Bonjour GoodbyLenine et merci pour cette réponse rapide et pertinente.

Merci pour le lien, je vais effectivement aller me présenter (il faut juste que je trouve le temps de faire une présentation complète).

Le "coût total" n'est pas très pertinent pour comparer différents scénarii, surtout avec des emprunts de durées différentes (20 ans ou 15 ans). En effet, un €uro de 2012 ou un €uro de 2020 (par exemple) ne valent pas la même chose, et cette comparaison fait comme si ils valaient la même chose.

Vous avez raison sur le fait qu'un euro aujourd'hui ne vaut pas un euro demain. J'essaie juste de trouver un moyen de comparaison sur les différents scénarii possible. C'est vrai que c'est peut être pas très pertinent. Par quel méthode puis je comparer selon vous?

- vous avez négligé les intérêts que vos 35 k€ généreront sur 18 mois (ils seront certes faibles).

Oui, c'est vrai mais ils sont placé sur des supports qui ne rapportent rien ou presque (livret A, LDD,..) et sur 18 mois c'est vraiment pas grand chose. Voilà pourquoi, pour des raisons de simplification je les ai négligé.

- vos 18*840*0.7 sont-ils bien représentatifs de "loyer net non perçu" (ça dépend du montant des charges non récupérables, de la taxe foncière, de votre TMI IR, etc.).

Là encore, vous avez raison. Mais, en faisant les calculs j'ai bien cela (j'ai enlevé taxe foncière ainsi que les charges non récupérable, ainsi que l’impôt sur le revenu. Je néglige les travaux car ça ne va pas trop bouger en 18 mois).

- êtes-vous sur qu'une banque vous suivra à 3.85% sur 20 ans ?

Non, je ne suis pas allé voir la banque. Il est vrai que ce ne sont que des hypothèses. J’essaie juste de comparer différent scénario et je me dis (peut être à tord) que si j'obtiens mieux ou moins bien, il en va de même pour les autre scénario donc que ca se simplifie plus ou moins.

Etes-vous certain de pouvoir 'remplacer' le locataire actuel dans l'appartement d'ici 1 ou 2 ans ?
(ça dépend des caractéristiques de son bail, entre autres) ?

Oui, au pire, je récupère l'appartement dans 2 ans (le bail prendra fin) mais les locataires (j'ai discuté avec eux) voudrait faire un deuxième enfant et pense partir d'ici environs 1 ans. L'habitation sera alors trop petite pour eux.
C'est pourquoi, je dis 1 ou 2 ans.
Le but étant de récupérer ce bien pour l'habiter.

Il manque un autre scénario : devenir locataire d'un appartement comme celui que vous envisagez d'acheter. La comparaison de ce scénario avec ceux où vous achetez l'appartement va surtout dépendre de ce que vous anticipez comme valeur pour le revendre dans 15 ou 20 ans.... Sans faire de simulation (à vous de les faire) , j'ai l'impression que si les prix de l'immobilier rejoignaient le "canal de Friggit" d'ici là, l'acquisition de cet appartement ne serait pas le meilleur scénario.

Oui, je me suis intéressé à cette théorie. C'est une théorie intéressante mais je pense (peut être naïvement, l'avenir nous le dira) différemment.

Je pense que le prix d'un appartement n'est corrélé qu'en partie à la capacité des ménages. Pour dire les choses autrement, je pense que les gens vivront dans de plus en plus petit en région parisienne et s'en accommoderont (qui voulait vivre dans 30 m2 à Paris il y a 30 ans?). Les gens achèteront ce qu'il peuvent acheter.

Si je prend mon exemple, je cherche une surface d'un 50 m2 aujourd'hui. Je pense que mon moi du futur se satisfera d'une surface de 30 m2.

Il me faut pas oublier également que les foyers ne sont pas les seuls à acheter des biens. Les banques ou les SCPI (donc nous tous potentiellement), par exemple, en achètent et en vendent aussi. Il ne s'agit pour eux d'une valeur qu'on pourrait assimiler à la bourse (louer=dividende, valeur= valeur de l'action). Pour ces gros investisseurs, l'important est de savoir si ça va monter et quels revenus passif il peuvent en tirer. C'est déconnecté des salaires.

Je reconnais que c'est une théorie personnelle et je sais très bien qu'elle n'est pas partagée par la majorité d'entre vous.

Par contre, je pense que ma théorie est vrai à moyen terme et qu'à court terme l'immobilier va baisser (par prophétie auto-réalisatrice. Si tout le monde pense que ça baisse, ça baisse forcement. Le tout est de savoir de combien et en combien de temps). C'est pour cela que je cherche à savoir si mon achat est pertinent.

Envisagez-vous d'habiter cet appartement pour les 10-15 prochaines années ? Autrement dit : êtes-vous stabilisé au niveau professionnel et familial ? En effet, rien de pire qu'acheter pour RP un bien qu'on devra revendre quelques années plus tard (suite à une mutation pro, rencontre d'une compagne qui par exemple veux absolument habiter ailleurs, ou même agrandissement de la famille), car les frais (d'agence, de notaire, de prêt + IRA + levée d'hypothèque) dilapidés alors en vain représentent souvent 3 ou 4 années de loyer, sauf à faire une coquette plus-value (ce qui ne semble plus d'actualité à court terme).

Oui, vous avez 100% raison. Au niveau professionnel, je pense resté longtemps en région parisienne. Mais, si jamais ma situation professionnel ou personnel changée, je pense qu'il n'y aurais pas de problème. Je pense à ma soeur qui a acheté un appartement seule dans cette même ville qu'elle loue depuis le début tout en travaillant à Londres (c'est mes parents qui gèrent pour elle).

Elle louait à Londres pendant ce temps. Puis, elle a rencontré quelqu'un avec qui elle compte se marier très prochainement. Ils ont acheté ensemble un 100 m2 à Londres (elle a, certes, surement oublier de dire à sa banque londonienne qu'elle possédé un appartement en France ).

En ce qui me concerne, c'est pareil, si je trouve quelqu'un, on peut toujours louer quelque chose d'autre, tout en louant à quelqu'un d'autre, l'appartement sur lequel je me pose des questions.

Tout cela pour dire (je pense que vous l'avez compris) que ceci n'est pas un frein pour moi.

Pour finir, vous ne n'avez pas dit si vous ne conseillez ou non l'achat de cet appartement. Je comprend à demi mot que pour vous il est urgent d'attendre en ce moment. Ai je raison?

Dernière modification par skype (20/04/2012 22h54)

Bonjour a tous,
j'ai 26ans, je vous lis depuis longtemps sans vraiment vouloir participer aux débats. Je souhaite acheter ma RP l'année prochaine et je voulais savoir ce qu'aimaient de maniére générale les banquiers ?

Evidemment avoir de l'apport qui couvre suffisamment (au moins) les frais de notaires, et avoir un livret A, LDD, voir une assurance vie et une Gold chez eux.
Me trompe je ? ou existe t il d'autres produits qu'ils doivent "forcément" vendre et qui pourrait faire baisser le taux de mon prêt ?


J'avais une deuxieme question, j'en profite pour la poser en meme temps. Une fois que je serais proprietaire, une personne m'a dit que l'on pouvait faire de l'investissement dans l'immobilier de cette façon (j'aimerais savoir si cela est vrai ou pas):

- Sous certaines conditions les banques peuvent nous prêter facilement de l'argent: Je voulais donc savoir si la "technique" de cette personne était la bonne, c'est a dire: avoir une somme de 50 000€ d'epargne dans sa banque, avoir les élements sus cités: assurance-vie, 2-3comptes chez son banquier, gold, livret A et LDD blindés. Pour que le banquier puisse nous prêter la totalité lors d'un autre achat (que sa RP) pour pouvoir financer ENTIEREMENT le bien, puis le retaper, ou attendre qu'il prenne de la valeur et le revendre.
Finalement, on a investi de l'argent que l'on a pas vraiment mais que l'on nous prête facilement.  Le tout étant bien sûr que cela se fasse en SCI....

Voila, j'espere ne pas avoir trop compliqué les choses et avoir été assez clair pour mon premier post lol

Bonne journée

Bonjour Skype :

Achat immobilier : location puis résidence principale

GBL  a écrit :

Etes-vous certain de pouvoir 'remplacer' le locataire actuel dans l'appartement d'ici 1 ou 2 ans ? - (ça dépend des caractéristiques de son bail, entre autres) ?

Vous sous-estimez l importance  de la réponse à  cette question :..

Je pourrais vous citer une avalanche de cas  ou les propriétaires qui avaient tous des locataires  avec lesquels ils entretenaient les meilleures relations ont mis plusieurs années  pour récupérer leur bien -Même pour  y loger des membres de leur famille
Quelque soit la nature de votre bail , ce ne sera pas un motif pour y échapper :

En dehors des règlements administratifs , toujours plus coercitifs  parmi les motifs
- Perte d emploi - Maladie ou accident -
- Parce que la famille s agrandit , il leur faudra trouver un appartement plus grand :
oui mais  ce n est pas une mince affaire , que d en trouver un , d avoir les moyens de payer le nouveau loyer  , plaire au nouveau propriétaire , obtenir une caution etc etc
NB : Prévoir qu en parallèle avec la longueur d une  procédure , que des dégradations seront malheureusement plus importantes : ce qui   avec le temps , justifiera des  frais de rénovation plus lourds aussi
- et pourvu que pendant cette période la fiscalité n ait pas péjoré la situation

Dernière modification par Swx (02/08/2012 17h16)

@Swx : Il s'agit d'un bail classique qui se termine dans 2 ans. Si jamais j'envoie un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour l'habiter par la suite, existe t'il un risque pour que je ne le récupère pas?

Skype  a écrit :

Si jamais j'envoie un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour l'habiter par la suite, existe t'il un risque pour que je ne le récupère pas?

Un exemple que je peux vous certifier :
Un couple d amis avait loué un étage indépendant de leur propre villa à un couple d employés au Service des Impôts ....en instance de déménager prochainement  Difficile de trouver mieux - question garantie
Ils avaient des rapports très amicaux avec leur locataire du moins au début
Mes amis ont voulu récupérer ce logement pour y installer leur fils quand il s est marié
Ces locataires ont utilisé tous les moyens imaginables pour ne pas quitter les lieux avant que
la  villa qu ils faisaient construire pour eux-mêmes ne soit terminée
ce qui a pris quelques années compte tenu de la recherche du terrain , permis de construire , construction et aménagements divers

Dernière modification par Swx (13/08/2012 17h57)