Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 16/07/2015 01h20 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Ma compagne et moi venons de trouver un bien correspondant à nos critères et l’offre a été acceptée. Le rdv chez le notaire est fixé.
Cependant après une phase "d’euphorie", nous rentrons dans celle des doutes.
Comme c’est notre premier investissement locatif, nous nous posons énormément de questions..
C’est dans cette optique que j’aimerais vos conseils.

Bien :
Studio de 23m² dans notre ville de résidence. Quartier proche des facs et position assez centrale.
Petite copro avec faibles charges (35€/mois).La façade a été refaite l’année dernière et pas de travaux prévus.
Prix : 37 500€ FAI négocié car ma femme travaille dans l’agence en question.
Loué jusqu’à présent 310+30.
TF : non communiquée mais tablons sur 500€.
Nous pensons le rafraichir afin d’améliorer sa valeur locative : 1500€ de travaux
Comme lu sur le forum, nous avons lancé un ballon d’essai avec une annonce à 330+30 de charges (meublé) et avons reçu plusieurs demandes de visites en 48h.

Si l’on se réfère aux annonces de ventes publiées sur les sites  que nous traquons depuis des semaines, cela ressemble à une bonne affaire (studio de cette surface à qualité équivalente  proposé aux alentours de 44 à 55k€).
De plus, quelques heures après avoir rentré le bien, l’agence avait dejà près d’une dizaine de visites prévues dès le lendemain. L’agent nous a dit que c’était une excellente affaire et même si je me méfie de cette profession, nous avons donc fait une fait une offre au prix le jour même-sans le visiter- même si une négociation aurait été la bienvenue. Tous nos voyants après rapide simulation étaient au vert.

Nous l’avons visité depuis et nous sommes confiants sur la bonne qualité du bien.

Financement :
Nous avions informé depuis plusieurs mois notre banque et suite à une conversation téléphonique cette semaine, elle nous propose du 1.99% sur 15 ans + 1000€ de frais de dossier pour un financement à 110%.
Je pense que l’on peut mieux faire mais en attendant, nous nous basons sur cette proposition.

Régime fiscal :
C’est justement en faisant tourner les différentes simulations sur l’excellent outil rendementlocatif.com que notre doute s’installe car il montre toujours un cashflow négatif-ce qui semble etre rédhibitoire pour les investisseurs avertis que vous êtes.

Nous prenons en compte une vacance d’un mois par an au vu de notre cible de locataire et imaginons pouvoir réaliser la compta par nous-memes – hors télédeclaration pour le LMNP-

Au vu de notre situation fiscale et du bien, l’outil nous préconise le LMNP au réel :
CFE -estimée- de 400€ et charges imprévues de 100€
Mobilier 1000€
Rendement brut avec vacances de 8% pour un rendement net de +5.5%
Cashflow d’environ -85€. Déficit sur 12 ans.
TRI de 15.94% et VAN à 10 ans de 8153€

Si l’on choisi location nue, la CFE n’est pas redevable et il n’y a pas d’autres taxes à incorporer : donc uniquement 100€ de charges non prévues.
Rendement brut de 8.1% avec vacances et net d’environ 5%
TRI de 16.14% et VAN à 10 ans de 7815€
Cashflow négatif de 100€ ce qui nous parait énorme.

Que ce soit location nue au réel ou LMNP, le scoreinvest est de 9/10, cependant le cashflow nous parait éloigné de vos recommandations.

Mes questions seraient les suivantes :
> Est-ce que les hypothèses/questions sont bien les bonnes et manquent-ils des éléments de réflexion ?
> Au vu des chiffres, avons-nous raison de nous inquiéter en l’état ? Ou la première impression était la bonne ?

Coté piste d’amélioration, nous avons en tête :
> Négocier le taux du crédit (j’ai cru comprendre que les frais de dossiers ne sont pas un bon levier de nego pour une bonne relation à long terme)
> Augmenter le loyer de 10€, ce qui rammenerait un cashflow de -20€ sur les 8 premières années en LMNP au réel. Pour la location nue au réel, cela n’a que « peu » d’impact.
> Augmenter le pret à 20 ans, ce qui augmenterait le cashflow d’environ 50€ mais la banque ne nous suivrait pas (question déjà posée auparavant).
> Baisser la vacance locative dans les simulations mais ce n’est que pure supposition..

Merci beaucoup pour le temps que vous accorderez à l’étude de ce dossier.

Dernière modification par Romain36 (16/07/2015 01h26)

Mots-clés : immobilier, lmnp, studio

Hors ligne

 

#2 16/07/2015 02h08 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Modérateur
Réputation :   1084 

Si vous ne pouvez pas allonger la durée de l’emprunt, ce sera dur (voire impossible) d’être cash-flow positif (sur 15 ans, rien que rembourser la capital va ’manger" 6.7% de rendement). Après, est-ce si grave pour un 1er investissement de taille aussi petite (dont l’objectif devrait être surtout de vous faire la main, tout en évitant d’acheter trop cher) ? Soyez CF positif quand vous achèterez un immeuble….

Au niveau des hypothèses/questions, vous devriez essayer d’avoir une information plus précise sur quelques aspects : TF, CFE (si LMNP).
Au vu des chiffres, vous n’avez guère de raison de vous inquiéter en l’état (mais faire une offre sans visiter, c’est "osé" : imaginez que la visite révèle une surprise, vous êtes néanmoins engagés).

Négocier le taux du crédit n’aura guère d’impact (mais optimiser l’assurance pourrait en avoir … en vous limitant à 1 tête ou 2 têtes à 50-50, et la couverture minimale).
Augmenter le loyer, pourquoi pas du moment que ça reste effectivement dans le marché…
Modifier les paramètres de la simulation ne changera pas la réalité de demain…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 16/07/2015 09h06 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Membre
Réputation :   17 

Plusieurs pistes pour un cashflow positif, ce qui pour moi est indispensable:

Est ce un prêt modulable?
Si oui, acceptez l’offre de la banque puis, au bout d’un an diminuez le montant de votre échéance pour avoir un cashflow positif.

Evoquez avec votre banque le souhait de réitérer l’opération pour d’autres bien, mais que pour que cela soit viable le cashflow doit être positif, en demandant dans cette situation là à faire passer le financement sur 20ans.
D’ailleurs, quels sont les arguments pour refuser un prêt sur 20ans?

Faire une offre sans reversement de prorata de taxe foncière et de charge et prévoir une signature début 2016 (permet d’économiser un an de taxe foncière et un trimestre de charge).

Votre femme travaille dans l’agence, négociez les frais d’agence.

Les 1500€ de travaux sont ils indispensables dans un premier temps?

ADI, éliminez les options pertes d’emplois, …, ne prenez que le minimum sur une tête.

Vacance locative durant la période estivale, faite du meublé touristique à la semaine pendant 6 à 8 semaines afin d’optimiser le rendement.

Hors ligne

 

#4 16/07/2015 09h44 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Membre
Réputation :   119 

Le paramètre différenciant par rapport aux "investisseur avertis" que vous citez au sujet des cash-flow positifs est la durée de votre emprunt. En effet, vous basez votre simulation sur un emprunt sur 15 ans, alors que ces derniers raisonnent en général sur un emprunt de 20 ans.

Avec les taux actuels, sachant que les intérêts sont de sucroit déductibles en investissement locatif,  un emprunt sur une durée de 20 ans peut être un choix pertinent si vous souhaitez être proche d’un cash-flow a minima neutre (si votre banque vous suit bien sûr).

Dernière modification par julien (16/07/2015 09h45)

Hors ligne

 

#5 16/07/2015 10h13 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Membre
Réputation :   43 

Romain36 a écrit :

Nous prenons en compte une vacance d’un mois par an au vu de notre cible de locataire et imaginons pouvoir réaliser la compta par nous-memes – hors télédeclaration pour le LMNP-

Si vous êtes capable de faire la compta, vous saurez télédéclarer …

Par ailleurs vos frais de dossier bancaires sont à négocier, au moins à diviser par deux !!

Pour ce qui est de l’assurance, quel est son taux? Si ce n’est pas fait, essayez d’obtenir une délégation, si possible, sinon vous pourrez toujours le faire dans l’année qui suit l’obtention du prêt.

Enfin, en terme de durée d’emprunt, vous pourriez passer sur 17 ans, au lieu de 15 (voir les grilles de taux pratiqués par la banque).

Hors ligne

 

#6 16/07/2015 17h04 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Membre
Réputation :   60 

Je partage l’avis des précédents intervenants.
1/ frais de dossier
1000 euros de frais de dossier pour un emprunt de 35 ou 40 000, ce n’est pas une "bonne relation avec le banquier". En langage courant on dit "se faire plumer". Tout comme PierreJacques11, je crois qu’il faut au moins les diviser par 2 voir par 3, pour se faire respecter, avant d’envisager "une bonne relation". Vous pouvez accepter de placer les 500 ou 700 euros économisés dans un livret d’épargne quelconque de la banque, ou accepter de passer par eux pour la PNO.
2/15 ans ou 20 ans ?
Prenez 20 ans même si le taux augmente, il est important d’avoir un loyer supérieur à l’échéance. Changez de banque pour voir ce qu’on vous propose, même si le 110% n’est pas facile à obtenir.
3/augmenter le loyer ?
J’ignore tout du marché local, ce qui compte ce n’est pas un loyer de+ou - 10 euros mais de trouver un "bon  "locataire. Et le "bon" locataire aime les "bons" loyers…
4/ Pour une petite surface en centre ville, le LMNP est presque toujours la meilleure solution (amortissement etc.).
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (16/07/2015 17h10)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#7 16/07/2015 17h08 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Membre
Réputation :   

julien a écrit :

Le paramètre différenciant par rapport aux "investisseur avertis" que vous citez au sujet des cash-flow positifs est la durée de votre emprunt. En effet, vous basez votre simulation sur un emprunt sur 15 ans, alors que ces derniers raisonnent en général sur un emprunt de 20 ans.

GoodbyLenine a écrit :

Si vous ne pouvez pas allonger la durée de l’emprunt, ce sera dur (voire impossible) d’être cash-flow positif (sur 15 ans, rien que rembourser la capital va ’manger" 6.7% de rendement).

Merci pour le rappel qui permet de lever quelques complexes ! Je pensais que la norme était de 15 ans.

Après, est-ce si grave pour un 1er investissement de taille aussi petite (dont l’objectif devrait être surtout de vous faire la main, tout en évitant d’acheter trop cher) ? Soyez CF positif quand vous achèterez un immeuble….
Au niveau des hypothèses/questions, vous devriez essayer d’avoir une information plus précise sur quelques aspects : TF, CFE (si LMNP).

Le risque sur le cout du bien en lui-même est je pense, assez limité. Ce qui nous chagrinait, est le montage financier qui ne doit pas trop nous handicaper pour les prochains investissements.
Fort de vos recommendations, j’ai téléphoné aux service des impots et Notaire et les nouvelles sont meilleurs qu’estimées avec CFE mini à 350€ et TF à 450€.

Au vu des chiffres, vous n’avez guère de raison de vous inquiéter en l’état (mais faire une offre sans visiter, c’est "osé" : imaginez que la visite révèle une surprise, vous êtes néanmoins engagés).

Effectivement, nous avons pris un risque… qui nous permet jusqu’à présent de fanfaronner mais qui aurait pu tout antant pu se retourner contre nous. Cependant, j’ai toujours entendu que les affaires partent en moins de 24h et si nous ne passions pas en premier, celle-ci serait perdue.
Le conseiller étant le collegue de ma femme et les investisseurs locaux étant tous sur le coup, nous avons pris les devants..
"Il faut puiser quand la corde est au puit."

Négocier le taux du crédit n’aura guère d’impact (mais optimiser l’assurance pourrait en avoir … en vous limitant à 1 tête ou 2 têtes à 50-50, et la couverture minimale).

Morey a écrit :

ADI, éliminez les options pertes d’emplois, …, ne prenez que le minimum sur une tête.

pierrejacques11 a écrit :

Pour ce qui est de l’assurance, quel est son taux? Si ce n’est pas fait, essayez d’obtenir une délégation, si possible, sinon vous pourrez toujours le faire dans l’année qui suit l’obtention du prêt.

Le poste assurance n’a pas du tout été travaillé. J’ai pris les 0.36 que donne par défaut les simulateurs, cependant nous avions eu 0,12 pour notre RP à 100% par tete.
Si nous partons sur ce taux, nous gagnons 9€ par mois !

Morey a écrit :

Est ce un prêt modulable?
D’ailleurs, quels sont les arguments pour refuser un prêt sur 20ans?

Je n’ai pas les détails de l’offre mais si c’est le meme contrat que notre RP : oui, à hauteur de 30% max.
D’après notre conseillère, la CE ne finance pas à plus de 15 ans les investissements locatifs.
A voir si comme propose Pierrejacqques 11, si elle peut faire un effort pour 17 ans.
Sinon, effectivement nous modulerons le pret à date anniversaire.

Morey a écrit :

- Votre femme travaille dans l’agence, négociez les frais d’agence.
- Les 1500€ de travaux sont ils indispensables dans un premier temps?
- Faire une offre sans reversement de prorata de taxe foncière et de charge et prévoir une signature début 2016 (permet d’économiser un an de taxe foncière et un trimestre de charge).

-  Nous avons déjà une remise de quelques milliers d’euros sur le prix public.
- Effectivement, nous pouvons toujours baisser le poids de ce poste.
- C’est quelque chose auquel nous n’avons pas pensé, à discuter avec l’agent mais c’est surement trop tard.

pierrejacques11 a écrit :

Si vous êtes capable de faire la compta, vous saurez télédéclarer …

Nous nous sommes peut-etre trop avancés mais il me semblait que la compta pouvait se faire de manière sommaire "Excel+ justificatifs" mais que seule la déclaration devait s’effectuer en pensant par un cabinet compatble.
Si non, quel logiciel pourriez-vous conseiller afin de saisir sa facturation et la télédéclarer sans passer par un cabinet -qui prend environ 100€?- ?
Avec la suppression de la déductibilité de frais de compta au 1er janvier, nous souhaitons si possible la réaliser nous-mêmes, quit’ à prendre du temps au départ.

Prochaine étape:
Tenter de négocier avec proprio et notaires pour commencer les travaux dès le mois d’aout afin que le studio soit pret au le 15 septembre. Même si c’est déconseillé, les travaux ne sont pas lourds et les risques de dégradations faibles.

Dernière modification par Romain36 (16/07/2015 17h09)

Hors ligne

 

#8 13/09/2015 23h22 → Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% ! (immobilier, lmnp, studio)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Une mise à jour de la file ouisque l’opération d’achat est conclue:
> Négociation du crédit et des frais annexes (divisé par deux), de l’assurance en passant en délégation et réduisant à 50% par tete sur couverture minimale. Les banques pretent toujours à 110% avec un taux qualifié d’"excellent" si l’on se fie à meilleurtaux.
> Nous avions eu l’accord de la propriétaire et notaire pour réaliser les travaux en aout.
> Signature de la vente semaine derniere avec remise des clefs dans la foulée.
Vu la demande suscitée par la première annonce, nous avons pu augmenter le prix de 7% par rapport à ce que nous avions estimé. Le cashflow net (-charges/taxes/impot/vacance) est désormais presque à l’équilibre.

Que de sueur,de temps passé et de stress pour tenir nos objectifs mais nous en sommes désormais fiers.

Encore merci mille fois à cette formidable communauté permet de s’instruire et d’une certaine manière nous pousse à entreprendre, loin de la sinistrose et des abrutissements proposés par la majorité des médias !

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech