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#26 13/08/2015 16h19 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Sauf erreur de ma part vous achetez un immeuble complet en mono-propriété, pourquoi faites-vous référence à un règlement de copropriété ? Il se peut qu’un règlement intérieur soit en place (j’en ai créé un dans mon immeuble), mais dans ce cas libre à vous de le modifier.

En revanche la répartition des charges est-elle inscrite dans les baux actuels ?

PS : Vous indiquez que l’un de vos lots est un F1 de 65m2, avez-vous prévu de créer une chambre ? Pas sûr que vous puissiez rentabiliser les travaux via une augmentation de loyer puisque vous êtes en Borloo ancien social, mais cela rendrait le logement plus fonctionnel et attirerait peut-être plus de bons profils.

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#27 13/08/2015 16h33 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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En fait il y avait un règlement de copro qui avait été fait il y a un certain temps. Dans celui ci il y a 4 lots alors qu’aujourd’hui il y a 6 locaux à louer d’où le problème pour répartir les charges.

L’appartement dont vous parlez est sous comble et fait 40 m2 en carrez.
Le compagnon de ma locataire s’en va donc elle m’a demandé de refaire un nouveau bail à son seul nom donc je vais en profiter pour le passer en LMNP (elle est d’accord) sachant que j’ai quelques travaux à y faire, ce sera tout bénéf’

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#28 13/08/2015 16h52 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Il a pu y avoir un règlement de copropriété si l’immeuble était historiquement divisé entre plusieurs copropriétaires, mais à partir du moment où vous détenez tous les lots c’est que la copropriété a déjà disparu (d’autant que vous achetez déjà à un propriétaire unique).

Quelle valeur légale a donc ce règlement faisant référence à une copropriété qui n’existe plus ? En toute logique aucune. Donc vous êtes libres de choisir la méthode de répartition des charges, la plus logique étant celle calquée sur la méthode en place dans les copropriétés donc aux tantièmes.

En revanche si l’un des baux (le commercial en particulier) explique clairement comment les charges sont réparties alors je ne saurais dire si vous êtes tenus de respecter la méthode ou non.

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#29 15/08/2015 16h25 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Le règlement de copro servira si jamais je revends certains lots seuls.
Par contre comme je disais, dans le règlement où sont répartis les tantièmes, il n’y a que 4 lots alors que moi j’en ai 6 …
au RDC le local commercial et le studio ne forment qu’un lot et ont 2291 tantièmes à eux 2
au 1er étage, le F3 et un autre studio sont aussi regroupés en un seul lot.

DU coup comment faire  si je veux attribuer un nombre de tantième au local commercial, au studio du RDC …
Je ne suis pas sûr que faire une règle de trois avec les surfaces donnent un résultat correct.

Reste à utiliser les chiffres de la matrice cadastrale. Par contre là non plus je ne sais pas comment c’est calculé car le studio du RDC à une part de 221 sur 6210 alors qu’il fait 20 m2 à peu près.
Le studio du 1er lui a une part de 583 sur 6210 alors qu’il ne fait que 14 m2 …

Ce qui au final fait qu’avec la matrice cadastrale,  le locataire du 14 m2 paiera plus de charges que le locataire du 22 m2 …

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#30 18/08/2015 09h34 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Un nouveau dilemme  s’offre à moi !

Alors que je passais voir mes locataires du 3ème hier (un couple arrivé le 1er juin) , ceux-ci me proposent de racheter l’appartement !!! (ce qui est un peu dingue vu que je ne suis pas encore propriétaire mais bon ça sera le cas d’ici peu)

L’appartement est situé sous comble, a une surface au sol de 84 m2 et une surface carrez de 40 m2.
C’est un appartement de caractère avec poutre apparente.

Le prix proposé est de l’ordre de 43000 euros mais je pense pouvoir en tirer un peu plus.
( J’ai estimé le prix d’achat de l’appartement à 41000 euros en fonction du prix de l’immeuble auquel j’achète et des millièmes du logement en question. )

La question est donc : dois-je vendre cet appartement ???

Plusieurs réflexions me viennent à l’esprit :

- Cet appartement est le moins simple à louer même si je l’ai loué après 5-6 visites ( il est sous comble, au 3ème sans ascenseur, avec plusieurs demi-niveaux donc compliquer pour des enfants, personnes âgées …)

- j’avais prévu d’y faire quelques travaux pour environ 5000 euros. Si je le vends j’économise cette somme…

- Je le louerai conventionné ( pour diminuer l’impôt) à 350 euros / mois. D’après mes calculs, sur ces 350, 50 partent en impôt donc cela donne un revenu annuel net de 3600 euros.
Si je compare l’aregent gagné en louant (en gros ) et le placement de la somme de la vente sur une AV, à 15 ans, j’ai 54000 en louant et 63000 en AV. A 20 ans, environ 72000 pour les 2.

Au final, jusqu’à 20 années de détention, la vente immédiate est plus intéressante.
Sachant qu’en plus, ma TF diminuera un peu et que pour les travaux de l’immeuble, le second propriétaire paiera 13,78 % de la totalité ( l’appartement correspond à 1378 / 10000ème)

- J’achète cette immeuble pour être "seul maître à bord" et voilà que dès le départ j’aurai peut être un autre propriétaire ! Cela change-t-il quelque chose ? Je pourrais m’occuper de la copropriété en syndic bénévole et étant largement majoritaire, je déciderais quand même de tout …

- Le fait d’avoir cette somme pourrait sécuriser mes investissements ( en cas de problème, d’impayé …) et rassurer mon banquier si je veux refaire une opération dans quelques années ? J’avais tout de même prévu pour cet achat d’immeuble de faire un remboursement différé les 6 premiers mois afin de mettre de côté un peu d’argent (10000 euros environ) .

Voilà j’attends vos avis éclairés afin de m’aider à avancer dans ma réflexion !!

Dernière modification par mrdupont (18/08/2015 09h53)

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#31 18/08/2015 10h54 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Voilà un beau dilemme en effet…
Mais un élément peut aider à votre réflexion : l’immeuble est-il déjà en copropriété ?`

Si oui alors je pense que je vendrais l’appartement.

Si non… il faut prévoir les frais de géomètre  + avocat / notaire pour le règlement de copro.
Le prix dépend du nombre de lots, je dirais qu’il faut compter entre 2 et 3000 €.


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#32 18/08/2015 12h19 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Avant moi il n’y avait qu’un propriétaire mais le règlement de copropriété existe. Comme je disais dans un message précédent, certains logements comme le local commercial et le studio du rez-de-chaussée ne forment qu’un lot dans le règlement et leurs tantièmes sont donc "fusionnés". Il y a un nombre de tantième pour l’ensemble et pas le détail, cela poserait donc problème si je vendais l’un ou l’autre seul.
Par contre pas de soucis pour l’appartement du 3ème. Il ne correspond qu’à un lot dans le règlement et 1328/10000ème .

Un autre argument pour la vente serait aussi de diversifier mes placements car pour l’instant je n’ai que de l’immobilier ( 7 appartements si je vends celui du 3ème) et très peu d’assurance vie ( 3000 euros )…

petite parenthèse, j’ai tout le temps ce message :

Merci d’ajouter des apostrophes pour améliorer la lisibilité de votre message!

Je dois modifier mon message 5 fois avant qu’il soit accepté!!
Alors que mon message est correct, c’est un peu énervant! De temps en temps j’oublie un espace ou une apostrophe mais c’est quand même du français très correct. Ne peut on pas adoucir le correcteur d’orthographe?

Je viens de trouver pourquoi mon message a été refusé 10 fois! il manquait un apostrophe dans : l’appartement ….

Dernière modification par mrdupont (18/08/2015 12h20)

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#33 18/08/2015 13h47 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Alors dans ce cas je vendrais.
La question devient donc : que faire de ces 40+ K€ ?

- pourquoi ne pas les placer ailleurs comme vous le dites, pour vous diversifier… mais le rendement sera-t-il aussi important qu’avec de l’immobilier ?
- pourquoi ne pas les utiliser comme un apport pour un autre projet locatif ? Vous n’êtes pas diversifié ? Et alors… Demandez au futur président des Etats Unis s’il l’était lorsqu’il a commencé.
- pourquoi ne pas les utiliser pour faire un remboursement anticipé sur votre prêt (c’est peut-être même obligatoire d’après les conditions générales - enfin obligatoire ne veut pas forcément dire qu’on le fait dans la réalité). Mais cette possibilité devrait tout de même être étudiée
- …


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#34 18/08/2015 14h09 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Mrdupont, désolé de refroidir vos envies d’investissement en dehors de l’immobilier, mais si vous avez fait un PPD comme garantie, ce que je lis, le produit de la vente de l’appartement sera viré directement par le notaire sur le compte du prêteur.
Avec une garantie Credit logement, vous auriez pu "feinter" et garder les fonds pour une autre affectation
Bonne réflexion

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#35 18/08/2015 15h18 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Mr D je crois que vous avez fait une erreur dans le calcul de votre revenu locatif. Votre revenu sur 15 ans n’est pas 15x3600 mais la valeur future de cette somme. Sous excel c’est une fonction à deux lettres, les 22e et 3e de l’alphabet (je crois que le robot m’interdit de l’écrire, en anglais future value ou fv).

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#36 18/08/2015 15h19 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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@ Scionarf, étant donné qu’il y a 14 mois je n’avais aucun bien à part ma RP, je pense me calmer un peu niveau achat immobilier pour au moins 3-4 ans le temps de voir que tout fonctionne comme il faut.
Comme je vous disais, avec une assurance vie, c’est au-delà de 20 ans que le vente est moins intéressante

@ Tssm, merci pour l’info, je fais un mail de suite à ma banquière pour lui demander confirmation

@ Sat, ne connaissant pas cette fonction Excel,j’ai fait un calcul approximatif …

Il faudrait que je calcule la baisse des charges dues à la vente, l’augmentation du loyer, l’évolution de la fiscalité … plus les différents problèmes à traiter qui ne se chiffrent pas.

Mon but était surtout de voir qu’au moins pendant 10 ans ou un peu plus la vente est plus intéressante

Dernière modification par mrdupont (18/08/2015 15h24)

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#37 18/08/2015 16h47 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Si vous appliquez un taux de 3% la valeur future est de 68k et non 54k. A votre place je prendrai un peu de temps pour affiner mes calculs, mais il est vrai que je ne suis pas à votre place smile

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#38 18/08/2015 17h25 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Bonjour Mrdupont,
Un peu hors sujet mais si jamais ceci peut vous aider:

Sous excel, pour calculer la valeur future d’un investissement fondé sur des paiements réguliers et constants sur une période finie avec un taux d’intérêt stable:
=-VC(taux; nombre de paiements; montant du paiement; valeur actuelle)

Sous excel pour calculer la valeur actuelle d’un montant total d’une série de paiements ou remboursements futurs:
=-VA(taux; nombre de paiements; montant du paiement; valeur future)

Enfin, si l’anglais ne fait pas peur, un MOOC relativement court mais bien sympathique qui aborde la notion de temps sur des flux financiers (quelque soient leurs natures): Introduction to Corporate Finance

Bonjour Sat,

sat a écrit :

Si vous appliquez un taux de 3% la valeur future est de 68k et non 54k. A votre place je prendrai un peu de temps pour affiner mes calculs, mais il est vrai que je ne suis pas à votre place smile

Je raisonne en terme de flux pour évaluer la pertinence financière d’un placement immobilier. Qu’incorporeriez-vous comme élément dans ce taux d’évaluation, hormis l’inflation/déflation?

Dernière modification par Hollas (18/08/2015 17h48)

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#39 18/08/2015 18h06 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Hollas a écrit :

Je raisonne en terme de flux pour évaluer la pertinence financière d’un placement immobilier. Qu’incorporeriez-vous comme élément dans ce taux d’évaluation, hormis l’inflation/déflation?

C’est un taux choisi au doigt mouillé, en comparaison de ce que pourrait offrir par exemple une AV. Je voulais montrer à Mr D qu’il doit actualiser ses flux pour pouvoir comparer avec une AV. Je ne m’occupe (presque) pas d’immobilier, d’autres seront certainement mieux placés pour vous répondre, mais en effet on peut retenir l’inflation, les augmentations de loyer, et/ou le placement des revenus en produits financiers "tranquilles".

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#40 18/08/2015 22h07 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Je vous avoue que ces considérations mathématiques ne me parlent pas beaucoup …

Par contre j’ai fait une simulation d’assurance vie avec un taux de 3,5 % sur 15 ans.
Si je démarre avec 45K puis aucun apport mensuel, j’arrive à 63K
Si je démarre à 300 euros avec 300 euros de versement mensuel, j’arrive à la même somme.

Cela m’étonne car j’aurais pensé que si je démarrais avec une grosse somme ( 45K) , j’aboutirai 20 après à une somme supérieure à celle récolter avec des versements mensuels de 300 euros …

Au final il est donc possible que l’intérêt financier soit de garder l’appartement mais ce qui est sûr en le vendant, c’est que je m’épargne une vacance locative, des travaux imprévus, une hausse de la fiscalité …

A voir donc … J’attends déjà la réponse de ma banquière car si je dois redonner l’argent à la banque si tôt la vente faite pour diminuer le montant total du crédit, je n’aurai aucun intérêt à le vendre …

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#41 18/08/2015 22h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Sans parler de maths, il y a une énorme différence entre être propriétaire et copropriétaire.

Je vous rappelle que  la loi du 10 juillet 1965 restreint le nombre de voix maximal du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires.

Je vous assure qu’en ayant testé les 2, je préfère largement être propriétaire et n’envisage pas de redevenir copropriétaire.


Left the Rat Race in 2013

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#42 18/08/2015 22h32 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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ce qui signifie donc que malgré le fait que je posséderais 87 % des biens, pour le vote des travaux, je posséderais une voix et l’autre copropriétaire une voix également …
Cela change beaucoup de choses effectivement ! je pensais à tort pouvoir décider seul …

Merci pour l’info !!

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#43 18/08/2015 23h00 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Je confirme cette info, puisque j’ai eu à réfléchir à un cas similaire il y a quelques mois - d’ailleurs  en grattant un peu, j’ai appris que l’autre propriétaire, qui possédait un studio en RDC, bloquait en fait les travaux de toiture que le vendeur des 6 autres apparts voulait faire.
Cas typique qui peut vite devenir une galère sans nom…


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#44 19/08/2015 09h47 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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mrdupont a écrit :

ce qui signifie donc que malgré le fait que je posséderais 87 % des biens, pour le vote des travaux, je posséderais une voix et l’autre copropriétaire une voix également …
Cela change beaucoup de choses effectivement ! je pensais à tort pouvoir décider seul …

Merci pour l’info !!

Suffit que votre femme achète un appartement, et vous détenez 75% des voix! ^^

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#45 19/08/2015 10h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Les copropriétés à deux sont à fuir, en cas de désaccord aucune majorité, aucune décision ne peut être prise. La seule possibilité est ensuite une décision de justice (bonjour la galère) pour mise en péril du bien…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#46 19/08/2015 10h30 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Je suis tout a fait d’accord avec ça ….

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