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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/08/2015 16h48 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Bonjour à tous,

Je me permets de solliciter vos avis et conseils concernant un bien que j’ai visité sur Saint-Étienne. Je suis en train de prospecter pour mon premier achat locatif depuis bientôt 2 mois, et les premières visites se révèlent être très instructives et me font tomber des bras une ou deux valises de naïveté…smile

Voici les caractéristiques du bien visité:

VOTRE PROFIL

- Salarié, 33 ans, TMI de 14%, 48k de revenus nets à l’année

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de ville découpée en 4 lots; le bien visité est un F2 de 27m2 en rdc avec une pièces côté rue et une pièce côté cour
- Année de construction: inconnue de l’actuel propriétaire, je dirais 1er quart de siècle.
- Étage: situé au rdc sur 2 étage, luminosité correcte, surface au sol de 27m2, pas d’ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité
- Si appartement : aucun syndic, pas de gestion privée non plus. 3 lots sur 4 appartiennent à la même propriétaire.
- Chauffage individuel électrique (radiateurs à fluides caloporteurs)
- Volets isolants en plutôt mauvais état
- Pas d’espaces verts
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels? Télé-relevés pour EDF, manuel pour l’eau
- Études de la copropriété : un propriétaire qui possède 3 des 4 lots.
- Pas de concierge
- Décoration : vieillotte avec un sérieux travail de rafraichissement à faire.

LOCALISATION DU BIEN

- 42, Saint Étienne
- Périphérie, secteur au sud de Dame Blanche, proche du Jardin des plantes
- Démographie décroissante, mais de nombreuses facultés et universités, projet autoroute Lyon Saint-Étienne validé
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Difficile à dire. Les documents fournis par la municipalité (projets d’aménagement et de développement durable, orientations particulières d’aménagement de secteur) ne mentionnent rien concernant cette zone.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 29770 euros (26000 euros pour le bien)
- 300 euros dixit l’actuel proprio. Mes recherches comparatives dans le secteur tableraient plus sur du 250-270 euros
- Taux de vacance envisagé: 1 mois par an (volontairement conservateur) considérant que les cibles recherchées seraient des étudiants ou jeunes salariés.
- Pas de délégation de gestion

- Travaux immédiats: 7100 euros sous réserve que le dormant d’une des fenêtres puissent être conservé (500 euros de VMC simple flux, 600 euros de porte, 1500 euros pour double vitrage, 500 euros de volet, cuisine équipée + ballon ec 1000 euros, réfection de la SdB 2000 euros, travaux de peinture et divers 1000 euros)
- Coût des travaux à 5 ans : a priori aucun
- Coût des travaux à 10 ans: a priori aucun; toiture en très bon état et façade tristounette en bon état
- Taxe foncière hors TEOM: 200 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 6 euros/mois formule "premium"
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: aucune

- Rentabilité brute : 9,31% avec un taux de vacances locatives de 8%
- Cash flow net mensualisé après impôts: >0 pour un financement à 100% sur 240 mois à 2.84% assurance comprise

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 4000 euros
- Type de crédit : amortissable, sans garantie, 2.40% taux nominal sur 240 mois, 0.44% d’assurance DC PTIA
- Frais de tenue de compte: 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 8ke

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au réel
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

Mes impressions et ressentis
La visite fut très instructive dans le sens où c’était la première fois que je voyais un appart dans cet état. Il y a un monde entre les photos de l’annonce et le "visu". L’appartement était clairement dans son jus (et bien comme il faut). En clair, pour ma part, je fais tomber le peu qu’il y a et on reprend tout. Seuls les sols (hors Sbd) et le chauffage électrique sont récupérables en l’état; la cuisine est inutilisable en l’état, le ballon d’eau chaude est à moitié défoncé, simple vitrage sur la fenêtre de chambre, porte d’entrée double point en piteux état, même constat pour les volets. Humidité très présente lors de l’entrée dans le logement, absence de VMC (même dans la sbd), une cheminée (non utilisable) dans la chambre qui neutralise un bon m2 sur une chambre qui en fait une 10aine…

Mes conclusions et questionnement
Selon moi, le prix demandé incorpore déjà un emplacement non optimal, une situation en rdc et une décote d’aspect. Par contre selon mes critères, il évidemment hors de question de considérer le prix d’appel comme raisonnable.

Cette visite me fait remettre en question le type de bien à visiter. Les objectifs de ce premier achat sont:
- se faire la main sur la gestion d’un petit bien locatif,
- un investissement avec levier (autofinancé).

La demande locative et la concurrence qu’il peut y avoir sur ce type de bien font qu’il est vital (selon moi) de se démarquer sur les "prestations offertes". Or ce type de bien nécessite bien trop d’effort de valorisation vis-à-vis du prix demandé. Un cash flow positif requerrait un prix à l’achat de maximum 15 ou 16000 euros grand maximum pour rendre le projet viable. Quitte à tout casser, quid de rechercher un plateau dans ce cas là???

Vu la valorisation globale du marché stéphanois, un autofinancement passera par:
- un bien à rénover,
- ou une situation difficile pour le vendeur.

Me question ne porte pas sur dois-je acheter ou pas ce bien, mais bel et bien sur l’aspect rénovation. Un bien à rénover OK mais jusqu’où et à quel prix? J’ai eu l’impression qu’il me couterait plus cher (et serait bien plus compliqué et limité) de tout faire tomber pour refaire derrière. A ce moment là quitte à tout tomber, ne serait-ce pas plus opportun de rechercher un plateau?

Quels seraient vos retours d’expérience sur ce type de bien, où un effort de rénovation certain est demandé, alors que le prix d’appel est a priori bien trop élevé? Y auraient-ils des éléments rédhibitoires dans ce type de bien?

Navré, le post est peu long, mais j’ai essayé d’être exhaustif dans la description.

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 16h19) :
- ajout de balises Url/Societe/Quote/Livre
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
- anonymisation du message

Dernière modification par Hollas (23/08/2015 16h50)

Mots-clés : achat, locatif, saint-étienne

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#2 23/08/2015 17h52 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Hollas a écrit :

Y auraient-ils des éléments rédhibitoires dans ce type de bien?

- Copropriété à deux = blocage total en cas de désaccord, aucune décision ne peut être prise.
Aucun copropriétaire ne peut en effet être légalement majoritaire dans une copropriété.

D’autre part, pourquoi faire du nu ?
Avez vous calculé la rentabilité en LMNP? La comparaison pourrait-être intéressante sur ce type de bien…

Le prix est toujours discutable (celui de ce bien ou un autre bien )
Un appartement en mauvais état est aujourd’hui difficile à vendre smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 23/08/2015 19h13 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Effectivement, quand j’ai su qu’il n’y avait qu’un seul copropriétaire, j’avais noté de prendre des informations sur ce point, et c’est notamment sur ce forum que j’ai appris qu’un des copropriétaires ne pouvait avoir plus de voies que la somme des voies des autres copropriétaires…

Sinon pourquoi considérer la location nue seule, plusieurs raisons:
- J’ai besoin de me faire la main, tant sur la gestion, que sur la rénovation. J’ai besoin de confronter mes idées préconçues ou supposées à la réalité, par exemple en terme de disponibilités. Est-ce que j’aurai effectivement le temps de m’occuper comme il faut d’un appartement? J’ai supposé que louer en LMNP pouvait avoir comme contre-partie une rotation des locataires plus élevée et donc un engagement en temps plus élevé.

- J’ai trouvé la location en LMNP a priori plus dense en terme de réglementation et nécessitant plus de préparation. De plus, j’ai considéré que loué en meublé pouvait me fermer certaines catégories de locataires. J’ai quelques exemples autour de moi (étudiants ou jeunes salariés) qui n’étaient pas nécessairement plus favorable à être locataire d’un loué.

- J’ai considéré que la location en LMNP, malgré les amortissements et les déductions de charges supplémentaires, était à un instant "t" potentiellement plus consommatrice de cash (plus de sources de dégradation donc potentiellement plus de remplacement…etc…). Malgré un budget familial qui permet de dégager environ 600 euros libres par mois, ma priorité reste, aujourd’hui, une sortie de trésorerie la plus faible.

En résumé, cet achat a plus une vocation formatrice, et doit rester simple pour que je puisse me former sur les éléments de base d’un investissement immobilier (étude de marché, procédures, négociation, achat, gestion, revente).
Après ce qui est valable aujourd’hui ne le sera peut-être pas demain. De plus si jamais les raisons évoquées ne sont pas valables sur le fond, ne pas hésitez à les tacler…wink

Je n’ai absolument pas compris 3 des 4 points soulevés par la modération à savoir les ajouts de balises Url/Societe/Quote/Livre, la suppression de la citation (c’était mon premier message), et l’anonymisation du message. Néanmoins merci pour le titre et les mots clés…j’étais passé à côté.

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#4 23/08/2015 19h50 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Hollas a écrit :

J’ai supposé que louer en LMNP pouvait avoir comme contre-partie une rotation des locataires plus élevée et donc un engagement en temps plus élevé.

C’est une possibilité, aucunement une certitude.
Cela dépendra bien entendu du profil que vous retiendrez et de sa vie au futur…

Hollas a écrit :

- J’ai trouvé la location en LMNP a priori plus dense en terme de réglementation et nécessitant plus de préparation.

Peut être un peu ?

Hollas a écrit :

De plus, j’ai considéré que loué en meublé pouvait me fermer certaines catégories de locataires. J’ai quelques exemples autour de moi (étudiants ou jeunes salariés) qui n’étaient pas nécessairement plus favorable à être locataire d’un loué.

L’inverse est tout aussi vrai.
La connaissance objective du marché de votre ville fait/fera réponse

Quelles sont les demandes formulés sur Lbc ?
Notez combien de temps restent les annonces en ligne.
Je vous dirais bien de demander aux agences, mais souvent elle méconnaissent leur marché roll

Hollas a écrit :

- J’ai considéré que la location en LMNP, malgré les amortissements et les déductions de charges supplémentaires, était à un instant "t" potentiellement plus consommatrice de cash (plus de sources de dégradation donc potentiellement plus de remplacement…etc…).

Pourquoi plus de dégradations, à cause des meubles ? Normalement la caution 2 fois plus élevée qu’en non meublé y répond.

Les meubles ne coûtent pas bien cher, si choisit avec goût valorisent énormément le bien (souvent autant que la rénovation) et le loyer est légitimement plus élevé.

Faites une simulation entre nu et LMNP et nous reparlons du cash ensuite wink

Vous vouliez distinguer le bien sur son marché, c’est sans doute un des meilleurs moyens !
(Je ne prêche pour aucune paroisse, je fais du nu et du meublé. Ce dernier me paraît souvent plus intéressant)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 23/08/2015 20h53 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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DDTee a écrit :

Faites une simulation entre nu et LMNP et nous reparlons du cash ensuite

J’y vais de ce pas! wink enfin presque, va falloir créer la feuille qui va bien.

DDTee a écrit :

Je ne prêche pour aucune paroisse, je fais du nu et du meublé. Ce dernier me paraît souvent plus intéressant

Je ne l’ai pas pris comme çà wink Tous les avis sont bons à prendre. Néanmoins il m’est relativement difficile ici ou sur d’autres supports de trouver des contre-arguments au LMNP…
J’imagine que le LMNP est d’autant plus souhaitable pour des contribuables à fort TMI et que le LMNP s’applique peut-être plus à certains types de bien que d’autres.

Je vais me replonger dans les calculs. Exclure une solution du processus de décision n’est pas nécessairement malin, même si a priori, elle n’est pas privilégiée…

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#6 23/08/2015 22h21 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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les 300e de loyer comprennent-ils la provision pour charges ?
26ke de priX d’achat pour 300e de loyer, l’affaire me parait belle…
je suis toujours très surpris des rentabilités affichées par Saint-Etienne. La ville compte quand même 160.000hab, ou est le loup ? Ya t-il une offre trop abondante de logements ?

Dernière modification par kikou (23/08/2015 22h22)

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#7 24/08/2015 08h57 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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C’est une ville en déprise, perte de vitesse au profit des communes périphériques. St Etienne cherche à rebondir, à devenir attractive avec des opérations "phares" comme les eco quartiers, la requalification de sites industriels plus ou moins pollués.

C’est un résumé, la situation me semble mal engagée, il faut bien connaître pour investir.

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#8 24/08/2015 11h12 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Bonjour Kikoo,
L’affaire paraissait belle, mais deux points sautent assez vite aux yeux: 300 euros mensuels pour 26k à l’achat avec des photos après rénovation méritaient le déplacement.

La "réalité" est un peu différente… Le loyer avancé par l’actuel propriétaire (300 euros) est hors prix des marchés sur ce secteur, et a fortiori en considérant l’état de son bien. Toujours selon ses dires, le bien est vide depuis 4 mois. Je vois mal comment un bien peut se dégrader si vite et dans cette ampleur en si peu de temps… Deux numéros plus loin sur la même rue, vous pouvez avoir le même type de bien mais avec un "standing" sans commune mesure avec le bien proposé. Bref…

Mon estimation (basée sur mes relevés débutés début juillet) tablait sur 260 euros de loyer, 270 maximum. J’ai d’ailleurs réussi à trouver l’annonce que le propriétaire actuel avait déposé courant juillet peu de temps avant de mettre son bien en vente: loyer demandé 250 euros… Sans commentaires. Voici le premier loup: 300 euros pour 26k ou 250 pour 26k, c’est moins séduisant.

Second loup: l’état actuel du bien et l’effort de rénovation à fournir vs. le prix demandé. Il n’y a rien à garder hormis une fenêtre et le parquet…sans compter sur un gros doute sur la salubrité du bien.

Bonjour Iqce,
Effectivement, a priori, il y a quelques écueils à éviter. Je me fait aidé par un proche qui a investit et investit encore sur cette ville. Je reste persuadé qu’il y a quelques potentialités à saisir (notamment le regroupement sur l’Hôpital Nord, nouvelle autoroute à venir) Mais j’en conviens, je dois rester prudent, méthodique et patient, quitte à ne pas investir.

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#9 24/08/2015 11h42 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Bonjour,

J’ai investi sur Saint-Etienne et je confirme une chose, il faut vraiment faire attention à l’emplacement.
J’ai vu dans la même rue, des biens avec une différence de prix de plus de 30% pour les même types de biens.

Certaines rues voire même certains quartiers sont à éviter, privilégiez les biens proches des universités, avec des biens joliment meublés, vous n’aurez aucuns mal à trouver des locataires.

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#10 24/08/2015 21h15 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Suite à la suggestion de DDTee, je me suis attelé à glaner des informations de manière plus poussée sur la LMNP et ainsi tenter de comparer les montages en location nue et en LMNP. J’en ai profité pour compléter ma feuille excel qui couvre l’aspect purement financier de l’opération. Je me permets de la joindre ici, si jamais çà peut servir à quelqu’un d’autre:
simu_loc_invest_v6.xls

Si jamais quelqu’un souhaite l’utiliser, vérifier avant tout qu’il n’y ait pas de bourde ou d’erreur d’interprétation. Les sources d’erreurs et d’incompréhension ont été nombreuses pour moi. D’ailleurs si quelqu’un a le temps de jeter un coup d’oeil, les critiques sont les bienvenues!

J’ai fait "joujou" avec en essayant de simuler différentes situations et différents montages. Les premiers éléments qui me sautent aux yeux sont:
- en ce concentrant uniquement sur l’imposition, la LMNP permet de réduire plus ou moins significativement la charge d’impôts. En effet les amortissements des murs, notaires et meubles sont un grand plus. Désolé si j’ouvre des portes ouvertes smile Mais entre le lire et le calculer, c’est pas pareil.
- d’un point de vue trésorerie, ce n’est pas nécessairement la même histoire. J’ai considéré le recours à un expert comptable et considéré l’annulation du crédit d’impôt (début 2016 normalement). C’est un poste qui peut être important et plomber un peu le budget.

Bref, tout çà pour dire que:
1) C’était pas bien malin d’écarter de facto un montage; suivant les données du projet, la lmnp pourra être plus avantageuse que la location nue et vice-versa.
2) Néanmoins, j’ai quand même l’impression que la lmnp peut avoir ses limites notamment sur un parc immobilier "naissant" (1 voire 2 biens) et qui n’a pas vocation de croître rapidement (un nouvel appart tous les 3-4 ans). Après comme mentionné plus haut, il faut calculer…wink

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#11 25/08/2015 19h28 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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En faisant un tour par ici Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier vous pourrez rapidement faire des comparaisons.
N’oubliez pas la CFE dans les dépenses "exclusives" du LMNP.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 25/08/2015 20h59 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Effectivement je vais pouvoir comparer pas mal de données notamment sur les deux premières années.

Un truc m’échappe cependant sur les calculs de TRI et de VAN, deux paramètres qui sont fournis par le créateur du site: la Valeur Actuelle Nette tient compte de l’actualisation des cash flows, alors que le calcul de Taux de Rendement Interne ne semble pas en tenir compte, puisque l’exemple mentionné considère:
1) les valeurs de CF constants
2) le prix de revente non actualisé (hormis par une appréciation de 20%).

J’ai cru comprendre lors de mes recherches et lectures que le TRI nécessitait une actualisation sur les flux et çà avait du sens pour moi. Est-ce que j’aurais mal interprété ou compris cette notion de TRI? Ou est-ce l’usage de l’une ou l’autre peut avoir du sens puisque le TRI est une mesure que l’on va comparer à d’autres TRI pour prendre une décision?

Sinon:

DDTee a écrit :

N’oubliez pas la CFE dans les dépenses "exclusives" du LMNP.

Justement cette CFE, couplée au non-crédit d’impôt des frais d’expert comptable, plombe systématiquement la LMNP en faveur de la location nue…Il doit y avoir un truc qui m’échappe…

D’un point de vue imposition:
1) Pour un bien sans travaux, sur des situations de revenus fonciers >0 (ou de bénéfice en LMNP), les impôts découlant de ces flux sont nettement plus faibles en LMNP, et ce de manière significative, grâce aux amortissements des murs/meubles/notaire.

2) Maintenant pour un bien de même valeur (dans laquelle sont incorporés une quote part de travaux), je crée un déficit foncier sur la première année en location nue. En lmnp, mes "bénéfices" sont à zéro sur plusieurs années. Encore une fois, aux bornes de l’activité, le lmnp s’en sort a priori mieux au détail près que le "déficit" n’est pas reportable sur les revenus d’autres natures.

D’un point de vue flux de trésorerie:
Si je reprend le bien n°1, la CFE et surtout les frais d’ec plombe la trésorerie.

Si je reprend le bien n°2, le crédit des meubles, CFE et expert comptable n’arrivent pas à compenser l’exonération d’impôts sur l’activité…Il doit y avoir un truc qui cloche. Le mieux serait peut-être de mettre quelques chiffres sur les 10 premières années; si quelqu’un a une idée?

Voici les données d’entrées:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8691_donnees_entree.png

Imposition en location nue:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8691_imposition_location_nue.png

Imposition en LMNP:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8691_imposition_lmnp.png

Cash Flows en location nue:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8691_cf_location_nue.png

Cash Flows en LMNP:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8691_cf_lmnp.png

Dernière modification par Hollas (25/08/2015 22h32)

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#13 28/08/2015 20h46 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Bonjour ici!

Juste pour dire qu’après m’être plongé dans les bulletins officiels & Co., j’ai enfin trouvé mes erreurs de calcul, qui faisait que je ne trouvais pas une seule situation favorable au LMNP. Bref, j’ai pu voir l’impact de l’imposition sur de l’investissement immobilier et les avantages que peut présenter la location meublée sous certaines conditions.

Les erreurs étaient toutes imputables à la partie imposition, les reports étant mal faits et mal calculés pour certains. Donc si un modérateur a un petit peu de temps, il serait peut-être judicieux de supprimer:
1) le lien menant à la fiche excel qui est hors de propos…puisque fausse.
2) les images de mon précédent message, puisqu’il n’a plus raison d’être.
J’ai bien essayé de le faire moi-même, mais je n’ai plus accès à l’édition, le délai ayant expiré.


Sinon si çà intéresse quelqu’un, voici la feuille de calcul révisée qui permet de "simuler" la pertinence de tel ou tel montage lors d’un investissement immobilier. Comme pour la précédente version, je n’exclue pas d’erreur, donc méfiance, sait-on jamais:
simu_loc_invest_v7.xls
Les critiques sont les bienvenues!

Dernière modification par Hollas (28/08/2015 20h46)

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#14 29/08/2015 19h57 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Iqce a écrit :

C’est une ville en déprise, perte de vitesse au profit des communes périphériques. St Etienne cherche à rebondir, à devenir attractive avec des opérations "phares" comme les eco quartiers, la requalification de sites industriels plus ou moins pollués.

C’est un résumé, la situation me semble mal engagée, il faut bien connaître pour investir.

Pourtant, j’ai bien l’impression que c’est le seul endroit en France où on peut investir avec une grosse marge de sécurité. Avec un prix moyen de 1000 EUR/m² à l’achat et une location de 7 EUR/m², on frôle déjà les 10% de rentabilité brute. Donc en cherchant un peu, avec un peu d’audace et de bons arguments, on peut négocier au moins 12% sans souffrir.

La main d’oeuvre et les matériaux n’étant pas nécessairement moins chers qu’ailleurs, à ce niveau de loyer, il devient très difficile de rentabiliser une rénovation. Ainsi, de nombreux propriétaires rechignent à rénover, et en conséquence, les biens ne sont pas de toute première fraîcheur.
Les habitants les plus fortunés vont en effet s’installer en périphérie. Le centre, décrêpi, est devenu saturé en offres de logements, en particulier les petites surfaces.

L’immobilier est rentré dans une sorte de cercle vicieux, duquel le nouveau maire semble vouloir sortir. Il y a un pari à jouer pour ceux que ça intéresse.
J’y vois plutôt un investissement contrarien, là où plus personne ne veut acheter (car Saint-Etienne paye fort l’image d’une ville à l’abandon) et où pourtant la marge de sécurité est très élevée. Si un loyer baisse de 15 ou 20% en cas de baisse des prix de l’immobilier dans les prochaines années (hypothèse à laquelle je crois fermement), avec ces niveaux de rentabilité le cash-flow reste encore positif (si l’emprunt a été correctement calculé).

Soyez avide quand la foule est craintive…

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#15 29/08/2015 21h05 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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J’ai du mal à appliquer ces principes boursiers à l’immobilier ; en effet l’impact d’une politique de rénovation urbaine est longue à apprécier car les financements dans une ville en perte de vitesse sont quoique facile à obtenir toutefois long à mettre en oeuvre sur le terrain pour des raisons réglementaires ; nous sommes à mi mandat, et à part une ou deux opérations "pub" que voit on ?
Par contre certains quartiers sont excellents, oui OK. smile

Je fais le parallèle avec Annonay pour tenter de rester dans le secteur et parler d’une ville qui me semble similaire en enjeux sinon en taille, ville que j’ai étudié : jeune maire député socialiste aux dents longues, crédits obtenus et déclinés en actions concrêtes et malgré tout…L’exode vers la périphérie continue.

Mais j’avoue avoir éliminé St Etienne peut être à tort, quoiqu’en la matière s’il faut attendre X années pour voir se passer quelque chose comme à Marseille mais avec forcément des chiffres plus modestes qui a tort raison, je ne sais pas…

Bon, voilà, du 10 ou 12% en immobilier mais sous réserve d’un pari ça ne me tente pas, autant "jouer" en bourse (?). Tout est une question de stratégie de placement, liquidités disponibles ou pas peut être aussi…? Je respecte tous les avis et merci de m’avoir permis de préciser cette opinion initiale à l’emporte pièce.

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#16 29/08/2015 21h30 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Réputation :   103 

Iqce, vous avez raison, un pari sur l’amélioration est risqué, et je ne joue jamais ce genre de scénario, même sur le très long terme. C’est juste un bonus probable.

Quant à refuser du 12%, vous êtes un requin en affaires ! Vous trouvez mieux à Annonay ?

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#17 30/08/2015 10h59 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Réputation :   52 

J’évite Annonay ; potentiellement dans la basse ville près de la Deume, bien plus que 12 était (est ?) possible, mais c’est quasi impossible à louer. Je me suis bien renseigné, c’est vraiment dur, tous les commerces ferment, des cas sociaux partout…Pourtant tout est en place pour un retournement de situation au niveau du SCoT et sans doute dans le futur PLU (il vient d’être lancé), l’Etat à mis du financement sur les 1éres opérations urbaines (ANRU et assortis) la ville se transforme agréablement sur le plan urbain (voir les Cordeliers, les bords de Deume).

Sinon…Depuis bientôt 2 ans 0 affaire dans l’escarcelle. Trop prudent, trop exigeant : c’est critiquable, j’en suis conscient.

Dernière modification par Iqce (30/08/2015 10h59)

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#18 30/08/2015 11h55 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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L’excès de prudence ne nuit pas.

Vos arguments ne plaident vraimen pas en faveur d’Annonay. Cela rappelle en effet Saint-Etienne.
Mais Saint-Etienne bénéficie néanmoins de la proximité de Lyon. Et avec des prix aux alentours de 700 €/m² à l’achat et de 7 €/m² à la location, j’ai le sentiment que le potentiel de baisse (prix et loyers) est limité. A ces tarifs-là, la marge de sécurité est suffisamment importante pour supporter une baisse de loyers de 15%. Ca permet de voir venir…

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#19 30/08/2015 12h51 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Bonjour,

J’ai egalement investi a saint etienne dans deux appartements en cours de renovation lourde.

J’arrive a environs 9% de rentabilité brut pour des appartements "neufs" (absolument tout sera refait, electricité, plomberie, isolation placo, sols, salle de bain, cuisine…). Et je pense que j’aurais pu mieux negocier le prix des travaux.

Ils sont situés pres de l’université donc pour la location je ne me fait vraiment pas de soucis. Meme si saint etienne est une ville qui se depeuple, surtout le centre ville, ca reste une grande ville avec beaucoup d’étudiants.

Il y a tellement d’appart en mauvais etat que quand vous faites une reno de qualité ben vous n’avez pas de mal a louer. Enfin c’est ce que je pense, je reviendrai poster pour dire en combien de temps j’ai trouvé un locataire si ca interesse.

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#20 30/08/2015 13h58 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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valeurbourse a écrit :

L’excès de prudence ne nuit pas.

Vos arguments ne plaident vraimen pas en faveur d’Annonay. Cela rappelle en effet Saint-Etienne.
Mais Saint-Etienne bénéficie néanmoins de la proximité de Lyon. Et avec des prix aux alentours de 700 €/m² à l’achat et de 7 €/m² à la location, j’ai le sentiment que le potentiel de baisse (prix et loyers) est limité. A ces tarifs-là, la marge de sécurité est suffisamment importante pour supporter une baisse de loyers de 15%. Ca permet de voir venir…

Bonjour valeurbourse,

Juste pour info, en ce qui concerne les prix "moyens" que j’ai pu observés sur des relevés commencés en juillet:

- Les prix à la location que j’observe sur du nu tournent autour des 11€+/- 2€ au m2 (CC comprises), sur du T1/T2 inférieur à 40 m2. Du 7€/m2 sont pour des quartiers peu attrayants a priori, comme Montreynaud. Des secteurs potentiellement plus intéressants (Centre-Ville, Jacquard, Carnot, Châteaucreux) sont dans la "moyenne" observée.

- Pour les prix de vente, les prix relevés FAI (donc non corrigés d’éventuelles négos et frais d’agence) tournent autour des 1200€/m2 +/- 350€/m2 selon les secteurs.

- A date, les secteurs avec le plus de potentiel  de rendement pourraient être les centre-ville, Châteaucreux et Jacquard.

Ce ne sont que des prix moyens qui ne veulent pas forcément dire grand chose dans l’absolu; néanmoins çà permet un peu de cerner la largeur de la route…
Sinon pour les sources, les relevés sont faits via LBC, logicimmo, seloger et agence en dur si je suis devant smile

Dernière modification par Hollas (30/08/2015 14h00)

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#21 30/08/2015 14h10 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Zadig a écrit :

Il y a tellement d’appart en mauvais etat que quand vous faites une reno de qualité ben vous n’avez pas de mal a louer.

Cela semble tout-à-fait logique. Mais pour un loyer à 7 €/m², il faudra beaucoup de temps pour rentabiliser une rénovation à 100 €/m² (un minimum), même en ayant acheté à très bon prix.

C’est d’ailleurs ce que je disais dans un post précédent : les coûts de rénovation sont bien plus faciles à répercuter sur des loyers élevés. C’est ce qui explique à mon avis l’état général des logements à Saint-Etienne.

@Hollas: les chiffres que je donne (700 €/m² et 7 €/m²) sont les chiffres que je constate pour mon immeuble, situé dans un secteur calme, moyennement côté, et ne sont donc pas issus d’un organisme statistique.
Mes loyers sont volontairement faibles pour des raisons que vous pouvez imaginer (rotation inférieure à la moyenne et marge de sécurité en cas de baisse dans le secteur) mais c’est mon choix, et le prix que j’ai payé a été calculé là-dessus.

Les quartiers à potentiel que vous citez sont intéressants. Je suis d’ailleurs en recherche d’immeubles côté Jacquard ou hypercentre. Mais quelles raisons vous poussent à croire que le potentiel est supérieur dans ces quartiers ?

Dernière modification par valeurbourse (30/08/2015 14h20)

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#22 30/08/2015 15h38 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Le potentiel de rendement me semble plus élevé à date sur ces quartiers puisque j’arrive à trouver des biens dont le prix au m2 à l’achat est relativement faible par rapport au prix au m2 à la location. Après il faut voir plus en détails évidemment, mais les biens potentiellement intéressants qui ressortent à première vue sont assez souvent dans ces quartiers. Et cela tombe bien, c’est dans ceux-ci que je recherche en priorité smile

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#23 30/08/2015 16h03 → Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3% (achat, locatif, saint-étienne)

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Archi d’accord sur Châteaucreux (si j’avais un pari à prendre) ; à faire confirmer par le service urbanisme de la Commune.

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