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#1 31/07/2015 14h09 → Calculer le prix d'un bien immobilier démembré ? (démembrement, nue-propriété, prix)

Membre
Réputation :   285 

Bonjour,

Je googlise sur le sujet mais je n’arrive pas à avoir les réponses que je souhaite.

Lorsque l’on désire acheter un bien en démembrement, dans mon cas une part de nue propriété (illiquide pendant une durée importante, car l’usufruit est viager), comment est calculé le prix ?
- Est-on obligé d’utiliser la table fiscale classique ?
- Est-ce tout simplement du gré à gré ?

Dans le cas du gré à gré, l’administration fiscale peut-elle avoir quelque chose à dire ? (prix trop ou trop bas) Existe-t-il des normes qui encadrent cela ?

Y-t-il des points d’attention particuliers à votre connaissance ?

Pour moi cela ressemble assez largement à un viager, mais je ne connais pas non plus.

Je vous remercie par avance de vos lumières

Mots-clés : démembrement, nue-propriété, prix

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#2 31/07/2015 19h04 → Calculer le prix d'un bien immobilier démembré ? (démembrement, nue-propriété, prix)

Modérateur
Réputation :   1084 

Le prix est fixé de gré à gré mais vous payerez des droits selon le barème fiscal (donc vous pouvez payer le bien 34% de sa valeur en PP, mais payer des droits sur 40 ou 50 ou 30% de la valeur du bien).


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#3 31/07/2015 20h07 → Calculer le prix d'un bien immobilier démembré ? (démembrement, nue-propriété, prix)

Membre
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Bonjour,

J’ai un avis très légèrement différent  : vous paierez en fonction du cas le plus favorable pour le fisc.

Ex : si vous achetez la NP d’un bien pour 70% de sa valeur (cas classique), alors que sur le barème du fisc, c’est 54%, vous paierez tout de même les droits de mutations sur 70%. Mais si vous achetez en gré à gré à 45% de la valeur alors que pour le fisc ca vaut 54 … il viendra vous réclamer les droits sur 54.

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#4 31/07/2015 21h04 → Calculer le prix d'un bien immobilier démembré ? (démembrement, nue-propriété, prix)

Membre
Réputation :   151 

@xa

Vous faites erreur. Les droits de mutation sont toujours calculés selon le barème fiscal, qui est fonction (ici), de l’âge de l’usufruitier.

Voir l’article 669 du CGI à ce propose.

Le point d’attention le plus important est de bien vérifier que l’on n’est pas concerné par l’article 751 du CGI, dans une telle opération…

Article 751

    Modifié par LOI n°2007-1822 du 24 décembre 2007 - art. 19

Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669.

La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi.

Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans les articles 911, deuxième alinéa, et 1100 du code civil.

Toutefois, si la nue-propriété provient à l’héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d’une vente ou d’une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession.

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#5 31/07/2015 22h51 → Calculer le prix d'un bien immobilier démembré ? (démembrement, nue-propriété, prix)

Membre
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"Les droits de mutation sont toujours calculés selon le barème fiscal"

Donc vous me dites que si j’achète la NP d’un immeuble pour 65% de la valeur en pleine propriété alors que le barème donne 60%,  l’acte portera la mention d’une valeur de 60% qui servira de base pour le calcul des émoluments notariés et l’établissement des droits de mutation ?

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#6 01/08/2015 09h41 → Calculer le prix d'un bien immobilier démembré ? (démembrement, nue-propriété, prix)

Membre
Réputation :   285 

Merci pour vos réponses éclairantes, même si le débat n’est pas clos (pour l’instant).

J’ai 2 questions subsidiaires:
- Peut-on faire payer les frais au vendeur plutôt qu’à l’acheteur ? En effet, si on paye des droit sur la grille fiscale, autant ne pas faire baisser son coût d’achat et donc sa plus value potentielle. Ce serait une forme de rétrocomission, que j’espère légale.
- Je ne comprends pas bien la fiscalité. Lorsque l’on vend la nue propriété et l’usufruit réuni au décès de l’usfruitier, quelle est la valeur d’acquisition. En fait j’ai l’impression d’avoir des sources contradictoires, soit 0 soit la valeur au moment de l’achat de la part de nue-popriété.
* D’un côté sur cette page internet j’ai :

Si la nue-propriété a été achetée, la plus-value sera égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de la nue-propriété, le prix d’acquisition fiscal de l’usufruit étant égal à zéro
M. Martin achète 900 la nue-propriété d’un immeuble. Après le décès de l’usufruitier, il revend l’immeuble pour 1700. La plus-value taxable est de 800.
Toute acquisition en nue-propriété doit donc tenir compte de l’importance de la plus-value fiscale en cas de revente avant le délai d’exonération.

* D’un autre côté, sur le site du Minefi, lien que j’ai trouvé dans une discussion sur ce forum sur les SCPI démembrées, j’ai ça :

la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

J’imagine bien sûr qu’il est largement plus sage de se fonder sur le site du Minefi.

Merci encore de votre aide

Dernière modification par Fructif (01/08/2015 09h53)

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