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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/09/2015 02h04 → Flex : présentation (commercial, défiscalisation, local commercial)

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Bonjour, je viens de m’inscrire mais je lis ce forum depuis un moment, et je remercie tout les participants, j’y ai trouvé beaucoup d’informations très valorisables…

Aujourd’hui, ma problématique est d’optimiser financièrement le rendement d’un local commercial.

Ma mère à obtenu par héritage un local commercial dans une ville importante du sud dans le Var.
Le local commercial se situe bien évidemment au rez-de-chaussée, large vitrine, en plein centre-ville d’une ville assez importante, CSP+, touristique, emplacement numéro 1 bis voir 1.

Loyer potentiel 50 k€ / an + 20 k€ de pas de porte, évalué par un expert en justice auprès d’une CA que j’ai mandaté.

Le local est déjà financé (aucun prêt). Il est pour l’instant vide, donc prêt à être loué.
Il est possédé tel quel (sans SCI), elle est usufruitière, je suis nu-propriétaire.

(ce qui est assez pertinent de savoir qu’il est déjà démembré avec son enfant, on ne pourrait pas par exemple, au hasard, le vendre à nous-même au travers d’une SCI faisant un prêt pour le montant de la vente (et déduire les intérêts…) : on ne pourrait pas justifier ce montage auprès de l’administration fiscale comme à but d’organiser la transmission du patrimoine envers les enfants, vu que j’ai déjà la nue-propriété, la transmission est donc déjà réalisée… on tomberait donc sous le coup de l’abus de droit, d’autant que je ne sais pas si "l’abus de droit" est encore défini par "aucun autre motif que celui d’éluder l’impôt", ce à quoi on pouvait répondre par "non, c’est pas le but, le but étant l’organisation de la transmission du patrimoine", ou si finalement le projet de loi de finances à été voté pour changer la définition par "ont pour motif principal d’éluder l’impôt", ce à quoi répondre un motif valable ne suffit donc plus à éviter l’abus de droit)
Après vérification : le Conseil Constitutionnel avait censuré l’article 100 du PLF 2014. "aucun autre motif" reste donc la définition. Les parents peuvent encore faire "semblant" de revendre leur pleine-propriété à une SCI détenue en partie par leurs enfants en faisant un nouveau prêt (et en déduisant les intérêts tout neufs…) en justifiant de "l’organisation de la transmission"… Bon là dans le cas de ma mère ça ne nous aide pas.

Ma mère à son TMI déjà situé à 41%, donc I.R. + P.S. amèneraient à une imposition foncière de ces revenus si ce local était loué à 56,5 %.
De plus elle est soumise à l’ISF (taux marginal : 1%)

Aucune charge particulière à déduire (pas d’intérêts), charges de copro assez faible.
Pas tellement de rénovation à refaire, l’électricité et le faux plafond ont été déjà été refait par le précédent locataire. Grande cave, mais passage étroit pour y accéder donc pas très proposable comme "surface de vente" ou de restauration.

L’intérieur est très très vieillot, le carrelage aussi, mais bon. A part repeindre ou poser des plaques de plâtres au mur, et poser un truc sur le sol pour masquer le très vieux carrelage, il n’y a pas non plus de travaux énormes à faire dans l’espace d’avant-vente donnant sur la rue pour qu’il soit "épuré.

Pas de fonds de commerce à vendre, il n’y a pas eu de locataire pendant les 3 années précédentes à cause d’un litige (non pertinent dans l’histoire), donc pas de clientèle. Il y’a juste un nouveau bail à céder avec pas de porte finalement.

Pour des biens immobilier à usage locatif (pas ce local donc) tout aussi vieux, je suis en train de régler le problème en rénovant et en faisant réaliser des travaux d’amélioration financés par un prêt, les travaux étant déductibles des revenus fonciers, tout autant que les intérêts, donc permettent d’économiser 56,5% sur les intérêts + montant des travaux d’amélioration.

Pour ce local malheureusement, d’après mes recherches sur le BOFiP, il semblerait qu’on ne puisse pas déduire les travaux des biens donnés à usage autre que locatif.

Les revenus projetés sont donc:
+50 000 € / an de loyer
- 28 250 € / an d’I.R. + P.S.
- 5 000 € / an d’ISF
- 600 € / an de taxe foncière
TOTAL : 16 150 € net / an, pour un local qui aurait du en rapporte 50 k€, soit un montant de taxes s’élevant à 67,7%.

Si on considère que le local vaut 500 k€, qu’il rapporte 16 150 € net net / an, ça fait une rentabilité de 3,23 %… autant qu’une assurance-vie… Et j’ai pas compté la commission à verser à quiconque trouvera un locataire, les charges de copro, les frais de notaire pour le bail commercial, l’emmerdement à gérer, la possibilité de défaut du locataire…

Je vois pas quoi faire à part dire "fuck that" et revendre le local, pour soit investir dans d’autre types de biens, soit racheter d’autres biens immobilier cette fois-ci avec au moins un prêt, pour avoir au moins des intérêts à déduire.

Ou réduire les pots cassés en faisant en sorte que d’autres bien à usage d’habitation produisent un déficit foncier.

Si quelqu’un s’y connais en fiscalité foncière pour les locaux commerciaux et sait comment améliorer ce type de situation, je veux bien un conseil.

Merci pour votre lecture,

Bisous.

Mots-clés : commercial, défiscalisation, local commercial

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#2 03/09/2015 02h23 → Flex : présentation (commercial, défiscalisation, local commercial)

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Bonjour flex,

Il me semble que dans un contrat de bail commercial 3/6/9, vous pouvez mettre une partie de la taxe foncière a la charge du locataire.

Après et sauf erreur de ma part, vous pouvez déduire les travaux et intérêts effectués dans un local commercial car vous effectuez une location d’un bien immobilier (même si c’est un local commercial).

De plus, en cas de vente le prix sera divisé entre l’usufruitier et le nue-propriétaire en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Cette vente permettra de diminuer l’ISF de votre mère (du montant de la quote-part valorisé de la nue propriété) et vous constituera un capital (cette quote part) au détriment du revenus de l’usufruitier.

Sinon, pour optimiser il vous reste la possibilité de réinvestir en immobilier pour créer du déficit.

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#3 03/09/2015 13h41 → Flex : présentation (commercial, défiscalisation, local commercial)

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Quelques pistes à examiner :
   - vente du bien
   - donation de l’usufruit par votre mère à quelqu’un de moins imposé (vous par exemple), car détenir de l’usufruit quand on est aussi fortement imposé est tout sauf optimal (les personnes imposées à l’ISF cherchent plutôt à investir dans de la nue-propriété…).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 03/09/2015 14h32 → Flex : présentation (commercial, défiscalisation, local commercial)

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@ChrisNC : oui effectivement le bail 3/6/9 permet de définir un peu plus librement (qu’un bail à usage d’habitation) qui a à sa charge quoi.

Mais bon au final mettre la taxe foncière à la charge du locataire c’est augmenter son loyer.

C’est qu’une question de rapport de force lors de la négociation, et puis en plus il n’y a pas trop d’intérêt a trouver un locataire crédule pour accepter un rapport de force trop en sa défaveur si au final c’est pour qu’il se mette en liquidation judiciaire et qu’on ne perçoive plus aucun loyer pendant 2 ou 3 ans…

Concernant les travaux déductibles; seuls le sont les travaux d’entretien et de réparation comme l’indique le BOFiP : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense (exemple de dépenses d’entretien/réparation : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux)

Et ne pas oublier que "lorsque les dépenses d’entretien et de réparation sont réalisées conjointement avec des dépenses d’amélioration, l’ensemble constitue en principe un tout indissociable" (BOFiP) rendant impossible la déduction des dépenses d’entretien/réparation dans le local commercial puisqu’indissociables de celles d’amélioration non déductibles en tant que telles.

Pour les travaux d’amélioration (ceux permettant réellement de faire du déficit foncier en général) : la règle de base est la non-déductibilité, l’exception étant les immeubles d’habitation.

Donc des revenus fonciers issus d’un local commercial, seuls sont déductibles les travaux d’entretien/réparation, pas ceux d’amélioration.

@ChrisNC / @GoodByLenine : Concernant la vente/donation, bref faire sortir le bien du patrimoine taxable à l’ISF et les revenus afférents, oui effectivement ça à l’air d’être soit ça la solution, soit créer du déficit autrepart.

Merci

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