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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/08/2015 15h08 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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Bonjour à tous,

En ce moment, je souhaite faire racheter mon prêt immobilier par la concurrence.
Le bien est loué 850 €/mois.
Le capital restant dû est de 80 300 € sur 15,5 ans.

D’autre part, je suis en recherche d’un financement pour un nouveau bien immobilier :
Achat + FN : 90 300 €
Travaux + aménagement : 20 000 €
Le potentiel locatif est de 700 €/mois pour cet investissement

La banque me propose un crédit à la consommation sur 7 ans pour financer les 20 000 € de travaux.
Le prêt sur le deuxième bien immobilier se fera à un taux de 2,6 % sur 25 ans.

Le dossier pour le rachat du crédit immobilier n°1 est lancé et nous avons décidé de mettre le palier suivant :
303,55 €/mois sur 84 mois (7 ans)
puis 693,78 € sur 101 mois.
Coût total du crédit de 15265 €

Les mensualités aurait été de 502 € sur 185 mois sans lissage avec un taux de 1,85 %.

Le coût du lissage revient au total à 2700 € au total sur ce crédit immobilier.

Pour le deuxième bien le coût du lissage est beaucoup plus important et je me demande si il est intéressant de le mettre en place.

Emprunt de 90 300 € sur 25 ans :
Palier n°1 : 206,06 € sur 185 mois
Palier n°2 : 852,07 € sur 120 mois

Coût total du crédit : 50 063 € assurance comprise.

Deuxième proposition sans lissage :
410,94 € sur 305 mois.

Coût total du crédit : 35 037 €

En plus de ces mensualités il faut rajouter le coût du crédit à la consommation qui est de 267,89 € sur 7 ans (84 mois) à un taux de 3 %.

Si on calcul les échéances des deux prêts avec lissage on arrive à des mensualités de
777,5 € sur 84 mois puis
899,84 jusqu’à 185 mois puis
852,07 sur les 120 mois restant

Cela entraine un cash flow d’environ 750 € sans compter les charges et impôts ce qui peut paraitre très intéressant d’un point de vue comptable.
Cependant je me pose la question de la fiscalité, est ce réellement intéressant d’avoir un lissage sachant que je vais payer moins d’intérêts les premières années ?

Si on calcul les échéances des deux prêts sans lissage on arrive à des mensualités de
920,55 € sur 84 mois puis
1104,72 jusqu’à 185 mois puis
410,94 sur les 120 mois restant

Le cash flow est légèrement plus faible jusqu’au remboursement du premier crédit puis très bon à partir de 185 mois.

A votre avis, vu le coût du lissage du deuxième prêt pensez vous qu’il soit judicieux de le mettre en place ?
Je pense que oui mais je n’ai pas la vision sur la fiscalité.

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Dernière modification par ludovic (14/08/2015 18h02)

Mots-clés : fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier

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#2 14/08/2015 20h56 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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ludovic a écrit :

A votre avis, vu le coût du lissage du deuxième prêt pensez vous qu’il soit judicieux de le mettre en place ?
Je pense que oui mais je n’ai pas la vision sur la fiscalité.

Quel est votre objectif en mettant en place ce "lissage" ?

Il serait sans doute judicieux de faire une simulation prenant en compte la fiscalité (au moins avec vos données actuelles) smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 14/08/2015 23h13 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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Bonjour,
avez vous soumis votre nouveau projet à plusieurs banques ?
il doit être possible d’intégrer vos travaux à votre prêt immo sans devoir recourir à un prêt à la consommation


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#4 15/08/2015 15h41 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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Quel est votre objectif en mettant en place ce "lissage" ?

Les objectifs sont multiples :
Alors diminuer le taux d’endettement pour pouvoir investir à nouveau
- augmenter le cash flow afin d’augmenter ma capacité d’épargne
- faire plus facilement face aux aléas (changement de locataire, loyer impayé, travaux d’entretien,…)

avez vous soumis votre nouveau projet à plusieurs banques ?

BNP personnal finance me propose un taux de 3,11% sur 25 ans sans domiciliation banquaire et sans financement des frais de notaire.
Coût du crédit : 47542€ assurance comprise pour un prêt de 99 900 €.
Mensualité de 496,34 € sur 297 mois.

Le crédit foncier me propose un crédit à 108% avec crédit conso lissé avec le prêt immobilier pour 2,75 % sur 25 ans.

Coût du crédit : 47 829 € pour un prêt de 110 600 €

Le CIC me propose le meilleur prêt sans lissage avec le crédit conso pour un coût total de 37 539 €.

Le lissage sur le deuxieme prêt augmente le coût de 15 000€ pour arriver à 52 572 €.

Je pense donc qu’il est plus pertinent de prendre la proposition sans lissage pour diminuer le coût du crédit.

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#5 16/08/2015 10h18 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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ludovic a écrit :

D’autre part, je suis en recherche d’un financement pour un nouveau bien immobilier :
Achat + FN : 90 300 €
Travaux + aménagement : 20 000 €
Le potentiel locatif est de 700 €/mois pour cet investissement

La banque me propose un crédit à la consommation sur 7 ans pour financer les 20 000 € de travaux.
Le prêt sur le deuxième bien immobilier se fera à un taux de 2,6 % sur 25 ans

Bonjour
Votre deuxième opération me paraît bien moins rentable que la première. Dès lors quel intérêt? A moins qu’il s’agisse d’une stratégie patrimoniale (accumulation d’actifs et de dettes) et non d’enrichissement (accumulation de cash).
Concernant les lissages, cette complexité est-elle vraiment nécessaire lorsqu’on fait de bonne opérations immobilières auto-financées? L’impact sur la fiscalité (en cas de LMNP) est effectivement à étudier…
Slts

Dernière modification par sheiko (16/08/2015 10h21)

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#6 16/08/2015 10h42 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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L’objectif est effectivement de construire un patrimoine sans avoir d’effort d’épargne à réaliser : cash flow positif en enlevant l’ensemble des charges.

Sur le premier appartement, l’apport était important. La rentabilité brute est de 7,4%.

La rentabilité brut estimée pour ce nouveau investissement est de 7,6% ce qui parait correct surtout que l’appartement est situé à deux pas du Château de Versailles et à moins de cinq minutes de la gare Versailles Rive Gauche.
Cet appartement pourrait me permettre de faire de la location saisonnière l’été en complément d’une location étudiante de septembre à juin.
La rentabilité serait alors supérieure à celle envisagée.

Dernière modification par ludovic (16/08/2015 11h05)

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#7 17/08/2015 10h31 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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ludovic a écrit :

Alors diminuer le taux d’endettement pour pouvoir investir à nouveau
- augmenter le cash flow afin d’augmenter ma capacité d’épargne
- faire plus facilement face aux aléas (changement de locataire, loyer impayé, travaux d’entretien,…)

La banque ne prend pas en compte le taux d’endettement au moment du remboursement le plus important?
Il me semblait que c’était ce que j’avais rencontré avec mon PTZ.

Peut être que ça dépend également des banques.

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#8 17/08/2015 10h48 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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Ludovic,
Plutôt que de regarder la rentabilité (la renta brute n’apporte aucune information pertinente d’ailleurs), je vous conseillerais de changer d’indicateur et de vous intéresser au cash-flow (flux de trésorerie) net que vous rapporterons vos investissements.
Cash-flow = loyer charges comprises - mensualité d’emprunt - charges copropriété mensualisées - taxe foncière mensualisée > 0
Slts

Dernière modification par sheiko (17/08/2015 10h49)

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#9 17/08/2015 18h54 → Lissage de deux prêts immobiliers dans le cadre d'un investissement locatif ? (fiscalité, imposition, investissement immobilier, prêt immobilier)

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En effet la rentabilité brute n’apporte pas grand chose.

Le cash flow est d’environ 120 €/mois  pour cette opération cependant le crédit à la consommation pour financer les travaux demande un effort d’épargne sur 7 ans c’est la raison pour laquelle j’avais demandé à la banque un lissage. C’est ce qui a été fait sur le premier prêt pour un coût modeste.

Le lissage sur le second prêt ne me parait pas pertinent dans la mesure ou il augmente grandement le coût du deuxième crédit et diminue le cash flow sur les dernières années du prêt.

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