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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/07/2015 12h00 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour,

Après avoir pas mal échangé sur le sujet "Investissement immobilier à Lille", je crée ce nouveau fil pour discuter avec vous du marché immobilier locatif sur Valenciennes et l’ancien bassin minier du Nord (Denain, Somain/Aniche, Lewaerde, Douai, Hénin-Beaumont, Lens…).

Je commence à m’intéresser à cette région pour plusieurs raisons :
- proche de mon futur domicile (Valenciennes)
- belles rentabilités brutes d’après une rapide recherche sur LBC
- bonne diversification par rapport à mon premier investissement en métropole lilloise

Y’a-t-il des intervenants de ce forum, réguliers ou de passage, qui connaissent bien cette région et pourraient m’en dire plus ?

Quelques questions que je me pose au premier abord :
- caractéristiques du marché : quels sont les principaux profils constituant la demande locative ? y’a-t-il une demande étudiante en dehors des universités de Valenciennes ?
- solvabilité de la demande : le locataire type sera-t-il forcément dépendant d’aides diverses ou bien peut-on espérer attirer des profils plus sûrs (CDI aux revenus 3 x le loyer) ?
- attractivité : quelles villes se distinguent en termes d’emploi et/ou de qualité de vie (commerces, loisirs, événements…) ?
- transports : y’a-t-il, comme sur la métropole lilloise, une très forte demande pour de bons transports en commun (ligne SNCF Lille-Douai-Valenciennes et tram Denain-Valenciennes en particulier) ? ou bien faut-il juste prévoir un bien avec garage ou parking à proximité ?

Mots-clés : denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes

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#2 07/07/2015 21h53 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonsoir perecastor,

J’ai cherché pendant pas mal de temps sur le valenciennois.
L’aspect qui m’a freiné est la demande sur le secteur. En dehors de valenciennes intramuros il est très difficile de trouver des locataires (Solvables)
2eme point concerne les nombreuses construction récentes, c’est une concurrence importante sur Valenciennes.

Bonne recherche à vous.

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#3 08/07/2015 10h25 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour,

Je me suis aussi intéréssé au valenciennois, mis à part le centre ville dynamique les alantours ne m ’ont pas séduit, il parait qu’il y’a une forte demande locative à denain cependant le type de locataires peut faire peur.

Pour ce qui est de douai, c’est une ville qui à perdue énormement de commerces ces derniéres années et qui n’a plus la dynamique d’autre fois.
J’avais visité plusieurs immeubles il y’a un an les rentabilités étaient la mais le profil des locataires laissait à désirer.De plus la fac de droit n’est pas dynamique et la demande locative en meublé n’est pas trés forte. ( de ce que j’ai pu en constater … )

Arras peut être une alternative … ville dynamique, université, TGV, par contre pour avoir une bonne rentabilité il faut vraiment chercher …

Pour ma part j’ai investi récemment à cambrai, parce que les prix ont énormément chuté et qu’il y avait une demande en meublé plus importante (par rapport à douai par exemple) .

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#4 08/07/2015 12h32 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour,

Sur Arras, le marché n’est pas très dynamique. La demande locative me semble atone. Arras a du mal à se remettre du départ de sa garnison et les projets de construction avancent lentement. Il n’y a pas de recherche de terrains constructibles comme on a connu dans les années 2005-2008. Arras a l’avantage de ne pas trop dépendre du secteur industriel (plutôt tertiaire) contrairement aux autres villes citées ci-dessous.

Pour Lens/Denain, je suis d’accord avec hugome, les prix sont très abordables mais la clientèle fait peur. Ce sont des anciennes villes industrielles où le niveau social est bas. De plus, la crise actuelle et les nombreuses liquidations de sociétés ne me semblent pas très rassurantes. Donc si vous excellez dans la gestion des dossiers CAF, c’est peut être une possibilité.

Parmi les cibles de perecastor, je proposerai bien de centre ville de Valenciennes qui est assez dynamique (pas trop loin de la gare principalement) ou des petites villes comme Saint-Amand les Eaux. Il faudrait peut être reprendre contact avec un de nos invités lors de la première réunion qui avait eu lieu à Lille et qui avait un immeuble a proximité des rues piétonnes du centre de Valenciennes. Attention à la qualité des immeubles dans le centre ville de Valenciennes.

Actuellement, on voit aussi de nombreux immeubles à vendre à Douai et Calais. Je n’en connais pas la raison. Douai dépend beaucoup de l’automobile et Calais a un gros soucis avec les migrants.


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#5 09/07/2015 10h19 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Merci pour vos réponses.

Je n’ai pas considéré Arras car déjà un peu loin de Valenciennes, donc difficile à gérer pour moi.

Pour préciser ma recherche : j’envisage à moyen terme l’acquisition d’un deuxième immeuble me permettant de diversifier mes risques.

Mon immeuble actuel est ancien, composé de 6 lots d’habitation exclusive (1 T1, 4 T2/T2 bis et 1 T3) en métropole lilloise, en très bon état et entièrement loué meublé à des étudiants et jeunes couples.

Les moyens de diversification que j’ai identifiés sont :
- emplacement moins "sexy" mais plus rentable type petite ville hors métropole lilloise
- immeuble incluant RDC commercial, hangar, parkings…
- location nue plutôt que meublée
- surfaces plus importantes

L’objectif étant toutefois de rester sur des rentabilités > 10%.

Il y a sur ce forum de nombreux témoignages d’investissements réussis dans des coins à priori peu adaptés au marché locatif, notamment en pleine campagne, mais je me demande si l’analogie est valable pour les petites villes du bassin minier :

- zones très densément peuplées
- natalité élevée
- réseau de transport dense
- taux de chômage autrefois bas mais désormais élevé
- beaucoup de petites surfaces

Donc au final les caractéristiques sont plus celles de villes de banlieue que de villes de campagne.

Dans ma première liste j’avais oublié Saint-Amand-les-Eaux, en effet elle me semble correspondre à ce que je recherche. Mais le marché est assez particulier, principalement des très gros immeubles qui semblent ne pas se vendre depuis des mois… quel est le vrai prix du marché ?

J’ai lu avec intérêt la présentation de what qui a présenté sur le forum deux achats d’immeubles sur Valenciennes qui me semblent très bien ficelés. Ce sont les meilleurs ordres de grandeur que j’ai à ce jour sur le marché local.

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#6 09/07/2015 21h56 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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@ Perecastor
Pour Saint Amand les Eaux, il doit aussi y avoir un marché particulier pour les meublés / gîtes du fait de la présence de la station thermale
Une cure conventionnée dure 3 semaines, et la station thermale est ouverte du début mars à la fin novembre
Mais je ne connais pas le niveau de prix de ce marché, car j’habite à 1h10 AR de la station thermale, et pour ma cure je fais donc l’AR tous les jours …..

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#7 10/07/2015 08h18 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Il y a bien un marché lié aux thermes. Il suffit de regarder les affiches de meublés sur le secteur. Cela dit, c’est probablement un marché saisonnier et ce doit être intéressant pour celui qui habite à côté des thermes et peut louer une partie de sa RP quelques mois par an.

Pour les immeubles disponibles en centre ville, il faudrait connaître la demande locative. Les prix d’annonce semblent élevés en effet, mais cela n’est pas un souci. Calculez le prix d’achat acceptable pour obtenir la rentabilité de 10% et faites quelques offres en justifiant votre offre (rentabilité, travaux etc), vous verrez bien la réaction. Cela vous permettra déjà de voir les interlocuteurs du marché et d’initier une discussion avec l’un deux qui vous semble comprendre votre besoin.


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#8 27/07/2015 18h50 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour moi je suis entrain de faire construire un ensemble de 4 maisons sur waziers a cote de douai,
D’après les agents immo je n’aurai aucun mal a les louer car c’est du neuf

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#9 04/08/2015 20h38 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour,

Malgré les nombreux avis négatifs des  agents immobiliers, nous avons acquis un immeuble de 6 lots sur Douai pour lequel nous avons fait des travaux importants de remise aux normes ( isolation thermique, électricité, chauffage, plomberie, sanitaire,…)

Le mois derniers était venu le verdict de la mise en location avec une annonce sur leboncoin.
Sur une semaine les trois logements étaient loués avec des profils de locataires aux revenus très sécurisants. ( profil cadre )

Notre conclusion est donc la suivante. Dans certaines villes de la région il y a effectivement beaucoup de bien à louer. C’est le cas de Douai. Mais aux dires des locataires, peux de biens sont en bon état.

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#10 05/08/2015 09h51 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour,

Votre commentaire n’est pas spécifique à Douai, mais prend certainement tout son sens quand la demande locative est faible. Beaucoup de bailleurs de mon entourage m’avaient déconseillé d’offrir des prestations élevées dans mes logements (cuisine équipée avec électroménager de qualité…) car "les locataires détruisent tout". On verra si l’avenir leur donnera raison, mais pour le moment tout a été loué en quelques semaines, notamment à un jeune couple avec dossier en béton (parents garants fonctionnaires et pleinement propriétaires), qui m’ont confié avoir visité 15 biens avant d’avoir le coup de cœur pour le mien.

Concernant Douai, j’ai comparé les statistiques clé des villes du bassin minier, et la ville se distingue par une hétérogénéité forte : chômage élevé mais aussi taux d’étudiants et cadres important.

Croissance démographique sur dix ans :    0,16% (moy. 0,41%)
32% entre 20 ans et 39 ans (un peu au dessus de la moyenne nationale)
Taux de chômage :    22,66% (moyenne nationale : 10,49%)
14% de cadres (un peu au dessus de la moyenne nationale)
Etudiants :    11,61% (59ème de France)

Source : [url=http://www.toutes-les-villes.com/59/douai.html

]Encyclopédie des Villes de France : Démographie, Géographie, Famille, Immobilier, Cartes… - informations - toutes-les-villes[/url]
En revanche j’ai été refroidi par les statistiques sur Denain et Anzin, deux villes pour lesquelles les rendements bruts sont élevés mais le taux de chômage préoccupant (37% et 32% respectivement).

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#11 05/08/2015 12h02 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour,
Je suis moi même investisseur dans cette région à Denain et à Cambrai.
J’ai un immeuble de 12 logements à denain très rentable mais les locataires sont très très dur !!!
Nous avons effectué des travaux pour essayer de toucher des locataires moins rsa, mais cela reste toujours compliqué, nous essayons de mettre des locataires sous tutelle / curatelle mais ils rendent parfois les apparts dans des états déplorables !
Par contre nous avons 5 immeubles et deux maisons divisés sur cambrai et là très peu de souci, de très belles rentabilité (nous sommes en train de retaper un immeuble, une maison puis nous allons construire entre 4 et 7 logements). Nous avons entre 12 et 14% de rentabilité net sur tous nos logements.
Bref il faut donner des apparts propres mais je ne vise pas le logement haut de gamme. Je me diversifie en commençant le logements étudiants on verra bien.
Je vais continuer sur cambrai (encore un projet) pour pouvoir m’y consacrer à plein temps car gérer 35 locataires (puis 65 après les travaux et la dernière acquisition) devient dur pour ma femme qui s’y consacre déjà à plein temps.
Bref il y a des opportunités dans la région mais comme partout il y a aussi beaucoup de travail et de suivi.
Pour plus d’infos pas de souci.
frédéric

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#12 05/08/2015 13h35 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour fredv,

Statistiques pour Cambrai :

Croissance démographique sur dix ans :    0,21% (moy. 0,41%)   
30% entre 20 ans et 39 ans (un peu au dessus de la moyenne nationale)
Taux de chômage :    21,75% (moyenne nationale : 10,49%)
10% de cadres (idem moyenne nationale)
Etudiants :    9,02%

Source : [url=http://www.toutes-les-villes.com/59/cambrai.html

]Encyclopédie des Villes de France : Démographie, Géographie, Famille, Immobilier, Cartes… - informations - toutes-les-villes[/url]
Donc rien à voir avec le taux de chômage de Denain en effet.

Avez-vous uniquement cherché sur ces deux communes ?
Quels étaient vos critères en termes de prix au m2 (travaux de rénovation compris afin d’avoir des biens propres et avec compteurs EDF séparés) ? Quels loyers au m2 estimez-vous pour chaque type de bien (studio, T2…) ?
Lors de vos recherches la majeure partie des immeubles était-elle non cadastrée, comme j’ai pu le constater sur Lille ?

NB : Je vous ai également adressé quelques questions plus générales concernant votre parcours (passionant !) sur votre présentation.

Dernière modification par perecastor (05/08/2015 13h41)

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#13 05/08/2015 13h57 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour,
Toutes mes recherches ont un seul objectif, avoir un produit avec une belle rentabilité.
Je vais vous donner des exemples de mes immeubles sur cambrai
En plein centre un immeuble de 9 logements acheté 255K€ et qui me rapporte 3 000€ mensuel, l’état était correct, je fais peu de travaux car les locataires en place ont des loyers assez modéré, par contre si un locataire part je refais l’appart et le remet au prix du marché ( les loyers sont entre 215€ et 405 € hors charge et les biens sont des T1 ou des T2)
Un autre bien que je viens d’acheter un immeuble de trois étages plus un grenier que je vais transformer en 7 appartements, et que je vais louer 2 500€ mensuel (avec une place de parking), je l’ai acheté 148K€ plus 12K€ de frais de négociation, et je vais faire pour environ 80K€ de travaux.
Je n’ai donc pas de ’bien type’, je cherche le ou les produits qui au final feront une belle rentabilité.
Je cherche aussi à être dans les prix du marché pour pouvoir louer rapidement mes biens.
J’ai cherché à Valenciennes, à Douai, à Denain, à Cambrai, aujourd’hui étant donné que mes biens sont à Cambrai je ne cherche plus qu’à Cambrai pour optimiser mes déplacements et ceux de mon artisan.
Je regarde donc le prix GLOBAL après travaux et compare au prix de location ( il faut que cela soit vers 12% net net !)
Et chacun de mes biens est particulier (une ancienne maison divisée en quatre loin du centre sans travaux, une maison en plein centre que je vais diviser en quatre et qui est entièrement à refaire, un ancien hôtel particulier avec de grandes surfaces alors que je déteste ça, ….)
Bref, visiter, comprendre, analyser, et parfois faire très vite.
Bon courage !

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#14 20/10/2016 09h40 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour à tous,

je me permets de rebondir sur ce sujet même si le post date un peu.

Je suis à la recherche de mon premier investissement locatif et habite sur Valenciennes.

Je souhaite investir dans un studio pour faire du meublé, j’estime que pour commencer cela peut être intéressant.

J’ai ciblé Valenciennes mais comme l’auteur du sujet, je me pose quelques questions sur la réussite de ce projet.

Depuis 1 an et demi où en est votre projet ?

Pour avoir habité Valenciennes en tant qu’étudiant, ce sera ma principale cible.

Et effectivement les villes aux alentours (pour le meublé) ne me semblent pas valoir le coup d’un investissement.

Pour Denain, Douai et les alentours, effectivement la population à un niveau social plus bas que Lille et Valenciennes par exemple. Les locataires potentiels peuvent souvent etre non salariés.

Saint-Amand-Les-Eaux, pour avoir été à l’école jusqu’au Lycée et pour la fréquenter encore, est une ville en plein développement. Un investissement en meublé peut-être intéressant proche de la gare par exemple.

De plus, c’est entre Lille et Valenciennes, donc très bien situé.

Pour Cambrai, les prix sont effectivement plus bas, et il y a une université, je devrai peut-être me pencher dessus ?

Voila n’hésitez pas à m’indiquer dans quelle ville je dois me diriger pour ce premier investissement.

Je souhaiterai investir 50000 € à 70 000 € maximum.

Merci.

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#15 21/10/2016 10h10 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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perecastor a écrit :

pour le moment tout a été loué en quelques semaines, notamment à un jeune couple avec dossier en béton (parents garants fonctionnaires et pleinement propriétaires), qui m’ont confié avoir visité 15 biens avant d’avoir le coup de cœur pour le mien.

Votre retour (et celui d’autres foreumeurs dans cette file) montre bien qu’on peut avoir des rentabilités élevées dans des zones relativement "difficiles", à condition d’offrir de beaux appartements en location. En effet, dans ces zones, les logements loués (notamment meublés) sont souvent assez "moches" (pas retapés, mobilier ancien ou dépareillé). Avoir une offre de qualité permet de se démarquer de la concurrence et donc de louer efficacement.

Cela dit, on voit aussi qu’il faut une excellente connaissance de son secteur ; il n’y a pas de recette magique.

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#16 21/10/2016 10h38 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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A mon sens, si vous habitez actuellement Valenciennes et donc connaissez bien la ville, c’est ici qu’il faut commencer vos recherches. Quitte à élargir plus tard si vous ne trouvez pas la perle rare.

Il vous sera difficile d’obtenir l’autofinancement total sur un studio seul plutôt que par un petit immeuble de rapport, cependant ça vous permettra d’accumuler de l’expérience qui vous sera indispensable pour de futurs projets. A partir de 8% de rendement (loyer HC annuel/prix d’achat FAI, FDN et travaux compris) sur un bien de qualité avec un bon emplacement, vous ne regretterez pas votre achat.

Votre feuille de route pour les prochains mois sera donc de vous renseigner sur les loyers pratiqués par m2 et par quartier sur ce type de biens, de multiplier les visites… et de ne pas hésiter à faire des offres nettement en dessous du prix demandé si vous estimez que c’est ce que vaut le bien, sur la base de votre calcul de rentabilité.

NB : Ne filtrez pas trop en amont les biens en fonction du prix d’appel. Un prix bas est plus souvent synonyme de bien avec gros défaut que de bonne affaire, et votre manque d’expérience ne vous permettra pas toujours de faire la différence. Mieux vaut visiter des biens de qualité et tenter une négo importante.

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#17 21/10/2016 14h41 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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perecastor a écrit :

A mon sens, si vous habitez actuellement Valenciennes et donc connaissez bien la ville, c’est ici qu’il faut commencer vos recherches. Quitte à élargir plus tard si vous ne trouvez pas la perle rare.

Il vous sera difficile d’obtenir l’autofinancement total sur un studio seul plutôt que par un petit immeuble de rapport, cependant ça vous permettra d’accumuler de l’expérience qui vous sera indispensable pour de futurs projets. A partir de 8% de rendement (loyer HC annuel/prix d’achat FAI, FDN et travaux compris) sur un bien de qualité avec un bon emplacement, vous ne regretterez pas votre achat.

Votre feuille de route pour les prochains mois sera donc de vous renseigner sur les loyers pratiqués par m2 et par quartier sur ce type de biens, de multiplier les visites… et de ne pas hésiter à faire des offres nettement en dessous du prix demandé si vous estimez que c’est ce que vaut le bien, sur la base de votre calcul de rentabilité.

NB : Ne filtrez pas trop en amont les biens en fonction du prix d’appel. Un prix bas est plus souvent synonyme de bien avec gros défaut que de bonne affaire, et votre manque d’expérience ne vous permettra pas toujours de faire la différence. Mieux vaut visiter des biens de qualité et tenter une négo importante.

Bonjour,

merci pour ces conseils, j’en prends bonne note.

Effectivement l’auto financement sur un petit studio est compliqué, bien que réalisable si es circonstances le permettent.

Concernant l’achat d’un immeuble pour y faire plusieurs studios afin d’assurer plus "facilement" un auto-financement, j’y ai effectivement pensé mais je dois avouer que cela me fait peur pour un premier investissement.

Mais l’idée de faire du qualitatif, même en investissant + à la base, afin de viser une clientèle plus aisée est très judicieuse.

Autre chose qui me fait un peu peur, ce sont les charges de Co-Propriété souvent présentes dans l’achat d’un appartement.

Que comprennent-elles concrètement ?

J’ai également vu un appartement dans ma ville et mon budget dans une résidence, qui était " Désolidariser de la copro ", qu’est ce que cela implique ? Et doit-on se méfier de ce type de bien ?

Merci beaucoup pour vos conseils.

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#18 21/10/2016 15h03 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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En effet avec un appartement dans une copropriété, vous serez amené à supporter des charges de copropriété. Elles regroupent notamment les frais de syndic (s’il n’est pas bénévole), l’assurance de l’immeuble, les travaux d’entretien et de rénovation (ravalement, toiture…), ainsi que toutes les énergies et fluides qui ne sont pas associées à des contrats de fourniture individuels pour les copropriétaires : eau, électricité, gaz…

Une partie est récupérable sur le locataire, par exemple l’eau si sa fourniture est collective. Une partie, notamment celle liée aux gros travaux, est due par le propriétaire.

Il est donc indispensable de vous renseigner en amont sur le montant des charges pour l’intégrer à votre calcul de rentabilité. La loi ALUR a facilité l’accès à cette information, car il est désormais obligatoire de fournir un certain nombre de documents relatifs à la copro aux futurs acquéreurs.

Je n’ai jamais entendu parler de logements "désolidarisés" d’une copro, mais ça peut selon faire référence à :
- un copropriétaire qui n’est pas lié au contrat de fourniture d’énergie des autres occupants. Par exemple tout le monde partage les frais de chauffage d’une vieille installation au fioul, mais lui se chauffe à l’électrique et ne paie aucun tantième lié au chauffage collectif. Ca peut être intéressant financièrement, mais ça serait abusif de dire que l’on est désolidarisé de la copro, car légalement l’acheteur se portera toujours acquéreur d’une fraction d’une copro et non d’un bien individuel
- un logement qui appartenait à une copro mais qui est désormais vendu comme bien individuel. Par exemple, j’ai déjà visité une petite maison de courée accessible par le porche sous un immeuble collectif. L’ensemble constituait une copro, mais le propriétaire de la maison de courée m’a affirmé n’en faire plus partie, l’immeuble collectif n’ayant plus qu’une servitude d’accès à honorer.

Pour l’investisseur actif, c’est toujours intéressant d’avoir un bien hors copro pour plus de contrôle et de flexibilité dans la gestion de son investissement. Cependant appartenir à une copro, même si certainement plus coûteux, soulage les (co)propriétaires de certaines tâches administratives et de gestion courante… à vous de voir.

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#19 21/10/2016 15h44 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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perecastor a écrit :

En effet avec un appartement dans une copropriété, vous serez amené à supporter des charges de copropriété. Elles regroupent notamment les frais de syndic (s’il n’est pas bénévole), l’assurance de l’immeuble, les travaux d’entretien et de rénovation (ravalement, toiture…), ainsi que toutes les énergies et fluides qui ne sont pas associées à des contrats de fourniture individuels pour les copropriétaires : eau, électricité, gaz…

Une partie est récupérable sur le locataire, par exemple l’eau si sa fourniture est collective. Une partie, notamment celle liée aux gros travaux, est due par le propriétaire.

Il est donc indispensable de vous renseigner en amont sur le montant des charges pour l’intégrer à votre calcul de rentabilité. La loi ALUR a facilité l’accès à cette information, car il est désormais obligatoire de fournir un certain nombre de documents relatifs à la copro aux futurs acquéreurs.

Je n’ai jamais entendu parler de logements "désolidarisés" d’une copro, mais ça peut selon faire référence à :
- un copropriétaire qui n’est pas lié au contrat de fourniture d’énergie des autres occupants. Par exemple tout le monde partage les frais de chauffage d’une vieille installation au fioul, mais lui se chauffe à l’électrique et ne paie aucun tantième lié au chauffage collectif. Ca peut être intéressant financièrement, mais ça serait abusif de dire que l’on est désolidarisé de la copro, car légalement l’acheteur se portera toujours acquéreur d’une fraction d’une copro et non d’un bien individuel
- un logement qui appartenait à une copro mais qui est désormais vendu comme bien individuel. Par exemple, j’ai déjà visité une petite maison de courée accessible par le porche sous un immeuble collectif. L’ensemble constituait une copro, mais le propriétaire de la maison de courée m’a affirmé n’en faire plus partie, l’immeuble collectif n’ayant plus qu’une servitude d’accès à honorer.

Pour l’investisseur actif, c’est toujours intéressant d’avoir un bien hors copro pour plus de contrôle et de flexibilité dans la gestion de son investissement. Cependant appartenir à une copro, même si certainement plus coûteux, soulage les (co)propriétaires de certaines tâches administratives et de gestion courante… à vous de voir.

Merci pour cette réponse complète.

Dans le cas de l’achat d’un appartement en copropriété, dois-je avant de signer un compromis de vente, étudier / demander s’il y a de gros travaux à prévoir dans années à venir ?

Et dans un immeuble ou résidence, quels sont les travaux les plus honéreux ?

Merci.

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#20 21/10/2016 17h35 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Vous avez signé une charte en arrivant sur ce forum, où vous vous engagiez à vous présenter, à ne pas recopier le message précédant en intégralité (quel intérêt ?)

Il vous faut évidemment vous renseigner avant de signer un compromis, après c’est trop tard.
Pour les travaux demandez le compte rendu d’AG du syndic, seul document faisant foi. Si les travaux sont votés, c’est l’ancien proprio qui paye.
Ce document permet aussi de mesurer "l’ambiance" entre les copropriétaires, leur implication, les éventuelles procédures judiciaires, les impayés et les volonté de travaux…

Evitez les grosses copro, fort coûteuses et les travaux à venir d’ampleur non votés ; toiture, façade…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#21 16/11/2016 15h16 → Investissement immobilier à Valenciennes et l'ancien bassin minier ? (denain, douai, immobilier, investissement, lens, locatif, somain, valenciennes)

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Bonjour à tous,

    nouvel arrivant sur le forum, je cherche également où investir dans la région, avec une préférence pour les immeubles de rapport.

Je suis du côté d’Hénin-Beaumont, donc j’envisage un périmètre de Lens à Douai sur l’axe est-ouest et de Carvin à Arras sur l’axe nord-sud.

Douai est bien situé avec des produits assez peu chers, mais la dynamique de la ville m’inquiète un peu. Elle a par contre l’avantage d’avoir un accès direct à Lille en train.

Arras est notablement plus cher avec nettement moins de produits, donc une rentabilité plus faible, mais la ville bouge plus, et permet un accès facile aussi bien à Lille qu’à Paris.

Lens, j’avoue que j’ai un peu peur de la population.

Et après, j’hésite toujours à aller taper dans les plus petites communes, ai-je tort?

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