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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 10/08/2015 10h51 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Bonjour à tous

Je vous explique tout:
Je compte me lancé mais comme pour toute première fois on a un peu peur….
Bref c’est la première fois que je passe le cap, je vais visiter le bien ce midi j’avais jamais franchi ce cap!

Donc c’est une maison ancienne a rénové
-Prix affiché 70000€
-travaux à prévoir 30000-40000€ a vue de nez
-loyer envisagé 650€ (location nue)
-taxe foncière 1200€

Je suis dans la tmi à 14%

Je vais bien sur négocier une baisse: si pas de baisse, je n’achèterais autrement  pas je n’ai pas envie de sortir de l’argent de ma poche
Je vais proposer 45000€ (mon max 50000€)

qu’en pensez vous?

merci de vous retour

Mots-clés : investir, locatif, location

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#2 10/08/2015 12h05 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Toute réflexion avancée avant d’avoir visiter le bien est futile avec en point d’orgue un superbe 30-40k de travaux à vue de nez, via trois photos sur leboncoin ou autre…

Dernière modification par BorderLine (10/08/2015 12h06)

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#3 10/08/2015 12h44 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Bien à 70k€ plus frais de notaire (8% soit 5,6k€).
Rajouter les travaux estimés, 30 à 40k, ça me parait pas mal.
Estimation faites comment, via devis similaire ou totalement au hasard ?

Pour simplifier prenons un coût total après négo à 100k€.
Pour un loyer de 650€.
Ca fait un rendement brut de 7,8%.
En net, on tombe à 6,8% juste avec la TF (j’ai compté 200€ de taxe d’ordure ménagère payé par le locataire)
C’est pas mauvais, mais très juste pour viser l’autofinancement.

Pour votre proposition de 45k€.
Par quoi est elle justifié ?
Durée de mise en vente du bien ?
L’état est souvent pris en compte dans le prix. Regardez bien le marché alentour pour voir les prix moyens.

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#4 10/08/2015 13h13 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Vous parlez chiffres, finances… Mais ce qui compte d’abord c’est le quartier, l’immeuble et le bien. Province  ou région parisienne ? grande ville, moyenne, petite, ou village ? Facile à louer ou pas ?
Etat du bien, nombre de m2, de pièces ? D’où vous viennent les chiffres de 30 à 40 000 de travaux ? Avez-vous fait voir le bien par un pro qui vous a confirmé les chiffres ? Quand vous avez ces éléments, vous pouvez raisonner en financier, avec des chiffres qui me semblent pas terribles pour du nu et correct pour du LMNP.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 10/08/2015 13h34 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Bonjour Austin,

A la vue des données fournies, en prenant l’hypothèse où le prix d’achat à 45k serait retenue, j’arrive difficilement à avoir un montage qui permettrait une situation d’autofinancement…
En prenant les hypothèse suivantes:
- Prix du logement = 45000 e
- Travaux = 30000 e
- Frais de notaire = 3150 e
- Frais de dossier = 500 e
- Frais de caution/hypothèque = 450 e
- Conditions d’emprunt = 79100e à 2.45% (hors assurance à 0.36%) sur 20 ans (financement à 110%)
- Apport personnel = 0
- Taux de vacances locatives: 1 mois/an en moyenne sur la durée du crédit
- loyer = 650 e
- 150 euros d’assurance habitation
- l’équivalent d’un mois de loyer par an pour l’entretien du bien
- 1000 euros d’impôts fonciers (même hypothèse que gunday sur la taxe d’ordures)

Sur 20 ans, je trouve un flux négatif à sortir tous les mois d’env. 175 euros net d’impôts (en moyenne).
A l’issue du crédit, si jamais vous revendiez votre bien avec une plus value de 20%, vous vous retrouveriez avec un capital de 46500 euros environ.

A titre de comparaison, le versement mensuel des 175 euros sur un placement à 1% net annuel (pendant une période équivalente à celle du crédit) vous octroierait a priori la même somme.

Ne connaissant pas votre situation et les objectifs quant à ce investissement, les chiffres donnés n’ont vocation que de comparaison (et ne tiennent pas compte notamment des inflation/déflation). A noter également que les différentes hypothèses de calcul restent discutables.

Je ne dis pas de ne pas y aller. Par contre à titre perso, je trouve la rentabilité un peu "juste" sur ce type de montage au regard des premières données fournies. My two cents…smile

Dernière modification par Hollas (10/08/2015 13h36)

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#6 10/08/2015 16h35 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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hello

bref retour de la visite:
-l’ai ne savais pas grand chose, (même pas foutue de me montrer où est le compteur d’eau).

taille de la maison 100m2

pour les devis des travaux j’ai budgéter moi même.
je suis parti sur les postes suivant:
-fenêtre a changer : 10000€
-électricité : 5000€
-sdb +cuisine a refaire : 10000€
-tout a l’égout : 3000€ (devis fournis par l’agence)
-toiture a re-suivre:3000€
-peinture: 4000€
-sol : 4000€

Comment savoir les travaux avant une visite?
bien regarder les photos! les pro postent plus que 3 photos:
on voit quand même si les pièces sont datées ou pas, si la façade est ok ou pas etc
le seul truc que je n’avais pas en photo c’était l’agencement.
après j’avais repérer les fusibles direct au inter, ya plein de truc qui
J’en suis pas a ma première maison retapée c’est pourquoi j’ai pu avancer ce prix de travaux (mais d’habitude les travaux sont pour moi, donc pas forcement le même standing que pour du locatif)
d’ailleurs en repointant sur place ce que j’avais sur les photos j’en suis arriver au même résultat mais là on est sur la fourchette haute.

Sinon c’est dans une petite ville de 32000 hab dans le 24
sur un axe principale à 1-2 minute de la gare et 4-5 du centre ville à pied
le loyer de 650€ a été estimer pour ma part vis a vis des offres disponibles, l’AI table sur 700€, mais 650€ c’est ce qui ressort le plus au niveau tarif dans le secteur et je préfère partir sur cette base (et pourquoi pas tester pour la première location une annonce à 700€ mais je préfère partir sur la base basse)

ma proposition à 45000€ est motivé par les points suivants
-axe très passant
-bien en vente depuis plus de 8 mois avec plusieurs baisse de prix successifs
-travaux important a prévoir
-pas de jardin, seulement une petite cour
-j’avais calculer que ça passer en autofinancement à ce prix
ensuite si on ajoute le prix initial et les travaux on arrive presque au prix du neuf dans mon secteur

Ah oui ma situation:
-célibataire 35 ans 1800€ net par mois
-tranche a 14%
-propriétaire (quasi fini de payé reste 12500: 75€mois jusque 2022, puis 171€ sur 4 ans ), résidence secondaire (reste 35200€ mais le crédit viens juste de commencer: 230€/mois)
pas d’autre

mes objectifs sont de devenir rentier
mais si j’ai bien piger ça sera peut -être pas avec cette maison…

merci de vos retours

je vais refaire mes calculs ce soir et je vous les fournirais

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#7 10/08/2015 18h12 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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austin a écrit :

si on ajoute le prix initial et les travaux on arrive presque au prix du neuf dans mon secteur

Vous avez tout résumé dans cette phrase, cette comparaison vous parait-elle équilibrée ?

Un raisonnement pragmatique devrait dans ces conditions vous dicter :
1/ de fuir
ou
2/ d’obtenir une décote très importante par rapport au prix qui vous fait faire cette comparaison

D’une manière générale, en province, dans une petite ville, loin de toute grosse métropole recherchez/négociez une rentabilité bien supérieure à cela, je dirais minimum 10% net.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 10/08/2015 22h12 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Merci DDtee

c’est bien pour ça que je penser faire une offre bien en dessous 45000€ au lieu de 70000€

mais a froid,apres avoir visiter:
les moins
-axe passant, mais rocade faite au 3/4 donc le flux etait reduit, mais le lycée à proximité été fermé (moins de 400 metres) , il etait midi niveau circulation ok a voir un samedi matin jous de pointe!
-la taxe fonciere
-gros travaux fenetre/cusine/sdb/alectricité a reprendre entierement/toiture a suivre/finir le raccordement au tout à l’egout.
-pas de jardin

les plus:
proche des lieux: gare/centre/lycée privée/lycée des métiers

voici ce que j’ai calculer:

achat:45000 (environ 40000vendeur + 5000 agence c’est pour mes calculs)
travaux j’ai prevu: 40000€
frais de notaire 5200 (j’ai compté 2000€ de débours)
frais de dossier 900€
frais de garantie :1000€

financé a credit sur 25 ans a 2.8% ça donne a une queue de vache prés 450€ mois

1mois de vacance/ revalo 1%/tf 1200€/1 mois de loyer pour travaux

soit sur la durée un effort d’epargne de 33€ je vais reflechir encore

entout cas merci a vous j’y vois plus clair

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#9 10/08/2015 22h58 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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De mon point de vue, cela paraît peu pour la rentabilité par rapport à l’emplacement.
Vous pourrez trouver mieux.

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#10 10/08/2015 23h11 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Ce qui m’étonne c’est qu’apparement la maison doit être "dans son jus" (vu les travaux à faire) et vous ne parlez pas d’isolation, sinon c’est un poste à prendre en compte qui peu chiffrer aussi, Isolation+Ba13

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#11 11/08/2015 08h45 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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hello Pasdequoi

Oui c’est un poste que j’avais oublier, l’isolation sera fait par plaque de laine de roche + Ba13

Je pense retourné voir voir la maison avec un entrepreneur, pour être sur du budget travaux et avoir une meilleurs visions des travaux, car avec ma grosse louche j’ai peut être sur évalués certains travaux et minorés d’autres.

Mais franchement je pense que je vais y aller mais pour un autre projet que du locatif

Je pense acheter et retaper la maison pour la remettre en vente une fois rénovée je pense faire 30000€ de bénef  (il faudra que je la passe en habitation principale wink dans ce cas)

Pour du locatif c’est mort, car pas d’autofinancement certes l’effort d’épargne est minime mais j’ai pas envie de m’embarqué dans ça finalement

voila ma réflexion de la nuit

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#12 11/08/2015 10h38 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Le secteur que vous visez est il dynamique?
Y a t’il beaucoup d’acheteur?
Perso, j’ai acheté un bien bradé pour ma RP (30% moins cher que la moyenne, avec plus de terrain et de possibilité que la moyenne).
En comptant l’ensemble des travaux, je devrais arriver aux prix du marché, voir même au dessus.
Et j’ai pas trop d’élément onéreux (une seule fenêtre à refaire, l’isolation, sdb, cuisine, plomberie, et pas immédiatement, électricité et traitements des eaux).

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#13 11/08/2015 10h50 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Si le bien est trop cher pour être rentable en locatif, pourquoi serait-il plus rentable pour faire une plus-value en faisant un achat/revente ?

Connaissez vous parfaitement le prix du marché sur le secteur, le temps de vente moyen ?

Il y a aujourd’hui souvent un énorme écart entre les prix d’affichage, les estimations et le prix où vous trouvez un acheteur smile


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#14 11/08/2015 11h20 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Hello

Pour DDtee, oui je connais a peu prés le prix de vente au m2 sur le secteur de Bergerac 1500€ du m2
Par contre je ne connais pas le temps de vente moyen et d’ailleurs comment estimer celui-ci ??? car si c’est trop cher cela ne ce vend pas et fait monter les délais de vente donc est-ce vraiment un point a prendre en considération. car si l’on est au juste prix voir moins le bien devrait trouver preneur plus facilement

et pour la revente je suis parti sur un prix inférieur au prix du marché pour revendre plus vite (j’ai appliquer -20% sur le prix du marché)

@gunday:
pour moi un maison c’est comme un melon
trop cher j’ai pas envie d’acheter ni de le sentir pour voir si il est bon, au juste prix je commence a le sentir et voir pour le mettre dans mon panier…
Donc dire si ya des acheteurs j’en sait rien, mais au juste prix je pense qu’il y en a
avec les travaux je serais en dessous du marché de 60000€ c’est pour ça que je me me suis basé sur 30000€ de benef au pire

après j’ai quelques plan pour diminuer le prix des fournitures…. mais ça fera pas tout

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#15 11/08/2015 11h48 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Vous devriez allez faire un tour sur ce site Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus vous y découvrirez que le temps de vente apporte des informations sur l’attente des acheteurs ou sur le type de biens proposés à la vente en en mesurant le succès ou non par typologie de logements.

Le prix estimé par meilleursagent Prix immobilier Bergerac (24100) est inférieur au prix que vous indiquez, par expérience leurs prix sont sur-estimés (du moins dans mon coin).


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#16 11/08/2015 14h32 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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oui je connais Castorus
Mais où voyez vous le temps de vente moyen?
Car moi je n’ai que les nouvelles ventes/bonne affaires/baisse de prix/ bien mort

Meilleurs agents c’est pas mal mais pas valable hors grand agglo de mon point de vue
Ma maison est estimer (celle ou j’habite) a 150-160 alors que je suis convaincu qu’elle vaut 110

Par contre pour bergerac et connaisant bien le secteur je pense que vendre 150 sera difficile (certainement long …)  mais 120 oui et rapidement

j’ai fait une offre à 45 a l’agence, mais je ne pense pas que cela va le faire, et surtout je ne remonterais mon offre.

j’espère une réponse de l’agence, mais je suis même pas sure quel fasse passé l’offre aux vendeurs car ça j’ai pas moyens de vérifié

je vous dirais si c’est bon ou pas

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#17 11/08/2015 14h56 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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DDtee a écrit :

Vous devriez allez faire un tour sur ce site Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus vous y découvrirez que le temps de vente apporte des informations sur l’attente des acheteurs ou sur le type de biens proposés à la vente en en mesurant le succès ou non par typologie de logements.

Sur bergerac, il y a pas mal de bien a un prix moins élevé : entrée de prix à 35k€ pour 70m²
Par exemple ce bien.
Belle gueule extérieur, l’intérieur a l’air propre.

Au passage, il y a pas mal de bien en vente.
Pour les trouver, aller dans chercher, et mettez le nom de la ville : [url=Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castoruss/Bergerac,9269,1-]comme ici[/url]
Certains depuis un long moment!
Je trouve pas mal de bien dépassant les 200 jours voir les 300 de mise en vente!
Ca fait long!
Surtout pour des biens commençant à 40k€.

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#18 11/08/2015 16h05 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Oui j’ai déjà vu l’annonce mais ça ne rentre pas dans mes critères.

Moi c’est Bergerac ou rien, et proche du centre ville, pas de mauvais quartier (naillac / la catte).

Dans l’exemple cité, c’est dans un village a 15 bornes de Bergerac il n’y a que 2 chambres , j’en vise au moins 3
avec un mini de 80-100 m2 pour la maison .
J’essaye de viser plus une petite famille qui pourrais rester plus longtemps…
A l’extérieur les loyer sont très bas car on est obligé d’avoir une voiture, pas de transport en commun
et en fonction des villages si l’on est classé les travaux  oûtent un testicule wink

Après je sait pas si je suis super objectif, car je suis né, et vécu depuis toujours a Bergerac c’est pour ça qu’au niveau de l’emplacement je suis intraitable et que je trouve rien qui me convienne.

Je regarderais ce soir les annonces qui sont sortie par le lien, moi en fait chez castorus je clique sur aquitaine puis dordogne et enfin sur bergerac.

@+

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#19 11/08/2015 17h03 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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@austin, effectivement avec vos critères, le nombre de bien disponible est relativement limité.
Dans ce cas, vous allez rencontrer un problème classique : ce type de bien, idéalement situé, pour une famille de 2 enfants (la moyenne française) est rare, donc prisée.
Donc les prix seront sensiblement plus élevé et le rendement moindre.

En prime, vous serez en concurrence avec la famille standard française, ce qui va compliqué la négociation.
Les biens de 80/100m² sont ils recherchés sur le secteur?
Est ce les plus rentables?
Ne faudrait il pas plutôt faire une division en 2 biens de 40/50m²?

Dit autrement, pour obtenir la rentabilité visé, ne faudrait il pas élargir vos critères (géographique, de surface, …)

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#20 11/08/2015 18h19 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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austin a écrit :

Mais où voyez vous le temps de vente moyen?

Cela se trouve en second bandeau en partant du haut

Analyser la demande immobilière à Bergerac
…/…
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#21 11/08/2015 18h22 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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mon point de vue perso
l’offre locative est sinistrée pour les t2/t3 il y a eu beaucoup de "de robien" , ya pas mal de "scellier"
En ce moment soit on a droit à un ecran plat dernier cri, ou un mois de loyer gratuit, ou les frais d’agence offert si on signe dans ce type de residence
Le loyer est de 458€ CC pour un 2 chambres T3  (57m2) avec petit jardinet dans résidence securisée avec piscine pour se donner une idée
la dordogne est un departement rural, la sinistrose et le chomage sont là, population ne disposant pas non plus de gros revenu
les plus gros pourvoyeurs d’emploi sont d’abord les hypers marché les industrie se classe loin derniere
d’aprés ce que je constate de visu et là c’est que du subjectif, j’ai l’impression qu’il y a de plus en plus d’enfant qu’avant (d’ailleurs il y a 2 centres de jeu pour enfant couverts, ça doit etre un signe wink  ) , et je voit surtout le type 2 adutes et 2enfants

mais bon il faut faire avec et essayer de tirer son épingle du jeu

d’ou mon choix de partir sur un produit plutot familliale avec 3 chambres mini avec un bon rapport rapport qualité/prix/emplacement

en attendant je vais regarder la  recherche de DDtee, et voir aussi l’idéede la decoupe sur d’autre produit bonne idee gunday

bonne fin de soirée

@ddtee:

Je devenais fou je le voyez pas le bandeau! Je le zappais systématiquement le prenant pour une pub

Pour avoir acces aux infos c’est payant. 29.9€/mois:
Par contre ils ne detaillent pas leur méthodologie pour savoir comment ils ont l’info si un bien est vendu est à quel prix, ce n’est pas parce qu’une maison n’est plus a la vente qu’elle a était vendue, et surtout au prix affiché.
Aprés je pense qu’ils ont acces aux bases de données des notaires … mais dans ce cas il y a un décalage de 3 à 6  mois par rapport à l’instant T

Dernière modification par austin (11/08/2015 18h47)

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#22 13/08/2015 09h12 → 1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ? (investir, locatif, location)

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Hello

L’offre à 45000 a été refusée, je passe donc a autre chose

à bientôt pour un autre projet

Austin

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