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#1 14/09/2010 16h44 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

Administrateur
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Voici le type d’études que j’ai été amené à lire pour mon livre :
The Case for REITs in the Mixed-Asset Portfolio in the Short and Long Run.

Quand on est entre nous sur les forums, on peut "affirmer" des choses, de mémoire ou parce que l’on l’a entendu dire ou parce que c’est du bon sens.

Mais dans un livre, un auteur consciencieux vérifie chaque information et c’est vraiment ce que je me suis attaché à faire.

En l’occurrence, sur les foncières cotées, toutes les études sont américaines, car le statut équivalent à nos SIIC existe depuis plusieurs décennies aux Etats-Unis alors qu’il a moins de dix ans en France.

Voici ce que nous dit cette étude, parue en 2005 :

Tout d’abord, une synthèse d’autres études :

* Les foncières cotées se comportent plutôt comme l’immobilier physique sur le long terme, et plutôt comme des valeurs financières à court terme.

=> La crise de 2008-2009 l’a bien montrée, avec Unibail-Rodamco (et tout le secteur massacré) tombé à 80 €.

* Depuis 1990 et leur popularité croissante, les foncières cotées se comportent de plus en plus plutôt comme de l’immobilier physique, alors que dans les précédentes décennies elles se comportaient plutôt comme des grosses capitalisations puis des petites capitalisation.

=> Avant les années 1990 les foncières cotées étaient marginales avec des corrélations plus ou moins marquées avec les actions.

* Les foncières cotées sont une classe d’actifs à part entière dont le résultat ne peut pas être dupliqué par une autre classe d’actif.

=> Elles ont donc forcément un rôle à jouer en terme de diversification !

* Les foncières cotées peuvent améliorer le couple rendement risque d’un portefeuille diversifié, mais cela dépend de la période de temps considérée et de la longueur de cette période.

=> Les foncières cotées ne sont pas le St-Graal ! Elles peuvent booster la performance, comme la réduire.

L’étude analyse différents portefeuilles avec les contraintes suivantes, entre 1980 et 2002 :
* 20-50% obligations
* 30-40% actions S&P500
* 0-20% actions internationales
* 0-5% monétaire au plus
* 0-20% en foncières cotées américaines

Elle aboutit à 20 portefeuilles "efficients" et analyse les résultats obtenus :

* Plus la période d’investissement est longue, plus il faut avoir de foncières cotées en portefeuille, car plus elles contribuent positivement à la performance et à une diminution du risque. Les tableaux statistiques rapportent un optimum de 9,46% de foncières cotées pour une durée de 5 ans et 16,25% pour une durée de 20 ans.

* Les foncières cotées se placent à mi-chemin en terme de performance et de risque, par rapport aux actions et aux obligations. Si elles se substituent à une partie des actions, elles permettent de diminuer la volatilité sans trop pénaliser le rendement total. Si elles se substituent aux obligations, elles permettent de gagner un peu de rendement, sans trop augmenter la volatilité.

EN PRATIQUE, APRES LECTURE DE L’ETUDE

=> Si on part d’une allocation classique 40% obligations 60% actions, on peut y joindre 10-15% de foncières cotées pour améliorer le couple rendement/risque.

Avec un horizon de placement de 20 ans, si on veut + de rendement et + de risques
25% obligations
15% foncières cotées
60% actions

Si on veut - de risque sans trop pénaliser la performance
40% obligations
15% foncières cotées
45% actions.

Avec un horizon de placement de 10 ans c’est la même chose mais avec 10% de foncières cotées.

Bien sûr, tout ceci ne fait qu’analyser statistiquement le passé et ne présage pas forcément du futur, mais il faut bien se baser sur quelques choses. Une étude sur 22 ans  ça reste assez court pour faire de l’empirisme statistique. J’ai aussi lu des études sur 10 ans. Celle-là ne valent pas un clou et la crise de 2008-2009 a d’ailleurs souvent enterrée leur conclusions.

Mots-clés : reit

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#2 23/09/2010 15h41 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Voici une autre étude de "TIAA-CREF Asset Management" sur une durée beaucoup plus courte (2000-2006) :
http://www.tcasset.com/news/research_do … IT_PDF.pdf

La conclusion est la même que précédemment, à savoir que substituer un peu de foncière cotée aux poches actions et/ou obligations est intéressant.

Le portefeuille optimale sur cette période en terme de rendement/risque est celui-ci :
- Actions : 48%
- Obligations : 32%
- Immobilier physique : 15%
- Foncière cotée : 5%

The best case scenario, which is
indicated by the solid green square, is a portfolio comprised
of 48% stocks, 32% bonds, 15% real estate and 5% REITs. Such a portfolio would increase returns by 60 basis points and lower risk by 191 basis points. The conclusion here is that the typical 60%/40% stock/bond investor has increased returns and significantly lowered risk by substituting REITs and direct real estate for a portion of their stock and bond investments.

Je n’aime pas les études sur une durée aussi courtes, mais on note que malgré l’éclatement de la bulle technologique, il fallait posséder des actions.

La part de foncières cotées est toujours contenue : 5% ici, et si on y ajoute l’immobilier physique (choix discutable car ce n’est pas strictement équivalent surtout sur une si courte période), on arrive à 20% au plus.

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#3 23/09/2010 16h00 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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je pense qu’il y a d’autres elements à prendre en compte. Notamment la fiscalité de chaque poche de placement possible. A ce jour, les dividendes d’actions sont mieux traités fiscalement que les revenus d’obligations. Idem pour les avantages du PEA pour les actions Européennes. Enfin l’immoblilier direct ou SCPI, permet le recours au crédit avec son effet de levier.

En conclusion le choix n’est pas simple.

En ce qui me concerne, j’ai coupé mes investissements immo en 3 : direct (mais en baisse car bcp de travail et risque locatif), SCPI (pour la tranquilité) et SIIC pour le dynamisme et la fiscalité. Depuis quelques années, j’augmente progressivement le poids des SIIC.

Pour les valeurs financières, je suis à 100% actions. Pas d’oblig, car je trouve les rendements trop faibles et eu égard à la possible remontée des taux, risque de moins-values. De plus la fiscalité est dissuasive.

Dernière modification par Rodolphe (23/09/2010 16h02)

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#4 23/09/2010 16h29 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Bonjour Philippe,

Que penses-tu des performances des SIIC publiées ici:
http://www.pierrepapier.fr/pierrepapier … endocument

Penses tu que ces chiffres sont fiables ?

On peut voir notamment que sur une période assez longue de 20 ans les SIIC ont fait mieux que le SBF250, et sans doute avec moins de volatilité (ce dernier point reste à prouver).

L’échantillon de 20 ans est-il mal choisi ?

De plus comme le disait Stéphane, SIIC + PEA = fiscalité avantageuse (gardons espoir pour que la législation ne change pas)

Pourquoi ne pas proposer de mettre plus de SIIC dans une allocation long terme ?

A bientôt

Dernière modification par bibine222 (23/09/2010 16h31)

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#5 23/09/2010 18h06 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

Administrateur
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Les chiffres sont tout à fait probables et en phase avec d’autres de mes lectures.

Ainsi, aux Etats-Unis, on trouve des statistiques sur les foncières cotées sur une période de 30 ans (Individual Investors | REIT.com) avec un rendement total de 11-12%.

Voici la représentation graphique avec une unité linéaire (en 2007 et 2008, l’indice a perdu 19%, puis 41%) :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ftse_nareit.gif

Avec un graphique en unité logarithmique (l’effet est moins impressionnant) :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ftse_nareit_log.gif

Sur la question de l’allocation je vous renvois à la première étude que j’ai cité (dans les références on en trouve d’autres). Je reconnais que les résultats apparaissent paradoxal alors que les foncières surperforme légèrement les actions sur les 30 dernières années.

Dans mon livre, je propose plusieurs allocations d’actifs basées sur les travaux de Jean-François de Laulanié, l’étude des plus gros fonds de pension et souverain, et les études d’asset management.

Sur les foncières cotées nous avons moins de recul que sur les autres classes d’actifs et sur la base de tout ce que j’ai lu, j’ai pris le parti (discutable ?) de les "utiliser" en substitution/complément de l’immobilier physique mais de recommander de ne pas dépasser 15-20% du patrimoine total, afin :
- de garantir une volatilité "minimale" pour celui-ci (les années 2007-2008 étant quand même un sérieux revers).
- de "prévenir" tout changement dans la fiscalité du traitement des dividendes (si vous êtes 50% actions et 50% foncières cotées, si demain l’impôt sur les dividendes passe à 70%, vous êtes morts).

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#6 23/09/2010 18h32 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

de "prévenir" tout changement dans la fiscalité du traitement des dividendes (si vous êtes 50% actions et 50% foncières cotées, si demain l’impôt sur les dividendes passe à 70%, vous êtes morts).

là aussi, matière à réflexion et à suivre de très près; il faut constamment adapter sa stratégie aux événements, d’une façon empirique.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 23/09/2010 19h08 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Oui à condition que ce soit possible !

Dans un PEA ok, vous pouvez faire des arbitrages non imposé (pour le moment ?).

Mais dans un contexte plus large que cette enveloppe fiscale, où d’une manière générale chaque cession d’un actif déclenche une imposition, il faut éviter autant que faire se peut les arbitrages.

C’est aussi l’optique je choisi dans le livre : mon idée de l’indépendance financière, c’est de vivre sans stress et donc avec un minimum d’action à faire sur le patrimoine. L’approche prônée dans le livre devait être aussi intemporelle, reproductible, d’où une allocation diversifiée.

Maintenant c’est sûr que l’idéal c’est faire comme Stéphane : faire un prêt pour acheter des foncières cotées au plus bas en 2008-2009 ! :-)

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#8 23/09/2010 19h21 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Effectivement, c’est une belle philosophie.

Malheureusement, je crains que la mode soit au trading! Beaucoup veulent gagner de l’argent rapidement en spéculant plus ou moins en tenant compte de données plus ou moins fallacieuses, ce qui engendre de nombreuses transactions, donc des frais!

A contrario, l’investissement dans une société pour le long terme nécessite, effectivement une analyse initiale particulièrement fouillée mais est sans doute, par la suite, psychologiquement moins stressante, comme le suggère Philippe.

Il n’y a que se pencher 5 minutes sur le portefeuille et la stratégie de Maître Warren, pour se rendre compte ce que signifie investir.

Enfin, le plus difficile est bien entendu la recherche et l’analyse de LA société, mais c’est aussi le plus intéressant…

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#9 23/09/2010 19h42 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Re bonjour et merci pour ces réponses,

J’ai lu l’étude en anglais (disons que j’ai survolé en faisant plus attention aux conclusions).

Si j’ai bien compris l’étude essaie de montrer si ça vaut le coup d’intégrer un peu de SIIC dans une allocation plutôt que de ne pas en avoir du tout. Et l’étude conclut en disant que les SIIC sont surtout intéressantes pour des allocations très long terme, notamment parce qu’elles permettent de réduire le risque global du portefeuille grâce au mécanisme de corrélation.

Pour ma part j’ai beaucoup de SIIC dans mon portefeuille. Entendre par là autant de SIIC que d’actions à peu près. Je ne suis pas à l’abri de me prendre une bonne claque suite à l’explosion de la bulle immobilière par exemple. Mais je suis surpris que cette stratégie d’allocation ne soit en général même pas envisagée par la plupart des investisseurs.

A bientôt

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#10 23/09/2010 20h41 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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bibine222 a écrit :

Si j’ai bien compris l’étude essaie de montrer si ça vaut le coup d’intégrer un peu de SIIC dans une allocation plutôt que de ne pas en avoir du tout. Et l’étude conclut en disant que les SIIC sont surtout intéressantes pour des allocations très long terme, notamment parce qu’elles permettent de réduire le risque global du portefeuille grâce au mécanisme de corrélation.

Exactement !

Je ne suis pas à l’abri de me prendre une bonne claque suite à l’explosion de la bulle immobilière par exemple.

En effet, d’ailleurs voici ce que donne l’indice des REIT au Japon, dans un contexte déflationniste :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_tse_reit.gif

Mais je suis surpris que cette stratégie d’allocation ne soit en général même pas envisagée par la plupart des investisseurs.

Si vous regardez les portefeuilles des membres de ce site, d’autres sont aussi bien chargés en foncières.

Chez les gros portefeuille institutionnel, fonds de pension, etc ; une autre raison est que le marché des foncières cotées est simplement trop petit. Je ne sais plus si c’est vrai, mais en 2007 la totalité des foncières cotées aux USA, équivalait à peine à la capitalisation boursière de Microsoft.

spiny a écrit :

Malheureusement, je crains que la mode soit au trading! Beaucoup veulent gagner de l’argent rapidement en spéculant plus ou moins en tenant compte de données plus ou moins fallacieuses, ce qui engendre de nombreuses transactions, donc des frais!

La mode oui, mais est-ce la mode de ceux qui s’enrichissent vraiment ? :-)

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#11 24/09/2010 08h48 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Concernant les SIIC, je pense qu’elles ont toutes leur place dans un patrimoine bati sur le long terme et dans une optique de revenus. En effet leur rendement (dividende) est plutôt correct, relativement pérenne, et actuellement fiscalement interessant (double abattement 40% puis 1525 ou 3050€). Avec un dividende annuel de 6% (par ex), en 5 ans on recupère 30% de sa mise initiale, sans parler de +/-  values.

L’objectif long terme et revenu est important, car s’il s’agit de faire croitre au plus vite un patrimoine,  les SIIC subissant les aléas du marché immobilier, ne sont sans doute pas adaptées.

Néanmoins, au coté de l’immobilier plus classique (direct ou SCPI) elles permettent d’avoir un vehicule d’investissement different car plus liquide et moins taxé (pour l’instant). Je pense donc qu’elles ont leur place dans le volet immobilier d’un patrimoine, car pour moi cela reste de l’immobilier au même titre que les SCPI, OPCI etc…Il ne faut donc pas les opposés aux actions au sens large qui sont une autre composante indispensable du patrimoine.

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#12 27/09/2010 11h46 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Voici encore une étude dans le même esprit pour vous faire bien commencer la semaine.

Titre : Real estate: the classic diversifying asset
Auteur : TIAA-CREF Asset Management
Source :
http://www.tcasset.com/news/research_do … _Asset.pdf
Date : juin 2006

L’étude analyse la composition d’actifs idéals d’un portefeuille constitué de :
- Actions (indice : Russell 3000)
- Obligations (indice : Lehman Aggregate Bond)
- Immobilier physique (indice : NCREIF-All Property Types)
- Private Equity (Venture Economics Private Equities)
sur la période 1990–2005.

Un graphique intéressant :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_re_stocks_bonds.gif

On voit qu’un portefeuille 100% obligations (X sur le graphique) est battu en terme de performance, pour une volatilité moindre, pas un portefeuille (G sur le graphique) composé de :
- 56% d’obligations
- 32% d’actions
- 12% d’immobilier physique

NB : il y a une incohérence entre le tableau et le graphique. X sur le graphique à une volatilité de 0,9, contre 0,85 d’après le graphique.

On note l’absence de private equity, qui s’avère pénaliser le portefeuille, que ce soit en terme de performance et volatilité. Du coup il est totalement absent des portefeuilles efficients.

La conclusion finale compare le résultat de l’étude à la composition des fonds de pension :

The four asset allocation exercises presented above all support the inclusion of real estate in low-risk portfolios. The final and most sophisticated exercise puts the allocation of real estate at 12%. In practice, real estate allocations by pension funds average closer to 6% than 12%.

Does this mean that pension funds are under-allocated to real estate? While there might well be a “credibility” gap produced by naïve asset allocation models that produce very large real estate allocations while ignoring its liquidity constraints and buy-and-hold nature, it is more likely that
pension funds are not as far from efficient allocations as the gap between 6% and 12% suggests.

Sachant que l’allocation moyenne d’un fonds de pension est :
- 60% d’actions
- 25% d’obligations
- 11% cash
- 4% en immobilier physique

Cette allocation est proche de la frontière efficiente et se rapproche du point I (non présent dans le graphique) dans le tableau que j’ai joins plus haut :
- 61% d’actions
- 34% d’obligations
- 5% d’immobilier physique

Au final, il n’y a pas de remise en question des autres études j’ai déjà posté dans cette file (logique vu qu’on travaille sur des périodes proches), à savoir, l’immobilier physique ou cotée a un pouvoir diversifiant, mais n’a pas vocation à représenter une trop grosse part du portefeuille, d’après la théorie moderne du portefeuille, basée sur des optimisations statistiques.

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#13 27/09/2010 12h08 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Plusieurs points ne sont pas du tout clairs pour moi, si on veut appliquer les résultats de cette étude à l’investissement en foncières SIIC ou en SCPI:

- quand on écrit qu’un portefeuille G sur la frontière efficiente a 12% d’immobilier physique, comment traduire cela en pourcentage de SIIC, pour quelqu’un qui préfère les SIIC à l’immobilier physique? Sachant qu’une SIIC a en moyenne un LTV de 50% (ou peu moins), cela veut dire que lorsqu’on achète 100€ de SIIC, on acquiert 200€ d’immobilier physique, financé à hauteur de 50% par de la dette et 50% par fonds propres [pour faire simple, je suppose que cours de la SIIC = ANR, même si c’est rarement le cas].
Bref, avec un LTV de 50%, et pour viser les 12% d’immobilier physique, faut-il traduire cela en 12% de SIIC ou en seulement 6% de SIIC?

- l’étude est basée sur l’indice Immobilier physique NCREIF-All Property Types, qui inclut tous les actifs immobiliers, y compris donc le logement. Or les SIIC et les SCPI (hors SCPI dites fiscales) n’ont que peu ou pas de logements, et détiennent des bureaux, commerces, entrepôts, etc. Dans ces conditions, les 12% "efficients" citées ci-dessus doivent-ils être augmentés ou diminués si on a des actifs immobiliers n’incluant pas de logements?

- en ce qui concerne les actifs immobiliers logements, je m’attends à des résultats en terme de volatilité et donc de frontière efficiente tout à fait différents si on raisonne sur les Etats-Unis ou la France. Aux Etats-Unis, les logements ont montré ces 10-15 dernières années une forte volatilité, avec notamment une énorme chute depuis 2007, très variable d’ailleurs selon les régions américaines. En France, l’actif logement a montré une volatilité bien moins forte (est-ce durable, d’ailleurs?)

Dernière modification par zirk (27/09/2010 12h11)

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#14 27/09/2010 14h26 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Effectivement, ce n’est pas heureux de ma part d’avoir mis cette étude à la suite de cette file, vous pouvez m’enlever un point de réputation. ;-)

La première étude était plus "facilement" extrapolable car elle se basait explicitement sur des foncières cotées.

- quand on écrit qu’un portefeuille G sur la frontière efficiente a 12% d’immobilier physique, comment traduire cela en pourcentage de SIIC, pour quelqu’un qui préfère les SIIC à l’immobilier physique? Sachant qu’une SIIC a en moyenne un LTV de 50% (ou peu moins), cela veut dire que lorsqu’on achète 100€ de SIIC, on acquiert 200€ d’immobilier physique, financé à hauteur de 50% par de la dette et 50% par fonds propres [pour faire simple, je suppose que cours de la SIIC = ANR, même si c’est rarement le cas].
Bref, avec un LTV de 50%, et pour viser les 12% d’immobilier physique, faut-il traduire cela en 12% de SIIC ou en seulement 6% de SIIC?

Sur le long terme, les études américaines montrent que les foncières cotées suivent l’évolution de l’immobilier physique. Donc on pourrait éventuellement extrapoler à 12% de SIIC.

Est-ce qu’il faut comptabiliser l’immobilier physique net de dettes ou brut de dettes dans la répartition ? La réponse logique est brut de dettes, mais l’étude n’a plus de sens si l’effet de levier est trop important.

- l’étude est basée sur l’indice Immobilier physique NCREIF-All Property Types, qui inclut tous les actifs immobiliers, y compris donc le logement. Or les SIIC et les SCPI (hors SCPI dites fiscales) n’ont que peu ou pas de logements, et détiennent des bureaux, commerces, entrepôts, etc. Dans ces conditions, les 12% "efficients" citées ci-dessus doivent-ils être augmentés ou diminués si on a des actifs immobiliers n’incluant pas de logements?

Sur le long terme, tous ces actifs sont plus ou moins corrélées, mais je n’ai pas de source pour cette affirmation, ni de réponse claire.

- en ce qui concerne les actifs immobiliers logements, je m’attends à des résultats en terme de volatilité et donc de frontière efficiente tout à fait différents si on raisonne sur les Etats-Unis ou la France. Aux Etats-Unis, les logements ont montré ces 10-15 dernières années une forte volatilité, avec notamment une énorme chute depuis 2007, très variable d’ailleurs selon les régions américaines. En France, l’actif logement a montré une volatilité bien moins forte (est-ce durable, d’ailleurs?)

Une volatilité moindres ces dernières années mais pas si on prend en compte les années 90 ou des SCPI ont fondu de la moitié de leur valeur.

Mais vous avez raison, une extrapolation à la France n’est pas forcément bienvenue.

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#15 02/10/2013 16h12 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Un petit up

je viens de calculer que 13.79% de mon portefeuille est constitué de foncières (4 lignes/23) et toutes avec cours plus bas que le PRU : Affine (record de baisse), FDR, Icade et Tour Eiffel, (la plus importante)
Je ne sais pas si je vais avoir la patience d’attendre longtemps avant de lourder Affine (tant pis pour les pertes) pour Eiffel (ma préférée).

cdt   job


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#16 02/10/2013 16h25 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Toutes en pertes dividendes perçus compris ?

De toutes façons vu la fiscalité actuelle des foncières françaises il faudrait une énorme décote ou un rendement très intéressant pour qu’elles attirent mon regard.

Perso 4 foncières en portefeuille : 2 canadiennes, 1 US, 1 australienne soit 10% du portefeuille, l’objectif fixé.

Dernière modification par simouss (02/12/2013 00h08)


Portefeuille - Le poker est un jeu passionnant permettant de perdre son argent, son temps et ses amis

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#17 02/10/2013 16h47 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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simouss a écrit :

Toutes en pertes dividendes perçus compris ?

je pense que oui
mes dividendes ne sont pas forcément réinvestis sur les mêmes lignes !


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#18 02/10/2013 17h30 → Combien de foncières cotées dans un portefeuille ? (reit)

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Moi j’aime bien les foncières, mais il est vrai que le rendement buy and Hold n’est pas forcément excellent…
Dans l’ordre rendement annualisés Réél/BuyAndHold/CAC
IML  7.96% / -5.65% / 0.94%
ARG 16.84% / -4.36% / 1.99%
SCBSM -0.95% / -1.38% / 0.13%
FMU 32.39% / 10.08% / 3.12%
LI 34.92% / 17.23% / 8.00%
EIFF 18.41% / -7.44% / -2.41%
J’ai aussi un peu d’Unibail et de Mercialys mais pas depuis assez longtemps pour que ce soit significatif.
Argan et Affine sont parmi mes plus grosses lignes, et je suis satisfait des résultats, c’est pour ca que j’ai toujours renforcé à chaque baisse…


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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