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#1 29/05/2015 07h56 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour,

Projet d’acte reçu pour signature la semaine prochaine. Je découvre ceci :

Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble
vendu est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la
conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.
Il résulte d’un courrier de xxx xxxx COMMUNAUTE URBAINE en
date du 28 mai 2015, dont un exemplaire est joint et annexé aux présentes, que
l’immeuble objet des présentes est "Considéré comme raccordable."
Il déclare également :
- ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette
installation ;
- qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre
l’installation en conformité avec les normes existantes.
L’ACQUEREUR, dûment informé de l’obligation faite à tout propriétaire de
maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les
eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la Commune
peut contrôler la qualité de l’exécution de ces ouvrages et vérifier leur maintien en bon
état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la
Commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé
aux travaux indispensables.
Il est précisé que le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct
de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d’évacuation
des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en
permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie
publique.

Je sais que le tout a l’égout est raccordé, par contre, je suis certain que les eaux pluviales ne sont pas séparées des eaux usées. Que pensez-vous de cette situation? y a-t-il un risque de contrôle suite à la vente?

Merci pour votre aide.

Mots-clés : conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout


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#2 29/05/2015 08h51 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   53 

Bonjour,

Oui bien sur ; ce fût un de mes boulots dans l’ancien temps comme on dit.
Recherche des eaux claires parasites…Par contrôle aléatoire avec test à la fumée, mais surtout si l’on constate des dysfonctionnements au niveau de la Step qui peut être lessivée suite aux orages avec arrivée massive d’eaux claires pendant les orages tout simplement.

Bref, par contre je n’ai jamais vu d’amende ni de PV juste des mises en demeure de faire les travaux.

A votre place, je ferais faire les travaux au préalable ou je négocierais le prix car le juridique est toujours long et compliqué et en attendant c’est vous qui serez dans les ennuis.

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#3 29/05/2015 10h55 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   

Je pense que ca dépend de votre région… Je sais qu’à PARIS, y’a tellement d’immeuble comme ca que personne ne se pose la question…ca achete à tout va des appartements mal raccordés avec l’approbation des syndics…

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#4 29/05/2015 12h11 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   

bonjour lachignolecorse,

Il est probable que la communauté urbaine publie un règlement concernant l’assainissement.

Procurez vous le document (sur leur site web parfois) pour savoir en quoi vous pourriez être concerné.
Éventuellement demandez un rdv avec le service assainissement ou un contrôle de raccordement en votre présence (parfois facturé 50-100€).

L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en
permanence

Ce genre de phrase n’a, à mon humble avis, pas de valeur juridique. Surtout pour une construction existante.

Pour le reste je trouve l’acte plutôt normal et pas spécialement inquiétant.

edit orthographe.

Dernière modification par Nathanael (29/05/2015 15h10)


La sueur épargne le sang.

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#5 29/05/2015 13h21 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   53 

Il y a l’acte de vente d’un coté et l’obligation de séparer les eaux pluviales des eaux usées de l’autre. Le document auquel il est fait référence est sans doute le SGA local (pour faciliter votre recherche) ; cela me surprendrait que vous y trouviez autre chose concernant l’obligation de séparation mais comme on dit on peut toujours être surpris.

L’Etat à subventionné la mise en séparatif sous domaine public en son temps ainsi que l’établissement de ces SGA annexés au documents d’urbanisme, mais avec obligation pour les élus ou les SPANC de faire faire ce qu’il faut au delà des tabourets de branchement. Oui le risque existe, ce n’est pas parce que vous avez un acte notarié bidon que tout va bien (ça se saurait). Mais il n’est pas lié/automatique avec une vente.

Concernant l’évacuation "assurée et maîtrisée" cela fait référence au Code Civil ; vous ne devez pas aggraver la situation du fonds inférieur par exemple, donc si vous ne raccordez plus vos eaux pluviales au réseau d’eaux usées vous ne devez pas les déverser chez vous sans vous assurer que vous ne créez pas un dol en contre bas.
Dans votre cas la solution technique est sans doute une noue, à voir dans quelle condition il convient de la réaliser (cf. services techniques locaux).

Dernière modification par Iqce (29/05/2015 13h22)

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#6 29/05/2015 14h38 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   49 

Juste un éclairage sur la forme plutôt que le fond : j’ai dans mon acte notarié exactement le même commentaire au mot près alors qu’il n’y a pas de problème particulier, n’y voyez donc pas une volonté explicite du vendeur de se couvrir après la transaction mais bien un devoir d’information standard du notaire envers le vendeur, au même titre que la tirade sur le PLU et en particulier le rappel des règles concernant la réalisation d’aires de stationnement en cas de division, ainsi que les droits et devoirs en cas d’achat en indivision.

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#7 02/06/2015 17h38 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   17 

Signature ce jour. Les deux notaires présents confirment l’absence de risque de demande de remise en conformité prochaine. c’est juste un paragraphe standard qui est appliqué systématiquement dans tous les actes de la métropole.

On verra bien…


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#8 19/07/2015 20h52 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour,

Je rebondis sur ce sujet car je dois signer l’acte authentique pour une maison mardi prochain et j’ai une problématique similaire.

Dans le compromis de vente, il y a la clause :

Assainissement - Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est
raccordé au réseau d’assainissement

Le notaire du vendeur (c’est le notaire du vendeur qui tient la plume dans ma région) a préparé un projet indiquant

Assainissement - Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est
raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de
l’installation aux normes actuellement en vigueur.

Il déclare également :
- ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette
installation ;
- qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre
l’installation en conformité avec les normes existantes.
L’ACQUEREUR, dûment informé de l’obligation faite à tout propriétaire de
maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les
eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la Commune
peut contrôler la qualité de l’exécution de ces ouvrages et vérifier leur maintien en bon
état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la
Commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé
aux travaux indispensables.
Il est précisé que le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct
de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d’évacuation
des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental.
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en
permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie
publique.

Un peu naïf peut-être, lorsque j’ai signé le compromis, j’ai lu la déclaration du vendeur comme le fait qu’en cas de non conformité aux normes en vigueur, il en serait de la responsabilité du vendeur de payer la remise au normes.

Ayant eu l’agence au téléphone, le discours est que par la clause du compromis, le vendeur ne s’engage que sur le fait qu’il y a un raccordement, mais pas sur le fait que ce raccordement est conforme.

Personnellement, cela me choque que l’on dispense le vendeur de son obligation légale une heure avant la vente pour ensuite rappeler les obligations légales que l’acquéreur devra respecter après la vente ;

Mon compromis ne contient en effet aucune limitation de responsabilité par rapport au respect des normes en vigueur, et le vendeur n’apporte rien pour prouver le bon entretien des ouvrages de raccordement.

Selon moi, le notaire du vendeur devrait, pour lever la responsabilité du vendeur, apporter une preuve du bon raccordement.

J’ai déjà fait cette remarque à mon notaire, et je soupçonne qu’il botte en touche (par un artifice d’emails, il a essayé de m’endormir ce sujet pour finalement me faire remarquer que "la clause concernant l’assainissement figure bien dans le projet de compromis" tout cela envoyé le samedi à 12h30, qu’il est fermé le lundi, et que la vente a lieu mardi)

Je m’apprète donc à aller à la réunion de signature mardi sans encore trop savoir comment aborder la réunion.

Puis-je d’après vous refuser la clause telle que rédigée par le notaire du vendeur et imposer que la clause du compromis soit reprise telle quelle, sans modifications ni ajoût ?

A ce stade, j’ai envoyé une proposition de clause à mon notaire (qui ne l’aura sans doute que mardi matin) disant

Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement.
Le VENDEUR déclare, conformément à l’obligation faite à tout propriétaire, avoir maintenu en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement.
Il est précisé que le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d’évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental. L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique.

L’ACQUEREUR, dûment informé de l’obligation faite à tout propriétaire de maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la Commune peut contrôler la qualité de l’exécution de ces ouvrages et vérifier leur maintien en bon état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la Commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé aux travaux indispensables.
Il est précisé que le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d’évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental. L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique.

Je doute qu’elle soit acceptée dans la mesure où elle met le vendeur devant son obligation actuelle et lui fait effectivement porter une part de responsabilité.

J’ai également essayé de voir si je pouvais déclencher un contrôle de la mairie avant la vente, mais la mairie n’a pas de ressources pour faire les contrôles.

Je pense, d’après mes lectures, que les diagnostic de conformité vont devenir obligatoires à l’avenir dans le cadre de l’assainissement collectif et tant qu’à devoir faire une remise aux normes, je préfèrerais faire participer un peu le vendeur ;-)

suite du message:
J’ai trouvé un document récent qui explique assez bien la problématique : http://www.charte-assainissement56.org/ … _-seul.pdf

Dans mon cas, j’ai l’impression que je ne peux pas espérer grand chose et que si un jour je dois remettre aux normes, ce sera pour ma pomme.

La subtile différence résiderait dans la notion de
- "raccordement" : le fait de relier des installations privées de collecte des eaux usées ou pluviales au(x) réseau(x) public(s) d’assainissement.
- versus la notion de "branchement" : l’ensemble des éléments d’évacuation des eaux usées ou pluviales qui va de la propriété privée au réseau public.

La question de la conformité se pose uniquement par rapport au branchement et pas au raccordement.

Ma maison est donc sans doute bien raccordée, mais j’ai bien peur que le branchement ne soit pas conforme..j’aurais appris quelque chose.

Mon conseil sur vos compromis (nb: je ne suis pas un professionnel)
exigez que
- Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement et que le branchement est conforme aux normes en vigueur.

Dernière modification par tikou (19/07/2015 21h46)

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#9 20/07/2015 07h01 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

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tikou a écrit :

J’ai également essayé de voir si je pouvais déclencher un contrôle de la mairie avant la vente, mais la mairie n’a pas de ressources pour faire les contrôles.

.

Bonjour,

Celui qui réalise le contrôle n’est pas la Mairie, mais le syndicat des eaux pour la gestion.
Prenez une facture d’eaux, vous avez ses coordonnées dessus.
Si pas de facture regardez sur internet

Mais comme nous sommes en Aout hmm

Cdt

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#10 20/07/2015 07h19 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

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Bonjour,
Avez vous vérifie physiquement si un raccordement aux réseaux collectifs TAE existait? Ce sont des plaques en fonte, la taille diffère selon les régions et sont dans le domaine publique sur le trottoir face à l’immeuble. Le risque je pense c’est que les eaux pluviales soient également au TAE, et la vous pouvez avoir des soucis ensuite (remettre l’installation aux normes) Rapprochez vous d’un plombier, il sera vous dire si l’installation est aux normes et vous libérera du doute. Il serait dommage de rater un achat alors que la vérification est assez simple à faire.
Bon courage

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#11 20/07/2015 10h21 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

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@bascarol,

oui ce sont eux que j’ai appelé. En fait il s’agit d’une régie municipale c’est pour çà que je parlais de la Mairie ; au téléphone ils m’ont dit qu’ils ne font pas de contrôle par manque de moyen. Il y a peut-être une façon de les y obliger réglementairement mais je ne suis pas certain.

@Sherloc,

oui j’ai de plus en plus conscience du risque si le branchement n’est pas conforme. Je n’avais pas pensé à regardé la présence des plaques de branchement sur le domaine public étant donné que c’est mon premier achat ; c’est effectivement une bonne idée.
mais le problème c’est que j’ai l’impression que ma position est de toute façon déjà scellée car même si le compromis me paraîssait clair et pouvoir jouer en ma faveur, je pense que je vais avoir du mal à convaincre les parties - y compris mon propre notaire -.

Je peux essayer de faire constater l’impossibilité de signer dans la mesure où aucun controle de conformité du branchement n’a été réalisé par le vendeur, mais étant donné que ce contrôle de conformité n’était pas prévu au compromis cela semble difficile.

Si il y a une absence de plaque en fonte de regard sur le domaine public, cela permettrait sans doute de constater que ce n’est pas aux normes actuellement en vigueur, mais le vendeur peut se retrancher il me semble derrière le fait que le batiment est aux normes telles qu’elles existaient au moment où le batiment a été construit et que depuis les ouvrages ont été maintenu en bon état de fonctionnement.

bref ma position de droit / position de négociation me semble aujourd’hui très limitée parce que le compromis ne parle que de "raccordement" et pas de "branchement".

Peut-être qu’au bluff je peux essayer d’obtenir une petite baisse de prix ou un partage des frais je ne sais pas.

Merci en tout cas pour vos idées.

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#12 20/07/2015 13h57 → Conformité du tout à l'égout et achat immobilier ? (conformité, eaux pluviales, eaux usées, tout à l'égout)

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Réputation :   53 

Bonjour,

Il est quand même plutôt rare aujourd’hui qu’un SGA n’ait pas été réalisé avec tests à la fumée à la clé quand on parle d’une commune assez conséquente ; allez voir en Mairie avec ces termes, si ça se trouve vous aurez toutes vos réponses et soit vous serez serein, soit vous saurez quoi faire inscrire dans l’acte.

NB : vous pouvez également faire le test à la fumée avec le vendeur…En partant de préférence d’un regard à l’intérieur de la propriété en obturant coté réseau public.

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