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#1 23/07/2015 13h53 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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Bonjour,

J’étudie la possibilité d’acheter un appartement en Inde, je partage avec vous mes réflexions qui pourraient peut-être s’appliquer à d’autres pays à forte croissance.
Les calculs qui suivent sont des approximations grossières dans le cadre d’une première analyse.

La valeur des biens immobiliers a augmenté de 12% par an en moyenne sur les 10 dernières années. Les prix au mètre carré sont assez élevés, de l’ordre de 1600€/m2 dans les villes de seconde zone (hors Mumbai donc).
L’inflation était de 8.75% par an en moyenne, en baisse notable depuis 2 ans. Les comptes à termes et autres placement bancaires garantis sont rémunérés entre 7% et 9% par an, également en baisse.

Le rendement locatif est au plus bas, à 1.5% par an en moyenne. Autant dire que beaucoup de propriétaires préfèrent garder leurs appartements vides le temps que les prix s’apprécient, avant de revendre, quasi neuf, quelques années plus tard.

Les emprunts immobiliers sont proposés localement à 10% par an.

Beaucoup d’acheteurs préfèrent acheter sur plan. Les payements sont alors échelonnés par tranche, ce qui permet de lisser les apports et/ou l’emprunt.
Beaucoup parlent depuis longtemps d’une bulle, mais pour le moment, la hausse est relativement stable, même si un léger ralentissement est ressenti cette année.

Fait intéressant : lorsqu’une bâtiment est trop vieux (50 à 60 ans en général), le constructeur s’engage à le détruire et à en construire un nouveau à la place, sans aucun coût pour les propriétaires. Le constructeur doit même loger les propriétaires pendant le temps des travaux. Il se finance en ajoutant des étages supplémentaires, les nouvelles tours sont donc toujours plus hautes que les précédentes.
La qualité n’est pas très bonne face à un climat difficile (la mousson), sauf à partir sur des projets haut de gamme, mais les prix s’envolent rapidement (400k€ pour un T3 haut de gamme dans une ville de seconde zone).

En ce qui me concerne, j’ai plusieurs options.

Option 1 : acheter sur plan et sans emprunt. Les effets de devise sont limités puisque les payements sont sur une durée assez courte. Il y a des centaines et des centaines de projet, en général sur les extérieures des villes, dans des quartiers que les propriétaires espèrent voir se développer. Les routes et autres infrastructures viennent souvent après… Assez risqué donc.

Option 2 : acheter de l’ancien avec un emprunt local, remboursé localement, donc sans risque de devise.
Les loyers ne couvrant en rien les remboursements, il y a une perte de 8.5% par an (10-1.5) jusqu’à la revente, avec l’espoir d’avoir toujours une hausse des prix de 12% par an. Je ne calcule pas le TRI, mais l’affaire ne semble pas être très intéressante, d’autant plus si la partie à emprunter est importante.

Option 3 : acheter de l’ancien avec un emprunt en euros ou en dollars. Un emprunt à 3.5% par an semble raisonnable.
L’effet devise est alors difficile à estimer, il peut être positif comme négatif, et relativement important. Sur la base, le rendement locatif ressortirait à -2% par an (1.5-3.5), avec une revente potentielle toujours à +12%/an.

Est-ce que certains d’entre vous ont tenté de telles expériences ?

Mots-clés : asie, immobilier physique, inde

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#2 23/07/2015 14h22 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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Bonjour Chlorate,

Merci d’avoir exposé les résultats de vos recherches. Je remarque que dans les trois options que vous nous donnez, chacune est basée sur de la spéculation :
- Espérer que les infrastructures seront en place au moment de la construction du logement;
- Espérer que l’inflation continuera à un rythme soutenu / que le prix de l’immobilier continuera à monter.

Quelques questions :
- Comment pouvez-vous être sûr que le prix de l’immobilier continuera sa course vers le haut (les arbres ne poussent pas jusqu’au cieux) ?
- Si les loyers ne couvrent pas les mensualités, n’est-ce pas un signe de bulle spéculative où tout le monde s’attend à un gain financier à la revente ?
- Pourquoi les indiens achètent-il de l’immobilier s’ils peuvent économiser en étant locataire plutôt que propriétaire ?

Je précise que je ne suis pas du tout spécialiste de l’Inde ni de l’immobilier.


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#3 23/07/2015 14h33 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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chlorate a écrit :

Le rendement locatif est au plus bas, à 1.5% par an en moyenne. Autant dire que beaucoup de propriétaires préfèrent garder leurs appartements vides le temps que les prix s’apprécient, avant de revendre, quasi neuf, quelques années plus tard.

(400k€ pour un T3 haut de gamme dans une ville de seconde zone).

Bonjour,
pour moi ce sont des signes de bulle quand le rendement locatif est de 1.5% dans un environnement de retours a 7% sans risque, quand les appartements sont laissés vides volontairement pour de la revente et quand un appartement vaut plus qu’en France dans un pays au revenu très faible.

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#4 23/07/2015 15h08 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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Bonjour,

Je suis 100% en ligne avec Bull Bier.
Dans la Zone High Tech de Greater Noida ( Sud est de New Dehli )
Il y aurait +de 100K appart en cours de construction, dont un certain nombre en VEFA, et les chantier arretés. Il Y a des tas de domaines  ( Zone d habitation fermées/gardiennés ) sans habitants…
Prix trop cher à l’achat et la location.

J’espère pour vous qui vous y êtes allé pour "vivre" le terrain, vous renseigner auprès des locaux et pas seulement des vendeurs à la recherche de volatile européen.
A chacune de mes visites, on me présente toujours un vendeur immobilier Gonisien ( habitant à La Gonie ) souhaitant se séparer de l’affaire du siècle.

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#5 23/07/2015 15h34 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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Bonjour chlorate et merci pour ce sujet intéressant. Par parallélisme avec les valeurs mobilières (interdites aux étrangers sauf via OPCVM) j’aurais supposé que l’investissement immobilier était également interdit ou sinon fortement régulé. Dois-je comprendre de votre message qu’un étranger peut acheter un bien immobilier en Inde sans restriction ? Ou êtes vous dans une situation qui vous permet de le faire ?

Le chiffre de 12% (augmentation des prix) que vous donnez est en INR ou en EUR ou USD ?

Pour ma part, même s’il m’est arrivé de faire le contraire, je pense qu’il est assez hasardeux d’investir dans un pays étranger et particulièrement dans un pays émergent. La quantité de normes, lois, règlements, jurisprudences, coutumes etc. qu’il faut connaître est déjà assez assommante dans son pays d’origine, bien maîtriser cela à l’étranger est encore bien plus difficile.

Par ailleurs AMHA, je crois que les autochtones ont toutes les cartes en main pour dénicher les meilleures affaires. En tant qu’étranger vous pouvez certainement trouver des choses intéressantes, mais de votre point de vue et avec une surcote.

En ligne

 

#6 23/07/2015 15h42 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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coyote a écrit :

J’espère pour vous qui vous y êtes allé pour "vivre" le terrain, vous renseigner auprès des locaux et pas seulement des vendeurs à la recherche de volatile européen.

J’ai habité dans la ville qui m’intéresse, je connais parfaitement les quartiers. Mon épouse y est né et y a grandi - elle est moteur dans cette recherche de biens et dans la volonté d’investir dans du "concret et durable".

@monpersylv Si les Indiens continuent à acheter, c’est par culture, et parce que tous ceux qui ont investi l’ont fait avec succès (revente beaucoup plus haut).

@sat Je confirme que seuls les natifs ont le droit d’acheter, et leurs époux.
Les 12% par an sont en INR. J’avais fait le calcul en USD, c’est moins, de l’ordre de 6% de mémoire. Je vérifie d’ici la fin de la journée, j’espère avoir bien conservé le fichier.

Dernière modification par chlorate (23/07/2015 15h44)

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#7 23/07/2015 16h08 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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chlorate a écrit :

Si les Indiens continuent à acheter, c’est par culture, et parce que tous ceux qui ont investi l’ont fait avec succès (revente beaucoup plus haut).

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs !

Vous semblez être bien informé sur l’immobilier sur place, c’est le plus important. De mon points de vue, vous dépendez d’un avenir où l’Inde continue à un rythme de développement soutenu. Cela signifie que le moindre grain de sable dans l’engrenage, et vous risquez d’y laisser des plumes smile Si cela ne vous fait pas peur, alors foncez !

Bonne continuation!


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#8 24/07/2015 03h47 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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La valeur des biens immobiliers a augmenté de 12% par an en moyenne sur les 10 dernières années. Les prix au mètre carré sont assez élevés, de l’ordre de 1600€/m2 dans les villes de seconde zone (hors Mumbai donc).
L’inflation était de 8.75% par an en moyenne, en baisse notable depuis 2 ans. Les comptes à termes et autres placement bancaires garantis sont rémunérés entre 7% et 9% par an, également en baisse.

Le rendement locatif est au plus bas, à 1.5% par an en moyenne. Autant dire que beaucoup de propriétaires préfèrent garder leurs appartements vides le temps que les prix s’apprécient, avant de revendre, quasi neuf, quelques années plus tard.

pourquoi vous ne faites pas juste un carry trade ?

a priori ( meme sans en avoir l impression peut etre ) vous semblez jouer bien plus sur l effet de devise et l inflation que sur le rendement du bien.

la prime de risque me parait vraiment vraiment faible  par rapport a un depo ( securise a hauteur de XXX INR par le gvt )

Question supplementaire, vous etes en Inde , vous avez regarde les barrieres a l entree en terme d investissement etranger , les frais annexes, intermediaire etc …
c est un pays assez complique ..

J ai beaucoup de collegues indiens qui l ont fait ( principalement sur Pune et banlieue de Dehli) , ils vendent avant que l immeuble ne soit construit et en ce moment plutot a la vente qu a l achat ( mais ce n est pas representatif )

Cdt

Dernière modification par Timinel (24/07/2015 03h50)

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#9 24/07/2015 09h55 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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@sat chiffres retrouvés, 7.4% en moyenne entre 2010 et 2015 en USD.
Le dollar est ma monnaie de référence.
Graph: http://www.devenir-rentier.fr/uploads/5858_immo-pune.png

@Timinel Je parle effectivement de Pune. Le quartier qui m’intéresse est déjà très développé, il y a peu de nouveaux projets car très peu de place disponible. Je connais les risques et difficultés, et les taxes et frais, dans la mesure du possible pour l’Inde en tout cas !
Par exemple, un locataire dans un appartement appartenant à un résident étranger (NRI) ne pourra bénéficier que de droits limités en ce qui concerne le remboursement d’une partie de ses impôts (income tax return).

De ce que je comprends du carry trade, il s’agit d’emprunter là ou ce n’est pas trop cher, en France par exemple, et de placer là ou les intérêts sont plus élevés, en Inde donc.
J’encaisse la différence de taux, et un potentiel upside sur la devise.

Je ne suis pas spécifiquement intéressé par un trade sur la devise, nous vivrons probablement à un moment de notre vie en Inde. Quant à Madame, elle est surtout intéressée par le fait d’avoir un toit au dessus de sa tête en cas d’extrême problème. J’essaye d’analyser le coût d’opportunité que cela aurait pour nous. Trouver des meilleurs opportunités d’investissement (carry trade par ex) reste intéressant pour moi pour estimer ce coût.

Merci à tous pour vos commentaires et questions.

Dernière modification par chlorate (24/07/2015 10h22)

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#10 03/07/2016 11h47 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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Bonjour Coyote,

Content de savoir qu’il y a un autre membre de IH en Inde, même si Pune est loin de là où je suis (Trivandrum avec des visites sur Bangalore)

Votre démarche m’intéresse, j’étais justement en train de regarder quelques offres aujourd’hui avec ma femme (originaire de Noida) sur MagicBricks pour tater le terrain et éventuellement investir en son nom.

Avez-vous acheté finalement ?

Au plaisir de pouvoir échanger avec vous plus en détails.
Fabrice

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#11 03/07/2016 12h12 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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Bonjour Swingueur,

Pas d’immo en Inde, sans y habiter, j’attends d’avoir une opportunité en or (genre appartement dans la résidence de mes beaux parents par ex), sans trop chercher réellement pour le moment.
En attendant, j’ouvre des Fixed Deposit régulièrement, j’ai 15% de mon patrimoine en roupies, rémunérés à 8% de moyenne. Le reste de mes économies sont à 20% sur des actions en direct, et 15% sur des fonds, et pour une plus large part, dans un bien LMNP en France.

Il y a surement des bons investissements à faire, mais il faut plus qu’ailleurs une excellente connaissance du terrain (constructeur, emplacement, législation locale/régionale, etc).

Bon courage,
Chlorate

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#12 03/07/2016 13h11 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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Petite correction…
Je n’habite pas en inde mais j’ai monte une equipe de dev a Noida.
J’y suis alle plusieurs fois. et j’ai eu et j’ai toujours l’occase de discuter immobilier avec mes collaborateurs.
Je n’ai jamais eu l’intention d’acheter las-bas n’y etant pas sur place….

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#13 03/07/2016 16h05 → Achat d'un appartement en Inde ? (asie, immobilier physique, inde)

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@Coyote: J’ai confondu les pseudos, désolé. Mais je vois que vous avez un lien fort avec l’Inde, ce qui intéressant à noter.

@Chlorate:
Ok, c’est noté. Je suis également en mode fixed deposit régulier pour l’instant. J’ai considéré un demat account ou ouvrir un Interactive Broker en Inde, mais au final je penche plutôt sur un outward remittance régulier pour gérer le principal en France. Pas envie de rester en Inde longtemps pour l’instant, mais faire un 6 mois Goa - 6 mois France à l’age de la retraite (ou avant si possible) est très tentant.

Etes vous salarié? Si oui, en contrat expat, "local+", local pur?
PIO/OCI?

Et pour ce qui est de l’immobilier, c’est sûr qu’il vaut mieux bien s’y connaître, trouver vraiment une personne de confiance je pense, ou alors très bien connaître le lieu (genre le même immeuble comme vous dites)

En regardant les annonces, je ne comprenais pas pourquoi on trouver des 2BHKs à 17-20 lackh pour des appartements en construction quand la moyenne est de 50-60 lakhs… Ma femme m’a expliqué que qu’il ne vaut mieux pas acheter en construction car le risque de faillite du promoteur est fort…

Dernière modification par Swingueur (03/07/2016 16h12)

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