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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/07/2015 16h04 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

Membre
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bonjour,

un CGPI me propose un projet d’investissement immobilier avec les caractéristiques suivantes:
- résidence de service avec logements meublés
- bail commercial de 12 ans
- recuperation de la TVA
- toutes les charges supportées par le bailleur (assurance, travaux, teom, TF…)
- rdt 4.5% HT net de charges et de taxe foncière

Au bout des 12 ans, 2 possibilités: renouvellement aux mêmes conditions pour 12 ans ou revente du bien au bailleur à 110% du prix d’achat HT

Donc en 1ère analyse je vois plutôt cela comme un placement packagé à capital garanti avec une plus value connue. Rendement faible mais risque limité.
Ici on enrichi le patrimoine du bailleur plutôt que le sien in fine.

Avez vous déjà vu ce type d’offre? Voyez vous des inconvénients/risques particulier?

Mots-clés : défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard

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#2 24/07/2015 16h46 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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Bonjour Freesas,

Je vous invite à consulter cette file sur l’investissement en EHPAD, d’un point de vue investisseur c’est très sensiblement la même chose (à part pour le conventionnement avec l’état - point 4 - mentionné par GBL)

Synthèse : l’investissement immobilier en EHPAD


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 24/07/2015 16h52 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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Etes vous certain de la garantie de rachat, quoiqu’il arrive ?
Qui offre cette garantie et quelle est sa solidité ?
Le prix du m2 est-il cohérent avec la géographie ?

Pourquoi vous offrir un rendement de 4,5% + commission d’intermédiaire(s) alors que sur 12 ans il est possible d’emprunter environ au tiers ?

Le rendement n’est pas calculé réduction d’impôts inclus, par hasard ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 25/07/2015 13h20 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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Bonjour,

merci pour ces premiers retours, j’ai eu plus d’information sur le bailleur:
http://www.leguidedupatrimoine.com/Resi … rancon.php

En revanche je ne sais comment est calculé ce taux de rendement.

Le prix du m2 est-il cohérent avec la géographie ?

Quelle importance vu qu’à la fin la revente est assurée?

Qui offre cette garantie et quelle est sa solidité ?

c’est le plus gros risque de mon point de vue, rachat du bailleur, faillite…

Pourquoi vous offrir un rendement de 4,5% + commission d’intermédiaire(s) alors que sur 12 ans il est possible d’emprunter environ au tiers ?

je ne comprends pas votre remarque? voulez vous dire que la marge des intermédiaires est trop élevée?

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#5 25/07/2015 13h53 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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La revente n’est assurée que si celui qui la garantit est encore vivant et en bonne santé dans N années. … et ceci ne sera le cas que si l’exploitation est profitable d’ici là. Le reste est juste du blabla  commercial.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 26/07/2015 16h27 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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j’avoue être perplexe, j’hésite entre ce type de placement et des parts de SCPI, je ne sais si cela peut etre comparable, mon but 1er est d’avoir un placement tout inclus, donc faible rendement mais faible risque.

Ici si le seul risque est la faillite du bailleur cela peut etre acceptable.

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#7 26/07/2015 16h38 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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Est ce que vous investiriez dans un fond d obligation HY sur 12 ans ? ( que je trouve moins risque puisqu il y a une mutualisation , une equipe qui s occupe de l analyse credit etc )

j ai l impression que vous cherchez un placement pas un bien , c est une comparaison qui m est venue sur votre derniere remarque.

Je suis loin d etre un expert, mais il y a quand meme un battage mediatique ( justifie ? ) sur le taux de casse des gestionnaires, a part les grands noms, peu resistent j ai l impression, que se passe t il en cas de rachat ( du gestionnaire) , renegociation des conditions/ incapacite a payer etc …

Cdt

Dernière modification par Timinel (26/07/2015 16h40)

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#8 26/07/2015 18h24 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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Bonjour, étant investisseur en LMNP, censi-bouvard, en résidence de tourisme, depuis 2010, résidence MGM à Tignes.
je pense que la prudence est de mise :
- le bailleur est il solide, de bonne réputation, l’option de rachat est douteuse?
- les frais : attention les charges exceptionnelles sont à votre charge, voir des taxes locales peuvent être appliquée,style taxe de séjour si vous avez des semaines d’occupations,
- être actif en tant que copropriétaire : en effet sans aucune mobilisation, le bailleur, le syndic sont à la manoeuvre pour leurs intérêts, et non les vôtres. Il faut être particulièrement vigilant aux changements de la copropriété avant, pendant et après la construction,
- le rendement : vigilance absolue, du 4.5HT est haut, en effet il faut compter que les loyers soient revalorisés, hors c’est en général le minimum et pas forcément tous les 3 ans, une hausse potentielle du prix de l’immobilier donc fonction du lieu,
- les conditions de renouvellement de bail : le bailleur changera, par exemple exiger que le mobilier soit changer malgré un bon état afin de garantir une location plus aisée, c’est mon cas,
- TVA : attention, la TVA est déduite uniquement si vous garder votre bien 20 ans, sinon remboursement au pro rata des années restantes et vous acquitterais de la TVA sur les loyers perçus,
En résumé, un placement qui n’est pas "tranquille" et surtout à bien examiner, le bénéfice vient essentiellement d’acheter un bien HT, et d’avoir une réduction d’impôt ou autre façon de voir les choses voir ou une partie de son imposition va.
N’hésitez pas à rebondir ou pour autres questions

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#9 04/12/2015 00h12 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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Tous ceux qui souhaitent investir (ou ont déjà franchi le pas) dans une résidence de tourisme devraient au préalable bien lire ce qui figure sur A l’attention des propriétaires de résidence de tourisme . Ils seront un peu mieux informés de certains risques qu’ils encourent, ou de comment réagir le cas échéant.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#10 04/12/2015 04h17 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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Pour ma part je me suis pose la meme question il y a 2 ans, investir dans ce type de bien ou dans des SCPI. J’ai choisi la 2eme option. Les residences de services sont source de beaucoup trop d’escroqueries et s’il n’y en a pas il y a trop de "blabla commercial" autour pour reprendre l’expression de GBL. Il n’y a aucune garantie sur la revente et je trouve que tout miser sur un seul bien alors que l’on peut diversifier autant que l’on veut en SCPI est prendre un risque supplementaire.


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#11 04/12/2015 13h09 → Investissement immobilier packagé dans une résidence de service... (défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi bouvard)

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S’agissant d’une résidence de services pour seniors, je vous invite à lire mon dernier message dans ce fil :
Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ?
En résumé : une offre qui augmente de 12 % par an, donc qui double presque en 6 ans.
Point positif : marché dynamique
Point négatif : risque d’excès d’offre, donc de vacance locative.

Sur l’attractivité de la zone : je ne sais pas où vont les seniors préférentiellement, mais j’aurais tendance à dire au bord de la mer plutôt que dans une commune de 7000 habitants au pied des Pyrénées, qui est une sorte de banlieue de Pau. Pour les Héspérides en tout cas, la différence de valorisation au m² entre Pau et Cannes est impressionnante (x4)… (cf mon autre message plus haut dans la même file).

Regardez dans le bail ce qui se passe si votre appartement reste vacant…

Sur le fait que l’exploitant supporte tous les coûts et reprenne à 110 % du neuf au bout de 12 ans, j’ai de gros doutes…

(PS : j’ai répondu au premier message, sans voir qu’en fait le fil venait d’être remonté tout récemment mais que la question initiale est ancienne).

Dernière modification par Bernard2K (04/12/2015 13h19)

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