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#1 04/06/2015 00h58 → SCI a démembrement croisé pour un couple avec apport et mensualités différentes ? (sci demembrement croisé couple concubin)

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Bonsoir,

J’ai signé un compromis avec ma copine. Mais etant frontalier (travaille en Suisse et residence en France) et ma copine travaillant en France, je ne souhaite pas ma marier, ni me pacser. Pour faire rapide, les revenus de ma copine seraient imposés en fonction des miens (et mes impots en suisse ne diminueraient pas assez pour compenser).

Donc pour des raisons fiscales (+ 3000€ d’impots par an), nous ne souhaitons pas nous marier.

Après pas mal de recherche, nous nous dirigeons vers une SCI a démembrement croisé.

Objectif
- Protéger le survivant en cas de décès => usufruit de l’appartement
- Limiter l’impact de l’héritage si possible en cas de décès (si possible)
- Protéger chaque personne du couple en cas de séparation

Détail du projet
Les chiffres ci-dessous sont arrondis car ce n’est tant le calcul qui nous intéresse mais le montage
- Appartement : 260K
- Frais notaire : 20K
- Apport Madame : 60K
- Apport Monsieur : 0
- Mensualité : +- 1200€
- Capacité remboursement Madame 30% (+- 400€)
- Capacité remboursement Monsieur 70% (800-1200€)

Notaire
La notaire est aussi claire (pas de jeux de mots !) que la loi française donc nous n’arrivons pas a nous faire une idée précise du montage…

Montage initial
- SCI a 50/50 avec démembrement croisé
- Apport + remboursement madame en compte courant d’associé (CCA)
- Remboursement Monsieur en CCA
Le CCA pose apparemment problème pour l’héritage en cas de décès. De ce que j’ai compris, a la mort de Mr par exemple, la SCI devra remboursement a mes heritiers le CCA, ce qui ne sera possible que par vente de l’appartement

Montage possible ?
Meme que précédement mais Monsieur fait un pret pour avoir le meme apport que madame et les mensualités sont a 50/50.

=> Qu’en pensez-vous ? Est-ce que la banque va accepter que Monsieur fasse un pret pour l’apport (avec Madame en caution solidaire) ? Y a t-il un meilleur système ?

Merci pour vos réponses.

Mots-clés : sci demembrement croisé couple concubin

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#2 04/06/2015 13h33 → SCI a démembrement croisé pour un couple avec apport et mensualités différentes ? (sci demembrement croisé couple concubin)

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Bonjour Mr Lazy,

j’avoue que je ne suis pas hyper calée en SCI (mes cours de gestion de patrimoine sont loin et je ne pratique plus depuis un moment). Néanmoins, j’avais dans l’idée que le fisc n’était pas très friand des montages en SCI avec la résidence principale pour unique patrimoine.
Il me semble que ce sont des montages qui attiraient l’oeil de nos amis de l’administration fiscale. 
Avez-vous valider ce point avec votre notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine?

Par ailleurs, dans votre situation, je me demande s’il ne serait possible d’acheter en nom propre avec des pourcentages de détention différents (par exemple en fonction des remboursements effectués par chacun) et en faisant figurer l’apport de Mme en bien propre afin que ses 60KE ne soient pas "perdus" en cas de succession ou de séparation. En avez-vous parler avec le notaire? Il s’agit vraiment d’une interrogation de ma part…

Dans ce cas, la partie succession pourrait être traitée via un simple testament. Charge à chacun de souscrire une assurance décès couvrant les frais de succession (à savoir 60% de la valeur transmise).
Le coût d’une telle assurance serait à mettre en rapport avec les frais de constitution et de fonctionnement de la SCI.
L’autre solution consiste à prendre une assurance de prêt de 100% sur chaque tête, permettant au survivant de réemprunter pour payer les droits le cas échéant.

Bon courage dans vos recherches


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#3 04/06/2015 23h34 → SCI a démembrement croisé pour un couple avec apport et mensualités différentes ? (sci demembrement croisé couple concubin)

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Bonsoir,

Merci Elodie pour votre réponse qui me fait me poser encore plus de questions smile. Une chose est quasi sure : nous allons acheter a 50/50 en faisant figurer les 60K€ de Mme en bien propre (comme vous l’avez proposé)

Pour résumé, voilà les différentes options qui s’offrent a nous :

Solution 1
Achat en indivision 50/50 avec testament croisé entre les concubins + assurance décès + testament
+ Facile a mettre en place
+ Héritage quasi transparent
- Coût supplémentatire de l’assurance décès (de ce que j’ai vu 20€/mois/pers pour 150K€ = 0.6 * (260+20-60) )
Explication: En gros l’assurance décès va couvrir les droits de succession
Question : On est bien d’accord que l’assurance pret et l’assurance décès sont différentes ? Quid de la sépration ?

Solution 2
Achat en indivion 50/50 avec testament croisé entre les concubins + assurance deces avec le survivant en tant que beneficiaire plutot que la banque
+ Reduit les droits de succession
- Difficulté de trouver une banque qui accepte cela
Explication : le survivant va heriter des dettes et va toucher l’assurance décès. Le calcul de l’héritage se fera donc sur le prix de l’appartement - les dettes. Ce montage est donc très intéressant en début de pret.
Question : Est-ce que des banques autorisent cela ? Si non, une délégation d’assurance ?

Solution 3
Creation SCI a 50/50 avec démembrement croisé
+ Pas d’héritage
- Cout creation SCI
- Difficulté à respecter le 50/50 avec un apport de 60K pour Mme et 0 pour Monsieur
Question : comment créer la SCI a 50/50 avec l’apport de Mme ? => Reconnaissance de dette de Mr envers Mme pour 30k€

Vous m’avez mis la puce a l’oreil et je suis maintenant de moins en moins convaincu de l’intéret de créer la SCI, surtout que l’on devrait se marier dans 5-10 ans, quand nous aurons des enfants (l’impact fiscal sera donc moindre). Si cela est possible, la solution sera peut-etre un mixe de 1 et 2.

Bonne soirée.

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#4 05/06/2015 22h56 → SCI a démembrement croisé pour un couple avec apport et mensualités différentes ? (sci demembrement croisé couple concubin)

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MrLazy

Solution 1:

j’avoue que je n’ai pas très bien compris votre calcul du montant sur l’assurance. Je ne comprend pas pourquoi vous arrivez à 140ke et quelle assurance ça concerne?

Je vous confirme que l’assurance du prêt et l’assurance décès sont 2 choses différentes.
L’assurance du prêt ou assurance emprunteur couvre…. le prêt.
En cas de décès du souscripteur le prêt est remboursé en fonction du pourcentage assuré. Dans votre cas, il faut peut être voir à vous assurez un peu plus que madame. En effet, si vous décédez le premier et que madame se retrouve avec la moitié du prêt à payer, ça risque d’être compliqué financièrement au vu du différentiel de revenus. Envisagez peut être une assurance d’un peu plus de 100% au total. C’est plus cher mais ça couvre beaucoup mieux en cas de décès surtout dans un couple avec des revenus très différents.

L’assurance décès doit servir à couvrir les frais de succession soit pour chacun (260KE/2)*0.60%=78Ke de capital assuré pour une transmission de la totalité de la propriété. Eventuellement à revoir en cas de grosse évolution de la valeur du bien.

Ca coute un peu cher mais il faut penser qu’en cas de mariage et/ou enfants, la problématique de transmission sera différente (parts réservataire des enfants, droits pour le conjoint en cas de mariage et exonération des frais de transmission). Bref, l’assurance peut être clôturée le cas échéant puisqu’elle est sans utilité et qu’elle n’est pas liée au prêt.

En cas de séparation vous êtes sous le régime de l’indivision, donc c’est pas terrible mais quand on ne s’entend plus, Est-ce qu’être associés dans une SCI sera plus facile à gérer? Je ne sais pas.

Solution2:

Je ne pense pas que vous trouverez une banque qui accepte un prêt sans assurance emprunteur. A mon avis à oublier…

Solution 3:

Je ne sais pas. A mon avis, voir ça avec un CGP ou un bon notaire. Eventuellement, faire une demande par écrit avec une réponse par écrit pour avoir une trace des conseils et bien prendre le temps de voir toutes les conséquences du montage.

NB1: la solution la plus simple est souvent la meilleure
NB2: en cas de mariage, pensez à utiliser une clause de préciput au moment du contrat si vous souhaitez avantager le conjoint survivant

Dernière modification par Elodie01 (05/06/2015 23h01)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#5 07/06/2015 22h32 → SCI a démembrement croisé pour un couple avec apport et mensualités différentes ? (sci demembrement croisé couple concubin)

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Elodie, encore merci pour votre réponse !

Je crois que nous nous dirigeons vers la Solution 1. L’assurance décès permettrait de couvrir les frais de succession donc de ce que je comprend :

Succession de Mme : (260 (Appartement) - 60 (Apport Mme)) / 2 (car achat a 50/50) = 100 * 0.60 = 60K €
Succession de Mr : (260 - 0 (Apport Mr)) / 2 = 130 * 0.60 = 78K €

Si comme vous le dites on peut résilier l’assurance décès à tout moment, nous le ferons une fois que nous serons mariés.

Pour l’assurance du pret, je ne sais pas encore ce que nous allons prendre mais ce sera certainement du 100% pour Mr et 50% Mme car j’ai les plus gros revenus.

Comme vous l’avez dit, la solution la plus simple est souvent la meilleure…

Bonne soirée.

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