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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 04/07/2015 13h03 → Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ? (crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

je vous présente mon projet pour avoir vos avis.
Vous pouvez accéder à ma présentation ici ! http://www.devenir-rentier.fr/t9509

En résumé :

- j’ai 28 ans, ma conjointe avec qui je suis pacsé en a 34. Nous avons 2 enfants de 3 et 6 ans.
- Au niveau fiscal : 3,5 parts et une TMI à 0%.
- Je suis en CDI, en gendarmerie, avec un salaire net annuel de 22.000€, 30.000 environ normalement d’ici 10 ans.
- Mon épouse est actuellement en recherche d’emploi (ASSEDIC 12.000€ / an + Allocation adulte handicapée entre 200 et 600€ mensuels suivants nos revenus nets)
- Je suis propriétaire d’une maison que je loue à mes parents (risque locatif amoindri) Il me reste 11 ans à payer environ 1080 euros/mois assurance comprise. (je ne paie que les PS, soit 454€/an environ pour le moment) Je touche 750€ de loyers/mois.
- au niveau épargne : J’ai 10.000€ de placé sur une assurance vie en contrat épargne handicap, 5000€ sur un compte-titre et environ 15.000 de liquidités sur des livrets.
- Grâce à mon travail j’ai l’avantage d’avoir un logement de service et donc de ne pas avoir à me préoccuper pour le moment de ma résidence principale (pas de crédit ni de loyer), idéal pour investir !
- J’ai pour le moment une capacité d’épargne d’environ 12.000€ / an.

Voila pour une présentation rapide.

Pour l’investissement en lui-même :

J’envisage d’investir 50.000€ en SCPI par un crédit sans apport.
Ma banque me propose un crédit à 2.10% sur 20 ans, ou 1.9% sur 15 ans.
J’opte pour une sécurisation et donc la diversification des achats dans 3 SCPI.

Primaliance avec qui j’ai longuement conversé m’a fait la proposition suivante :

- 20.000€ sur EDISSIMMO
- 15.000€ sur ALLIANZ PIERRE
- 15.000€ sur PF02

Je préfère le crédit sur 20 ans car le gain final est plus gros et la capacité d’épargne plus petite que le crédit sur 15 ans (85€/mois au lieu de 145 pour le 15 ans), je peux placer l’écart sur mon assurance vie ou autre placement pour optimiser le montage.

Je préfère investir sur des SCPI n’ayant pas les meilleurs rendements mais une bonne gestion à long terme. L’investissement étant du long voir très long terme, je ne sais même pas si je revendrai ces parts un jour.

Le but est de me constituer un patrimoine (surtout ici grâce à l’effet levier) et des revenus supplémentaires.

Qu’en pensez-vous ? me conseillez-vous d’autres SCPI ou un autre montage ou cela est t-il correct ?

Mots-clés : crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 04/07/2015 13h23 → Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ? (crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

votre projet est bien ficelé, au vu de votre TMI actuelle, la fiscalité sera douce puisque vous n’aurez que les prélèvements sociaux à payer sur vos revenus fonciers nets. Après lorsque votre épouse retrouvera du travail, vous passerez peut-être à la TMI de 14%, mais la fiscalité restera acceptable.

Au niveau de votre prêt pensez à négociez avec votre banque de ne pas avoir d’IRA (indemnités de remboursement anticipé), on ne sait jamais ! vous aurez peut-être envie de rembourser votre emprunt, vous dégager une trésorerie et réaliser d’autre projets plus intéressants.

Bon courage.

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#3 04/07/2015 17h48 → Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ? (crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je suis surpris que le crédit à 20 ans soit plus avantageux financièrement. A mon avis, vous n’avez pas comparé 2 scénarios à flux de trésorerie équivalent.

Le seul avantage de l’emprunt 20 ans serait d’avoir une meilleure flexibilité financière (un peu plus d’argent sera disponible sur le contrat d’AV, pendant les premières années, pour d’autres opérations).
Mais au bout de 20 ans, si vous avez placé toute votre épargne excédentaire sur le contrat d’AV (en supposant qu’il soit rémunéré à un taux donné, par exemple 2.5% ou 3.0% avant PS), y compris les revenus des SCPI net de PS et d’impôts, et si vous supposez rester à un TMI faible (par exemple 0% ou 14%), je n’ai guère de doute que la simulation conclut qu’après 20 ans il y aurait plus d’argent sur le contrat d’AV avec l’emprunt à 15 ans qu’avec l’emprunt à 20 ans, même si la différence ne sera pas énorme. Je vous laisse faire la simulation sur excel.

Je n’aurais pas fait votre choix de SCPI. Il ne comporte que des SCPI très majoritairement investies en bureau, et la diversification qu’elles semble offrir me semble largement une illusion. J’aurais au moins accordé une place plus large aux commerces, voire à d’autres sociétés de gestions.


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#4 05/07/2015 09h49 → Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ? (crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier))

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Sans engagement ou conseil de votre part, quelles seraient vos préférées sur ce type de projet, Goodbylenine ?
Cdt

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#5 06/07/2015 17h08 → Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ? (crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier))

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GoodbyLenine a écrit :

Je suis surpris que le crédit à 20 ans soit plus avantageux financièrement. A mon avis, vous n’avez pas comparé 2 scénarios à flux de trésorerie équivalent.

Voici mes calculs, tout est calculé par le biais de plusieurs feuilles excel, je ne vous montre que la synthèse finale :

-> La "réduction AAH" correspond à la "perte" d’allocation adulte handicapée de ma conjointe. En effet celle-ci est calculée en fonction de nos revenus (salaires + fonciers). Avec l’arrivée de nouveaux revenus fonciers nous perdons des allocations.

-> le montant "a sortir par mois’ correspond aux (MENSUALITES + CHARGES + IMPOTS) - REVENUS.

-> le gain en assurance vie correspond :
   - pour le crédit sur 15 ans : au différentiel entre les revenus nets nets issus de la scpi entre les années 15 et 20 et le montant "a sortir / mois" du crédit de 20 ans. (soit 270€/mois sur une AV a 3.8% pendant 5 ans)
   - pour le crédit sur 20 ans : au différentiel "a sortir par mois" entre les deux crédits placés sur la même AV (soit environ 65€/mois placés pendant 15 ans)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_simulation.png

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#6 06/07/2015 18h38 → Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ? (crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
Réputation :   1078 

Votre hypothèse "AV à 3.8%/an" semble très optimiste. Avec seulement 2.5% (avant prélèvements sociaux) le résultat serait sans doute différent…

Avez-vous bien supposé (en prenant les chiffres de votre ligne 17) un flux de trésorerie de 165.97€/mois pendant 20 ans dans les 2 scénarios, soit un versement sur l’AV de 165.97€ les 5 dernières années dans le scénario 1, et de 65.30€ pendant 20 ans dans le scénario 2 ? Avec 3.8%/an, je ne trouve pas 6235.33€ de gains en investissant  65.30€/mois pendant 20 ans sur le contrat d’AV….
Quelle est la différence entre les lignes 15 et 24 de vos tableaux ? Le fait d’avoir une assurance n’a-t-il aucune valeur pour vous ? (si elle a de la valeur, et que cette valeur est le prix payé : retirez le montant des primes de votre comparatif).

Au final la différence devrait toutefois rester modeste entre l’emprunt 15 ans et celui à 20 ans.

Suggestions : Comparez aussi avec le scénario d’un emprunt sur 20 ans, qui serait remboursé par anticipation après 15 ans; Comment évoluent les comparaisons si le rendement des SCPI augmentait ou diminuait de qqs % par an ?

@Nikelulu : Je n’ai pas de "SCPI préférées". Ca dépend trop de multiples paramètres et anticipations propres à chacun. Je préfère échanger sur les caractéristiques de telle ou telle, pour partager ces informations.


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#7 06/07/2015 22h34 → Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ? (crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier))

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GoodbyLenine a écrit :

Votre hypothèse "AV à 3.8%/an" semble très optimiste. Avec seulement 2.5% (avant prélèvements sociaux) le résultat serait sans doute différent…

J’ai refait une simulation avec un taux de 2,5%, voir ci-dessous.

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous bien supposé (en prenant les chiffres de votre ligne 17) un flux de trésorerie de 165.97€/mois pendant 20 ans dans les 2 scénarios, soit un versement sur l’AV de 165.97€ les 5 dernières années dans le scénario 1, et de 65.30€ pendant 20 ans dans le scénario 2 ? Avec 3.8%/an, je ne trouve pas 6235.33€ de gains en investissant  65.30€/mois pendant 20 ans sur le contrat d’AV…..

Pour le crédit sur 15 ans : j’ai considéré un placement de 270,17€/mois pendant les 5 ans (entre 15 et 20). Les 270,17 correspondent au revenus nets de la SCPI + le "a sortir par mois" du crédit de 20 ans, ce qui donne la différence de capacité d’épargne en fonction des 2 crédits.

Pour le crédit sur 20 ans : j’ai considéré 65.30€/mois environ (en fait j’ai même considéré la valeur exacte de variation d’effort d’épargne entre les deux tests) mais pendant 15 ans uniquement, vu que le gain d’effort d’épargne est annulé au bout de 15 ans (fin du crédit dans l’autre situation.  j’ai mis les tableaux en images ci dessous pour être plus clair.

GoodbyLenine a écrit :

Quelle est la différence entre les lignes 15 et 24 de vos tableaux ? Le fait d’avoir une assurance n’a-t-il aucune valeur pour vous ? (si elle a de la valeur, et que cette valeur est le prix payé : retirez le montant des primes de votre comparatif).

La ligne 15 était une estimation de départ avant le l’avoir calculé exactement, mais j’ai oublié de l’enlever.

GoodbyLenine a écrit :

Au final la différence devrait toutefois rester modeste entre l’emprunt 15 ans et celui à 20 ans.

Oui je pense aussi. L’avantage du crédit sur 15 ans est le fait d’amortir plus rapidement le capital et donc d’avoir moins de soucis pour faire d’autres crédits. L’avantage de celui de 20 ans est d’avoir moins d’effort d’épargne et donc moins de risque en cas de coup dur imprévu.

GoodbyLenine a écrit :

Suggestions : Comparez aussi avec le scénario d’un emprunt sur 20 ans, qui serait remboursé par anticipation après 15 ans; Comment évoluent les comparaisons si le rendement des SCPI augmentait ou diminuait de qqs % par an ?

Très bonne idée, je vais tester ça dès demain et mettre les tableaux des résultats.

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Voici mes calculs pour l’assurance vie :

PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 20 ANS A TAUX 3,8%

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_simu_ass_vie_65_-_20_ans_taux_38.png

PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 20 ANS A TAUX 2,5%

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_simu_ass_vie_65_-_20_ans_taux_25.png

PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 15 ANS A TAUX 3,8%

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_simu_ass_vie_50000_sur_15_ans_38.png

PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 15 ANS A TAUX 2,5%

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_simu_ass_vie_50000_sur_15_ans_25.png

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SIMU DE DIFFERENCE DES DEUX CREDITS (taux assurance vie pour l’effort d’épargne à 3.8%)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_simu_scpi_taux_ass_vie_38.png

SIMU DE DIFFERENCE DES DEUX CREDITS (taux assurance vie pour l’effort d’épargne à 2,5%)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8643_simu_scpi_taux_ass_vie_25.png

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on remarque qu’en effet l’écart se réduit. La vraie question à se poser reste donc faut t-il préférer un crédit plus court en utilisant un peu plus son épargne, ou prendre un crédit 20 ans avec moins d’effort d’épargne en cas de pépin…

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concernant le choix des SCPI, primalliance a plus confiance dans les années à venir dans l’immobilier de commerce plutôt que dans celui du commerce, j’ai tendance à le suivre grâce notamment à ses arguments qui sont entre autre la montée du commerce sur internet au détriment des commerce réels. Qu’en pensez-vous ?

Concernant le choix des trois SCPI, si on reste dans une optique bureau, cela vous parait t-il correct ?

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