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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/07/2015 17h02 → Investissement immobilier avec un crédit à la consommation : déduction des intérêts ? (crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

Membre
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Bonjour,

Pour présenter rapidement mon projet, j’ai signé il y a 2 semaines un compromis de vente.

La transaction a les caractéristiques suivantes :

-Achat d’un 42m2 pour faire du LMNP
-Prix d’achat de 61k€
-Travaux + mobilier : 20k€
-Apport des frais de notaire : 6k€

J’ai donc demandé à mon courtier de négocier un prêt de 81k€ sur 20ans.

Celui ci a pris l’initiative de me proposer le montage suivant :

-Crédit conso de 20k€ sur 5ans à 3%
-Crédit immo de 61k€ sur 20 ans à 2.2% (le crédit est lissé sur les 5 premières années pour avoir une mensualités stable d’environ 450€ sur les 20ans)

Celui ci m’a proposé ce montage pour me permettre de financer complétement les travaux + le mobilier par le crédit conso. En effet, la banque ne souhaite pas inclure le mobilier dans le prêt immo, ce qui a l’air d’être la norme. Hors mon devis travaux ne portant que sur 12k€ et comme je souhaite avoir un peu de marge, j’avais demandé 8k€ en plus.

Ma question est donc la suivante : avec ce montage, est ce que je pourrai déduire les intérêts du crédit conso comme pour un prêt immo classique ?

En lisant le code général des impôts article 31 je lis :

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code ;

Du coup j’ai l’impression que ça ne devrait pas poser de problèmes. Cependant, j’ai lu des avis assez contraires sur la question.

Qqun s’est-il déjà retrouvé dans ce cas la et pourrait me valider ou pas mon point de vue?

Merci de vos retours.

Laze

Mots-clés : crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 28/07/2015 17h17 → Investissement immobilier avec un crédit à la consommation : déduction des intérêts ? (crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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En effet, à ma connaissance aucune banque n’inclut de biens meubles dans un crédit immobilier.
Quelque que soit le type de crédit pas de soucis pour la déduction des intérêts en charges.

Etes vous certain d’avoir besoin de 8K€ pour meubler un 42 m2 ? Cela me parait vraiment beaucoup…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 28/07/2015 17h34 → Investissement immobilier avec un crédit à la consommation : déduction des intérêts ? (crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour et merci pour votre réponse.

Le prix total des travaux a été estimé par mon oncle architecte en rénovation dans le bâtiment à hauteur de 20k€ (tarif artisan). Cependant, il n’a pas pu me faire de devis.

J’avais déjà un premier devis de 12k€ à disposition, mais celui ci ne contenait pas tout (double vitrage, sdb etc).

Par simplicité, j’avais donné à la banque ce devis de 12k€ + 8k€ de mobilier divers (faux devis Ikea /Leroy Merlin) pour éviter de ré-sollicité un artisan, n’habitant pas sur mon lieu d’achat (pour le moment).

De plus, je ne compte pas utiliser la totalité des 20k€ car je ferai une partie des travaux moi même.

Donc non, clairement, il ne sera pas meublé pour 8k€.

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#4 28/07/2015 18h12 → Investissement immobilier avec un crédit à la consommation : déduction des intérêts ? (crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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deux réflexions :

1- 20k€ de travaux pour 42m² ça fait environ 500€/m² la rénovation. Tout dépend ce que vous voulez renover (electricité par exemple). Cela me semble légèrement optimiste. Mais si vous connaissez un architecte dans la famille ce n’est pas impossible.

2- 20k€ de travaux pour un bien de 60k€, cela fait 30%. Ce % me semble élevé. La rénovation ne semble pas être rentable.

tout cela de manière très schématique car vous ne donnez pas plus de précisions (lieu, valeur locative, etc, etc).

Concernant le crédit à la consommation, j’ai quand même un doute. Ma mémoire me fait défaut pour vous sortir le texte (qui confirme ou infirme). En même temps, pour 20k€ cela fait 1500€ d’intérêts à déduire sur 5 ans ce qui ne change pas fondamentalement l’équation.

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#5 29/07/2015 11h34 → Investissement immobilier avec un crédit à la consommation : déduction des intérêts ? (crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour Boubouka et merci pour votre réponse.

Pour le chiffrage des travaux, étant donné que c’est mon premier achat, je dois avouer que je navigue un peu à vue. C’est pour ça que je me suis basé sur l’avis de mon oncle, assez connaisseur du sujet pour avoir un premier retour.

Ce chiffrage correspond à la réalisation par un artisan de :
-Reprise des mur (lissage) + peinture
-reprise de l’électricité
-pose d’un faux plafond
-cuisine et sdb à rénover complétement
-Nouvelles cloisons pour la sdb et encapsulage d’un mur contenant du plomb (placo)
-fenêtres à rénover

Le reste étant en bon état.

Pour ma part, je compte réaliser les travaux suivant :

-électricité
-cuisine
-peinture
-encapsulage du mur au plomb
-potentiellement la plomberie sdb

Du coup, j’ai certes demander 20k€ à la banque pour avoir de la marge étant peu expérimenté, mais j’espère diminuer la prestation de l’artisan autour de 10k€.

Concernant la localisation, c’est dans le centre ville Marseille et dans le quartier les prix sont plutôt autour de 2000 à 2500€/m2 selon l’état de l’appartement et de l’immeuble. Le loyer escompté est autour de 650€

Après cela reste mon premier investissement dont le rendement brut oscillera entre 7 et 9% selon l’étendu des travaux. C’est vrai que c’est pas forcement qqch de mirobolant, mais j’avoue avoir eu du mal à trouver bien mieux que cela à Marseille pour un coup d’essai.

Après l’appartement s’auto-finance, il génère un CF positif allant de 20€ à 100€ (selon la facture de l’artisan), l’appartement a déjà fait office de nombreuses demandes (annonce fictive lbc), le quartier est assez porteur et en transformation (même si la PV à la revente est seulement vue comme un bonus potentiel).

J’espère avoir été suffisamment précis sur mon projet.

Cordialement,

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#6 29/07/2015 14h39 → Investissement immobilier avec un crédit à la consommation : déduction des intérêts ? (crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Question :
au vu de vos commentaires, vous estimez que vous arriverez autour de 10k€ de travaux à financer.
Pourquoi ne demandez vous pas l’intégration du devis de 12k de travaux dans le crédit immo ?
Et prendre un crédit immo uniquement sur les 8k de mobilier ?
Niveau fiscal ça me semble plus optimisé.

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#7 29/07/2015 14h53 → Investissement immobilier avec un crédit à la consommation : déduction des intérêts ? (crédit, intérêt, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

C’est exactement ce que j’ai demandé aujourd’hui à mon courtier.
Plus optimisé je me questionne encore sur la question car certes, je vais baisser mes mensualités (donc mon CF augmente) mais le coût du crédit augmente d’environ 3k€ brut, soit la moitié seulement après déduction des intérêts en charge (TMI à 30%).
Plus de rente ou un coût total du crédit moins élevé, il faut choisir.

Je pense que ça n’aura clairement pas un gros impact sur le projet, mais c’était plus pour me mettre au clair sur les intérêt des crédits conso déductibles ou non.

Au final, il y a encore des avis contradictoires. Dès que j’aurai un expert comptable, je traiterai le cas avec lui pour formaliser les choses et je ferai un retour sur le forum.

Cordialement,

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