Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 16/06/2015 08h11 → Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ? (avis, crédit in fine, démembrement)

Membre
Réputation :   

Bonjour   à tous .
Il y a un moment que je n’étais plus passé vous voir .

Je souhaiterais avoir votre avis  sur l’opportunité d’effectuer une opération .

Je  presente brièvement notre situation .

( 49 ans) marié , 1 enfant , tmi à 30% , revenu foncier positif , imposition qui augmente mécaniquement depuis que  nos prêts  s’arrêtent  . l’isf , c’est quasiment certain que nous y auront droit l’année prochaine ou dans 2 ans maximum  . nous sommes au plafond des niche sfiscale ( 10000 euros ) 

Nous avons déjà effectué une transmission de notre patrimoine  à notre fille  en conservant l’usufruit 

La vente d’un appartement ancien  va nous permettre d’effectuer un placement immobilier dans un centre ville , en vue d’y loger plus tard  .
Je sais que l’idée de départ qui consiste à acheter un bien pour y habiter  ultérieurement est quasi nulle , mais nous fonctionnons comme cela .
De plus l’achat d’une nu propriété dans une ville que nous connaissons nous semble plus opportun .

voila le projet  :

Achat  en nu propriété d’un bien pour 250000 euros   en crédit in fine sur 15 ans  avec possibilité de rembourser le prêt par anticipation sans  frais .
Ouverture d’une assurance vie ( pour rembourser le prêt)   avec un capital de départ de 75000 euros et apport de 1000 euros par mois .

Pensez vous que cela soit une bonne idée ?

Merci à vous .

Mots-clés : avis, crédit in fine, démembrement

Hors ligne

 

#2 16/06/2015 10h16 → Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ? (avis, crédit in fine, démembrement)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour

Quel est votre apport et le montant du prêt?

Je vous conseille de faire une comparaison entre un prêt classique et votre solution in fine. N’oubliez pas de tenir compte de la fiscalité de l’AV lors de la rupture du contrat.

J’imagine que vous ne souhaitez pas rembourser votre prêt avant 8 ans.

N’oubliez pas que vous devrez attendre 3 ans avant d’occuper le bien si vous souhaitez faire du déficit foncier avec ce bien.

Si vous souhaitez nantir votre contrat d’assurance vie, 75000/250000€ soit 30% risque d’être insuffisant pour votre banquier. Le crédit agricole demande 60% par exemple.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#3 16/06/2015 11h51 → Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ? (avis, crédit in fine, démembrement)

Membre
Réputation :   

Merci pour votre réponse .

Pour la banque , je pense qu’il nous considère comme  un "bon " client . ( nous allons les voir ce jeudi )
Ils savent que je nous sommes solvable .
Notre capacité  d’épargne  augmentant mécaniquement avec la fin des prêts qui se profile  , j’espère qu’ils seront ok .

L’opération porterai sur l’achat en nu propriété sur 15 ans ( livraison début 2016 )

Un prêt de 250000 euros  en crédit in fine sur 15 ans.
Un apport sur une nouvelle  assurance vie : 75000 euros ( je suis partie sur 3% de rentabilité )
versement  mensuel de 1000 euros .( sachant qu’un prêt avec une mensualité de  1400  s’est achevé il y a 2 mois )

En partant sur 15 ans , je pense même qu’au bout de  11 ans , nous pourrons clôturer  le crédit .
de toute façon , le bien ne sera dispo que dans 15 ans et nous n’en avons pas besoin d’ici la .
l’assurance vie servira donc exclusivement au remboursement du crédit ( pas avant 10 ans dans le meilleur des cas ) .
bref , les banque ont sans doute des bases de calcul pour autoriser ce type de transaction, mais , quand ils veulent , ils peuvent …

Dernière modification par lise35 (16/06/2015 12h09)

Hors ligne

 

#4 16/06/2015 12h43 → Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ? (avis, crédit in fine, démembrement)

Modérateur
Réputation :   1084 

Je ne vois pas bien l’intérêt du "in-fine" dans votre cas :
   - vous aurez un taux d’emprunt (et un coût d’assurance) plus élevé qu’avec un emprunt amortissable.
   - les intérêts de l’emprunt ne seront pas déductibles de vos revenus fonciers [*]
   - le montant emprunté ne sera pas déductible de votre assiette ISF [*]
[*] car l’emprunt finance de la nu-propriété

Il est probable que votre placement sur le contrat AV vous rapportera moins (après impôts et prélèvements sociaux, ce sera assurément moins de 3% sur les fonds euros) que ce que vous coutera l’emprunt in-fine. Pourquoi ne faites-vous pas simple : un apport de 75 000€, et un crédit amortissable de 175 000euros avec des mensualités de 1000€ (ce qui signifierait un emprunt sur 17 ans environ) ?

Dans votre situation, vous devriez aussi envisager le scénario suivant : vente d’autre biens immobiliers que vous louez actuellement (les moins rentables après impôts, sans doute ceux dont l’emprunt se termine), et achat sans emprunt de la nu-propriété avec le produit de la vente et les 75 k€ de cash dont vous disposez déjà.
Ceci permettra de diminuer vos revenus fonciers (donc les impôts que vous payez dessus), ainsi que votre assiette ISF (du montant consacré à l’achat de la nu-propriété), et pourrait s’avérer d’une meilleure rentabilité.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#5 16/06/2015 13h22 → Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ? (avis, crédit in fine, démembrement)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

- les intérêts de l’emprunt ne seront pas déductibles de vos revenus fonciers [*]
[*] car l’emprunt finance de la nu-propriété

Je ne suis pas sur de la chose:

source : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - IntérÀªts et frais d’emprunt

RESCRIT n° 2007/53 (FP) du 11/12/2007 a écrit :

Question :

Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ?

Extraits de la réponse :

Les intérêts d’emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156-I-3° du CGI, la fraction du déficit qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Hors ligne

 

#6 16/06/2015 14h42 → Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ? (avis, crédit in fine, démembrement)

Modérateur
Réputation :   1084 

@AntiT : Je crois que vous oubliez un peu vite les conditions qu’il faut alors remplir, cf RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - Déficits subis par les nus-propriétaires (référencé juste après le texte que vous citez). Ainsi, la déductibilité ou non-déductibilité dépend de ce que l’usufruitier fait de l’immeuble (est-il loué ?), voire même de qui est l’usufruitier (est-ce un bailleur social ?), et lise35 devra alors s’assurer de ceci (et du fait que ça demeure dans les clous pendant toute la durée de l’usufruit).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#7 16/06/2015 17h40 → Démembrement et crédit in fine pour un nouvel achat immobilier ? (avis, crédit in fine, démembrement)

Membre
Réputation :   

Bonjour
Merci encore pour vos réponses .

L’idée du crédit in fine  , c’est qu’il nous permet de déduire une part d’intérêt  plus importante .

l’effort d’épargne , qu’il soit avec un crédit normal ou in fine est globalement le même .

Pour le moment , nous envoyons  à tout va des demandes de renseignements sur des programmes .

Déjà , nous verrons  jeudi si notre banque nous suit pour un in fine , ou bien s’il faut que nous nous rabattions  sur un crédit classique .

l’idée première est de préparer notre retraite , diminuer nos  revenus foncier pour limiter notre impôt . 
c’est pour cela que nous avons pensé au démembrement . le bailleur devra bien sur être vérifier pour savoir si nous pouvons déduire les intérêts d’emprunts .

ps: Pour le Malraux nous sommes trop juste .

Dernière modification par lise35 (16/06/2015 17h42)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech