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#1 01/06/2015 10h52 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   231 

Bonjour,

En regardant le marché du démembrement sur divers sites (Primaliance, sociétés de gestion lorsqu’elles proposent des répartitions, propositions de CGPI), je m’étonne des divergences qui peuvent exister en fonction des SCPI.
Actuellement, Corum Convictions propose les clés les plus favorables au nu-propriétaire.

Je me doute bien que les facteurs principaux sont :
- les distributions anticipées : c’est ce qu’achète l’usufruitier
- les taux d’intérêt : ils s’agit d’une actualisation de ces flux
- l’offre et la demande et ses déséquilibres locaux

Je cherche à expliquer la variabilité des décotes (ajoutant parfois jusqu’à 1,5% au taux actuariel du NP) entre SCPI.

A 5 ans, Primaliance propose par exemple :
Corum Convictions à 76% (TRI 5,6%)
Primovie à 80% (TRI 4,5%)
Novapierre à 82% (TRI 4%)

Comme on s’y attend, une forte décote va souvent de pair avec des distributions élevées.

Cependant, pour Corum, il y a une constitution de RAN qui est défavorable aux porteurs actuels, imposés sur des résultats dont ils ne profitent pas. En toute logique, il devrait y donc avoir une préférence pour le futur plutôt que le présent. Or c’est l’inverse que l’on observe (à moins de croire à une fuite en avant et que les distributions ne sont pas tenables).

D’autres facteurs influent-ils sur cette décote ?
Est-ce une erreur de penser que l’anticipation de revalorisation de la part devrait entraîner des décotes faibles ?

Merci pour vos réactions.

Mots-clés : demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit

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#2 01/06/2015 16h49 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   174 

C’est une bonne question et la réponse des société de gestion n’est jamais très claire.

Il semble quand même que c’est la capacité à avoir autant de demandes d’usufruit et de nue-propriété qui détermine le ratio afin que les dossiers soient bouclés le plus rapidement possible.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#3 01/06/2015 18h09 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
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D’ailleurs….

Corum Convictions : de nouvelles clés de répartition favorables au nu-propriétaire!


La société de gestion Corum AM propose de nouvelles clés de partage du démembrement temporaire pour sa SCPI Corum Convictions. Cette modification fait suite au modification du prix de souscription, à compter du 1e juin 2015.

Le démembrement temporaire est possible pour des durées comprises entre 3 et 20

Selon les mots de la société de gestion, cette nouvelle répartition permet d’obtenir "la nue-propriété la plus attractive du marché" !

Nouvelles clés de répartition

Démembrement (3 exemples)    5 ans    10 ans    20 ans
Nue-propriété    75 %    61 %    51 %
Usufruit    25 %    39 %    49 %

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#4 01/06/2015 18h33 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   151 

Les sociétés de gestion cherchent à équilibrer le marché des contreparties entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Les clés proposer sont établies principalement sur ce critère : elle cherchent à maximiser le nombre de souscription "en démembrement".

La tendance est à l’amélioration des clés en faveur des nus-propriétaires, depuis plusieurs semestres.

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#5 01/06/2015 19h47 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   231 

Merci. Je retiens l’argument selon lequel la société de gestion cherche à créer des parts, donc à équilibrer rapidement l’offre et la demande. Avec les frais qu’elle engrange à l’entrée, elle a semble-t-il parfois intérêt à laisser un peu de gras d’un côté ou de l’autre pour accélérer les choses smile

Avec la fiscalité favorable (plus-value calculée sur la base de la pleine propriété, abattements), je trouve qu’il commence à y avoir des choses intéressantes.

Dans ma situation (TMI30%, pas besoin de revenus) il me semble plus intéressant de revendre dès le remembrement et de racheter une nouvelle nue-propriété que de conserver le remembrement et toucher des revenus ! Mais à voir dans n années smile

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