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#1 30/08/2015 10h15 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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Bonjour, petite présentation de mon nouveau projet d’achat locatif en direct (aprés achat ce mois de 100k€ de SCPI).
J’ai fais une offre sur un appartement qui a été accepté samedi dernier pour un appartement à rénover dans une ville de 20000 habitants, l’appartement fait 39m2, il est à rénover entièrement (sanitaire, élec, isolation, menuiserie, vmc, peinture, déco) il se situe dans un petit immeuble de 3 apparts sans syndic pour l’instant car l’immeuble appartient à un seul propriétaire (donc visite de géomètre et tout ce qui s’en suit).
Cet appartement est vendu avec le grenier du dessus qui permet de le transformer en duplex, le grenier est ….. un grenier, pas d’isolation pas de fenêtre, juste la charpente et toiture (qui est en bon état).
Le fait d’avoir le grenier compris dans le lot est un gros plus, car pour le prix j’ai 35m2 au sol et environ 15/20m2 de surface habitable en plus exploitable (avec pas mal de frais en plus c’est vrai).
Pour le prix, j’ai réussi aprés une petite baisse des honoraires de l’agence à le toucher à 24000€, prix trés correct au vu du potentiel, les prix dans cette ville sont assez bas (1000 à 1200€/m2) car c’est une ville assez pauvre et assez cosmopolite mais ou les rendements locatif sont plus élevés que dans le reste de la région (avec un risque un peu plus important aussi).
Au niveau loyer on peut partir sur environ 350€/mois.
Je vais enrichir ce post de quelques photos avant , pendant et aprés rénovation….

Message édité par l’équipe de modération (30/08/2015 14h56) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat appartement locatif, appartement, rénover

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#2 30/08/2015 10h28 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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Bonjour,

- Avez vous connaissance des difficultés d’une copropriété à deux ? En effet, en cas de désaccord, aucun n’ayant le droit légal d’être majoritaire, aucune décision ne peut plus être prise.
Mais l’actuel propriétaire veut peut-être vendre l’ensemble des lots ?

- Il est indispensable qu’une copro (bénévole) soit formée avec règlement de copropriété.

- Avez vous estimé le coût des travaux ? Vous risquez d’être au dessus du prix moyen/m2 dans la ville surtout si vous faites faire les travaux…

- Au BIC l’aménagement du grenier pourra être considéré comme une charge, ce ne sera pas le cas au foncier (l’aménagement d’un grenier est considéré comme une extension/agrandissement)

Quel public visez vous avec cet appartement ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 30/08/2015 12h27 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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oui j’ai bien conscience des difficultés d’une copro a deux, je crois que le propriétaire actuel veut vendre un 2 eme lot et en garder un qui est sa résidence principale. Il faudrait que je vois ça avec lui directement.
Bien sur un syndic de copro sera mis en place, bénévole de préférence.
Pour les travaux , je vais m’en charger (mis a part la mise en place de fenêtres de toit) je pense pouvoir m’en tirer pour environ 8000€ (fenêtres chez brico depot, j’ai déja 40m2 de parquet stratifié  et une partie de l’électricité ainsi que la peinture).
Pour des questions de revenus spécifiques je ne peux pas avoir de revenu dans la catégorie BIC je ne ferai donc que du nu, pour le déficit foncier, je peux faire passer un peu de matériel du grenier sur l’appart ( isolation , peinture, placo), je ne vis pas pouvoir tout faire passer mais une bonne partie tout de même.
Pour le public, je vais d’abord louer l’appartement sans le grenier (que je rénoverais aprés) donc surement un jeune couple, ensuite en duplex je pense plutôt à une petite famille. Aprés je ne suis pas bloqué sur un public précis, du moment que le feeling passe bien et que j’ai l’impression d’avoir à faire à des personnes sérieuses.
Combien de bien avez vous en location DDtee?

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#4 30/08/2015 13h01 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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pasdequoi a écrit :

Combien de bien avez vous en location DDtee?

Les présentations sont faites pour répondre à ce genre de questionnement, cliquez sur le logo "home" et vous aurez réponse et détails, vous devriez d’ailleurs penser à vous présenter vous même wink

Si vous faites les travaux vous même le coût est certes bien plus faible, mais 8K€ pour 74m2 où tout est à refaire, cela parait très faible même en disposant déjà de quelques matériaux d’avance…

Est-ce indiscret de vous demander pourquoi vous "ne pouvez pas avoir de revenus en BIC" ?


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#5 30/08/2015 17h40 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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Je ne sais pas en quoi une copro à deux génère des difficultés considérant qu’il doit y avoir une répartition des lots individuels et communs par tantièmes et qu’il serait étonnant (pour ne pas dire bête) d’arriver à 50/50.

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#6 30/08/2015 20h56 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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@Range19,  imaginons par exemple que la toiture fuit et que vous vouliez la refaire. L’autre propriétaire ne veut pas la refaire. Aucun des deux n’ayant légalement de majorité aucune décision ne peut-être prise. Les tantièmes dans le cas justement de la copro à deux ne permettent pas de répartir les voix.
Dans ce cas seule une longue décision de justice pour sauvegarde du bâtiment pourra trancher…


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#7 30/08/2015 21h17 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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Et encore j’ai vu large en disant 8k€ wink
il n’y a pas de modification de plomberie, l’étage n’accueillera que 1 chambre (donc pas de gros frais à prévoir, uniquement un peu d’élec, placo et déco), pour le bas , les fenêtres, revétements de sol, peinture, un mur que je dois casser, une vmc, radiateurs.
Le gros poste c’est l’isolation et placo du grenier, environ 1500€, et les fenetres environ le meme montant.
Pour le problème du BIC, je vous envois un MP.

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#8 29/12/2015 10h49 → Pasdequoi : étude de cas immobilier (appartement à rénover) (achat appartement locatif, appartement, rénover)

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Bonjour pasdequoi,
Où en êtes-vous de ce "petit" projet ?
Aurons nous droit à des photos ?
Cordialement

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