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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/07/2015 19h08 → Première opération de "marchand de bien" sur Paris : vos avis ? (immobilier, local commercial, marchand)

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Bonjour,

Je vais faire ma 1ere opération marchand sur Paris avec mon associé avec qui j’ai déjà acheté des commerces (en patrimonial) en 2010

Le deal avec lui, comme en 2010, c’est il amène le dossier (et s’occupe de tout) et j’amène le financement et la répartition du P&L est faite à 50/50

Le bien en lui même c’est un commerce emplacement n°1 à Paris, vide le jour de l’achat (résiliation du bail notariée signée)

Env 75m2, 8m de façade, très belle artère, très beau quartier, très belle commercialité

Mur + indemnité d’éviction + agence + frais de notaire (marchand) c’est 515ke

Financement : cash
L’avantage est la flexibilité et le coût
Dans les faits, je me finance via ma ligne de découvert personnelle à euribor1 mois +100bp

Structure : A priori, une société en participation  (SEP)

Le local est sous promesse, signature le 1er septembre

2 possibilités de commercialisation à ce stade :

Solution privilégiée : Un commerce. La commercialisation a commencé doucement car nous ne sommes pas titré (et léger travaux de présentation à faire pour budget 10k à rajouter) a un loyer élevé, ie 50 k/an (loyer pur)
Le loyer de marché est plutôt de l’ordre de 45/48K an (loyer pur)

Une possibilité plus payante serait de faire un local de 40m2 à 36k/an et un studio derrière vendu 8/9km2 mais mon associé  n’a envie de se faire suer dans des travaux de séparation

Sortie privilégiée : Une fois le locataire en place, remise en vente du local sur un taux de capitalisation en ligne avec un emplacement n°1

Ou éventuellement un refinancement en « patrimonial » 6/12 mois après le locataire trouvé mais mon associé et moi avons besoin de flux pour vivre

Voilà, dans les grandes lignes, comme des opérations « marchand » sur le forum ne sont pas fréquentes, j’ai souhaité vous en faire part pour « apprendre » ensemble. Je vais essayer de vous tenir au courant des différentes étapes, des bonnes/mauvaises surprises par rapport au constat initial

Dernière modification par Tssm (24/07/2015 19h09)

Mots-clés : immobilier, local commercial, marchand

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#2 24/07/2015 19h56 → Première opération de "marchand de bien" sur Paris : vos avis ? (immobilier, local commercial, marchand)

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Tssm c’est intéressant en effet. Pouvez-vous détailler les différents postes sur le total ?
(indemnité d’éviction, murs et notaire) ?

Par ailleurs la forme juridique de la société en participation demande je crois une assez grande confiance entre associés. En dehors des liens commerciaux avec votre associé, y a-t-il par exemple un lien familial qui fasse qu’en cas de difficulté, les différends puissent être réglés pacifiquement et à l’amiable ?

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#3 24/07/2015 20h32 → Première opération de "marchand de bien" sur Paris : vos avis ? (immobilier, local commercial, marchand)

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SEP, c’est le plus simple et le moins couteux pour des associés qui détiennent déjà chacun un holding personnel
On ne peut pas passer par notre SCI commune car elle est à l’IR
On pourrait créer une autre structure mais bon, on attend dernière validation de l’EC pour le choix définitif  afin de faire la substitution

Surtout pas la famille je dirais pour ne pas avoir de problèmes ! On a 20 ans d’expériences de transactions financières entre nous et l’opération de 2010 était beaucoup plus importante. Il peut toujours y avoir des problèmes, mais pour moi le problème majeur serait plutôt un décès pendant l’opération

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