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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 29/07/2011 22h18 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Membre
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Que pensez vous de cette SCPI?
Murs de commerce en France et en Allemagne…

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#2 30/07/2011 07h41 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Administrateur
Réputation :   1309 

La SCPI est encore jeune et sous l’appellation attirante "d’Europe" n’est présente qu’en France et en Allemagne comme vous l’indiquez.

D’autre part le patrimoine n’est pas très diversifié pour l’heure : en Allemagne, si ça n’a pas changé, elle ne possède en fait qu’un bien.

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#3 30/07/2011 21h21 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Membre
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Sur le papier c’est un concept intéressant. On peut gagner sensiblement plus en investissant directement sur les marchés locaux, mais ça n’est pas facile (surtout pour des raisons complexes de fiscalité en ce qui concerne l’Allemagne, si on sort des fonds cotés).

A ce jour, leurs actifs en Allemagne représentent 22% du patrimoine total acquis (il s’agit d’une surface commerciale, multi-locataire, dans un quartier résidentiel de Jena). Il reste, sur la collecte de fin Juin, plus de 14 millions à investir et on peut espérer qu’une partie ira à nouveau se placer en Allemagne (40% au maximum du patrimoine total peut se situer hors de France). Cette SCPI a vu sa collecte augmenter très rapidement ces derniers trimestres, au rythme actuel, elle aura atteint son capital maximal statutaire de 100 millions fin 2012/début 2013.
Du fait de sa focalisation en commerces de centre ville, il ne faut pas s’attendre à des rendements extraordinaires (prévision de 5 à 5.30%, peu de RAN). Il s’agit, par contre, d’un produit très sécuritaire.

J’ajoute que d’autres gérants commencent/continuent à incorporer des actifs européens à leur patrimoine. Sofidy achète régulièrement en Belgique par exemple (même si dans la capitalisation énorme d’Immorente, ça ne représente que moins de 2% du patrimoine à ce jour).

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#4 31/07/2011 01h51 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Membre
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Merci pour cette analyse éclairante.
J’en ai pris cette année 160 parts avec un emprunt d’environ 30 000 euros pour démarrer dans l’univers des SCPI.
Si je refais un emprunt dans l’année ou la prochaine pour des SCPI,  auriez vous une recommandation?

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#5 31/07/2011 09h10 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Comme c’est une SCPI „murs de commerces“, vous devriez probablement compléter par une SCPI davantage axée „bureaux“. Dans ce cas, PFO2 (Perial) serait probablement un bon choix. Elle a été évoquée dans une autre file. Ses atouts sont, outre l’expérience historique de Perial, une avance certaine dans la prise en compte des nouvelles normes environnementales du Grenelle (ce qui est primordial pour un produit de long terme comme l’immobilier) et une probable revalorisation du prix de la part dans un avenir proche.
Voir : Actualités | PERIAL

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#6 31/07/2011 10h13 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Je regarde cette SCPI, elle semble intéressante effectivement.
J’avais dans l’idée que les SCPI bureaux étaient plus risquées que les murs de magasins?

Pour Actipierre Europe, j’ai fait un financement à crédit sur 15 ans auprès de la Caisse d’Epargne qui a des accords avec Ciloger.
Si je faisais un nouvel investissement avec du PFO2 (Perial) ou de l’Immorente, connaissez vous des entités bancaires qui financent également?
Je suis client BNP également à tout hasard?
Que pensez vous de leur gamme SCPI?

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#7 31/07/2011 10h49 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Membre
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Pour schématiser, oui, elles sont légèrement plus risquées (une entreprise quittera plus rapidement des bureaux qu’un commerçant, dont le business va dépendre pour partie d’un emplacement de qualité etc). Ceci dit, quand on regarde la performance sur les 10 dernières années, ce sont souvent des SCPI orientées bureaux qui pointent en tête en termes de TRI. Elles ont souvent un certain pourcentage d’actifs vacants (10% n’est pas rare), mais le rendement reste néanmoins sensiblement supérieur aux SCPI commerce. Je parle de manière rétrospective, car les évolutions récentes font que des SCPI comme Elysées Pierre (une référence en bureaux, gérée par HSBC) vont offrir un rendement spot de 5,07%, inférieur à certaines SCPI « murs de magasins ». Cela permet aussi de mettre en perspective les 5,55% de PFO2 ou les 5,7% (prévisionnels) d’Efimmo (Sofidy).

Les SCPI de la BNP ne m’inspirent pas confiance (soucis de gouvernance sur certaines, rendement spot trop faible sur d’autres). A titre personnel, je trouve qu’il y a mieux ailleurs.

Pour ce qui est des financements, je crois que Stéphane sur ce forum saurait vous renseigner.

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#8 23/11/2011 20h29 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Bonsoir,

Je souhaite investir dans des scpi avec la caisse d’épargne. Mon conseiller me propose la scpi ciloger actipierre Europe car il traite toujours avec ciloger.

Qu’en pensez vous ? Je ne trouve que cela soit la meilleure de toutes quand on compare avec atlantique pierre 1. Sur internet, on lit que le couple rendement/risque de cette scpi est intéressant.

Autrement, le financement proposé est 100000€ à 2.9%+0.3% sur 15 ans. C’est un prêt en chf d’où des taux plus intéressants.

Que pensez-vous de cet investissement ?

Merci beaucoup par avance

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#9 23/11/2011 21h39 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Membre
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J’en pense que, sauf si vous avez des revenus en CHF qui vous protègent du risque de change sur les quinze ans à venir, il est extrêmement imprudent de s’engager dans une telle opération.

Avez-vous conscience qu’il faudra rembourser en francs suisses et non en euros?  Quel seront les cours de ces devises dans quinze ans? Le conseiller qui vous propose ce montage les connait-il et peut-il le garantir? Posez-lui donc la question…

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#10 23/11/2011 22h37 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Membre
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Ah oui c’est une drôle de disposition que ces CHF…j’ai entendu une pub à la radio sur le même thème :"Investissez dans le franc CHF, c’est la seule valeur refuge dont on est sûr qu’elle va monter".

Non mais soyons sérieux 2 minutes, comment de tels procédés peuvent encore être en vigueur.$

C’est désolant….ce sont sans doute les mêmes "commerciaux" qui ont vendu les emprunts indexés sur le CHF à quelques collectivités!

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#11 23/11/2011 23h26 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Pas mal de personnes ont été séduites par des prêts en CHF à taux canon. Celles qui n’avaient pas de revenu en CHF s’en mordent souvent les doigts. Lisez quelques témoignages et avis sur  probleme investissement scellier en francs suisse  Sans revenu en CHF, je privilégierais un emprunt en €uros.

Lisez les derniers rapports annuels et bulletins trimestriels de la SCPI Actipierre europe (sur http://www.ciloger.fr/actipierre-europe … 206-3.html). Vous y constaterez que cette SCPI est de création assez récente (2008), qu’elle a un RAN proche de 0, mais que le revenu net 2010, de 9.91€/part, est supérieur à la distribution 2010 de 9.60€/part (contrairement à Atlantique Pierre, dont les futures distributions s’annoncent en forte baisse, car le RAN est à présent consommé et le résultat net bien plus faible que les distributions des années récentes), ce qui est de bonne augure. La jeunesse de la SCPI, combinée à sa petite taille et à son statut à capital variable ne sont pas forcément trop rassurante : il est plus difficile de "lire" le devenir d’une SCPI récente que d’une plus ancienne, cette SCPI pourrait recueillir pas mal de nouvelles souscriptions (cf capital variable) et devrait les investir aux condition du marché (ce qui pourrait peser sur la rentabilité : si la SCPI a 20 M€ de capitalisation et recueille 40 M€ de fonds, sa valeur dépendra 2x plus des nouveaux investissements que de ses anciens immeubles..).

A votre place, je ne mettrais qu’une partie de mes fonds sur actipierre europe, et j’essaierais de mettre le reste dans d’autres SCPI, par exemple les SCPI à capital fermé de ciloger (Actipierre1 2 ou 3), même si passer des ordres sur le marché secondaire sera un peu plus contraignUant et prendra un peu de temps (et génèrera moins de commission pour votre banquier…). Sur http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement (ou sur le site de ciloger) vous verrez que le marché secondaire de ces SCPI est quand même assez actif (cotation 1x par mois, avec des échanges d’environ 10-20k€ sur Actipierre1, 50-200 k€ sur actipierre2, 20-100 k€ sur actipierre3).

Dernière modification par GoodbyLenine (23/11/2011 23h32)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 24/11/2011 07h55 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Merci goodbylenine.

C’est de la scpi dont je veux parler. Je travaille en suisse avec des revenus en francs suisse et de l’épargne en francs suisse. Je fais tout pour ne pas être confrontés au taux de change avec lequel je ne veux pas jouer.

En fait, j’hésite entre le projet ci dessus et une assurance vie.
Je trouve que le projet de scpi semble plus rentable que l’assurance vie même si on fait des plans pessimistes. (je suis imposé à 5.5% pour les 9 années à venir).
Après c’est sur qu’il ne faut pas tout mettre dans les scpi.

Dernière modification par Gazier20 (24/11/2011 07h56)

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#13 24/11/2011 13h30 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

Modérateur
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Si vous avez des revenus en CHF, et souhaitez en investir une partie en €uros, le plan de faire un emprunt en CHF pour acquérir des parts de SCPI semble approprié. Ca permettra même de convertir en €uros une partie de vos revenus à venir (les remboursements de l’emprunt), au cours CHF/€uro actuel.

Un investissement en assurance-vie (sur le fond €uro) sera moins rémunérateur mais sans doute aussi moins volatile et moins risqué, et ne pourra pas se faire à crédit (donc ne portera que sur de l’épargne déjà existante), mais se fera pour un horizon de temps bien moins long que les SCPI (pour investir en SCPI, il faut viser à plus de 10 ans, et idéalement 20-30 ans, en cherchant plus le flux de revenu que la plus-value à la revente).

Vous devriez envisager de cumuler AV et SCPI, et de répartir sur plusieurs SCPI (par exemple avec une partie sur des SCPI récentes comme Actipierre Europe ou PFO2, et une partie sur des SCPI déjà à maturité, soit à capital fixe comme les Actipierre1 2 ou 3, soit à capital variable si elle ont déjà une très grosse capitalisation comme Immorente).

Il sera toujours possible dans quelques années d’augmenter la part des SCPI en diminuant celle en AV (l’inverse ne sera pas possible, ou alors très pénalisant), si le contexte, votre situation, ou vos objectifs évoluent. S’il est envisageable que vous n’ayez à l’avenir plus aucun revenu ou actif en CHF, il pourrait être approprié d’éliminer alors le risque de change, par exemple en remboursant par anticipation l’emprunt en CHF (avec les fonds de l’AV).


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#14 25/11/2011 20h50 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Merci pour votre réponse. Je vais partir sur l’emprunt proposé par ma banque et partir sur la scpi actipierre Europe. Par contre, je vais commencer à épargner le plus possible en av chf pour rembourser par anticipation si problème.
Par contre, mon investissement en scpi a pour but de m’apporter à terme un complément de revenu. Je n’ai pas pour but de revendre mes parts pour espérer une plus-value.

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#15 16/02/2016 12h24 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Bonjour,

Comme évoqué dans ma présentation, je commence à m’intéresser aux SCPI: après vous avoir beaucoup lu, j’ai eu un RDV ce weekend avec un gestionnaire de patrimoine de la Caisse d’Epargne. Celui-ci m’a fait une proposition suivante, que je vous soumets dans l’espoir d’avoir des avis/commentaires.
Montant: 50k€, financé à 100% par de l’emprunt.
Organisme: CILOGER.
SCPI: ActiPierre Europe
Frais de souscription: 500€
Taux de l’emprunt: 2% + 0,3% d’assurance => Un TEG de 2,54% et un TAEA de 0,54% (1ère interrogation, pourquoi 0,24% de plus que la somme 2+0,3%…?).
Durée de l’emprunt: 15 ans
Montant des échéances: 334€/mois
Montant estimé des loyers: 2560€/an, soit 640€/trimestre, indexé à 2%/an (2ème interrogation, l’indexation peut paraît particulièrement élevée…)
Frais de gestion des loyers: 9,2%.
Charges diverses: 130€/an (pas d’infos sur ce que recouvrent ces charges…)
Impact fiscal: 13523€ d’impôts en plus sur la période.
------
Bilan de l’opération: enrichissement de 16601€ sur la période avec un effort d’épargne de 173€.
-------
Mon analyse: il faut que je trouve une réponse à mes 2 interrogations. D’une manière plus globale, j’ai la sensation qu’il y a plein de frais qui ponctionne la rentabilité de ce projet.
-------
Qu’en pensez-vous?
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Kisscool

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#16 16/02/2016 15h11 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Bonjour Kisscool,

Cela me semble assez confus… je vais tenter de résumer:
Votre CGP de la caisse d’épargne (je savais pas que cela existait, m’enfin passons, c’est un autre débat), veut vous faire prendre un crédit sur 15 ans de 334€/mois (soit 4008€/an) pour acheter 50 000€ de SCPI qui sont supposées rapporter 2560€/an. Cela représente un coût de  1448€/an sur 15 ans soit au total, vous aurez tout de même mis de votre poche, 21720€. A cela s’ajoute les imptôts payés pendant 15ans, soit un coût total de 35243€ pour être propriétaire de 50 000€ de SCPI au bout de 15 ans.

Sachant qu’actuellement les loyers sont plutôt tirés à la baisse (je ne sais pas où votre CGP est allé chercher les 2% par an à la hausse), et que bien malin celui qui peut prédire l’évolution de la valeur des SCPI sur 15 ans…

Je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle. Sans compter qu’il va falloir que vous payez "plein pot" les 6 premiers mois de crédit, puisque les dividendes ne tombent qu’à la fin de trimestre échu, et qu’il y a une carence de 3 ou 4 mois au départ. Franchement, avec la même capacité d’épargne exigée (2500€/an environ), vous épargnez et investissez 1 fois par an dans les même parts:
1- Cela lisse le prix d’acquisition en cas de baisse de valeur
2- Votre épargne ne se trouve pas gagée. Et si vous vous retrouvez avec une année difficile, vous n’êtes pas sous contrainte forcée…
3- Les revenus sont réellement des revenus supplémentaires dès le départ.
4- Si besoin, il est toujours possible de diversifier en cours de route si la SCPI "tourne" mal.

Dernière modification par WhiteTiger (16/02/2016 15h15)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#17 16/02/2016 15h36 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Bonjour,

Merci du retour, votre résumé est le bon.
Par rapport à votre proposition, cela sous entend que j’achète les parts en direct, sans bénéficier de l’effet de levier du crédit… Par ailleurs, je ponctionne chaque entrée annuelle des divers frais….

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#18 17/02/2016 17h30 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Quand vous dites "Frais de souscription: 500€" c’est en fait: frais de dossier du credit?
Le taux d’assurance est un taux calculé sur le montant de l’emprunt puis réparti sur la durée, d’ou le TEG qui donne un résultat différent car cela induisait en erreur toujours en défaveur du client. Il faut donc considérer 2,54%.
Donner une estimation de l’indexation des loyers de 2% est du grand n’importe quoi surtout en ce moment, ne comptez pas les avoir. A partir de la cela fausse les calculs. Il arrive au résultat final en estimant le prix de revente des parts sur la base de quelle valeur? Tient-il compte des frais de souscription de la SCPI?
Sinon sur le principe de souscrire un emprunt pour cet achat ca me parait judicieux surtout que le taux est bien.


Parrain de mon adorable filleule

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#19 17/02/2016 18h04 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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WhiteTiger a écrit :

Je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle. Sans compter qu’il va falloir que vous payez "plein pot" les 6 premiers mois de crédit, puisque les dividendes ne tombent qu’à la fin de trimestre échu, et qu’il y a une carence de 3 ou 4 mois au départ. Franchement, avec la même capacité d’épargne exigée (2500€/an environ), vous épargnez et investissez 1 fois par an dans les même parts:
1- Cela lisse le prix d’acquisition en cas de baisse de valeur
2- Votre épargne ne se trouve pas gagée. Et si vous vous retrouvez avec une année difficile, vous n’êtes pas sous contrainte forcée…
3- Les revenus sont réellement des revenus supplémentaires dès le départ.
4- Si besoin, il est toujours possible de diversifier en cours de route si la SCPI "tourne" mal.

S’il s’agit d’investir une fois par an dans un but de rente, autant le faire alors sur des foncières côtées plus aisées à gérer qu’une SCPI ?

Pour prendre un exemple chiffré et faire une comparaison :

Si j’ai suivi, l’effort d’épargne demandé est de 1500 euros par an (les loyers sont de 2500 pour le crédit de 4000 euros annuels, il faut participer à hauteur de 1500 euros annuels).

L’année 1, il investit 1500 euros.
On imagine une rentabilité dividende de 5% pour faire simple (je ne m’occupe pas de la fiscalité), il a 1575 euros l’année 2 (ses 1500 euros de base avec les 75 euros de dividende) auxquels il rajoute 1500 euros pour investir soit un total de 3075 euros.

Si je ne me suis pas trompé, au bout de 15 ans cela fait 32 367 euros (je suppose que le dividende se maintient à 5 % et que le prix ne bouge pas que chaque année il achète 1500 euros d’actions et réinvestit ses dividendes, ce qui est une grosse approximation mais bon).
Chaque année, il possède la valeur des foncières de l’année précédente qui ont donné un dividende et il ajoute 1500 euros pour racheter des actions de foncières. (calcul fait dans une feuille Google Sheet).

Il a versé 1500*15 = 22500 et son investissement lui procure ensuite une rente annuelle de 1618 euros.

Les SCPI qui vont donner 4,5% valent 50 000 euros (je suppose le prix de la part flat et le maintien du dividende) : il a 2250 euros annuels de rentes.

La différence entre les deux calculs, c’est l’effet de levier du crédit, non ?
Du coup, la SCPI c’est plus embêtant, c’est contraignant mais l’effet de levier rend le dispositif plus rentable, non ?

(Je suis plus parti sur l’objectif rente mais si on calcule en enrichissement les dividendes lui ont fait gagné 10 000 euros soit moins que l’achat à crédit de la SCPI où il a gagné 16 000 euros, les dividendes ayant été investis dans le paiement du crédit).

INFO : Je possède 30 000 euros d’actipierre europe depuis 2010 achetés à crédit avec un taux variable capé +1 et j’ai une mensualité de 205 euros (le même ordre de grandeur de vos chiffres).

Il y a des CGP Caisse d’Epargne pour ce genre d’opérations. C’est la partie banque privée mais pour des clients plus fortunés. Ils montent les dossiers SCPI Ciloger par exemple (très très difficile ou impossible d’acheter à l’extérieur du réseau et il faut bien faire un prêt pour bénéficier de l’effet de crédit).

Bien sûr, c’est un peu bizarre car les clients vraiment fortunés iront se tourner vers de meilleurs produits. De manière générale, je dirai que les meilleurs contrats assurance vie de la partie banque privée des grands réseaux bancaires français sont moins bons que ceux qu’on peut trouver sur internet. Mais cette appelation banque privée sert surtout à faire passer la brosse à reluire sur le client pour le valoriser.

Dernière modification par jaidelachance (17/02/2016 18h20)

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#20 17/02/2016 19h27 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Pourquoi une durée de 15 ans pour le prêt? A mon avis, pour un achat à Credit de SCPI, il est intéressant d’augmenter la durée du crédit : cela permet de diminuer le TEG (coût fixes du dossier et de la garantie amortis sur une plus grande durée) et de diminuer les mensualités et impôts.

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#21 24/02/2016 09h48 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Bonjour à tous,

Merci de vos différentes réponses. Désolé pour ce long silence mais le boulot le boulot….!!

@Kc44
Les 500€ correspondent effectivement aux frais de dossier du crédit.
Pour la valeur de revente des parts, il part sur 50000€*10% soit 45000€.
Concernant la réactualisation des crédits de 2% c’est exactement la remarque que je lui ai remontée spontanément…

@Jaidelachance
Je comprend votre retour, néanmoins je me suis plus placé d’un point de vue enrichissement personnel, l’idée à terme étant de pouvoir se servir de ce gain pour acheter une RP (dans 15 ans ça donne le temps de voir venir ^^).

J’ai fait un retour à ce conseiller portant sur plusieurs points:
- L’ensemble des frais que je souhaite qu’il me justifie.
- Le taux de l’emprunt et celui de l’assurance.
- Une demande de nouvelle simulation en prenant des hypothèses réalises, c’est à dire pas de revalorisation des loyers de 2%!!

A suivre!

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#22 24/02/2016 10h50 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Pourquoi avoir choisi Actipierre Europe ? Es ce sur un étude approfondie du marché ou bien es ce parce que la caisse d’épargne ne vous propose "que" du Ciloger pour les SCPI ?
L’indéxation de 2% , comme dit auparavant, est très ambitieuse et surtout sur une durée de 15 ans. Le conseil s’est un peu "emballé".
Le projet d’investir une partie de son épargne en SCPI pour commencer la constitution d’un patrimoine semble cohérent.

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#23 24/02/2016 13h12 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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La Caisse d’Epargne ne propose que du CILOGER "gratuitement" et a basé ces simulation sur ces SCPI. Il est possible de choisir d’autre SCPI, via CILOGER, moyennant des frais de 895€ pour la durée du projet.

Dernière modification par Kisscool (24/02/2016 13h13)

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#24 24/02/2016 13h55 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Je ne suis pas sur de bien comprendre votre réponse.
Que voulez vous dire par choisir d’autres SCPI via Ciloger ?
A quoi correspondent les 895 € ?

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#25 25/02/2016 16h35 → Actipierre Europe : murs de commerce en France et Allemagne

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Bonjour,

CILOGER propose des SCPI type Actipierre 1,2,3 ou ActiPierre Europe.
Si je souhaite avoir d’autres SCPI via CILOGER (par exemple Corum), des frais supplémentaires d’un montant de 895€ sont demandés.

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