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#1 04/09/2015 13h10 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Bonjour a tous

Suite aux échanges lors de ma présentation, j’ai mis en vente en juin un appartement sur Lille à cause de sa faible rentabilité et afin d’eviter de lours travaux dans les prochaines années (ravalement/toiture).

J’ai pour l’heure consulté 4 agences du quartier afin de faire une estimation :

- agence A : estimation à 128 k€ (1 bien en vente depuis debut 2015 dans la residence)
- agence B : estimation entre 125 k€ et 135€
- agence C : pas d’estimation mais vente réalisée en 2013 pour un bien similaire à 132 k€
- agence D : estimation entre 105 k€ et 115k€ (2 biens vendus dans cette residence en 2015)

J’ai également effectué des estimation en ligne sur meilleurs agents qui confirment le premieres estimations.

L’appartement est en vente à 132k€ net vendeur depuis début juillet assuré par l’agence B et pour l’heure 2 visites qui n’ont pas donné suite car l’environnement ne plait pas. De maniere generale, l’agent me dit que ce n’est pas l’appartement qui pose probleme mais plus le style de la residence année 1970 (bien que bien entretenue) ou l’apparence du quartier (meme s’il est calme).

La question que je me pose pour l’heure est la stratégie à adopter par rapport à cette vente :
- Faut il commencer à baisser ? et de combien ?
- Faut il prendre en compte les données de l’agence D, sachant que l’agent me semblait de bonne foi et connaissait le mieux bien la résidence (c’est l’agence la plus proche).
- Quelle est la saisonnalité immobiliere ? l’automne est il une saison propice ?

Pour le moment je tenterai bien de le mettre en vente par moi même en descendant à 125 k€ mais je me demande si je n’envoie pas un signal trop fort aux acheteurs …

Merci pour vos retours

Message édité par l’équipe de modération (04/09/2015 13h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : agents immobiliers, appartement, estimations

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#2 04/09/2015 13h45 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Je me suis toujours dit que quand je vendrai mon studio, je ferai un calcul simple pour commencer:
combien me coute l’appartement par mois (charges + intérêts non perçus sur le capital théorique) ?

Ensuite je réfléchirais à la rentabilité de le garder plus longtemps en vente pour gagner X% sur le prix.
Si je prends mon exemple perso: appartement valant dans les 140K, charges d’environ 100€/mois + 600 de TF
Chaque mois d’immobilisation me coute environ 140K*4%/12 + 100 + 600/12 = 616€

Si je le garde 1 an en vente (imaginons à 150K qui serait un prix du haut de la fourchette), ça me coutera dans les 7500€.
Donc si un prix à 140K me permet de le vendre très rapidement, je n’hésiterai pas.
S’il faut par contre le mettre à 125K pour qu’il parte vite, ça mérite réflexion.

Dans votre cas, il y a dans les 15-20K entre une vente potentiellement rapide et une vente longue (1 an ? 2 ans ?)
Bien sur, ce calcul nécessite que vous fassiez certaines hypothèses sur le marché immobilier de votre coin.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 04/09/2015 13h59 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Je suis dans le même cas que vous !

pierre60 a écrit :

- agence A : estimation à 128 k€ (1 bien en vente depuis debut 2015 dans la residence)

A combien est-il affiché ?

pierre60 a écrit :

- agence D : estimation entre 105 k€ et 115k€ (2 biens vendus dans cette residence en 2015)

A combien se sont-ils vendus ?

pierre60 a écrit :

L’appartement est en vente à 132k€ net vendeur depuis début juillet assuré par l’agence B

Deux visites, c’est peu pour un bien de cette valeur.
Etes-vous certain de la publicité effectuée par l’agence B ?
Je vous recommande dans tous les cas de mettre une annonce sur leboncoin (sans mettre votre téléphone bien sur) pour "tester" le marché. Passer le prix à 125K€ me semble être un bon palier.

Avez-vous également songé à le proposer à votre locataire actuel ?

Nous pourrons évoquer ce sujet le 16 septembre au pire !

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#4 04/09/2015 17h55 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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@ Faith : approche intéressante, je vais y reflechir.

@ Moke :

- le bien en vente par l’agence A est l’appartement au dessus du miens mais sans garage affiché 120 k€ FAI (donc 114k€ net), il a l’air en bon etat mis  je ne sais pas s’il a du double vitrage.

- L’agence D a vendu un T2 et un T3, le T2 était annoncé à 120 k€ également vendu moins mais je n’ai pas retenu le chiffre (entre 110 k€ et 115k€ il me semble).

- l’agence B est un mandaire indépendant (sans bureau) il travaille exclusivement  avec les sites internet dont LBC et il a été en vacances au mois d’aout.

- Pour l’heure je compte mettre des annonces sur des medias non utilisés pour le moment comme les panneau de cafeterias d’entreprise et les salles de sport. Je peux le mettre sur LBC mais il sera en concurrence avec l’agence B et dans ce cas il vaut mieux que je reprenne qq photos bien éclairées avec des angles différents.

- les autres canaux de diffusion que j’envisage sont : PAP, soit une agence du quartier (agence D) soit une plus grosse agence avec une base clients plus grande.

- Le locataire a donné son préavis suite à l’achat un appartement à Mons il ne m’a pas demandé pour reprendre l’appartement.

Je serais ravis d’en discuter mercredi à la rencontre investisseurs.

Dernière modification par pierre60 (04/09/2015 17h58)

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#5 05/09/2015 11h27 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Un agent immobilier a tout intérêt à vous faire une estimation haute pour vous faire signer un mandat.
En conséquence, le moins disant est sans doute le plus près de la vérité du marché.

A mon opinion, la meilleur stratégie est d’avoir un prix bas d’emblée quitte à ne pas discuter le prix ou juste symboliquement.
Immanquablement, un bien restant sur le marché un peu longtemps (>3mois) s’essouffle rapidement, n’est plus regardé/considéré et est au final vendu vraiment moins cher qu’un bien présenté directement au prix du marché.

Si vous disposez d’un peu de temps pour les visites, mettez le en vente en directe sur LBC et soignant photos et présentation. Adoptez un prix séduisant en insistant sur l’opportunité. Soyez pret à signer en faisant d"emblée réaliser tous les diags.

Bon courage !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 05/09/2015 14h06 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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DDtee a écrit :

Un agent immobilier a tout intérêt à vous faire une estimation haute pour vous faire signer un mandat

C’est une croyance largement répandue mais selon moi mais inexacte.

L’intérêt d’un agent immobilier est de vendre rapidement les biens qu’il a rentrés afin de ne pas avoir de stocks et de toucher rapidement ses commissions, même s’il doit pour cela en diminuer un peu le montant.

Dans cette optique, il n’a aucun intérêt à surrévaluer un bien dont le prix se situera au dessus du prix du marché et dont la vente sera ralentie, sauf pour ennuyer ses confrères éventuellement.

Mais alors lil grille le bien sur le marché : en vente depuis de longs mois et l’on se demande pourquoi.

J’irais même jusqu’à dire qu’un AI a plutôt au contraire intérêt à sous évaluer un bien, ce que sa déontologie doit normalement lui interdire de faire.

Je vous rejoins par contre sur le fait de mettre un prix "au marché" en refusant toute négociation.

@ Pierre60 une stratégie que j’ai déà utilisée avec succès est de prendre l’une des agences immo dans un quartier un peu mieux que le vôtre ce qui permet aux acheteurs ayant un budget plus faible de trouver chaussure à leur pied.

Dernière modification par Franc23 (05/09/2015 14h30)

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#7 05/09/2015 14h28 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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DDTee a écrit :

Un agent immobilier a tout intérêt à vous faire une estimation haute pour vous faire signer un mandat

Je suis assez d’accord avec franc23. Quand j’ai voulu vendre mon appart pour acheter plus grand :
La majorité des agents pour une vente etait pessimiste : sur les taux, sur le quartier, tel un acheteur de supermarché : le quartier est difficile, les gens ont peur pour les taux, j’ai des vendeurs qui me demande de mettre la fourchette haute et baisse au fil des mois

La meme majorité des agents pour un achat etaient optimiste genre vendeur de voiture d’occasion : il parle d’occasion, de si on a un coup de coeur il faut foncer.

Dernière modification par francoisolivier (05/09/2015 19h00)

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#8 06/09/2015 10h07 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Restons factuels, le mieux est sans doute que vous alliez sur la base de données Patrim ou que vous demandiez à votre notaire à combien se sont réellement vendus les appartements du même immeuble.
N’oubliez pas de venir nous partager la réponse wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 07/09/2015 10h03 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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A mon avis, et uniquement sur la base des informations que vous fournissez, votre premier prix de mise en vente n’était pas judicieux.

L’agence D est la plus proche du bien et a vendu deux appartements il y a moins de 6 mois dans la même résidence, elle est donc la plus à même de vous faire une juste estimation. En vous plaçant 20% au dessus de leur estimation moyenne (132k€ vs 110k€), vous n’avez qu’une faible chance de vendre.

Concernant la saisonnalité, une étude démontre que les biens se vendent en moyenne 4% plus cher à la fin du printemps (beaux jours, luminosité, anticipation de la rentrée de septembre…) puis retournent progressivement à la normale avec un plus bas en fin d’hiver.
Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP991.pdf (page 3)

De plus durant la période de vente vous continuez à payer des charges (copro, foncière…) qui bientôt ne seront plus compensées par des rentrées locatives suite au départ prochain de votre locataire.

Tout cela justifie selon moi une baisse de prix assez significative pour provoquer rapidement de nouvelles visites, quitte à vous montrer ferme sur la négociation finale. En vendant en direct et non par agence vous limiterez l’impact sur votre prix de vente en net vendeur.

Dernier point, dans quel état se trouve le bien ? Suite au départ du locataire, et sans parler d’un home staging poussé, avez-vous l’opportunité de faire un petit rafraîchissement (peintures, sols, finitions…) et/ou de corriger d’éventuels défauts ?

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#10 07/09/2015 10h12 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Pour infos, et comme je n’ai pas trouvé beaucoup de détails à l’époque sur le net, il est tres facile d’obtenir les prix de vente (ainsi que l’acte de vente complet je crois, mais c’est plus cher) successifs depuis 1956 de n’importe quel bien en le demandant (moyennant 12€) aux services de la publicité fonciere via un cerfa3233.

Seul le numero de la parcelle cadastrée suffit (le cadastre est maintenant dispo online).

Il s’agit de prix de vente "devant le notaire" donc hors frais dudit notaire et hors Frais d’agence je pense. C’est pratique on a aussi les indivisions etc.

J’ai eu une réponse en 10j par courrier postale en région parisienne

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#11 07/09/2015 12h06 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Alors j’ai fait ma petite simulation sur Patrim entre 2010 et 2015, moyenne du m2 : 2159€
et par année :
- 2010 : 2604 (2 ventes)
- 2011 : 2199 (4 ventes)
- 2012 : 2121 (6 ventes)
- 2013 : 2166 (4 ventes)
- 2014 : 1937 (3 ventes)
- 2015 : pas renseigné

et au niveau des vente de T2 on oscille entre 93k€ en 2013  et 132k€ en 2012 … cela nous ferait donc un prix moyen de 115k€

@perecastor :
Je suis d’accord sur le fait de mettre le bien en vente directe et qu’il faut baisser le prix. ce qui m’ennuie est la saisonnalité car nous allons rentrer dans les mois de grissaille. Cela se vérifie dans l’étude que j’ai pu faire sur Patrim, les prix étant plus importants en printemps/ete que hiver.

Le locataire s’en va la semaine prochaine mais de ce que j’en ai vu la semaine dernière l’appartement est toujours en bon état (parquet / peinture refaits en 2012). seule la cuisine demanderait au moins un coup de peinture et les meubles ne sont pas de première jeunesse.

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#12 07/09/2015 12h27 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Les estimations immobilières souvent c’est pour rigoler, ils se basent juste, presque tous, sur l’état et le prix au m² du coin; donc faire appel à eux ne sert pas à grand chose. Sauf à claquer du fric et se trouver lié/bloqué par leurs contrats aux conditions cachées en si petits caractères.

Aussi mieux, de bien entendu, de vendre en direct, ne croyez pas que c’est plus difficile. Bien sûr il vous faudra ’investir’ de votre temps…

Perso et cela vaut ce que cela vaut j’ai établi mon petit ’procédé de vente’ :

Une affiche (précisant : "Ne dérangez pas les voisins, ils ne sont au courant de rien") et des annonces, le plus possible gratuites, sans n° de téléphone, fixant un rendez-vous hebdomadaire (exemple : "Visite le samedi de 10h à 12h) sur les lieux. Là vous attendez et si plusieurs amateurs, bien possible qu’il surenchérissent les uns sur les autres (du vécu !).

Si cela doit se vendre cela marchera…. et dans votre poche toutes ces commissions d’agences immobilières !

Dernière modification par Rider (07/09/2015 16h53)

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#13 07/09/2015 12h58 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Rider a écrit :

Là vous attendez et si plusieurs amateurs, bien possible qu’il surenchérissent les uns sur les autres (du vécu !).

çà doit être marrant d’être témoin de ce genre de scène
la prochaine fois vous filmerez j’espère !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#14 07/09/2015 13h39 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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@ Rider : Je suis assez mitigé sur votre approche. OK à la rigueur pour du locatif et sur un marché très tendu, mais sur une vente dans le contexte actuel ? Compte tenu du nombre de ventes n’aboutissant pas (crédit non obtenu notamment), je préfère laisser à chaque acheteur potentiel la possibilité de visiter sereinement, en prenant son temps, de poser ses questions, afin qu’il puisse faire une offre en toute connaissance de cause.

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#15 07/09/2015 16h52 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Bien conscient que c’est ’brute de décoffrage’ comme approche, mais ente les indélicats et les agences immobilières j’en avais marre.
L’histoire du rendez-vous sur place c’est pour éviter les appels intempestifs à toute heure, plus ceux qui prennent rendez-vous pour une visite et qui ne viennent pas…
En allant 2 heures par semaine sur les lieux c’est du temps bien investi car très rare que personne ne vienne visiter.

Sinon pour le prix c’est du vécu, un type qui visitait me faisait une offre en dessous du prix que je demandais et un autre sur place l’entendant me proposa plus dès que l’autre fut parti… Après quand je tiens le ’bon’ je lui fais signer un compromis de vente chez mon notaire, en demandant un acompte de 5% (bien sûr une clause suspensive à l’obtention du prêt peut faire partie de l’accord).

Mais je le redis ’cela vaut ce que cela vaut’, aussi le marché peut être différent d’une région à l’autre et encore plus d’un pays à l’autre.

++Rider

Dernière modification par Rider (07/09/2015 16h52)

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#16 07/09/2015 17h18 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Rider a écrit :

Les estimations immobilières souvent c’est pour rigoler, ils se basent juste, presque tous, sur l’état et le prix au m² du coin; donc faire appel à eux ne sert pas à grand chose.

Quelle serait la bonne méthode selon vous pour faire une estimation ? Ils sont bien obligés de se baser sur ces données… Si dans le voisinage, les appartements identiques au vôtre se vendent X € le m2 et que vous voulez vendre rapidement votre appartement (ce qui sera la volonté de l’agence pour des raisons citées plus haut), vous n’allez pas vous afficher un prix à X+Y € le m2, même si votre appartement a coûté X+Y € du m2 !

Faire appel à eux sert notamment à éviter les déconvenues du genre "éviter les appels intempestifs à toute heure, plus ceux qui prennent rendez-vous pour une visite et qui ne viennent pas…" puisque ce sont les agents qui le subiront à votre place

Ca sert à pouvoir faire faire des visites à des horaires qui ne vous conviennent pas parce que vous travaillez.

Ca sert aussi à diffuser sur un plus grand nombre de supports que ce que vous auriez fait (nombreux sites web, journaux papier, flyers…)

Ca peut servir également (mais pas dans tous les cas malheureusement) à mieux mettre en valeur votre bien et à prendre de plus belles photos que ce que vous auriez fait (avez-vous un reflex avec objectif grand angle par exemple ?)

NB: je précise que je ne suis pas totalement objectif (-tune), mon épouse étant agent mandataire.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#17 07/09/2015 17h29 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Sur l’aspect photo, un bon smartphone fait d’excellents panoramas aujourd’hui.

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#18 07/09/2015 20h25 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Rider a écrit :

Sinon pour le prix c’est du vécu, un type qui visitait me faisait une offre en dessous du prix que je demandais et un autre sur place l’entendant me proposa plus dès que l’autre fut parti…

Ça m’est arrivé aussi. Suite à une baisse de prix, ça a relancé les visites, et j’ai eu 2 propositions le même jour, chacun avec petite négociation et offre au même prix. Le fait d’avoir 2 propositions, ça m’a permis de le dire à chacun des acheteurs potentiels, et l’un des deux a remonté son offre au prix de vente.

Tout se vend, mais pas à n’importe quel prix.

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#19 08/09/2015 11h06 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Nann a écrit :

Sur l’aspect photo, un bon smartphone fait d’excellents panoramas aujourd’hui.

On ne va pas rentrer dans un débat technique photo de smartphone vs photo de réflex avec gros flash et objectif qui va bien (il n’y a pas photo d’ailleurs tongue), mais essayez simplement de mettre une photo panoramique sur LeBonCoin. Le format ne convient pas, vous allez vous retrouver avec une image toute en longueur, trop petite pour voir les détails et fortement rognée en haut et en bas…

Pour illustrer, voici un petit exemple d’une maison que ma femme a en mandat, et que les vendeurs vendent en direct également :

En direct :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_directcuisine.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_directsalon.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_directpiscine.jpg

Via agence :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_agencecuisine.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_agencesalon.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_agencespiscine.jpg

Honnêtement, vous préférez lesquelles ?

Pour ce qui est de fait de faire monter les enchères, si le bien vendu est attractif, alors ça arrive très régulièrement !
Nous avons raté un immeuble début d’année parce que quelqu’un d’autre a fini par faire une proposition au prix, car nous avions surenchéri sur sa proposition initiale.
Pour un immeuble que nous avons acquis en 2012, c’est nous qui avions fait une proposition supérieure à celle d’un premier acheteur

Dernière modification par Siocnarf (08/09/2015 11h17)


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#20 08/09/2015 17h52 → Mise en vente d'un appartement avec plusieurs estimations immobilières ? (agents immobiliers, appartement, estimations)

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Pour moi il n’y a pas photo ;) on voit bien qu’un peu de lumière et un objectif grand angle apporte une meilleure profondeur aux pièces.

Pour ma part il ne reste plus qu’a reprendre des photos afin de remettre l’appartement en valeur. Sur la partie prix je pense également baisser pour me rapprocher de la moyenne de 115 k€, 125k€ me semble un bon palier car c’est également un critère de filtrage sur leboncoin et il y a beaucoup moins d’offres à ce prix et me semble une marge de nego.

Au niveau visites, comme  j’habite à moins d’1km je pourrais gérer , au moins le we car la semaine il risque de faire sombre le soir.  Je ne pense pas faire appel à une autre agence pour ce mois ci.

Les autres questions que je me pose :
- faut il garder l’agence B qui a mis le bien en vente sur la plus part des sites d’annonces immobilière (LBC, avendrealouer, logic immo, seloger) ? ou au moins baisser le prix ?

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