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#1 10/07/2015 17h31 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Bonjour
Je suis gérant majoritaire d’une SARL (sans lien avec l’immobilier) qui dispose de trésorerie et j’ai personnellement une disponibilité équivalente.
J’envisage un investissement immobilier locatif dans lequel la SARL et moi même serions à parts assez égales. Il n’y aurait pas d’emprunt bancaire (ou maxi 30%).
Une SCI est elle une solution légalement faisable et fiscalement intéressante? Quelles précautions prendre? une meilleure solution à recommander?
Merci

Mots-clés : immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie

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#2 21/07/2015 16h15 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Réputation :   85 

Sujet tres complexe. Quelle part du bilan de la sarl apres l operation pour l immeuble? la reglementation en matiere de preponderance immobiliere est a connaitre pour la fiscalite des titres en tout cas.

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#3 21/07/2015 20h43 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Réputation :   36 

Bonjour,
Un collègue à moi vient de modifier l’objet social de sa SARL de conseil afin qu’elle achète des biens immobiliers locatifs. La SARL a désormais une activité duale : conseil et immobilier.
La SARL a acheté un appartement à Versailles.
Appartement depuis démembré.
La SARL garde l’usufruit, tandis que mon collègue personne physique lui a racheté la nue-propriété.
Ainsi une très grande part de la trésorerie a ainsi servi à acheter l’usufruit d’un appartement.
Cela évite bien sûr la sortie de la trésorerie en rémunération. Qui échappe ainsi aux charges sociales, puis IS / IR.
La SARL recevra au fil du temps les loyers. Il se peut qu’en fin de flux, le fisc ou l’URSSAF ne soient pas perdant. Mais cela dépend bien sûr de l’évolution dans le temps des loyers, ainsi que des barèmes du démembrement.
Côté personne physique par contre, le procédé permet de récupérer la jouissance d’un bien en fin de démembrement. Donc de récupérer en pleine propriété dans son patrimoine un bien financé initialement en grande partie par la trésorerie de son entreprise.

Et il échappe aussi éventuellement à l’ISF jusqu’à date du remembrement.

Les calculs fiscaux à date semblent très favorables par rapport à une sortie de trésorerie subissant pleine taxation pour acheter ensuite un bien immobilier avec.
Bien pouvant échapper à la taxation sur les plus-values après 30 ans.

Le procédé a été validé par son cabinet d’expertise comptable (avec réserve d’un risque de requalification) et le notaire a validé le démembrement.

La lecture de la littérature sur les opération de démembrement me font douter néanmoins de l’absence de risque encouru.

Pas sur la présomption de fictivité du démembrement qui est expliquée à l’article 751 du Code Général des Impôts (CGI). L’esprit de ce texte est d’éviter que les contribuables se dépossèdent de leur vivant de la nue-propriété du bien, uniquement pour diminuer l’assiette taxable aux droits de succession. Il ne semble pas y avoir de problématique successorale dans ce cas.

Par contre les deux dernières Lois de Finances (3ème LFR 2012 et LF 2013), visent à remettre de la justice au sein du système fiscal. Et la jurisprudence n’est pas encore claire. Mais l’article 13-5 du CGI a pour but de combattre la seule volonté d’éluder l’impôt.
Ce montage n’est-il pas un moyen d’éluder finalement l’impôt court-terme ? Pour un éventuel impôt long-terme ?
Quid si la personne atteint le seuil de l’ISF (ou est déjà à l’ISF) ?

De mes lectures j’en déduis que :

Elodie Le Liboux a écrit :

Lorsqu’elle sert un intérêt économique et civil, cette technique peut, malgré certains freins qu’il est nécessaire de prendre en compte avant toute mise en place, se révéler très efficace.
A contrario, lorsqu’elle sert un intérêt exclusivement fiscal, justifié bien entendu par un intérêt civil et/ou économique, en cas de contrôle de l’administration fiscale ; le caractère optimal que pouvait présenter cet outil, que se soit en matière de constitution, de valorisation ou de transmission du patrimoine, il y a encore très peu de temps, a été rudement ébranlé par la nouvelle donne fiscale initiée en 2013.

Je pense que le risque de requalification est non négligeable. Malgré les mots rassurants des notaires ou conseillers en gestion de patrimoine.

Qu’en pensez-vous ?


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#4 22/07/2015 17h13 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Je ne vois pas sur quel critère le fisc pourrait requalifier, a fortiori en présence d’un objet social qui englobe ce type d’activité, pour peu que soient respectés les intérêts économiques de l’entreprise quant à l’évaluation de l’usufruit.

La trésorerie, contrairement à ce que vous écrivez, n’échappe en rien au fisc et à l’URSSAF (plutôt le RSI, d’ailleurs, s’il est gérant majoritaire). Les loyers vont subir l’impôt, et si un jour ou l’autre le produit de ces locations devait sortir de la SARL afin de rémunérer le gérant, il n’échapperait pas aux charges sociales et fiscales.

Donc si tout est fait conformément aux règles, je ne vois pas d’angle d’attaque pour l’abus de droit.

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#5 23/07/2015 14h41 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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C’est toujours le problème de la certitude.

Pour l’avoir il suffit de demander un rescrit à l’URSSAF et un autre au FISC.
Seulement, aucun conseiller en gestion de patrimoine ne vous le conseille.
Vous restez donc avec un risque potentiel.

Le fil de discussion suivant semble mettre en doute votre certitude d’absence de redressement.
Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique…


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#6 23/07/2015 14h54 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Bonjour Misteronline,

Votre interrogation me semble plus que légitime : vous avez effectivement un risque de requalification d’abus de droit, puisque le sens des opérations a un but exclusivement fiscal.

En effet, la société achète en pleine propriété puis revend la nue-propriété au dirigeant.

On fait le chemin inverse de l’article 13-5 du CGI qui vise l’achat en pleine propriété par le dirigeant qui revendrait l’usufruit.

Je parle de dirigeant car c’est le "schéma classique".

Vous disiez :

misteronline a écrit :

La SARL garde l’usufruit, tandis que mon collègue personne physique lui a racheté la nue-propriété.
Ainsi une très grande part de la trésorerie a ainsi servi à acheter l’usufruit d’un appartement.
Cela évite bien sûr la sortie de la trésorerie en rémunération. Qui échappe ainsi aux charges sociales, puis IS / IR.
La SARL recevra au fil du temps les loyers. Il se peut qu’en fin de flux, le fisc ou l’URSSAF ne soient pas perdant. Mais cela dépend bien sûr de l’évolution dans le temps des loyers, ainsi que des barèmes du démembre

Vous avez parfaitement raison, d’ailleurs pour éviter toute critique de l’administration, dans les schémas où l’achat n’était pas fait par la personne physique en direct mais via une SCI, on incluait une affectation systématique du résultat en dividende, pour que la SARL perçoive bien le résultat.

Par contre vous précisez :

misteronline a écrit :

Et il échappe aussi éventuellement à l’ISF jusqu’à date du remembrement.

Je ne partage pas votre opinion.

Vous considerez probablement la SARL comme son outil professionnel. Sous réserve du respect des conditions (détention du capital, mandat social, critère de rémunération) c’est peut être effectivement le cas.

Mais, il convient de retraiter la part des actifs professionnels du bilan de la SARL et la part des actifs non professionnel (cf article 885 O ter du CGI).

Une SARL de conseil qui a pour objet social, à titre accessoire ou même principal, la location d’appartement ou de baux commerciaux, c’est juridiquement possible.

En revanche, fiscalement parlant, une activité locative (non meublée) est considérée comme civile et donc patrimoniale.

Par conséquent, les parts de la SARL qui correspondent à l’activité de conseil seront bien de l’outil professionnel car il s’agit d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Mais les parts de la SARL représentatives du bien immobilier, s’il n’a aucun rapport avec l’activité de conseil, seront à taxer à l’ISF.

La seule exception serait que l’appartement à Versailles soit utile à l’activité de conseil, par exemple, il s’agit de ses locaux d’exploitation.

EDIT : ajout de la référence de l’article du Code Général des Impôts.

Dernière modification par Julien34 (23/07/2015 14h56)

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#7 23/07/2015 16h33 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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misteronline a écrit :

Le fil de discussion suivant semble mettre en doute votre certitude d’absence de redressement.
[url=http://www.devenir-rentier.fr/t8073

]Immobilier : démembrement entre une SARL et une personne physique…[/url]
Non, le fil de discussion en question porte sur la sous évaluation de la NP. Ici on parle d’un montage qui ne lèserait ni la personne physique ni la personne morale. Donc d’un montage dans lequel la personne physique ne retirerait aucun avantage social ou fiscal.

misteronline a écrit :

il suffit de demander un rescrit à l’URSSAF et un autre au FISC.

C’est une très bonne idée, même si le fisc ou le RSI peuvent avoir des positions retoquées devant les tribunaux.

Dernière modification par pierrejacques11 (23/07/2015 16h35)

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#8 24/07/2015 10h10 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Bonjour,

Julien34 a écrit :

La seule exception serait que l’appartement à Versailles soit utile à l’activité de conseil, par exemple, il s’agit de ses locaux d’exploitation.

L’appartement n’a aucun lien avec l’activité de conseil. Il s’agit vraiment d’un investissement locatif.

Mon collègue était très sûr de lui. Commençant à convaincre éventuellement d’autres gérants de SARL de réfléchir à son montage. Le projet est en effet alléchant pour des gérants ayant accumulé une belle trésorerie (avec les nouvelles normes de taxation des dividendes, de nombreux chefs d’entreprise restent en trésorerie plutôt que de se sortir des dividendes).

De mon côté, je ne suis pas rassuré par le montage qui deviendra peut-être un jour un redressement "à la mode" pour le FISC ou l’URSSAF.

Tant qu’une jurisprudence n’aura pas éclairci les règles : ce schéma semble trop intéressant fiscalement (notamment actuellement avec un immobilier cher et des loyers stagnants, la SARL achète cher un usufruit risquant de produire un rendement négatif à terme, au bénéfice du nu-propriétaire au terme de l’opération).


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#9 24/07/2015 10h32 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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"L’appartement n’a aucun lien avec l’activité de conseil. Il s’agit vraiment d’un investissement locatif."

Ca n’est donc pas un bien professionnel. Si la valeur du bien est minime par rapport à la valeur de la Sarl, ca peut passer, sinon, je rejoins Julien : l’exonération ISF pour bien pro ne sera pas applicable.

Après, j’ajouterai juste que le montage proposé, qui permet un avantage manifeste et délibéré du dirigeant au détriment de sa société, frole dangereusement la notion d’abus de bien social …

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#10 24/07/2015 11h38 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Pour pallier le problème soulevé de l’activité "immobilier" de la SARL, cette dernière ne pourrait-elle pas détenir une portion beaucoup plus faible de la SCI et financer le projet par un apport en compte courant d’associé correctement rémunéré (pour qu’il ne soit pas reproché que la SARL soit perdante dans l’opération).

Avec un contrat signé détaillant clairement les modalités entre la SARL et la SCI. C’est effectivement une solution pour la SARL de placer sa trésorerie à une correcte rémunération. La logique voudrait que le fait que le dirigeant détienne la majorité de la SCI ne soit pas un problème.

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#11 24/07/2015 14h02 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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xa a écrit :

Après, j’ajouterai juste que le montage proposé, qui permet un avantage manifeste et délibéré du dirigeant au détriment de sa société, frole dangereusement la notion d’abus de bien social …

Pourquoi dites-vous que le montage se fait au détriment de la société?

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#12 24/07/2015 14h40 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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"Pourquoi dites-vous que le montage se fait au détriment de la société?"

Parce que la société finance un actif personnel du dirigeant (c’est le but annoncé, et ca qualifie l’intention d’enrichissement personnel), en faisant supporter par la société des frais qu’elle n’aurait pas à assumer normalement (frais e mutation sur la PP, alors que la société veut l’US uniquement) et vraissemblablement avec un arrangement sur le transfert de la NP par la suite (parce que le montage est sans intérêt si derrière le dirigeant rachète pour 60/70% la NP, alors que c’est la norme).

Donc on fait supporter des frais par la société, donc à son détriment, le tout pour enrichir personnellement le dirigeant.

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#13 24/07/2015 16h15 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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xa a écrit :

Parce que la société finance un actif personnel du dirigeant (c’est le but annoncé, et ca qualifie l’intention d’enrichissement personnel), en faisant supporter par la société des frais qu’elle n’aurait pas à assumer normalement (frais e mutation sur la PP, alors que la société veut l’US uniquement) et vraissemblablement avec un arrangement sur le transfert de la NP par la suite (parce que le montage est sans intérêt si derrière le dirigeant rachète pour 60/70% la NP, alors que c’est la norme).

Donc on fait supporter des frais par la société, donc à son détriment, le tout pour enrichir personnellement le dirigeant.

Personnellement, pour ce qui m’intéresse du débat, la question n’est pas de savoir ce qu’il en est dans le cas d’un démembrement économiquement inéquitable, mais plutôt dans celui d’un démembrement équitable. Sinon il n’y a pas besoin de débattre, c’est une évidence que c’est interdit ! Mais pour ce qui est d’un démembrement équitable, je ne trouve aucun argument valable pour remettre en cause ce montage sur le fondement de l’abus de droit, voire sur celui de l’abus de biens sociaux (ceci étant sur cet aspect il peut y avoir litige avec d’autres associés).

Pour ce qui est des droits d’enregistrement, la double mutation (acquisition en PP puis cession de NP), inutile, ne fait qu’un seul gagnant, c’est l’Etat. Le gérant n’y gagne absolument rien à titre personnel par rapport à une acquisition directement démembrée. Par contre la société y perd, puisqu’elle aurait pu se passer de payer les droits sur la NP, donc à ce stade cela ressemble surtout à une mauvaise gestion.

Pour ce qui est du "but annoncé" de l’opération, je n’ai pas vu où cela était annoncé. Le but de ce genre de montage, me semble-t-il, c’est de faire fructifier de la trésorerie inutilisée qui ne rapporte absolument rien (côté société) et de se constituer un patrimoine immobilier (côté personne physique).

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#14 24/07/2015 16h40 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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"Pour ce qui est des droits d’enregistrement, la double mutation (acquisition en PP puis cession de NP), inutile, ne fait qu’un seul gagnant, c’est l’Etat. "

Non, le gérant y gagne :
- il acquiert une pleine propriété en payant à titre personnel des frais de mutations sur une valeur inférieure à ce qu’il aurait du payer (acquisition NP). L’avantage est double puisqu’il est clairement indiqué que la NP serait revendu à un tarif avantageux pour le gérant.
- il finance une acquisition sur la base de sommes qu’il n’a pas perçu personnellement donc sans acquitter les droits sociaux et fiscaux de ces revenus (c’est d’ailleurs le but annoncé du montage, si vous vous rappelez).
- il finance un montage qui ne serait pas faisable s’il achetait au départ la NP au vendeur, puisque le vendeur refuserait la vente de l US à une société du fait de la fiscalité applicable dans ce cas là (imposition de l’US au titre des revenus fonciers et non de la PV)

Quand à l’Etat, il ne gagne pas la double mutation, puisque :
- dans le schéma normal (gérant achète PP, puis revend l’US temporaire), l’Etat toucherait aussi une seconde mutation + une imposition des revenus fonciers + des contributions sociales
- l’achat pas la société en PP pour revente induit l’utilisation, sans passer par la case cotisations + imposition des revenus de sommes qui devraient devenir des revenus pour que le gérant puisse acquérir le bien (ce qui, à nouveau, est l’objectif affiché au départ)

En gros, il troque 40% de cotisations + IR contre 7% de droits de mutation. Difficile de dire que l’Etat est gagnant dans cette histoire.

"Par contre la société y perd, puisqu’elle aurait pu se passer de payer les droits sur la NP, donc à ce stade cela ressemble surtout à une mauvaise gestion."

C’est justement ce qui fait que le montage frise la notion d’abus de droit, puisque le dirigeant organise un enrichissement personnel sur la base des moyens de la société et ce via une mauvaise gestion.

Il profite donc à titre personnel de sa propre mauvaise gestion à titre professionnel, mauvaise gestion impliquant de facto le au détriment de la société.

"c’est de faire fructifier de la trésorerie inutilisée qui ne rapporte absolument rien"

Tout à fait, et si ca ne profitait pas aussi au dirigeant à titre personnel, ca éviterait d’être sur une zone doublement grise. Si l’objectif était réellement la rémunération de la trésorerie, il y a d’autres solutions bien moins litigieuse (contrat capi, acquisition directe d’US, par exemple de SCPI, etc, etc)

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#15 25/07/2015 23h20 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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misteronline a écrit :

Bonjour,

Julien34 a écrit :

La seule exception serait que l’appartement à Versailles soit utile à l’activité de conseil, par exemple, il s’agit de ses locaux d’exploitation.

L’appartement n’a aucun lien avec l’activité de conseil. Il s’agit vraiment d’un investissement locatif.

Mon collègue était très sûr de lui. Commençant à convaincre éventuellement d’autres gérants de SARL de réfléchir à son montage. Le projet est en effet alléchant pour des gérants ayant accumulé une belle trésorerie (avec les nouvelles normes de taxation des dividendes, de nombreux chefs d’entreprise restent en trésorerie plutôt que de se sortir des dividendes).

De mon côté, je ne suis pas rassuré par le montage qui deviendra peut-être un jour un redressement "à la mode" pour le FISC ou l’URSSAF.

Tant qu’une jurisprudence n’aura pas éclairci les règles : ce schéma semble trop intéressant fiscalement (notamment actuellement avec un immobilier cher et des loyers stagnants, la SARL achète cher un usufruit risquant de produire un rendement négatif à terme, au bénéfice du nu-propriétaire au terme de l’opération).

Dans ce cas de figure, je vous confirme le caractère risqué du schéma et je ne le conseillerai pas. Ca n’est n’y une économie d’ISF, ni un bon placement de trésorerie, bien trop risqué au regard des notions évoqués, d’abus de droit et d’acte anormal de gestion :

- l’intérêt pour la société de revendre la nue-propriété, donc de prendre à durée fixe la pleine propriété, puisque rappelons le, un usufruit pour une personne morale ne peut dépasser les 30 ans ce qui signifie que en ayant acheté la pleine propriété puis en revendant la nue propriété dans la foulée selon le barème de l’article 669 II du CGI, je ne fais pas de plus-value, mais je me prive d’un revenu futur au delà de 30 ans…

Il faut se méfier des personnes qui pensent avoir raison car elles ont le dernier mot. Ne cédez pas aux sirènes ni à un effet de mode !

Dernière modification par Julien34 (25/07/2015 23h22)

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#16 26/07/2015 08h56 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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@ xa :

"Non, le gérant y gagne :
- il acquiert une pleine propriété en payant à titre personnel des frais de mutations sur une valeur inférieure à ce qu’il aurait du payer (acquisition NP). L’avantage est double puisqu’il est clairement indiqué que la NP serait revendu à un tarif avantageux pour le gérant."

Il n’acquiert pas la PP mais la NP. Il aura la PP à l’extinction de l’usufruit. Pour ce qui est du tarif, comme je l’ai déjà dit, s’il est question de tarif avantageux, il est inutile de débattre. Le tarif doit absolument être un tarif de marché.

"- il finance une acquisition sur la base de sommes qu’il n’a pas perçu personnellement donc sans acquitter les droits sociaux et fiscaux de ces revenus (c’est d’ailleurs le but annoncé du montage, si vous vous rappelez)."

Pas du tout, il acquière la NP sur la base de sommes qu’il a déjà forcément perçues. Il va acquérir la PP par extinction de l’usufruit, c’est l’essence même du démembrement, et ce n’est pas du tout répréhensible en soi.

"- il finance un montage qui ne serait pas faisable s’il achetait au départ la NP au vendeur, puisque le vendeur refuserait la vente de l US à une société du fait de la fiscalité applicable dans ce cas là (imposition de l’US au titre des revenus fonciers et non de la PV)"

çà c’est une piste qui pourrait être intéressante au niveau de l’abus de droit, cette règle aberrante récemment pondue n’ayant toujours pas été remise en question.

"Quand à l’Etat, il ne gagne pas la double mutation, puisque :
- dans le schéma normal (gérant achète PP, puis revend l’US temporaire), l’Etat toucherait aussi une seconde mutation + une imposition des revenus fonciers + des contributions sociales"

Au niveau des droits d’enregistrement, ce que j’ai mentionné, si. Par ailleurs, le schéma normal n’est pas celui que vous indiquez, celui-ci serait l’achat simultané de la NP par le gérant et de l’usufruit par la société. Mais comme vous l’avez fort justement rappelé, depuis deux ans, la cession de l’usufruit temporaire, même en cas de cession concomitante de la NP, est imposée aux revenus fonciers. Ce qui dès lors pourrait être la clé de ce montage qui alors, s’il est intervenu après 2012, pourrait être à regardé sous l’angle de l’abus de droit. En effet, on peut considérer que l’intention de départ est de faire acquérir le seul usufruit par la société mais que la lourde fiscalité pesant sur le vendeur a poussé les parties à construire un montage afin de privilégier la surcharge des droits d’enregistrement au détriment de l’imposition du vendeur sur les revenus fonciers. Très intéressant. Mais c’est une piste différente de celle évoquée au départ (charges sociales et IR du gérant)

"- l’achat pas la société en PP pour revente induit l’utilisation, sans passer par la case cotisations + imposition des revenus de sommes qui devraient devenir des revenus pour que le gérant puisse acquérir le bien (ce qui, à nouveau, est l’objectif affiché au départ)"

Non, c’est la société qui achète l’usufruit pour son propre compte afin de profiter des loyers, çà n’a rien de répréhensible a priori, tant qu’il n’y a pas de tromperie dans les évaluations. Et il faut arrêter avec les "objectifs affichés", sinon, toutes les boîtes de défisc devraient fermer…

"En gros, il troque 40% de cotisations + IR contre 7% de droits de mutation. Difficile de dire que l’Etat est gagnant dans cette histoire."

Pas du tout, les revenus issus de cet usufruit restent dans les caisses de la société, tant qu’ils ne sont pas distribués.

"Tout à fait, et si ca ne profitait pas aussi au dirigeant à titre personnel, ca éviterait d’être sur une zone doublement grise. Si l’objectif était réellement la rémunération de la trésorerie, il y a d’autres solutions bien moins litigieuse (contrat capi, acquisition directe d’US, par exemple de SCPI, etc, etc)"

L’usufruit d’un bien démembré entre dans la catégorie des solutions rentables pour la trésorerie en l’absence d’alternative au niveau bancaire.

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#17 26/07/2015 10h52 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Réputation :   160 

Vous ne comprenez pas le raisonnement.

"Il n’acquiert pas la PP mais la NP."

Il gagne parce que le but initial, c’est l’acquisition de la PP, et justement il fait porter une partie de cette acquisition par la société, et non sur ses revenus. Il utilise donc une astuce juridique pour financer une partie non négligeable de cette acquisition via sa Sarl.

Avant la réforme, l’acquisition conjointe US + NP posait aussi des soucis, en particulier dans ce cas, puisque le montage a été plusieurs fois jugé comme un abus de droit lorsque l’activité de la société ne justifiait pas l’acquisition de l’usufruit. Donc le problème n’est pas nouveau.

La société peut justifier l’acquisition de l’usufruit, en fonction de son activité, et donc la revente de la NP. Mais en le faisant avec un tiers pour éviter ce problème.

"Pas du tout, il acquière la NP sur la base de sommes qu’il a déjà forcément perçues"

Techniquement oui, pour la NP. Sauf qu’on revient au montage : le but c’est la PP à terme, financée en grande partie par la société sur la base de ce qui aurait dû être des dividendes fiscalisés, et qui sont utilisés sans passer par cette case dividende.

J’ai eu assez de problème avec les montages en démembrement ab initio sur ce genre de montage. C’est très délicat avec une société dont l’objet est la gestion d’un parc immobilier, alors avec une sarl dont l’activité principale est le conseil, je dis niet, beaucoup trop risqué.

"Par ailleurs, le schéma normal n’est pas celui que vous indiquez, celui-ci serait l’achat simultané de la NP par le gérant et de l’usufruit par la société. "

Déjà eu des requalifications pour abus de droit avant la réforme avec des démembrements ab initio … Mais pas d’ABS par contre, puisque dans ce montage, pour éviter l’abus fiscal, on passe par une société dédiée à la gestion immo, sauf qu’il faut justifier le pouquoi la NP en propre et l’US en société (ce qu’on peut faire par exemple parce que les associés en NP et en US ne coincident pas)

"L’usufruit d’un bien démembré entre dans la catégorie des solutions rentables pour la trésorerie en l’absence d’alternative au niveau bancaire."

Contrat de capi, scpi, ocpi, fonds  divers, etc, etc, etc. Ce ne sont pas les solutions qui manquent. C’est bien ce que vous ne voyez pas.

Ici, on met en place un montage qui passerait sans souci avec une scpi démembrée, parce qu’on aurait pas le gérant US via sa sarl + NP en direct. C’est la présence du même tiers des deux côtés, le problème, pas l’investissement en lui même.

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#18 23/08/2015 14h37 → Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ? (immobilier locatif, sarl, sci, trésorerie)

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Le même tiers pose à mon avis problème. Je rejoins XA. Le montage ne répond pas à une problématique de gestion pour la société. Les locaux ne sont pas à usage professionnel. L’objet de la SARL a été changé spécifiquement pour le montage. Une SCI gérant des biens est d’ailleurs soumise à une fiscalité "de personne physique". Là, on joue avec la fiscalité IR, IS, droits de mutation, CSG… Pourquoi ne pas avoir fait une SCI si ce n’est pour une problématique d’optimisation fiscale ?

Néanmoins, en cas de contrôle, tant que l’opération ne s’approche pas de l’échéance, le FISC pourra-t-il opérer une requalification ? En effet, sans idée des flux à venir concernant les loyers et de l’évolution des prix de l’immobilier, sans vérification des montants passés en charge sur le résultat de l’entreprise (le gérant compte utiliser la vocation immobilière pour étendre sa zone de famille de frais), comment savoir si la société a été flouée ?

Je pense que la zone grise se situe ici. Et que l’administration fiscale ne peut pas trouver de points d’attaque sur l’utilisation de la trésorerie en début d’opération.


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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