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#26 13/07/2015 22h24 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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Réputation :   19 

Je vais essayer de prendre le temps d’ici quelques jours pour vous donner des exemples chiffrés. J’ai d’ailleurs dans ce sens posé des questions à IH pour voir dans quelle mesure je pourrais partager un fichier excel.

Je pense comme évoqué plus haut que cela vaudrait vraiment la peine de créer une file spécifique sur la façon de calculer une rentabilité, car je pense que nous n’abordons pas le problème sous le même angle. Je ne remet nullement en cause vos calculs. Je pense juste qu’il serait intéressant et instructif pour tout le monde qu’on rentre un peu plus dans le détail.

Je raisonne avant tout "flux de trésorerie", et tel que je le conçois (mais c’est peut être une déformation professionnelle qui vient de ma culture "boursière"), une rentabilité se calcule sur l’argent que l’on investi (au départ et/ou chaque mois) et ce que cela rapporte, chaque mois et/ou à terme.

Quand vous dites qu’avec 10% de rendement, on arrive facilement à l’autofinancement, c’est que nous ne parlons pas de la même chose. Car mes 10% correspondent globalement à ce que me rapporte mon investissement (entrées - sorties), comme si je mettais le solde entre ce que me coûte mon projet (remboursement d’emprunt, charges, provisions, etc….) et ce qu’il me rapporte (loyers, et éventuellement économie fiscale) sur un livret rémunéré à 10%.

Dans le cas d’un autofinancement, il n’y a pour moi pas d’investissement, autrement dit aucune mise de fond dans le projet ou aucune sortie d’argent, puisque les entrées compensent les sorties. C’est quelque part idéal, et c’est pour cela que je dis qu’en théorie, on pourrait multiplier à l’infini ce type d’investissement (sauf que le banquier ne suivra pas). Et la rentabilité qui en découle serait alors en théorie infinie (puisque investissement = 0).

Concernant mes investissements personnels, ce n’est pas compliqué. Je n’en ai plus actuellement dans l’immobilier, ayant revendu il y a 2 ans mon investissement pour acheter ma résidence principale. Je n’ai que des investissements financiers. Lorsque j’aurais bouclé l’achat en cours de ma résidence principale, je verrai alors, en fonction de ma capacité d’emprunt restante, ce qu’il m’est possible de faire.

Ok sinon pour le déficit ou BIC/LMNP et l’absence d’imposition et CSG/CRDS. J’en étais resté à l’investissement d’Isha, qui ne rentre pas dans ce cadre là.

PS : j’ai retrouvé ma présentation, qui date de janvier 2011. Je ne sais pas pourquoi par contre elle n’apparaît pas quand on clique sur la maison, et je n’ai pas trouvé comment modifier cela. Quoiqu’il en soit, elle était très orientée finance à l’époque, sachant que je ne m’étais inscrit que sur 2 ou 3 files parlant des marchés financiers. Mais aucun problème pour jouer la transparence.


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#27 14/07/2015 01h00 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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@mdelobel
Renseignez-vous sur le LMNP et les travaux sur ce blog. Vous y apprendrez des choses…
Pour mon deuxième appartement acheté cette année en région parisienne, pour 123 100 euros (travaux et frais de notaire compris, prêt  à 110% sur 20 ans), j’ai un loyer de 770 euros/ mois hors-charges, soit 9 240 euros par an, dont 7,5% de rendement brut. L’échéance de prêt est de 691 euros, je suis presque à l’autofinancement du bien. Le loyer paie l’échéance + la taxe foncière + la GRL+ la PNO. Il me reste l’expert-comptable et la CFE à partir de l’année prochaine. Et vu les travaux, dans le cadre de la législation actuelle (BIC), je n’ai pas de CSG ou d’impôts pendant environ 8 ans… J’oublie environ 800 euros de ma poche pour le meubler. Je précise que l’immeuble est en bon état, le quartier calme, l’appart complètement refait devrait me laisser tranquille plusieurs années. Et j’ai rencontré d’autres investisseurs qui avaient atteint ce "Graal" à plusieurs reprises…
L’autofinancement est difficile à trouver, certes, mais parfaitement possible en Île de France, avec du travail…Mais il reste miraculeux à Paris intra-muros.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#28 15/07/2015 11h48 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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@ Rastignac : merci du conseil, mais je connais bien le LMNP (moins bien par contre les longues files sur le sujet qui sont sur ce forum, n’ayant pas eu le temps de les suivre régulièrement. Je vais essayer d’y remédier, car c’est à mes yeux un des rares moyens de sortir un rendement intéressant sur l’ancien).

Bien vu en tout cas pour votre investissement et le presque autofinancement, même si pour bien faire (même si je suis peut être trop prudent :-) ), j’aurais rajouté des provisions pour vacance locative (ou non paiement des loyers), et pour gros travaux (même si l’immeuble est en bon état, il faut compter que la toiture, le ravalement ou autres frais du même genre engendrent des dépenses suffisamment importantes pour être prévues, même si ce n’est qu’une fois tous les 20 ou 30 ans).

Je m’étonne toutefois toujours du fait que vous (pas vous personnellement, mais les investisseurs en général), calculiez votre rentabilité par rapport au prix d’achat de l’appartement, alors que cet achat est fait à crédit. Certes, il est important de vérifier le rapport entre (loyers - charges diverses) et valeur du bien, mais cela n’indique en rien l’argent que vous allez gagner dans l’affaire ni la rentabilité de l’argent que vous mettez réellement dans le projet (au démarrage puis chaque mois). Ce n’est pour moi que comme cela que l’on peut comparer un investissement par rapport à un autre (ou plusieurs autres), à effort d’épargne constant.

Afin de ne pas polluer cette file sur un sujet qui n’est pas celui de départ, je vais en créer une spécifique (ou voir s’il en n’existe pas déjà une sur le sujet), et reviendrai vous proposer un lien dans les prochaines heures ou prochains jours.

Pour terminer sur le LMNP, qui n’est pas trop le sujet de cette file de discussion (encore que cela pourrait être une option pour Isha), et pour qu’il n’y ait pas de malentendu, notez que contrairement au Pinel, et même si j’ai bien sûr la possibilité d’en proposer à mes clients, je ne suis pas favorable au LMNP neuf en résidence de service et/ou en défiscalisation. Un seul de mes clients a fait ce type d’investissement il y a quelques années, sur un achat cash en résidence étudiante avec amortissement, mais le cas était très particulier. La rentabilité et le marché de la revente sont en effet trop peu favorables.


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#29 15/07/2015 17h07 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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Isha a écrit :

smile
@alexfr85 : Merci pour cette idée, c’est à 1h30 de mon domicile. Vous y avez un immeuble?

Personnellement non, mais une relation qui voulait acheter sur Nantes a été rebuté par les prix et a finalement acheté à St Nazaire. Il n’était pas totalement confiant car pensait que Nantes se louerait mieux (appartements pour étudiants) mais a été agréablement surpris :
- pas de soucis pour trouver des locataires
- et il a même réussi à louer quelques semaines l’été à des touristes (bien au desus du tarif pour les étudiants) car St Nazaire Ouest n’est quà 5 kms de Pornichet et 10 de La Baule qui sont des stations estivales très demandées.

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#30 11/02/2016 13h53 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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Bonjour,

je suis également intéressé pour acheter cash un petit studio appartement à Nantes.

J’ai l’impression d’avoir beaucoup d’avis négatifs sur cette file. On trouve des 15 m2 à 60 000 voire moins qui semblent se louer à + de 300 euros, donc un peu plus de 6% brut.

Est ce que cela vous semble une mauvais opération? Pourquoi?

Je n’ai aucune expérience de la location ni de l’achat immobilier.

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#31 18/02/2016 17h05 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

Membre
Réputation :   19 

Bonjour JBeurer,

6% brut est une première donnée, mais largement insuffisante pour savoir si votre investissement vaut le coup ou non.

D’une part car entre le brut et le net, il existe un fossé, plus ou moins grand selon votre niveau de fiscalité, selon que vous allez ou non y faire des travaux, que vous passez par un emprunt ou achetez cash, selon le montant des charges (y compris taxe foncière), selon le risque de vacance locative (studio = possible rotation importante), d’impayés, dégradations, etc…

A minima, si vous êtes imposé dans la tranche à 30%, vous n’allez a priori pas en tirer une rentabilité nette de plus de 2 à 2.5%. Sauf à ce que vous visiez une belle plus value sur la valeur de votre bien, est-ce que cela vaut le coup ? D’autant que vous indiquez vouloir acheter cash…

Il me semble qu’il y a mieux à faire, mais je ne peux vous conseiller sans avoir une vision plus globale de votre situation.


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#32 19/02/2016 21h57 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

Banni
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Bonsoir à tous.
J’habite juste à côté de Nantes.
Nantes, ville trop chère à mes yeux.
Pour celui qui veut autofinancer son bien sur 15 ans, sans apport personnel,c’est quasiment impossible.
Nous préférons acquérir des biens ailleurs. Certes, nous ne ferons certainement pas de belle plus-value en final, mais, s’il n’y a pas apport durant la garde de l’immeuble dans notre patrimoine, ce n’est pas très grave.
Pour vous qui êtes de notre région, je veux bien vous recevoir à la maison pour discuter immobilier en live et partager nos (in)expériences. Le jour qui vous convient si je suis disponible.
N’hésitez pas à me contacter par mail, si cela peut vous motiver, à: w.bellatfree.fr


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#33 19/02/2016 22h58 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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belli79 a écrit :

Pour celui qui veut autofinancer son bien sur 15 ans, sans apport personnel,c’est quasiment impossible.

Bonsoir.
Auto-financer un bien sur 15 ans me parait tendu.
Rien que le remboursement du capital + FdN, il faut un rendement net de 7,2%.
En ajoutant les intérêts d’emprunt, la TF, les travaux, il faut un sacré rendement brut initial!

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#34 19/02/2016 23h57 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

Banni
Réputation :   23 

Bonsoir Gunday.
Vous avez raison.
Cela nous oblige à viser des agglomérations moyennes (Nîmes, Béziers, Angers, Poitiers…) ou petites.
Là où nous parvenons à en trouver avec un rendement brut (loyers estimés, raisonnables)/prix d’acquisition acte en main travaux inclus supérieur à 12 %.
Dans la mesure où nous n’avons aucune obligation d’acheter, nous patientons jusqu’à trouver ce qui nous convient.
Quitte à ce qu’un autre acquéreur propose un meilleur prix que nous. Nous ne sommes pas jaloux.
Et puis, nos petits moyens financiers ne nous permettent pas de tout acheter.
Ce qui fait que, même avec un tel rendement, nous devons sélectionner les immeubles en fonction des possibilités du moment de telle ou telle de nos SCI.
Parfois, certains restent en stand-by le temps qu’une de nos SCI puisse emprunter à nouveau.
A titre d’exemple, en ce moment même, je connais un immeuble à Béziers sur lequel nous pourrions faire une offre à 100 000 € net vendeur. Il nous intéresse. Nous attendons la réponse de notre banque pour faire l’offre. Ainsi, nous négocions plus à l’aise.
5 Studios ou T1, dont 2 loués 300 € l’un H.C.
Les 3 autres, je les compte à 260 € H.C. pour être certain de les louer hyper facilement et constamment.
Total des loyers: 1 380 € H.C., soit 16 560 €/an
Opération:
Acquisition:       100 000 €
Frais d’acte:         9 000 €
Frais de garantie: 1 000 €
Travaux:            10 000 € (devis par artisan local EGB)
Total:               120 000 €
Rendement brut: 13,8 %
Mensualité sur 15 ans sans apport personnel réel: 840 € (taux 2,5 %; Assurance:0,36 %)
Mensualité sur 20 ans sans apport personnel réel: 680 €
Taxe foncière: 2 000 €
Voila le genre de bien que nous convoitons, à Béziers et ailleurs.


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#35 07/03/2016 21h01 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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Réputation :   49 

Est-ce que quelqu’un connaîtrait un bon notaire dans le coin ?

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#36 07/03/2016 21h42 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

Membre
Réputation :   17 

Bonsoir,

Je viens de vous envoyer les coordonnées du notaire de mon premier achat sur Nantes.

Bonne soirée.

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#37 07/03/2016 23h50 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

Banni
Réputation :   23 

Vous pouvez aussi contacter Me Eric FAUVEL de ma part (associé de la SCI ES BRUYERES), ou son clerc M. FERRON.
Son étude se situe rue des Halles, en  plein centre-ville de Nantes.
Nous apprécions leur compétence et leur écoute.
En espérant que cette information vous donne entière satisfaction…


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#38 08/03/2016 01h07 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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Maitre Benasli, absolument excellent pour défendre vos intérêts.
Irréprochable sur mes deux investissants locatifs nantais.

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#39 08/03/2016 08h33 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

Banni
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Bonjour,
je ne connais pas Me BENASLI.
Mais je constate qu’il est associé avec Me DEVENYNS, dont la famille est notaire à Nantes depuis plusieurs générations et avec lequel nous avons (avec ma femme) travaillé dans les années 2000 sur une affaire. Excellent notaire. J’imagine donc que son confrère l’est tout autant.
En espérant que Gog ait été ravi (et qu’il le sera tout autant dans les faits ultérieurement) des réponses multiples apportées par les uns et les autres sur ce forum, qui démontre une nouvelle fois son utilité…


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#40 08/03/2016 14h33 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

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Bonjour belli79,
Intéressant votre expérience.
Comment faîtes-vous pour gérer vos biens à distance ?

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#41 08/09/2016 14h34 → Investissement locatif sur Nantes ? (appartement, investissement, locatif, nantes)

Membre
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Bonjour que penses vous de ces quartiers pour un 3 pièces en locatif ? J’ai du mal à évaluer la durée pour trouver un locataire dans ces zones. Je vise un rendement de 4.5 -5.5%

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