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#1 29/06/2015 20h28 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Bonjour,

Je suis propriétaire de quelques appartements meublés sur la ville de ST ETIENNE et j’entre dans la période du turn over de mes locataires pour la plupart étudiants.
Sur ST ETIENNE, le marché locatif n’est pas tendu et les étudiants ne peinent pas à trouver un logement, mais comme partout les locataires trouvent des qualités très disparates et de pris très disparates aussi. Je loue depuis maintenant 10 ans et je n’ai globalement pas de vacance locative sur mes appartements, en moyenne 2 semaines par an.
Afin d’être efficace, j’ai mis en ligne des fiches descriptives de chacun des appartements avec des photos très détaillées et une vidéo très descriptive de l’appartement.
Je vous confirme que les photos et vidéos sont réactualisées régulièrement et que les appartements sont tout à fait conformes aux éléments fournis.

Je suis conscient qu’en fonction de leur attractivité, certains appartements sont plus faciles à louer que d’autres…

Il y a quelques années j’arrivais très bien à qualifier les nouveaux locataires et globalement, quasi chaque visite se transformait en la signature du bail puisque le locataire avait eu accès aux photos et à la vidéo et que la visite devenait une visite de validation.
Les années passent et les comportements changent… En effet, j’ai de plus en plus de mal à faire comprendre aux locataires que dans un intérêt commun ils peuvent voir précisément l’appartement qui a retenu leur attention afin de ne pas être déçus lors de la visite.

Cette année recommence comme l’année précédente ou j’ai de plus en plus de mal à faire comprendre aux locataires que la visite soit une visite de validation et je me retrouve à faire faire des visites à des locataires qui visitent enter 5 et 10 appartements et qui globalement me remercient que la vidéo correspondait parfaitement à l’appartement, mais qui ne le louent pas…

Comment vous organisez-vous pour éviter d’enchaîner les visites sans résultat?

Mots-clés : appartement, optimiser, visites

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#2 29/06/2015 21h24 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Toujours délicat de lutter contre "le tourisme immobilier"

Pour ma part, j’essaye lors du premier contact (je privilégié le téléphone)  de cerner les besoins et planning du futur candidat (besoin immédiat ou sous 3 mois)

Ensuite, faire des visites en Juin, pour une entrée dans les lieux en Septembre
Il est possible que les candidats ne se précipitent pas pour laisser un dossier

enfin, une "technique" qui se pratique de plus en plus:
Laisser les coordonnés du locataire en place pour qu’il vous face la visite
Pour ma part discutable; mais qui a l’avantage de ne pas vous faire perdre du temps !

Dernière modification par Ricou (29/06/2015 21h26)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#3 29/06/2015 22h20 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Je vous rejoins.

Une idée farfelue serait de faire payer les visites! Ca semble complètement anti commercial en effet, et pourtant, ça éviterait beaucoup de visites… mais je sais que je n’arriverai jamais à faire avaler ne serait-ce que 5€ par visite… Pourtant je suis certain que psychologiquement, ne visiteraient alors QUE des locataires réellement intéressés smile

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#4 29/06/2015 22h59 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Je commence par un tri au téléphone, je pose la fameuse question : "quelle est votre situation?" Ca permet d’éliminer directement les cassos, les doux réveurs et les avocats.

Ensuite votre problème particulier de "touristes" c’est assez bizarre, je n’y ai jamais été confronté… Vous êtes certain d’être dans les prix et avec des apparts qui plaisent?


Left the Rat Race in 2013

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#5 29/06/2015 23h10 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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La seule chose que je sais, c’est que d’année en année j’ai de plus en plus de touristes et que d’autres bailleurs autour de moi font le même constat…
Et même si un appart n’était pas intéressant, pourquoi les touristes voudraient-ils le visiter à partir ou je leur ai donné en amont photos hyper détaillées et visite vidéo…?
Je pense que le problème est que les locataires voient une offre semblant pléthorique sur un seul site internet…
L’autre phénomène marquant est le nb de personne ne prenant même plus la peine d’appeler au téléphone et ne laissant qu’un SMS ou mail laconique du style ’appart toujours libre?’.

Personnellement, je me suis régalé il y a quelques années quand peu de gens passaient leurs annonce sur Internet et que je créais un vrai différenciateur à poster de belles photos et une vidéo… Maintenant, je n’arrive plus à trouver un différenciateur dans la façon de proposer les appartements…

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#6 29/06/2015 23h40 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Bonjour,
Je remarque aussi un peu les mêmes comportements.
De mon coté, je déconseille fortement de faire faire le job des visites au locataire en place.
C’est vrai que c’est tentant mais vous seul aurez le feeling (selon VOS critères, pas celle du locataire actuel fumeur de joint ! ) pour savoir si le prospect fait l’affaire.
De mon coté, pour limiter les déplacements inutiles je regroupe au mini 3 visites, avec des rdv tous les quarts d’heure. Comme à chaque fois, vous en avez un qui vous mets un lapin, au moins il reste 2 prospects…
Je pense aussi qu’il faut savoir se remettre en cause, vos appartements sont-ils toujours aussi « sexy » qu’il y a 10 ans. Déjà si la déco et le confort est identique, c’est mal barré !
Par exemple, même dans les studios, la simple kitchenette en inox ne suffit plus. Il faut de quoi cuisiner maintenant et plus seulement se faire réchauffer une pizza « dégueulasse » au micro-onde !
Donc mini, meuble bas et haut, plan de travail, plaque vitro, four et hotte aspirante…
Au plaisir

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#7 30/06/2015 11h12 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Ma méthode pour louer dans une zone plutôt tendue (offre relativement importante mais demande encore plus), affinée par quelques observations de terrains :

- annonce soignée mais relativement courte : les touristes immobiliers ne liront pas plus de quelques lignes dans tous les cas, les bon profils motivés pourraient bloquer sur des points de détails alors qu’une visite pourrait déclencher un coup de cœur.
- premier filtre par téléphone hyper important, pour ne pas faire perdre du temps à vous et au locataire potentiel. Je vérifie que le locataire ou ses garants rentre dans les critères de l’assurance loyers impayés (CDI avec période d’essai validée, 3 fois le montant du loyer HC en termes de revenus nets), sinon je ne donne pas suite.
- étaler les visites d’heure en heure pour laisser le temps au locataire de se projeter et présenter son dossier, pour le bailleur de comprendre la démarche et juger si le locataire est motivé. Je ne crois pas que les visites groupées soient efficaces, les locataires se sentent pressés par le temps, alors qu’il est préférable au contraire de les laisser se projeter.
- tenir un fichier de toutes les demandes, pour ne pas vous mélanger les pinceaux

Un dernier conseil que m’a donné un bailleur expérimenté (je laisse chacun juger de sa pertinence) : indiquer aux locataires que vous allez collecter 2 ou 3 dossiers solvables par appartement et les faire suivre à l’assurance loyers impayés qui prendra la décision finale concernant la sélection dossier ils souhaitent assurer. Cela est sensé éviter les discussions délicates sur le motif du refus, si vous avez préféré un autre dossier pour des raisons de feeling.

Dernière modification par perecastor (30/06/2015 11h12)

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#8 30/06/2015 11h44 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Je vous indique à mon tour mon expérience. C’est vrai qu’il faut filtrer tôt pour gagner du temps.

Premier appel super important, si vous avez le moindre doute, prenez votre temps d’énoncer les embûches qui devraient vous assurer la tranquillité :
- 2 mois de loyer de caution (applicable uniquement en meublé)
- caution solidaire. Ne pas indiquer les critères. dire que c’est fonction de la qualité du dossier et que vous êtes en attente de dossiers qui seront soumis à l’assureur ou au notaire (comme indiqué par perecastor mais que je pratique depuis de nombreuses années).
- prenez un rdv dans un délai d’une semaine, ça vous laissera le temps de faire d’autres visites.

Pour des parents qui cherchent à louer un bien de qualité pour leur progéniture ne sont pas effrayés par ces critères. Rien de tel que le jeune qui demande de visiter l’appart avec ses parents pour avoir leur assentiment.

Si l’appel ne vous plait pas, prenez le numéro et quelques heures avant le rdv, envoyez un sms en disant que le bien est loué.

Je prévois des rdv toutes les 1/2 heures que j’assure personnellement. Certes, ça prend du temps mais c’est important de voir à qui on a affaire. ça permet aussi d’éviter que le locataire ne vous plombe le rdv. Et vous voyez l’état de l’appartement en prévision de l’état des lieux.

En général, j’annonce aussi les éventuels travaux pour rendre l’appartement sexy, pour reprendre les termes de Guillaume33.

Malgré tout cela, vous verrez passer quelques touristes et chieurs… mais un peu moins


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#9 30/06/2015 11h45 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Merci pour votre conseil.
Ce que je constate, c’est que vous faites plusieurs rdv pour signer un bail, alors que je cherche à signer en faisant un minimum de rdv, voir même un seul rdv…
L’année dernière, je dois être sur un ratio moyen de 2 rdv maxi par bail signé avec la plupart des baux signés en un seul rdv.
Mon problème étant que j’ai un nombre certain d’appartements à relouer et que je ne suis pas sur place…
J’ai remarqué que faire visiter à 3 locataires en même temps déclenche quasi systématiquement une signature, mais pas facile de synchroniser les rdv…

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#10 30/06/2015 11h46 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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ojal a écrit :

La seule chose que je sais, c’est que d’année en année j’ai de plus en plus de touristes et que d’autres bailleurs autour de moi font le même constat…
…/…Maintenant, je n’arrive plus à trouver un différenciateur dans la façon de proposer les appartements…

Est-il envisageable qu’il y a quelques années vos appartements étaient largement au dessus de lot et que cela ne soit plus le cas ? (je ne parle pas de leur "médiatisation"). Cela engendrerait certainement ce type de réaction, les gens passent sans le choisir, par manque d’enthousiasme…

J’ai constaté en bien moins de temps que vous une évolution importante de la demande qualitative (à loyer constant). J’ai à titre d’exemple un T2 en nu qui n’a pas été choisit par deux bons candidats récemment car la cuisine ne comportait pas de lave vaisselle. Il y a deux ans personne ne semblait se poser ce genre de question et tout le monde le trouvait bien séduisant/bien équipé…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 30/06/2015 12h13 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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DDtee a écrit :

Est-il envisageable qu’il y a quelques années vos appartements étaient largement au dessus de lot et que cela ne soit plus le cas ? (je ne parle pas de leur "médiatisation"). Cela engendrerait certainement ce type de réaction, les gens passent sans le choisir, par manque d’enthousiasme…

C’est tout à fait envisageable et compréhensible, mais, à partir du moment ou je transmets au locataire un tas de photos détaillées et une visite en vidéo, pourquoi le locataire vient ’perdre’ son temps à voir de ses yeux ce qui est visible en vidéo ou photos…?

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#12 30/06/2015 13h28 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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@DDtee : Je suis surpris par votre expérience avec les deux locataires potentiels qui souhaitaient absolument un LL. Il me semble que vous aviez déjà abordé l’importance de l’électroménager sur un autre post, j’en avais pris bonne note, mais me suis finalement orienté vers un meublé "à minima" (belle cuisine équipée mais sans LV, literie, table/chaises, vaisselle et ustensiles de cuisine entrée de gamme IKEA, emplacement LL prévu mais non fourni). Au final une vingtaine de visites je n’ai eu qu’un commentaire concernant l’absence de LL, d’une personne qui a finalement signé un bail et acheté son propre équipement. A l’inverse trois locataires (dont deux disposant d’une cuisine avec emplacement LV) n’avaient pas l’intention d’en prendre un.

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#13 30/06/2015 14h13 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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perecastor a écrit :

@DDtee : Je suis surpris par votre expérience avec les deux locataires potentiels qui souhaitaient absolument un LL.

Un lave vaisselle pas un lave linge smile
J’ai plusieurs lots jusqu’alors jamais avec lave vaisselle mais souvent avec lave linge (c’est lourd et il me semble qu’il est souvent apprécié de pas devoir déménager l’engin)


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#14 30/06/2015 15h24 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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DDtee a écrit :

J’ai à titre d’exemple un T2 en nu qui n’a pas été choisit par deux bons candidats récemment car la cuisine ne comportait pas de lave vaisselle.

Excusez ma question de béotien, mais parlez vous bien d’un appartement loué "en nu" ?
Si oui, c’est dans le cas d’une cuisine équipée ? Je croyais qu’en "nu" il n’y avait pas de meubles…

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#15 30/06/2015 15h41 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Louer en nu n’empêche effectivement pas d’avoir une cuisine équipée, le cas échéant. Le mobilier de salle de bain est également un classique (sous vasque…).
Vous pouvez également mettre des meubles à disposition en les mettant à l’inventaire d’état des lieux wink

Dernière modification par DDtee (30/06/2015 15h53)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 30/06/2015 15h59 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Pour filtrer les candidats de mes locations, je demande toujours dans l’annonce un premier contact par mail en se présentant et en mentionnant ses garanties…

Je reçois des mails fantaisistes ce qui permet de trier déjà un peu, ou alors il y a ceux qui n’ont pas compris la consigne…Je ne donne pas suite dans ces cas-là, je pars du principe que si déjà au départ la personne ne comprend pas une consigne simple ce sera un nid d’embrouille pour comprendre la situation en cas de problème dans l’appartement.

En général je ne fais que 2 ou 3 visites par bien (et encore pour les meublés c’est souvent 1 ou 2).

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#17 30/06/2015 17h08 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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J’aime bien aussi demander le 1er contact par mail. Cela me permet de googliser le candidat, parfois on en apprend… J’ai ainsi par exemple évité la visite avec un petit leader syndical de kermesse dont les traces de discours vindicatif et dogmatique glanées sur le net me faisaient savoir que ce n’était pas un individu à qui j’avais envie de louer (et de m’embêter vraisemblablement à terme).

Je choisis ensuite tranquillement les 2/3 que je rappelle pour des visites à 3/4 d’h d’intervalle: je choisis pour ça souvent celui qui sait écrire sans langage sms, qui a donné de lui même sa situation et a été poli, et dont je n’ai pas trouvé trop d’"exploits" sur google.

Mais à n’utiliser que pour les biens où le déséquilibre offre/demande est à l’avantage du bailleur. Quand c’est plus difficile, ne pas mettre de contact téléphonique en 1er filtre en effet des candidats qui auraient pu nous intéresser et qui ne retiennent que les annonces où ils peuvent avoir un contact téléphonique direct.

Dernière modification par julien (30/06/2015 17h10)

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#18 30/06/2015 17h32 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Quelqu un utilise locservice? On me l’a recommandé , apparement cela permet de sélectionner les locataires , en tout cas les dossiers éligiblent au logement

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#19 30/06/2015 17h38 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Bonjour,
Je rédige des annonces exhaustives avec des photos explicites, filtre téléphonique où j’essaie de mesurer les attentes du candidat histoire de m’assurer de la cohérence de ce que j’ai à lui proposer puis visites échelonnées sur une demi journée maxi (en général, la 1ère est la bonne). Je me méfie de mes préjugés (accents etc).
J’ai très peu de turn over et ai du louer ces dernières semaines deux logements qui avaient été occupés 4 ans : la 1ère visite a été la bonne à chaque fois et j’ai eu une heureuse surprise avec un couple charmant dont le monsieur a un accent comment dire… de nature à ne pas donner suite.

Les arguments clefs : standing, calme, quartier, parking privé…

Quant à l’évolution des comportements, les nouveaux modes de communication ont mis à mal les codes éducatifs élémentaires… Ceux qui écrivent comme des gorets n’en sont pas obligatoirement… et les biens sous tous rapports m’ont parfois désagréablement surpris lors de l’état des lieux de sortie…

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#20 30/06/2015 21h34 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Sur Montpellier, première année où les prix à la loc stagnent voirent baissent.

Énormément de lots neufs construits, et donc d’appartements disponibles, sans compter les résidences étudiantes qui n’en finissent plus de voir le jour. J’ai un petit le même sentiment, les gens prennent plus le temps de visiter plusieurs apparts avant de choisir. Mais attention néanmoins, nous sommes qu’en juin. Par contre, les apparts dégueulasse…vous pouvez vous gratter pour les louer,  c’est fini la période je loue une grotte moisie à n’importe quel prix.

Dernière modification par BorderLine (30/06/2015 21h35)

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#21 01/07/2015 09h48 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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thesee a écrit :

DDtee a écrit :

J’ai à titre d’exemple un T2 en nu qui n’a pas été choisit par deux bons candidats récemment car la cuisine ne comportait pas de lave vaisselle.

Excusez ma question de béotien, mais parlez vous bien d’un appartement loué "en nu" ?
Si oui, c’est dans le cas d’une cuisine équipée ? Je croyais qu’en "nu" il n’y avait pas de meubles…

Bonjourn je loue actuellement mon appartement duplex avec cuisine équipée (plaques, four, LV) et salles de bains équipées de meubles, miroirs et vasques.

Je peux vous dire que c’est un plus non négligeable pour trouver des locataires, qui n’ont pas envie de refaire la cuisine en arrivant … et le bail "location nue" a été entièrement revue par mon notaire qui n’a rien trouvé à redire sur cette situation.

Xavier

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#22 01/07/2015 18h26 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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C’est du nu avec mise à disposition gratuite de meubles. J’espére que vous les avez bien fait noter dans l’EDL sinon le locataire peut tout embarquer.

Par contre, faire un bail nu alors que l’appart est meublé conformément à la jurisprudence en cours, le risque est de se faire requalifier le contrat en bail meublé.

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#23 01/07/2015 18h42 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Je ne pense pas que le risque de requalification existe s’agissant d’une cuisine équipée et d’équipements de salle de bains donc d’éléments fixes (qui deviennent immobiliers par destination).
Les appartements neufs sont d’ailleurs tous équipés à minima d’une kitchenette sinon d’une cuisine équipée avec électroménager et d’un meuble vasque + miroir.
Il en serait probablement autrement s’il s’agissait de meubles meublant et accessoires (tables, chaises, lit, assiettes, couverts etc)…

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#24 01/07/2015 19h11 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

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Bonjour,
Tout à fait d’accord avec Range19.
Si tout est clairement explicite sur le bail et l’état des lieux, ça ne peut pas être requalifié en meublé. Je le pratique aussi pour essayer de me démarquer des concurrents.

Par contre l’expérience m’a appris à bien noter dans le bail :
- aucun élément d’électroménager mis gracieusement à disposition ne sera remplacé par mes soins durant le bail,
- en cas de panne ou de dégradation, une indemnité (vétusté déduite) sera à la charge du locataire,
- une vérification de leur bon fonctionnement sera à me justifier dans un pré-état des lieux quelques jours avant la coupure de l’électricité et l’état des lieux de sortie définitif.

J’ai quand même eu quelques déboires, mais ils restent exceptionnels.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#25 03/07/2015 09h24 → Visites d'un appartement par des locataires : comment optimiser les visites ? (appartement, optimiser, visites)

Membre
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Sky a écrit :

Bonjour,
Tout à fait d’accord avec Range19.
Si tout est clairement explicite sur le bail et l’état des lieux, ça ne peut pas être requalifié en meublé. Je le pratique aussi pour essayer de me démarquer des concurrents.

Par contre l’expérience m’a appris à bien noter dans le bail :
- aucun élément d’électroménager mis gracieusement à disposition ne sera remplacé par mes soins durant le bail,
- en cas de panne ou de dégradation, une indemnité (vétusté déduite) sera à la charge du locataire,
- une vérification de leur bon fonctionnement sera à me justifier dans un pré-état des lieux quelques jours avant la coupure de l’électricité et l’état des lieux de sortie définitif.

J’ai quand même eu quelques déboires, mais ils restent exceptionnels.

Exactement ! Tout est dans le bail, bien décrit.

Par ailleurs, sur conseil de mon notaire, j’ai tous pris en photos avant emménagement, daté et signé avec signature des locataires au dos de chaque photos.

Ca permet d’avoir des preuves signées de l’état au début du bail, ca réduit les discussions selon son conseil.

Dernière modification par Setanta (03/07/2015 09h25)

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