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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/08/2015 14h19 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Bonjour à tous,

Cela fait quelques semaines maintenant que j’étudie la possibilité d’investir dans l’immobilier avec mes contraintes.

En effet, j’ai accumulé un pécule dans mon PERCO que je ne souhaite pas valoriser (à 30 ans, la retraite est trop loin et les placements proposés sont aussi opaques que sous-performants…) et il est très probable que, dans les années à venir, une bonne partie de ma rémunération passe par un versement sur le PERCO.

Mon idée est donc de procéder ainsi : acheter un premier bien comme RP (utiliser le PERCO pour apporter au moins les frais d’acquisition), y rester quelques années (3 à 5 ans) en payant 1/3 de mon salaire en mensualités, puis passer ce bien en locatif et acquérir une autre RP et ainsi de suite.

Mon idée est d’attendre quelques années entre chaque rebond pour :
- attendre que mon PERCO se recharge
- faire coïncider le passage du bien en locatif avec une année chargée en frais (déménager juste avant un ravalement…) pour pouvoir déduire.
- avoir déjà suffisamment rembourser de capital pour passer sur des mensualités plus faibles (60 à 70 % du loyer selon les charges) et ainsi atteindre un cash-flow nul

Par contre, cette stratégie a des contraintes :
- mon périmètre de recherche est restreint, je dois investir dans ma ville pour ne pas me retrouver trop loin de mon lieu de travail quotidien
- je pense devoir éviter d’acheter un bien à rénover car je ne pourrais pas déduire les travaux que je devrais faire pour emménager (statut de RP…)
- les intérêts versés les premières années du remboursement ne sont pas déductibles

Je suis encore en train d’élaborer mon tableur mais je voulais déjà savoir si cette méthode du rebond successif vous semblait un bon calcul ou si cela comportait des pièges ou des surcoûts qu’il faut anticiper par rapport au montage traditionnel une RP puis achat successif de biens locatifs financés à 100 ou 110 %.

À toute fin utile, je précise que j’ai une TMI à 30%.

Merci à tous.

-

Par exemple, quelques questions qui me viennent :

Après mon temps d’occupation en RP je vais devoir réduire les mensualités, assez fortement, quelles sont les conditions que le banquier va poser : majoration du taux ? ne pas descendre en dessous d’un certain seuil ?

Quid de l’amortissement du bien que je peux déduire ? Dois-je amortir le bien au prix d’achat où au prix qu’il reste à payer à compter de la date du début d’activité de location ? De même, puis-je déduire les frais d’acquisition (notaire + agence) 5 ans après l’achat (un prorata ?) ?

Si je quitte mon appartement juste avant le ravalement pour passer en locatif et déduire son coût : aucun risque que l’administration fiscale y voit à redire ?

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 14h31) :
- modification du titre
- modification des mots-clés

Dernière modification par Gog (24/08/2015 08h27)

Mots-clés : déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif

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#2 23/08/2015 20h36 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Gog, vous n’avez pas de PEE? Ce serait plus simple que le montage que vous envisagez…..


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#3 24/08/2015 08h15 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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D’une façon générale, je préfère conserver mon épargne et la placer à long terme si je peux. J’ai un PEE, mais je préfère attendre 5 ans pour récupérer les sommes pour les placer (sur un PEA).

Comme je n’ai pas d’autres façon de sortir de le PERCO qu’en faisant un achat de RP, je me disais qu’il valait mieux l’utiliser que d’utiliser le reste de mon épargne qui est mieux placée :-(

À la modération : est-ce que le titre du fil pourrait être changé pour « Rendement et fiscalité en investissant dans le locatif par changement régulier de RP » ? L’actuel me semble bien réducteur.

Dernière modification par Gog (24/08/2015 08h32)

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#4 24/08/2015 17h46 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Gog,

mon propos n’était pas de vous dire d’utilises les sommes placées actuellement sur votre PEE en remplacement du PERCO pour effectuer votre achat.

Ce jour, si vous envisagez un achat de RP, débloquer votre PERCO parait tout à fait cohérent au vu de votre âge et de la retraite lointaine.

Simplement, votre montage pour débloquer de votre PERCO me semble très contraignant sur le long terme (et pas forcément optimal en terme fiscal). Après, je n’ai aucune idée des montants que vous avez dessus mais s’obliger à changer de RP régulièrement pour vider son PERCO me semble bien compliqué alors que vous pourriez tout aussi bien investir sur votre PEE (même effet fiscal) et récupérer les sommes au bout de 5 ans pour en faire ce que bon vous semble….

Après n’ayant pas plus de détail sur votre situation, c’est un peu compliqué de répondre….

Je n’ai pas très bien compris pourquoi une partie importante de votre rémunération était versée sur votre PERCO. Si c’est de la participation ou de l’intéressement, ça peut se verser aussi bien sur le PERCO que sur le PEE. Du coup, je pense qu’il manque une info ou 2 pour comprendre votre situation et pouvoir vous répondre….


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#5 25/08/2015 08h09 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Bonjour

J’aurai tendance a vous déconseiller une stratégie de saut de puce ( 3/5 ans ) mais les motivations pour le déblocage fréquent du PERCO ne m’apparaissent pas.

Je ne vois pas votre situation familiale, donc peut être que le changement se fera rapidement / un peu contraint (couple, enfant etc… )

Il est rare de trouver une résidence principale qui soit aussi un bon investissement locatif (les critères ne sont pas les mêmes).
D’un point de vue Fiscal ( je schématise ), une RP devrait se revendre ( plus-value non imposée), un investissement Locatif être financé a 100% ( voire même avec déduction des Frais de Notaire et autre )
Vous avez un TMI a 30 , je ne sais pas si les 41 sont proches mais vous allez sentir la différence avec un investissement locatif un peu mal ficelé.

Vous voulez investir dans le locatif ? Acheter votre RP ?
- Investissez dans un petit locatif (avec un gros prêt  90/100 %)
Puis
- achetez votre RP avec les liquidites et le PERCO ( et le pret le plus petit possible )

Ensuite vous pourrez faire le point regulierement (la RP a pris une plus value anormale ? peut etre la vendre .. et en racheter une en debloquant le PERCO )
mais au pire vous avez une strategie d’attentte, un PERCO qui accumule et la prochaine RPpourquoi ne pas la payer entierement avec le PERCO ? ;-)

My 2 cents
Cordialement

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#6 25/08/2015 13h09 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Elodie01 a écrit :

Je n’ai pas très bien compris pourquoi une partie importante de votre rémunération était versée sur votre PERCO. Si c’est de la participation ou de l’intéressement, ça peut se verser aussi bien sur le PERCO que sur le PEE. Du coup, je pense qu’il manque une info ou 2 pour comprendre votre situation et pouvoir vous répondre….

Excusez-moi Élodie, j’avais mal compris votre première remarque. Oui, j’ai bien un PERCO et un PEE et j’y place un max d’intéressement et de participation pour éviter l’IR. Si évidemment je privilégie le PEE qui bloque l’argent moins longtemps, pour bénéficier de tout l’abondement que peut me donner l’entreprise, je dois quand même placer sur le PERCO jusqu’à un certain plafond. Ainsi, je remplis le PEE pour avoir un max d’abondement (jusqu’au plafond), ensuite je remplis le PERCO jusqu’au plafond d’abondement, et le reste (au dessus du plafond donc non-abondé) je le mets sur le PEE. C’est à cause de ça que je mets régulièrement sur le PERCO malgré le fait que c’est plus contraignant.

Elodie01 a écrit :

Je n’ai pas très bien compris pourquoi une partie importante de votre rémunération était versée sur votre PERCO

Timinel a écrit :

Vous avez un TMI a 30 , je ne sais pas si les 41 sont proches mais vous allez sentir la différence avec un investissement locatif un peu mal ficelé.

Dans mon entreprise, nous essayons de maintenir un salaire juste en dessous de la tranche des 14% d’IR et de verser le « reste » sous forme de participation et d’intéressement, avec abondement de l’entreprise. Si bien que les bonnes années, ces revenus forment bien plus qu’un treizième mois et bien plus que je n’arrive à épargner toute l’année sur mon salaire…

Donc, si je suis en fait à 14% de TMI, à la moindre petite prime, je passe à 30% : c’est pour ça que pour mes calculs je préfère prendre une TMI à 30% qui est plus réaliste. En tout cas, je suis bien loin de la tranche à 41%

À ce jour, j’ai 36 K€ sur mon PERCO. Je vise des T2 qui vont de 135000 pour du haut de gamme à 80000 pour ceux qui nécessitent une grosse rénovation.

Timinel a écrit :

Il est rare de trouver une résidence principale qui soit aussi un bon investissement locatif (les critères ne sont pas les mêmes).

Et bien là, étant célibataire jeune actif, j’ai pensé que ça pouvait coller : un T2 en centre-ville, bien placé : si c’est agréable à vivre pour un locataire, pas de raison que cela ne le soit pas pour moi smile Je me disais que je pourrais toujours rebondir plus tard, même assez vite, en achetant plus grand si famille et en gardant celui-là…

Timinel a écrit :

D’un point de vue Fiscal ( je schématise ), une RP devrait se revendre ( plus-value non imposée), un investissement Locatif être financé a 100% ( voire même avec déduction des Frais de Notaire et autre )

Vous avez sûrement raison.

Au passage, je pense que pour la plus-value, je peux me brosser… En province, j’ai l’impression que la baisse est amorcée sur le long terme même si je pense que dans ma ville, la casse sera limitée par l’afflux démographique.

Timinel a écrit :

Vous voulez investir dans le locatif ? Acheter votre RP ?
- Investissez dans un petit locatif (avec un gros prêt  90/100 %)
Puis
- achetez votre RP avec les liquidites et le PERCO ( et le pret le plus petit possible )

Oui, c’est l’autre possibilité. Mais du coup, ça veut dire que si je veux quitter la RP pour plus grand, je dois la revendre et j’ai peur que cela arrive assez vite… Ou alors, il faut que j’achète « grand » (T3 plutôt que T2) dès maintenant mais du coup, j’ai peur que le prix + charges + taxes foncières + taxes d’habitation écorne sérieusement mes revenus et donc ma capacité d’épargne… D’où mon idée de prendre petit d’abord pour passer quelques années à maintenir un taux d’épargne sur mon salaire important… C’est cornélien !

J’ai d’ailleurs trouvé quelques réponses :

GoodbyLenine a écrit :

- Les frais de notaire payés avant n’affectent pas l’activité de location meublée et ne sont donc pas à prendre en compte (mais en cas de revente du bien, le calcul d’une éventuelle plus-value en tiendra compte);
- Du moment que le bien n’est plus votre RP et est affectée à un autre usage, il n’y a plus d’exonération de plus-value lors de la revente du bien

Boubouka a écrit :

vous ne pouvez rien faire pour les frais de transaction : notaire + agence. Rien, rien, rien.

Donc effectivement, fiscalement y’a des déductions qui sautent en faisant une transfo RP → locatif : pas de déductibilité des frais d’acquisition et perte de l’exonération de la plus value… Ça coûte cher.

Je vais y réfléchir mais j’avoue que ça devient difficile de tout bien considérer dans l’équation.

Dernière modification par Gog (25/08/2015 13h10)

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#7 26/08/2015 06h08 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Vous anticipez une baisse de l’immobilier

vous avez un PERCO qui vous rapporte et qui est securise

Vous anticipez egalement un changement d’habitation rapidement

=> ne faites rien : vous aurez plus d’argent pour votre RP dans quelques annees , votre bien ne sera pas deprecié par rapport a un achat maintenant.

Considerez le PERCO comme etant deja votre patrimoine et votre epargne, j’ ai l’impression que vous voulez acheter maintenant uniquement pour " avoir" ce cash. Il ne s’agit en realite que d’ un transfert d’actif ( d’un placement financier peu liquide qui vous rapporte un peu … vers un placement immobilier tout aussi peu liquide qui selon vos previsions va se déprécier)

Cdt
Timinel

Dernière modification par Timinel (26/08/2015 08h33)

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#8 26/08/2015 06h30 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Un changement de RP tout les 3 à 5 ans? Je ne vois pas bien le calcul car tout les 3 à 5 ans frais de notaire et frais d’agence sont "perdus", c’est un depense vraiment couteuse …

Dernière modification par Michael77 (26/08/2015 07h00)

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#9 26/08/2015 10h33 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Bonjour,

plutot que partir dans des hypothèses lointaines qui ne se réaliseront pas, faites cela la première fois et vous verrez.

un seul point de vigilance, les conditions du prêt et notamment :
- les frais en cas de remboursement suite à la vente.
- la destination du bien. Certaines banques mentionnent explicitement la destination du bien (résidence principale ou locatif) et stipulent qu’elles exigent le remboursement en cas de changement de destination. Je ne sais pas si elles le font ou non.

Une fois vous avez réalisé votre opération achat/perco/résidence principale/revente vous verrez si cela a de l’intérêt réellement ou non.

Enfin, d’autres tablent sur RP/travaux/plus value/exonération taxe PV. Mais le schéma de vie est le même. Faites des recherches sur cette question.

Encore une fois, soyez pragmatique. Faites cela une première fois et vous verrez avec les pour et les contre.

Enfin, concernant le PERCO, Parisien (de mémoire) a abondamment commenté le sujet et de manière argumentée et précise avec des conclusions assez claires (d’autres aussi mais c’est le pseudo de Parisien qui me vient à l’esprit).

bonne chance

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#10 27/08/2015 21h11 → PERCO : plusieurs achats successifs de résidence principale pour le débloquer souvent ? (déblocage perco, rp, résidence principale achats successifs, transformation rp locatif)

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Michael77 a écrit :

Un changement de RP tout les 3 à 5 ans? Je ne vois pas bien le calcul car tout les 3 à 5 ans frais de notaire et frais d’agence sont "perdus", c’est un depense vraiment couteuse …

Ils ne sont pas perdus, ils ont servis à acquérir des bien loués.

Boubouka a écrit :

un seul point de vigilance, les conditions du prêt et notamment :
- les frais en cas de remboursement suite à la vente.
- la destination du bien. Certaines banques mentionnent explicitement la destination du bien (résidence principale ou locatif) et stipulent qu’elles exigent le remboursement en cas de changement de destination. Je ne sais pas si elles le font ou non.

J’avais effectivement pensé à ces détails qui ont leur importance : vous faîtes bien de les rappeller, c’est effectivement ce genre de subtilités sournoises dont je voulais m’informer.

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