exemple :
mettre
SI(F16<0;0;F16*(L$15))
au lieu de
=SI(F16<0;0;E16*(L$15))

pour info avec vos nouvelles modifications j'arrive à un TRI de 5,6 %

cordialement

Daniel
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
12/08/2009
Vous avez raison et je vous remercie vraiment de me l'avoir fait remarqué.

J'ai amendé le fichier. J'ai aussi retiré les revenus des deux premières années du calcul du déficit foncier, puisque ce n'était pas des revenus fonciers à proprement parlé. Le TRI reste inchangé à 5,6%.

J'ai ajouté une feuille Excel avec une simulation de SCPI non fiscale selon les mêmes conditions de valorisation et revente et un rendement net de 6%. Le TRI ressort aussi à 5,6%.
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
28/08/2009
[EDIT : j'ai édité mon commentaire qui était erroné la première fois, une erreur bête de saisie avait provoqué une grande déception en voyant un TRI de 3,9%]

Voici les conditions de crédit proposés par ma chère banque (Boursorama) :

Crédit amortissable sur 15 ans
Taux : 3,99%
Frais assurance / an : 144 €
Frais de nantissement des parts de SCPI : 350 €
Pas de frais de dossier et pénalité de remboursement
Nécessité d'apporter 10% de la somme.

Rien n'est négociable. Pas de possibilité de taux variable.

J'avais prévu d'acheter 72 k€ de SCPI Scellier sans apport avec un crédit à taux variable cappé sur 15 ans. J'aurais placer une partie de la somme sur une AV pour faire "plaisir" à Bourso et pouvoir négocier un bon taux et l'absence d'apports.

Néanmoins, avec ces hypothèses de crédit et les hypothèses de valorisation vues dans le billet, le TRI de l'opération ressort à 5,6%, j'en suis agréablement surpris :

(a) Montant SCPI scellier dont frais 72 000 €
(b) Montant SCPI scellier hors frais 60 000 €
(c) Rendement SCPI net 2010-2011 1,0%
(d) Rendement SCPI net 2012 3,5%
(e) Revalorisation RDT 2013-2024 2,0%
(e) Revalorisation SCPI 2013-2024 2,0%
Apport crédit 7 550 €
Montant crédit 64 800 €
Taux crédit fixe 3,99%
Frais fixes (assurance, etc) / an 144 €
Durée (ans) 15
Taux marginale d'imposition 30%
Taux de rentabilité interne 5,6%

Pour information, voici ce que ça donne en SCPI de rendement non Scellier :

Montant SCPI dont frais 72 000 €
(a) Montant SCPI hors frais 60 000 €
Rendement SCPI net 2010 6,0% <======== je mets 6% contre 3,5% pour du Scellier
(b) Revalorisation RDT 2011-2024 2,0%
(b) Revalorisation SCPI 2011-2024 2,0%
Apport crédit 7 550 €
Montant crédit 64 800 €
Taux crédit fixe 3,99%
Frais fixes (assurance, etc) / an 144 €
Durée (ans) 15
Taux marginale d'imposition 30%
Taux de rentabilité interne 5,5%
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
02/09/2009
Tous ce que je lis ces derniers temps à propos des SCPI scellier indiquent un RDT prévisionnel net autour de 3% plutôt que les 3,5% de la simulation.

Le TRI est donc définitivement en faveur des SCPI de rendement.

Mais même à TRI équivalent, les SCPI de rendement garde l'avantage, car on peut sortir à tout moment, alors qu'il faut garder 15 ans ses SCPI scellier.

Conséquence : à part pour diversifier un patrimoine déjà bien rempli, je ne vois aucun intérêt économique aux SCPI scellier et n'en achèterai pas.
7) Max
11/02/2010
Qu'en est il avec des rendements positifs ( loyers ) et des revalorisations négatives... Disons -5% par an pour au moins pour 2 ou 3 ans encore
8) gigi75
13/02/2010
On ne le dira jamais assez: tout ce qui est défiscalisation est pour faire plaisir à l'égo des souscripteurs. Sans l'avantage fiscal, vous ne souscrivez pas au produit !!
Par ailleurs, je doûte que vous arriviez à 3% de rendement par an en moyenne, car le promoteur prendra une marge maximum sur des produits sur lesquels les souscripteurs ne pourront pas sortir sous peine de reprise d'impots. Vous serez lié à celui-ci, qui au final, empochera largement la prime fiscale.

Votre conclusion vers les SCPI de rendement malgré la réduction d'impot, montre bien la supercherie... Mais combien se feront avoir ?
9) Jean-Marc
13/02/2010
Attention sur un point : vous intégrez un taux d'augmentation des loyers de 2% l'an, mais si vous partez sur cette hypothèse, c'est que vous intégrez l'érosion monétaire dans votre raisonnement. Auquel cas le TRI doit être iminué de l'inflation pour lui conférer un sens.
10) Boudy
30/04/2010
Philippe,

Avez-vous fait cette étude avec un prêt in fine ?
Cela peut être plus intéressant fiscalement parlant...
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
30/04/2010
Bonjour, vous pouvez maintenant faire une simulation scellier avec crédit in fine ou amortissable sur ce site :

http://www.immobail.com/
12) seonovice
14/11/2010
les simulations sont toujours pratiques
je vais faire le test sur le site que vous avez mentionné
merci
13) Laurent
16/06/2011
Bonjour,

2 commentaires :
- comme évoqué par Jean Marc : soit vous intégrez l'inflation et dans ce cas, il faut revoir les calculs, / soit vous ne l'intégrez pas (vos calculs sont en $ constants) et dans ce cas, pourquoi 2% ? (il faut aussi déduire l'inflation de l'intérêt des prêts) pourquoi les loyers augmenteraient ils plus vite que le reste du coût de la vie ?
- remarque exactement identique pour la réévaluation du bien : pourquoi 2% ? avec ou hors inflation ? hors inflation, je pense que les biens vont plutôt se dévaloriser sur le long terme (cf écart de prix neuf / ancien qui est de l'ordre de 15-20%)

=> l'inflation est très importante sur ce genre d'étude et devient un aléa si vous prenez du taux fixe

le plus simple est, je pense, de travailler en $ constant avec des prêts à tx variable. J'ai un gros doute sur la valorisation à $ constant de l'immobilier sur 15 ans (on est dans une période d'immo cher => sur le long terme, si on regarde friggit...)

Laurent
14) Aupetit
20/11/2011
pour analyse
15) mamco
25/02/2012
Bonjour
Rachat parts Scpi Scellier :
Est-ce qu une SCPI basée sur du Scellier dont les contraintes d acquisition n ont pas été respectées subit une décôte ??
Si la réponse est oui : est-il intéressant d acheter des parts de cette SCPI ???

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