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#1 10/08/2015 17h33 → Renouvellement de bail en EHPAD avec Orpea : quelles pratiques ? (bail, ehpad, orpea, renouvellement)

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Bonjour,

J’ai 4 chambres en EHPAD avec ORPEA dans une résidence de Courbevoie (acheté neuf). Après un premier bail de 11 ans et 9 mois qui se termine, je suis en phase de renouvellement de bail… et les aspets négatifs de ce genre d’investissement apparaissent.

Je voudrais savoir si d’autres propriétaires, qui auraient aussi renouveler leur bail, spécifiquement avec ORPEA, ont eu des propositions similaires aux miennes, ou au contraire très différentes…

Les propositions d’ORPEA pour le nouveau bail sont les suivantes.
- Durée du nouveau bail: 10 ans - bien
- Toutes les réparations sont à la charge d’ORPEA (y compris les grosses réparations, qui étaient dans le bail précédent à la charge du bailleur) - bien
- la valorisation des loyers sera triennale (comme pour le bail actuel) et suivra toujours le taux PPHPA (Prix des Prestations d’Hébergement des Personnes Agées), fixé tous les ans par arrêté du Ministère de l’Economie et des Finances - bien, je crois…
- le montant initial du nouveau bail sera le même que le loyer INITIAL du bail actuel ! Retour à la case départ ! - pas bien du tout

Est-il courant pour les compagnies telles que ORPEA de revenir au loyer initial du bail précédent?

Il est vrai que si je considère les frais originaux, c’est-à-dire immobilier hors taxes, mobilier hors taxes, frais de 1er etablissement hors taxes, frais de notaire et d’hypothèque, et compare au loyer initial hors taxes aussi, j’ai un rendement de 6.1%.

Mais autant que je sache, une personne agée qui entre en EHPAD aujourd’hui ne paie pas le même loyer qu’il y a près de 12 ans!

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par Flint (10/08/2015 17h43)

Mots-clés : bail, ehpad, orpea, renouvellement

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#2 10/08/2015 20h38 → Renouvellement de bail en EHPAD avec Orpea : quelles pratiques ? (bail, ehpad, orpea, renouvellement)

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Vous devez savoir que le PPHPA est très peu revalorisé, en tout cas bien moins que l’inflation ou que les autres indices (ICC, ILC). Il ne concerne, au niveau des EHPAD, que l’augmentation de loyer des  anciens résidents, pas celui des nouveaux résidents pour lesquels les loyers sont "libres" (en fait déterminés par le marché). Donc les revenus d’un EHPAD peuvent très bien croitre plus que le PPHPA. Etait-ce déjà cet indice qui servait à réviser le montant du loyer depuis l’origine ?

Il est très courant d’essayer de diminuer sensiblement le montant du loyer lors du renouvellement de bail d’un tel établissement, pour ORPEA comme pour les autres exploitants. Mais en général, c’est parce que le loyer était indexé sur l’ICC (voire l’ILC) qui a beaucoup (40% parfois) augmenté depuis 2000/2005, bien plus que les revenus d’un EHPAD.

En ce qui concerne le nouveau loyer, je vous recommande de vous rapprocher des autres bailleurs de la même résidence, pour négocier avec ORPEA des conditions plus raisonnables. (Vous ne serez pas - de loin- le premier EHPAD ORPEA où ceci se fait). En effet, en cas de désaccord, c’est au final un juge des loyers qui fixera le montant des loyers, en fonction de la "valeur locative commerciale" des biens, moyennant des frais significatifs pour le locataire comme le bailleur (avocat, expert immobilier, etc.) qu’il est préférable de minimiser (en se regroupant entre bailleurs) voire d’éviter (en négociant un compromis raisonnable pour l’ensemble des parties).
Il vous faudra faire appel à un expert immobilier pour déterminer une valeur locative, et un avocat (unique) pour négocier. Il y aura sans doute besoin des données détaillées sur les résultats financiers de l’exploitant pour cet établissement  (une des méthode d’évaluation de la valeur locative consiste à déterminer l’EBITDA de l’exploitant avant paiement des loyers, avec une exploitation "normale" -c’est à dire par exemple un bon taux de remplissage, des bases de coûts normalisées, etc.-, et de considérer que les loyers devraient représenter une grosse moitié de cet EBITDA). Il sera préférable de rester unis entre bailleurs, (si certains acceptent la proposition d’ORPEA, le loyer qu’ils acceptent pourrait servir de référence au juge des loyers).

Pouvez-vous aussi préciser si c’est ORPEA qui est propriétaire d’une partie des locaux (les locaux de service par exemple : cuisine, salon communs, etc.). Ceci vous affaiblit dans une négociation (car impossible d’envisager de mettre un autre exploitation en concurrence).


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#3 12/08/2015 17h20 → Renouvellement de bail en EHPAD avec Orpea : quelles pratiques ? (bail, ehpad, orpea, renouvellement)

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GBL, merci pour les informations et les suggestions.
Quelques réponses aux questions posées… qui me font me poser de nouvelles questions (en italique).

Le bail initial était bien revalorisé sur le PPHPA.

Comment retrouver les noms et adresses des autres bailleurs de la même résidence? Vivant à Singapour, je n’ai jamais participé à aucune réunion de syndic des co-propriétaires… Y a-t-il un moyen légal (je veux dire par là qui ne peut être refusé) d’obtenir cette liste?

Mon interlocuteur chez ORPEA (qui est bien sûr très professionel, tout en politesse et empathie, mais ne lache rien) me dit qu’environ 15% des propriétaires savaient par leur CGP que c’est ce qui allait arriver et ont re-signé tout de suite, qu’environ 40% ont rechigné et finalement signé et qu’environ 12% ont catégoriquement refusé de signer un tel accord, et qu’ORPEA cherche à garder le contact et à les convaincre de signer. Comment vérifier une telle "information"?

Si c’est réellement le cas, cela compromet franchement la démarche vers un juge des loyers comme vous la détaillez ci-dessus.

J’ai fait faire une évaluation de mon patrimoine pour déterminer comment atteindre mes objectifs pour la retraite. Mes EHPAD ont été évaluées, mais en tant que valeur du bien, et non pas la valeur locative. Par rapport au loyer HT INITIAL du premier bail, l’évaluation du bien qu’on me donne correspondrait à un rendement brut de 5.4%

J’ai aussi bien sûr posé la question des résultats financiers de cet établissement; on me répond que les chiffres officiels et donc disponibles librement ne sont que pour le groupe ORPEA dans son ensemble… pas pour un établissement seul. On me répond aussi que comme les résultats de cet établissement ne sont pas "vérifiés" (peut-être pas le bon terme technique…) par un expert comptable indépendant, ils ne sont pas publiables, mais tout de même consultables à l’établissement même, mais aucune copie ne sera remise… Proposition très pratique quand vous savez que votre interlocuteur est à 10 000 km.
Cela me semble être une réponse pour le moins douteuse; qu’en pensez-vous?

Autres données passées pendant la conversation téléphonique:
- Le prix nominatif des chambres est de 130 € / jour.
- Le taux de remplissage est de 90%
- Les résidents (ou leurs enfants) négotient maintenant les prix bien plus qu’avant; il arrive à ORPEA de louer à moins cher plutôt que de garder une chambre vide… (la ritournelle "les temps sont durs mon pôv’ monsieur")

La part des loyers dans le chiffre d’affaire est TRES différente des pourcentages que vous donnez: mon interlocuteur me dit que pour ORPEA, actuellement les loyers représentent 29.6% du CA, et qu’idéalement (pour ORPEA!) ils devraient être autour de 15-20% (15% en début de bail et 20% en fin de bail). Je ne sais pas si ce chiffre de 29.6% est pour cet établissement pris à part ou pour tout le groupe. Je ne sais pas non plus si le chiffre d’affaire auquel on fait référence est bien l’EBITDA.
En tout cas, j’ai réalisé après avoir raccroché qu’avec une tarification à 130€ par jour et un taux de remplissage de 90%, mes loyers en fin de bail sont nettement sous ces 29.6%; en fait ils sont déjà dans la partie basse de la fourchette évoquée par ORPEA… Alors pourquoi les rabaisser au niveau initial?

Un bail commercial est-t-il transferrable "tel quel" quand le bien est vendu?
En d’autres termes, si j’accepte malgré tout les conditions proposées (imposées?), et que je décide de vendre à un prix HT qui fera que le rendement sera égal à ce qui est disponible sur le marché en EHPAD neuf aujourd’hui (environ 4.5%), est-ce que le nouveau bail sera de facto le bail du nouveau propriétaire?

Enfin dernière question… Et si je ne fait RIEN: que se passe-t-il?
Dans mon bail actuel, la seule référence à son renouvellement stipule "A la fin de la période de 11 ans et 9 mois, le présent bail sera renouvelable par période de 3 ans."
Qui plus est, techniquement, le bail initial est déja fini, et on m’a payé les loyers suivants au taux actuel…

Je sais que cela fait beaucoup de questions; je m’en remets à la bonne volonté des experts de ce forum pour m’éclairer.

D’avance merci.

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#4 12/08/2015 18h17 → Renouvellement de bail en EHPAD avec Orpea : quelles pratiques ? (bail, ehpad, orpea, renouvellement)

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Pour obtenir le nom des autres bailleurs (copropriétaires) : interrogez le service de la publicité foncière (voir ici). Alternative (moins efficace)  : relisez les CR des réunions de copro, et contactez les personnes qui y sont identifiées. Autre piste : trouver (sur un autre forum) les coordonnées d’un avocat qui prétend avoir fédéré des bailleurs de plusieurs EHPAD ORPEA, et négocier pour eux. 

Je ne vois pas de moyen de vérifier ce que votre interlocuteur ORPEA indique.
Un taux de remplissage "normal" est plutôt vers 95%, mais à 130€/jour/chambre, votre établissement semble plutôt "haut de gamme" donc 90% est peut-être normal, car avec la crise, ce sont plutôt les EHPAD un peu haut de gamme qui semblent souffrir.

Les chiffres indiqués ne sont pas absurdes, mais sont sans doute basés sur le chiffre d’affaire et pas sur l’EBITDA. Lisez le prospectus de ORPEA (coté en bourse) et vous verrez qu’entre EBITDA et CA il y a un gouffre (pour l’ensemble du groupe)… Il y a aussi un gouffre entre le CA et le CA limité à l’hébergement.

Si vous vendez le bien, le bail commercial continue quand même. Relisez votre bail : parfois il y a même (dans un bail ancien) une clause de préemption par le locataire. Pour tout nouveau bail signé (ou renouvelé), la loi Pinel sur les baux commerciaux impose d’ailleurs que le locataire bénéficie d’un tel droit de préemption (ce qui complique la tache d’un vendeur.). 

Si vous ne faites rien  (Je suppose que vous êtes dans une phase amiable encore) …. le bail actuel se prolonge, jusqu’à ce que le locataire vous fasse parvenir dans les bonnes formes (RAR ou notification par huissier) une résiliation avec demande de renouvellement à de nouvelles conditions (ou une résiliations ans demande de renouvellement, plus gênante encore pour vous, mais pas forcément à l’avantage du locataire). Si alors vous ne tombez pas d’accord, le locataire peut lancer la procédure pour aller devant le juge des loyers. Le loyer décidé par ce juge sera rétroactif à la date de la demande en bonne forme du locataire. Dans l’intervalle, vous aurez perçu le loyer actuel (mais devrez éventuellement en rembourser une partie ensuite).

PS : Je n’ai pas de chambre dans un établissement ORPEA, mais j’ai récemment été concerné par une renégociation (avec avocat, expert immobilier) du montant des loyers d’un EHPAD d’un autre exploitant, ce qui explique que j’ai rassemblé pas mal d’informations sur ce sujet.


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#5 07/09/2015 21h43 → Renouvellement de bail en EHPAD avec Orpea : quelles pratiques ? (bail, ehpad, orpea, renouvellement)

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Bonjour Flint.
Je vous ai écrit dans la rubrique "présentation".
Je suis également concernée par le sujet ORPEA.
Pouvez vous me contacter via mon email personnel ?
Dans l’attente de vous lire,
Bien cordialement,
Vila

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