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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 06/08/2015 23h47 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Bonjour à tous,

Avant tout, j’espère mettre mon message dans la bonne rubrique.

J’aimerais soumettre ma situation à votre expertise afin de déterminer la meilleure stratégie à adopter.

Couple marié + 2 enfants en maternelle
Revenus : 62 000€ annuels
TMI : 30%

Propriétaires d’une résidence principale : 1200€ de crédit, reste 14 ans (nous avons anticipé pour que le crédit cesse quand les enfants entreront en étude supérieure)

Propriétaire (Madame, mais qui délègue la gestion à Monsieur) d’un appartement actuellement loué rapportant 6200€ à l’année
Il faut déduire 2380€  (charges 170€ au trimestre, foncier 101€ par mois, 488€ annuel de prélèvement sociaux)
Il faut également déduire 2616€ de crédit
Gain net annuel actuel : 1205€ (en déduisant le crédit)
Gain net annuel dans 5 ans  : 3821€ (quand le crédit sera terminé)

Le locataire actuel nous a annoncé son intention de partir.
Le logement peut être vendu dans les 90 000€ auquel il faudra retirer 11 000€ de plus value et 13 500€ de crédit restant soit un capital possible d’environ 65 000€

Que penser de tout cela ?
Même si on a toujours choisit nos locataires avec soin sans subir d’impayés, il suffit d’une fois pour ruiner des années d’investissement.
Les lois sont de plus en plus contre les vilains propriétaires et j’ai l’impression que cela ne va pas en s’arrangeant. J’ai le sentiment d’être tributaire du bon vouloir du locataire à honorer ses engagements et donc de ne pas être maître de ma destinée.

Bref, j’aimerais vendre mais est-ce une bonne idée ?
Dans le cas où je vends que faire du capital ?

Un portefeuille boursier rapporterait-il l’équivalent ?

Merci de m’avoir lu.

Mots-clés : investissement locatif, plus value, vendre

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#2 07/08/2015 00h05 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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A votre place, avec cette rentabilité (net, je l’évaluerais à (6200 - 2380 - 945 d’IR) / (90 000 - 11 000) = 3.6%) je vendrais le bien, pour …. en acheter un autre (ou des SCPI si vous voulez ne plus avoir à gérer de locataires) avec un emprunt maximal et long (et à un taux bien meilleur que l’emprunt actuel) , pour obtenir un bien meilleur rendement net (et un bien meilleur levier de crédit, donc une meilleure augmentation de mon patrimoine net).

En ce qui concerne les 65 000€ de cash qui seront récupérés, je les répartirais entre un bon contrat d’AV  (fond euros) pour la partie "sécurisée, et des actions sur un PEA.


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#3 07/08/2015 00h10 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Je garde et j’emprunte 15 000 euros sur 15 ans (100 euros/mois), couverts par les revenus de l’appartement, que je place en bourse sur des grandes actions défensives, et j’attends. Comme ça votre capital augmente et vous jouez sur 2 tableaux, en acceptant le fait que votre capital croît mais que vous n’en consommez pas les revenus, qui sont assez faibles.
Peut-être GoodbyLénine a raison, mais je garderais quand même un bien qui se loue sans problème…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (07/08/2015 00h13)


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#4 07/08/2015 15h07 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Merci à tous les deux pour vos réponses.

Il y a une dimension stress dans la possession de ce bien qui m’a toujours mis mal à l’aise. Cela n’a pas une valeur en euro mais ce n’est pas négligeable.

Reste à convaincre définitivement Madame qui a de l’affect pour ce bien.

Autant j’ai déjà un tout petit CTO et un petit PEA et l’Assurance Vie me parle bien, autant les SCPI c’est un sujet que je ne maîtrise pas trop. Il est abordé succinctement dans "Devenir rentier en 10 ans" mais cela n’est pas suffisant pour évaluer ce projet puis se lancer.

Existe-t-il un ouvrage de référence sur ce sujet ?

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#5 07/08/2015 20h26 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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petit calcul :
Si vous vendez maintenant, vous récupérez d’après votre estimation environ 65 000 euros de cash. Si vous attendez 5 ans pour vendre, vous avez le prêt remboursé, donc 13 500 euros de plus. La taxe des plus-values, soit 11 000 euros de perdus,  baisse un peu après 5 ans, mettons 6000, et donc vous obtenez un bien qui a pris de la valeur:
65 000 + 13 500 + 5000 = 83 500
Votre capital passe de 65 000 à 83 500 soit une hausse de 28 % environ sur 5 ans. et je ne compte pas les revenus d’environ  1 300 net. Si vous placez 15 000 euros d’emprunt en actions pour 100 euros/ mois sur 15ans, ou en foncières côtés (j’y connais rien mais ça m’intéresse…). En supposant que la valeur reste stable et que vous consommiez les dividendes, au bout de 5 ans le 1/3 de l’emprunt est réglé. En simplifiant, 5000 euros vous appartiennent sur ce petit portefeuille boursier.
83 500 + 5000 = 88 500 dans 5 ans au lieu 65 000 tout de suite… C’est juste une estimation mais vous pouvez mettre 6 ans au lieu de 5 et on retombe plus ou moins sur les mêmes chiffres…
A vous de voir…
Rastignac


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#6 07/08/2015 22h47 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Bonjour,
Il manque dans votre présentation celle de votre patrimoine, car celle de vos flux ne suffit pas, ainsi que vos objectifs.
- En effet, les 65k€ représenteront-ils une goutte d’eau ou bien la majeure partie de votre patrimoine.
- souhaitez vous augmenter votre patrimoine rapidement (levier du crédit) ou bien être plus "tranquille"?

Ainsi, compte tenu de votre stress de la gestion du locatif en direct, et du crédit remboursé pour l’appart, je vendrais l’appartement, prendrais des parts de SCPI pour faire fonctionner le levier de crédit, et placerais la vente de l’appart en fond euro et en PEA.

Si j’étais dans cette situation avec mes billes, j’achèterais de nouveaux appartements à crédit, pour financer les études de mes enfants. :-), et je ne vendrais pas tout de suite l’appartement (attente de la fin du crédit car vous remboursez surtout du capital).

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#7 07/08/2015 22h53 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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@Rasitignac,  Vos calculs (très sommaires) sont plein de si, et si, et si…. mais avez-vous seulement essayé d’évaluer ce qu’il serait possible d’obtenir en vendant immédiatement et en utilisant les 65 k€ récupérés pour faire d’autres investissements, avec un autre emprunt ? Car il ne faut bien entendu pas comparer avec une vente suivi de l’enfouissement de 65k€ dans le jardin.

Dans tous les cas, il convient de prendre en compte ce qu’on obtiendra "si tout se passe comme prévu" (même si c’est ce qui arrive le plus souvent). Mais il faut aussi évaluer les aléas : quels sont ceux qui risquent de se produire, quelle est leur probabilité de se produire, quelles seraient leurs conséquences, etc.


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#8 08/08/2015 10h11 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Notre patrimoine se décompose ainsi :
Une RP valeur 170 000 reste 140 000 à crédit (2% sur 14 ans) nous sommes à 20% d’endettement sur  les 33% possibles.
Un appartement (madame) valeur environ 90 000 (à affiner) reste 13 500 à rembourser, le taux est autour des 4% mais vu qu’on est en fin de crédit, un rachat ne donnait rien et on ne rembourse presque que du capital.
Une Porsche 911 valeur 25 000, dont la côte n’évolue plus depuis 2 ans. L’idée est de se faire plaisir à peu de frais, à priori, je la garde.
Un LDD commun 10 000
Un CTO 1000
Un PEA 2000
Un livret A pour chaque enfant (3000x2 donc) alimenté par les grand-parents qui sera transféré sur une AV dès qu’on aura atteint les 5000.

Ce qui me gêne avec cet appartement est la faible rentabilité qui peut être mise à mal au moindre incident (non paiement, dégradation volontaire du bien) et les tracasseries inhérentes à la gestion de ce bien.

A ce jour, notre train de vie nous convient. Nos ambitions sont d’épargner le plus possible jusqu’à 65 ans et d’en tirer une petite rente à la fin de notre activité professionnelle.

Si j’avais une idée précise de l’investissement à faire du produit de la vente, j’aurais une meilleure visibilité de ce qu’il faut faire.

65 000€ placé sur un CTO avec des actions à 5% de rendement, j’arrive à une rente mensuelle d’environ 176€ avec un TMI de 30%. Il y a peut-être mieux à faire.

Dernière modification par STB (08/08/2015 10h40)

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#9 08/08/2015 22h00 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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@Goodbylenine
Vous jugez mes "calculs sommaires" avec des "si", car je ne partage pas votre avis.
1/ Je calcule avec les données fournies, STB  avait peu donné d’informations.
2/ Sommaires, peut-être, mais surtout justes. Dans 5 ans, l’emprunt est payé, donc le capital augmente de 13 500 euros. Ce n’est pas un "si",  c’est du calcul de niveau CM2. Et jusqu’à présent, le bien se loue sans problème, donc l’hypothèse est sérieuse.
3/ La fiscalité que j’évoque, plus faible pour la revente, je vous l’accorde, comporte un "si", car les règles peuvent changer d’ici là. Mais tout investisseur doit en tenir compte, et il y a peu de chance que cette fiscalité s’aggrave dans un marché stable ou baissier, comme c’est le cas aujourd’hui.
4/ La bonne "assurance-vie" que vous recommandez fait du 3% annuel semble t-il (C’est du moins ce que j’ai lu dans les magazines spécialisés).  3% de 65 000 euros, c’est 1 950 euros par an. Sur 5 ans environ 10 ou 11 000 euros de revenus, et un capital qui monte à 75 000 ou 76 000  euros. Pour moi, qui n’y connait rien en assurance-vie, c’est faible…  Là, STB obtient du 6,88 % brut, ce qui revient en général à 4,5 ou 5% net, quand c’’est bien géré. Je trouve que ce score de 6,88 % brut moyen, mais pas mal du tout pour quelqu’un qui n’aime pas l’immobilier.
5/ Mes recommandations, puisque selon votre post, je dois prévoir comment utiliser les 65K dégagés au lieu d’attendre paisiblement 5 ans et en avoir 85 ou 90K. D’abord, je n’ai pas les compétences, je connais juste l’immobilier LMNP avec travaux. Ensuite, STB souhaitait éviter les locataires (stress, bien compréhensible d’ailleurs). Mais je vais quand même m’y coller…

@STB
1/Sous-estimation
Votre bien a une valeur que vous sous-estimez, à mon sens, par peur de problèmes futurs avec un locataire, et il est vrai qu’il y en a, des histoires sordides… Et il me semble aussi que vous vous sous-estimez : si vous n’avez pas eu d’ennuis pendant longtemps, c’est peut-être parce-que vous vous êtes un bien meilleur propriétaire que vous ne le croyez…
2/GRL, assurance loyer impayé
Je préconise tout d’abord de prendre une assurance GRL, d’une compagnie portugaise dont le nom veut dire fidélité en portugais. Vous en aurez pour 2,75 % du loyer, mais une garantie qui se monte à 70 000 euros. C’est ce que je pratique sur mes deux biens. Le locataire doit juste prouver qu’il a le double du loyer en revenu.
3/ Empruntez, car votre bien est une garantie.
Votre bien ayant une réelle valeur, vous pouvez emprunter sans problème pour d’autres investissements. Sur ce blog, ce n’est pas les idées qui manquent. Mais surtout gardez-le pendant au moins 5 ans ! A mon sens, c’est une fois le capital payé qu’il faut penser à la revente.
4/Diversifiez un peu
J’ai déjà donné mon avis pour les actions défensives, en commençant par un emprunt de 15 000 euros, payé par le loyer, mais en fait j’ignore si cela tient la route, parlez-en à des experts. Même à GoodbyLénine…))). Je le crois bien meilleur que moi sur ce domaine.
5/Studio pour de futures étudiantes
Intéressez-vous un peu à l’immobilier, vous avez deux filles, quand elles seront étudiantes, vous serez content d’avoir un studio ou deux pièces pour leurs études et plus tard pour votre retraite. Si vous êtes en province, dans la grande ville du coin c’est facile, et surtout choisissez un bien avec des travaux, pour avoir du déficit foncier, qui est reportable la première année sur l’ensemble de vos revenus, puis, pour les années suivantes, juste sur vos autres revenus fonciers, dont vous diminuez ainsi la pression fiscale. Etant en LMNP, je ne connais pas toutes les finesses de la location nue, mais renseignez vous. Un studio pour étudiant dans une grande ville se trouve pour 40 000 euros, en empruntant à 110 % vous n’êtes pas imposable sur ce nouveau bien pour au moins 4 ans, et si travaux, peut-être 7 ou 8 ans. Mais j’arrête, je vais être accusé d’y aller avec des "si"…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (08/08/2015 22h06)


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#10 09/08/2015 14h40 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Je crois qu’il n’y a pas une seule bonne solution à notre situation mais plusieurs et recevoir des avis aussi différents est source d’enrichissement (personnel bien sûr).

Nous allons nous donner quelques jours de réflexion et aussi du temps pour glaner de l’info mais peut-être devrions-nous nous orienter sur un compromis ?
- Garder l’appartement jusqu’à la fin du crédit pour bénéficier de l’effet de levier tout en prenant une assurance GRL au changement du locataire. A priori www.gerancecenter.com/ permet de dormir tranquille pour 15€ par mois (je n’ai pas vu dans la charte qu’il est interdit de citer un autre site).
Nous n’avons jamais eu d’ennuis jusqu’à présent car nous choisissons nos locataires avec le plus grand soin mais on ne sait jamais.
- Utiliser cet appartement comme garantie pour investir dans des parts de SCPI

Ce qui me gêne c’est le manque de diversification, l’intégralité de notre patrimoine se trouve dans l’immobilier.

Nous sommes à 20% de capacité d’endettement. Peut-on utiliser les 13% restants pour emprunter ? Tenter de prendre plus est-il risqué ? Comment choisir avec discernement la ou les parts à privilégier ? Autant de questions auxquelles je n’ai pour l’instant pas les réponses. Je vais me renseigner mais comme demandé plus haut, si vous avez un ouvrage de référence à me conseiller, je prends.

Dernière modification par STB (09/08/2015 14h41)

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#11 09/08/2015 18h28 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Sur la diversité des avis, je pense que c’est un atout pour votre réflexion. Mais à la fin, un seul décide, c’est votre couple, vous et votre compagne.
Sur l’exposition à l’immobilier, j’ai donné une piste, qui vaut ce qu’elle vaut, pour un portefeuille d’actions défensives. Plusieurs intervenants ont des portefeuilles, et donnent des analyses de qualité. J’aime bien les remarques sur les foncières côtés aux Etats-Unis et au Canada. Cela me donne presque envie d’épargner…
Sur le bon bouquin, le blog regorge de belles histoires, très instructives. Et des bouquins sont recommandés dans le "salon des gentlemen".
Sur le taux d’emprunt de 33%, c’est une norme, mais pas une règle. Comme vous avez de gros revenus et un bien presque payé, plus du cash de côté, votre profil d’emprunteur est bon. L’idée, pour diversifier, c’est d’investir sur des petits biens immobiliers, pas plus de 40 000-45000 faciles à revendre et aussi sur un petit portefeuille boursier. Mais à terme, vous ne serez vraiment bon que dans un seul domaine : soit l’immo, soit la bourse, et il faudra bosser, y passer du temps, etc. Les petits avis que je vous donne vous permettent de rester encore un petit peu "amateur", mais à terme il faudra choisir. Vous trouverez sur ce blog un intervenant de Franche-Comté, rentier,  qui est devenu conseiller en patrimoine. Je trouve ses avis très pertinents. Le prix de la consultation est bas, très bas, pour une réflexion indépendante. Et je n’ai pas d’actions chez lui et je ne le connais pas…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (09/08/2015 18h47)


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#12 09/08/2015 18h50 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Bonjour

A défaut d’apporter une réponse par oui ou par non ou de donner un conseil (vous êtes seule maitre à bord), j’ai vécu le même cas que vous…..

Petite maison que mon épouse possédait, mise en location suite à notre installation dans plus grand (construction)
Le bien a été en location 15 ans, de 1998 à 2013
Seule différence avec vous : pas de crédit, pas d’imposition sur la PV à la revente, parce que nous avons revendu……

Pourquoi avons nous finalement revendu ?

J’ai fait un bilan des 15 ans de locations : entre les impots (revenu et fonciers), les réparations …. mon loyer moyen de 450€ / mois s’est transformé en 150€ net de toutes déductions
Il est vrai que nous avons fait de lourds travaux comme changement chaudière ou les fenêtres pour du PVC
Comme vous le soulignez justement, ce qui a motivé notre décision c’est la peur de se retrouver face à une situation d’impayés ou de dégradations, situation où le propriétaire est seul face à une justice plutôt laxiste voire inexistante à CT (faut 2 ou 3 ans pour obtenir justice à coup et à coût de services d’huissiers). Même si m’on a pas eu le cas en 15 ans de ce genre de situation, par 2 fois il a quand même fallu menacer d’avoir recours à la caution solidaire (une caution solidaire était systématiquement demandée), cela s’avère assez stressant pour un simple propriétaire !
Il a été plus rentable pour nous depuis de réinvestir en AV ou SCPI sans toutes ces craintes liées à de "mauvais" locataires…..sans compter la PV en 15 ans qui nous a permis de doubler le PV // PA

Cordialement

Bonne soirée

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#13 09/08/2015 19h49 → Investissement locatif : garder ou vendre ? (investissement locatif, plus value, vendre)

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Bonjour,

de la même façon, je vais partager avec vous une autre expérience, sans pour autant délivrer une réponse par un oui ou pour un non.

Mes grands-parents ont acheté une maison en 1952 (qualifié de "maison neuve" à l’époque puisqu’elle date de 1930). L’objet de cet achat, à l’heure où le système des retraites était balbutiant/inexistant était d’y loger mes arrières grand-parents.

Ils m’ont toujours dit que le prix leur semblait cher à leur époque. En fait, le montant de l’acquisition, retranscrit de l’Ancien Franc vers l’Euro représente une somme de 28 000 € (et en calculant l’inflation depuis 63 ans !) pour 80 m² habitable, une longère de fin 1700 qualifiée en bâtiment et 6000 m² de terrain, dans un petit village.

Mes grand-parents ont loué ensuite à des tiers de 1976 à 2004, cette maison était restée dans son jus : aucun investissement à part l’installation des sanitaires et le chauffage central avec chaudière au fuel.

Ensuite c’est le grand chambardement, ils décident face à un loyer faible et des locataires de longue date pas toujours très soigneux, de tout faire rénover (et donc de faire du déficit foncier) et de m’offrir la nu-propriété (et par la même occasion la gérance du bien).

Depuis, cette maison a été louée à 4 vagues de locataires dont l’un avait travaillé en job d’été pour un paysagiste, ce qui nous a permis après arrangement de refaire toute la partie extérieure, celui-ci a également refait du une déco contemporaine et soignée à l’intérieur (tout ceci pour montrer que l’on ne tombe pas que sur des mauvais locataires…)

Le bien est actuellement loué 740 € par mois et, un peu à la manière d’un W. Buffet, lorsque j’aurais la pleine propriété, je pense conserver ce bien encore bien longtemps pour différentes raisons :

- ne pas offrir des taxes sur la PV à l’Etat (car le bien vaut aux yeux des notaires 70 000 €)
- un rendement correct, une facilité de trouver des locataires
- si la commune le valide un jour, la possibilité de faire des terrains constructibles

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