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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/07/2015 22h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Bonjour,
ce petit post pour vous présenter mon nouveau projet qui va ENFIN se concrétiser :

signature du compromis le 11 août !

achat d’un immeuble de 6 lots dans le centre ville de mon agglo de 60000 habitants :

1  local commercial : loyer 966 € / mois + 80 euros de provision de TF

2 studios loués 200 et 250 euros hors charges

un F3 de 75 m2 qui sera loué en Borloo ancien (loyer social ) à 450 euros / mois HC

un F3 de 90 m2 qui sera loué en Borloo ancien (loyer social ) à 510 euros / mois HC

un F1 de 65 m2 qui sera loué en Borloo ancien (loyer social ) à 390 euros / mois HC

état de l’immeuble : la façade est bien et la toiture aussi, les mûrs sont isolés et les fenêtres en double vitrage
Les travaux sont surtout de l’amélioration

j’ai prévu 25000 euros de travaux pour:

-  changer les radiateurs .

d’ailleurs petite parenthèse : pour les radiateurs, je voulais mettre des radiateurs électriques à inertie mais un ami me conseille de rester sur du rayonnant SAS qui ont peut être moins d’inertie mais chauffe plus vite. Par contre ils sont beaucoup moins cher

- changer quelques vélux

- repeindre les parties communes
-refaire 2 salles de bains

+ quelques travaux supplémentaires à définir.

Je louerai dès que je pourrai les 2 studios en LMNP dont un dès septembre.

Coût de l’achat : 275 K euros + 20 K euros de frais de notaires et 25 K euros de travaux :

emprunt total de 320K euros à la BNP sur 20 ans à 2,5 % avec assurance à 0,08 % à 50 % par tête

Merci à ma banque qui au passage accepte de me financer même si après achat je serai à 50 % d’endettement. Bon le crédit logement a refusé de me suivre (c’est de plus en plus fréquent apparemment) mais je fais un PPD à hauteur de 2000 euros
à noter que je fais un différé partiel de remboursement les 6 premiers mois.

Cela devrait donner des mensualités de 1700 euros par la suite

La TF est de 3500 euros - 650 d’ordures ménagères - 980 payé par le local commercial = 1870 euros soit 155 € / mois

mon devis de PNO est à 530 euros / an soit 44 € / mois

Ma simulation d’impôt que je payerai à partir de janvier 2017 est de 270 euros par mois :

- pour les 3 apparts en Borloo ancien, je déduirai 60 % des loyers lors de ma déclaration de revenus.
- les 2 studios seront en LMNP et avec les travaux réalisés seront exempts d’impôts pendant quelques années.

Au final cela me donne donc des loyers de 2766 euros par mois.

Les charges seront de 1700 de remboursement + 270 d’impôt + 44 de PNO + 155 de TF = 2169

cela fait donc un CF minimum de 597 euros.

Je dis minimum car les loyers des studios sont assez bas actuellement et je pourrai largement gagné 150 euros de plus en les louant en LMNP . Sachant que j’en louerai un en location saisonnière, je suis confiant de ce côté.

Pour la location des F3, je ne me fais pas trop de soucis car j’ai reloué un des F3 en une semaine et j’ai reçu 20 appels. Et oui les loyers Borloo ancien sont attractifs, permettent de "sélectionner" son locataire et de s’y retrouver à travers la déduction au niveau de la déclaration des revenus fonciers.

A titre d’exemple; l’appart loué à 450 euros me fait autant gagné d’argent en  Borloo ancien social que si j’avais un loyer de 580 euros sans avantage fiscal. Sauf qu’à 450 euros j’ai plus de candidats qu’à 580 ^^

Cette présentation est surtout un partage d’expérience car j’ai passé pas mal de temps pour boucler ce projet donc peut être que je pourrai en aider certains …

Voilà en gros le projet. Je suis à votre disposition si vous avez des questions ou remarque…

Mots-clés : borloo ancien, immeuble, local commercial

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#2 28/07/2015 07h56 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Bonjour,

Merci pour le partage d’infos sur ce chouette projet.

Les studios sont-ils actuellement loués ou bien pourrez-vous faire directement du LMNP ? Le 2eme cas est plus sympa car vous pourrez déduire les frais d’achat. Sinon possibilité de négocier un changement de bail avec les locataires en place, je l’ai fait avec succès sur un lot.

N’oubliez pas de prévoir le paiement de la CFE (obligatoire en LMNP) ainsi que les frais d’expert-comptable (ou à minima les frais d’envoi des informations avec le logiciel comptable requis).

Je connais mal le Borloo ancien mais le dispositif me semble très intéressant, d’autant que je souhaite pour mon prochain projet faire de la location nue (pour diversifier) tout en limitant l’imposition.

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#3 28/07/2015 08h39 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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perecastor a écrit :

N’oubliez pas de prévoir le paiement de la CFE (obligatoire en LMNP) ainsi que les frais d’expert-comptable (ou à minima les frais d’envoi des informations avec le logiciel comptable requis).

Le contribuable peut directement déposer sur son espace personnel du site impôts.gouv.fr le formulaire 2031 et la liasse 2033.

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#4 28/07/2015 09h00 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Est-ce toujours exact ? Ce n’est pas ce que je lis ici :

A partir de janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel seront dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée afin de se conformer aux instructions du législateur. Pour ce faire, ils devront respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité ou un expert-comptable.

Source : Pourquoi et comment déclarer vos revenus de location meublée au réel grâce à la télétransmission ? | Je déclare mon meublé
Source officielle : Démarches fiscales par envoi de fichiers

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#5 28/07/2015 10h47 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Bonjour

@perecastor :

un des 2 studios va se libérer dans 15 jours donc c’est tout bon.
Le second ne devrait se libérer que dans 2 ans … Pensez vous que je puisse déduire les frais d’achat si je ne passe en LMNP que dans 2 ans ? J’imagine que non mais bon , on ne sait jamais !!

Pour la CFE je suis au courant mais je ne l’ai encore jamais payée … Wait and see

Concernant le Borloo ancien social  dans ma ville :

Loyers max de 6,02 € / m2 pour les apparts de plus de 65 m2.
Plafond de revenus pour l’année 2014 de 20000 euros pour 1 personne ou 27000 euros pour 2 personnes.
Obligation de loué de cette manière pendant 6 ans
déduction de 60 % au niveau des revenus fonciers.

@pierrejacques11 :

Concernant les frais d’expert comptable, c’est vrai qu’il va falloir se pencher dessus.
Autant avant il était obligé de passer par un comptable mais il y avait le crédit d’impôt derrière autant maintenant que cette avantage est retiré, je trouve abusé que le comptable soit toujours obligatoire !
Avec 2 apparts, j’en aurais pour 450 € / an c’est déjà une petite somme …

J’aimerais bien avoir une réponse claire car si je peux m’en paser, je préfère wink

A la limite le prendre les 2 premières années pour le calcul de l’amortissement et voir comment ils font et ensuite on doit pouvoir se débrouiller …

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#6 28/07/2015 11h10 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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mrdupont a écrit :

Le second ne devrait se libérer que dans 2 ans … Pensez vous que je puisse déduire les frais d’achat si je ne passe en LMNP que dans 2 ans ? J’imagine que non mais bon , on ne sait jamais !!

Ce n’est malheureusement pas possible smile


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#7 28/07/2015 11h34 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Pas possible comme indiqué par DDtee mais vous pouvez essayer de vous arranger avec le locataire en place pour signer un nouveau bail, cette fois-ci meublé, en date de votre acquisition du bien.

Etes-vous déjà bailleur en LMNP sur cette commune ? Si non alors renseignez-vous sur le montant minimal de la CFE, il peut parfois être astronomique (jusqu’à 2000€), ce qui pourrait remettre en cause votre stratégie de location étant donné que vous n’aurez que 2 petits biens.

L’assistance d’un expert-comptable n’est pas obligatoire, seule la souscription d’une prestation de télédéclaration l’est (~100€ HT). L’expert-comptable réalisera les tâches suivantes (exemple issu du devis de la société que j’ai sélectionnée) :

Déclaration d’existence, Enregistrement aux impôts
Adhésion au Centre de gestion agréé
Elaboration du plan de comptes
Saisie des pièces comptables
Etablissement de la liasse fiscale/balance
Suivi du fichier immobilisations
Détermination des durées d’amortissement
Déclaration des résultats de fin d’exercice
Déclarations cotisation foncière des entreprises
Déclarations Honoraires et commissions : DAS 2
Etablissement du dossier destiné au CGA/AGA
Communication annuelle sur les montants à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus

Vous avez raison, une bonne approche consiste à les prendre la première année pour démarrer proprement l’activité (déclarations, détermination des durées d’amortissement) puis de reprendre la compta vous-même les années suivantes.

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#8 28/07/2015 13h53 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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@perecastor :
comment faire pour passer d’un bail nu à un bail meublé avec le locataire en place ?
j’attends son préavis de 3 mois puis nouveau bail ?
De plus vu qu’il est déjà installé, je me vois mal lui donner du mobilier …
Ou alors c’est un bail meublé mais je ne rajoute pas de meuble ??

J’ai déjà un F1 en LMNP sur cette commune mais seulement depuis novembre donc pas de CFE pour l’instant.
D’ailleurs, cette CFE est elle fonction du nombre de bien en LMNP ?
vers qui peut on se tourner pour avoir une estimation de cette CFE ? le centre des impôts ?

Pour le comptable, c’est intéressant …

Dans votre exemple, j’ai l’impression que votre comptable vous fait une prestation complète !
Quelles sont les prestations qu’il ne fait pas et qui reste à votre charge ?
Pourriez vous me donner les coordonnées de votre comptable en MP ?

Pour ma part, je suis pour l’instant engagé avec un comptable que m’a recommandé une personne du forum, il s’agit de SR conseil.

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#9 28/07/2015 14h02 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Je me pose également beaucoup de questions sur le montant de la CFE.

Comment est-elle construite? certains disent que cette taxe est plafonnée
(cf Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…)

Le centre des impôts de Lille n’a pas pu me renseigner correctement sur le sujet.
Mon expert comptable me dit qu’elle correspond grosso modo à un mois de loyer.

A+

jbapdif

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#10 28/07/2015 14h56 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Joli projet, juste une remarque sur votre ppd : il ne peut couvrir les frais de notaire et d’agence. Soit votre banque ne se couvre pas (ce qui m’étonnerait) soit il demande le nantissement d’un AV ou d’un CT correspondant à la part qui n’est pas couverte par le PPD.

J’ai eu le cas, il y a 3 mois, ils m’ont appelé la veille du déblocage du prêt en me disant que le ppd était refusé pour cette raison…


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#11 28/07/2015 15h12 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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en fait la banque finance à 110 % soit l’immeuble + les frais de notaires et les travaux.
il me demande juste de verser 2000 euros environ au titre de PPD …

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#12 28/07/2015 15h34 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Ci-dessous un article confirmant que le PPD ne peut servir à garantir les travaux et les frais de notaire (voir § modalité). Il en est de même pour les frais d’agence.

Privilège du prêteur de deniers ? Wikipédia

Le risque est juste de vous faire retoquer votre prêt dans la dernière ligne droite. J’espère que cela passera pour vous. Tenez nous au courant.


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#13 28/07/2015 16h33 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Il s’agit peut-être juste d’une simplification dans le vocabulaire du conseiller.
Le ppd ne peut couvrir que le bien en lui-même, mais une hypothèque classique est alors souscrite pour les frais de notaire et les travaux.

Demandez à votre banque, ça ne coûte rien de vérifier !

Dernière modification par Siocnarf (28/07/2015 16h34)


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#14 28/07/2015 17h07 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Attention à la pratique qui consiste à mettre fin au bail d’un locataire au foncier (nu) pour lui faire sans interruption et dans le même logement un nouveau bail LMNP (en meublé). Si c’est fiscalement intéressant, cela a déjà été requalifié d’abus de droit par le fisc…
Il me semble qu’il vaut mieux connaitre les risques avant de se lancer, après chacun fait ce qu’il veut smile


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#15 28/07/2015 18h38 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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DDtee, suite à votre message j’ai fait quelques recherches mais je ne trouve pas le jugement valant jurisprudence sur le sujet. L’avez-vous sous la main ?

Je ne pense pas que ce soit répréhensible en soi sous réserve des précautions indispensables :
- locataire non contraint et qui fournit un préavis de départ.
- demande locative meublée réelle (petite surface en centre-ville de ville étudiante par exemple)
- achat et mise à disposition des meubles essentiels (électroménager, literie complète, table, chaises, vaisselle et ustensiles de cuisine)

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#16 28/07/2015 18h43 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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perecastor a écrit :

Est-ce toujours exact ? Ce n’est pas ce que je lis ici :

A partir de janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel seront dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée afin de se conformer aux instructions du législateur. Pour ce faire, ils devront respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité ou un expert-comptable.

Source : Pourquoi et comment déclarer vos revenus de location meublée au réel grâce à la télétransmission ? | Je déclare mon meublé
Source officielle : Démarches fiscales par envoi de fichiers

Sur la source officielle, je n’ai pas vu l’obligation que vous citez.
En tout cas, en 2015, j’ai rempli mes liasses sur impots.gouv.fr (procédure EFI, pas EDI, qui induit l’intervention d’un tiers prestataire), ce qui d’ailleurs était en contradiction avec ces liens (http://vosdroits.service-public.fr/prof … 543.xhtml, voir le tableau récapitulatif, et celui-ci http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_4387.pdf). Pourtant, suite à quelques échanges avec l’inspecteur des impôts de mon SIE et une inscription au compte pro sur le site, j’ai eu accès aux liasses informatisées à remplir.

jbapdif a écrit :

Je me pose également beaucoup de questions sur le montant de la CFE.

Comment est-elle construite? certains disent que cette taxe est plafonnée
(cf http://www.devenir-rentier.fr/t7625)

Le centre des impôts de Lille n’a pas pu me renseigner correctement sur le sujet.
Mon expert comptable me dit qu’elle correspond grosso modo à un mois de loyer.

A+

jbapdif

Je ne reprendrai pas ce fil complexe auquel lequel j’ai tenter de contribuer, d’ailleurs je pense qu’il peut être intéressant de continuer sur ce fil.
Par contre, pour qu’il n’y ait pas de confusion, je précise que l’imposition à la CFE n’est pas liée au statut LMNP mais au fait de pratiquer la location meublée. Donc même au régime micro la CFE est en principe due.

Dernière modification par pierrejacques11 (28/07/2015 18h51)

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#17 28/07/2015 19h07 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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perecastor a écrit :

DDtee, suite à votre message j’ai fait quelques recherches mais je ne trouve pas le jugement valant jurisprudence sur le sujet. L’avez-vous sous la main ?

J’ai parlé de requalification par nos amis des impôts, d’abus de droit, cela se fait sans jugement, sauf si le bailleur décide d’attaquer la décision au tribunal administratif.
Je n’ai malheureusement pas un tel texte à vous proposer, par contre deux experts comptables dans deux cabinets différents m’ont signalé cette pratique de requalification du bail, entendant même une pratique assez courante… Je demanderais à l’occasion, si quelqu’un à un texte…

perecastor a écrit :

Je ne pense pas que ce soit répréhensible en soi sous réserve des précautions indispensables :
- locataire non contraint et qui fournit un préavis de départ.

et qui signe un nouveau bail avec le même bailleur le jour même de son départ… c’est sans doute en effet discutable smile

Dernière modification par DDtee (28/07/2015 19h15)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 28/07/2015 21h11 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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C’est une belle acquisition, sacré cashflow, en grosse partie optimisé par la fiscalité bien choisie et le local commercial qui prend une partie de la taxe foncière.
Bravo c’et bien ficelé.
Le cashflow est pour la deuxieme annee j’imagine car avec la déduction des travaux…
C’est pour 6 ans il le semble , donc le cash flow va bien diminuer ensuite non ?
Pour la location saisonniere , deja testé? Y a de la demande?

Dernière modification par patito (28/07/2015 22h38)

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#19 28/07/2015 21h53 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Bonjour,

content de voir un projet en passe d’aboutir!

Le montage est assez complexe, avez vous partagé quelque part la genèse? Les premiers contacts, les négo…

Cordialement


Pourquoi pas Vous?

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#20 29/07/2015 10h28 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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@ patito :

Le Cash flow de 500 euros minimum sera à partir de janvier 2017 et ne devrait pas forcément diminué excepté si certaines charges augmentent  (taxe foncière, impôt foncier) . Je pense que l’impôt foncier augmentera forcément (la rançon de la gloire smile ) mais je ne pense pas descendre sous les 500 euros.

Pour l’année 2016, c’est différent car j’aurai des travaux à déduire et pas encore d’impôts à payer.
Sachant que pendant les 6 premiers mois je ne rembourserai que 650 euros d’intérêts environ / mois, j’avais calculé qu’à la fin 2016, j’aurais une trésorerie "de réserve" entre 15000 et 20000 euros.
àa permet de voir venir en cas de vacance locative ou de travaux imprévus.

Qu ’entendez vous par " c’est pour 6 ans" ?  ah oui je crois que vous parlez de la durée minimum du conventionnement ?
c’est la durée minimum mais rien n’empêche de continuer ensuite …

Quant à la location saisonnière, pas testé pour de vrai mais j’ai mis une fausse annonce depuis 3 mois sur abritel et air bnb. j’ai des demandes mais bon c’est l’été et mon agglo accueille un peu de touristes. A voir en automne puis hiver …Pour le moment je crois que je vais passer en meublé classique et je verrai dans 1 an ou 2.

@ Pruls :

J’avais évoqué un peu ce projet dans d’autres fils mais à travers des questions spécifiques comme puis je signer un bail en mon nom avant d’être réellement propriétaire …

Pour les contacts et négo, cela a été assez simple en fait car je connaissais le vendeur étant donné que c’est le second marie de ma mère !

Je gérais les locataires depuis 6 mois pour le compte de mon beau père. L’immeuble était en gérance auprès d’une société spécialisée mais il était à moitié vide car de nos jours, les gens ne veulent plus payer des frais pour trouver un appart à louer, faire le bail …

J’ai donc mis des annonces sur le BC en baissant un peu les prix et l’immeuble s’est vite remplis.

Mon beau-père étant souvent sollicité par la société pour valider des travaux … et n’ayant pas le temps pour ça, il a décidé de le vendre …

Il en voulait 340000 soit à peu près 10 années de loyer annuel.

Je lui ai dit que 300000 permettrait de vendre plus vite ce que m’a confirmé la société de gérance. Il y avait des acheteurs à ce prix.

Sachant qu’il m’avait chargé de vendre l’immeuble et que je devais avoir droit à une commission de 7 %, je lui ai proposé de l’acheter en retranchant la commission et du coup nous voilà à 275K comme prix de vente ce qui est très intéressant car en optimisant un peu je peux arriver à 3000 euros de revenus locatifs mensuels.
Avec un emprunt total de 320K et 36K de loyer par an, ça fait du 11,25 % de rendement brut.
Sachant que les charges ne

Dernière modification par mrdupont (29/07/2015 10h38)

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#21 29/07/2015 10h56 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Ok pour les pécisions  wink , c’est bien ficelé
pour le saisonnier, peut etre louer en meubler l’année aux étudiants et sur 1 mois l’été faire du saisonnier?

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#22 02/08/2015 10h25 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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j’ai besoin de vos conseils !!

je devais signer la promesse de vente le 1 er juillet ce qui m’arrangeait bien pour faire quelques travaux pendant l’été et rentrer des locataires au 1 septembre en espérant avoir signer l’acte avant la fin août.

Pour diverses raisons nous ne signons la promesse de vente seulement le 11 août et j’ai bien peur que l’on ne puisse signer l’acte avant le 31 aout sad
Or comme je l’ai dit plus haut j’ai un studio qui va être loué en meublé. J’aurais aimé rentrer le locataire au 1er septembre.
Me voilà donc dans une impasse…
Je voudrais faire les travaux (salle de bain , remplacement kitchenette, peinture) fin août.
Voici donc mes interrogations : (en partant du constat que je signerai bien l’acte authentique et que l’affaire ne capotera pas . )

- puis je faire des achats (kitchenette, peinture) avec des factures d’achat qui datent d’août et une signature en septembre ? cela poserait il problème au moment de la déclaration des revenus BIC ?

Une autre solution serait de mettre les factures à l’adresse de mon autre appart LMNP acheté en novembre… cela revient au même pour l’administration car les revenus et charges BIC sont regroupés. Le seul Hic serait que ces achat ne sont pas réellement pour l’appart de novembre mais pour le nouveau studio …Pour la salle de bain, pas trop de problème, l’artisan fait les travaux et me facture en octobre quand tout est signé.

- deuxièmement, je souhaiterais pour plus de simplicité que le bail soit à mon nom.
Cela pose t il problème que je signe le bail à mon nom avant la signature de l’acte ?
sachant qu’actuellement je suis déjà mandataire pour signer les baux à la place de mon beau-père …
En plus mon beau-père ne faisant pas de LMNP, si le bail est à son nom, il va se retrouver à faire une déclaration BIC pour maxi 1 ou 2 mois de loyers ce qui n’est pas super …

Ou sinon, solution la plus simple mais aussi moins intéressante peut être, je ne fais les travaux et le bail qu’une fois l’acte signé. Sauf que je loupe la rentrée universitaire et le gros des étudiants auront déjà pris un appart …donc moins de facilité pour trouver un locataire

Merci d’avance pour votre aide

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#23 02/08/2015 11h30 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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mrdupont a écrit :

Pour diverses raisons nous ne signons la promesse de vente seulement le 11 août et j’ai bien peur que l’on ne puisse signer l’acte avant le 31 aout sad

Votre notaire vous a t-il assuré de cette possibilité ? Moins de 3 semaines entre compromis et acte authentique me parait être vraiment très court, plus encore en août !

A votre place j’attendrais que tout soit bien signé pour rédiger un bail. N’oubliez pas qu’en meublé vous avez obligation de service. Si le logement est indisponible, vous devez trouver une solution équivalente pour votre locataire (à vos frais le cas échéant, si la solution est plus onéreuse que votre loyer).


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#24 02/08/2015 11h52 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Je ne pense pas que la signature soit possible avant fin août . Par contre je dispose déjà des clefs de l appart car je rachète a mon beau père . Donc pas de soucis pour les travaux et la dispo au 1 et septembre . Après , amis je le droit de faire des factures et un bail avant la signature de l acte ??

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#25 13/08/2015 15h41 → Achat d'un immeuble de rapport de 6 lots... (borloo ancien, immeuble, local commercial)

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Et bien voilà, la promesse de vente a été signé il y a 2 jours et la siganture de l’acte devrait avoir lieu fin septembre si tout va bien.

Une petite question concernant la ventilation des charges sur les locataires :

utilisez vous les tantièmes du règlement de copro ou la matrice cadastrale ?

Je m’explique, la répartition dans le règlemet de copro est faite de telle manière que le local commercial et le studio du RDC ne forment qu’un lot.
Même chose pour le studio et le F3 du 1er.

Cela me complique donc la tâche pour répartir les charges …
Sachant que le studio du 1er fait 14 m2 et le F3 70 m2, je pensais faire une règle de trois avec les surfaces pour obtenir les tantièmes correspondant. Cela convient il ?

Jusqu’à présent, l’immeuble était en gérance et la comptable utilisait une matrice cadastrale pour répartir les charges sauf que les chiffres indiqués pour chaque logements ne correspondent pas aux tantièmes du règlement de copro …

Que faire ?

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