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#1 27/07/2011 21h27 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

Membre
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Nexity annonce le versement d’un dividende exceptionnel de 4 euros par action, offrant un rendement de plus de 13 %.

Son carnet atteint 3,35 milliards d’euros à fin juin, en hausse de 23 % sur un an, et représente l’équivalent de dix-neuf mois de son activité de promotion.

Bref la valeur me parait peu risquée a ces niveaux et le rendement est tout de même attrayant !

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Message édité par l’équipe de modération (12/03/2016 18h34) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : nexity, promotion, services immobilier


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#2 28/07/2011 01h01 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

Modérateur
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Cet événement (divid exceptionnel) ne devrait pas constituer une motivation particulière pour acheter le titre.

Un dividende exceptionnel ne fait pas un rendement (qui est supposé relativement stable sur le long terme). La valeur de l’action baissera de 4€ (environ) le jour du détachement de ce dividende exceptionnel, et vous n’aurait pas gagné grand chose smile

Pour savoir si la valeur est chère ou pas au niveau de cours actuel (ce qui constituerait une raison pour acheter ou non le titre), il faut faire une analyse détaillée. Je ne l’ai pas faite, donc je n’ai pas d’avis la-dessus.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 28/07/2011 08h39 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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GoodbyLenine a écrit :

Cet événement (divid exceptionnel) ne devrait pas constituer une motivation particulière pour acheter le titre.

cf débat identique concernant Unibail en octobre 2010 versant un div exc de 20 €


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 28/07/2011 10h20 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

Administrateur
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Comme GoodbyLenine l’a dit, ce dividende exceptionnel n’a rien de récurrent et est probablement du à la loi Scellier qui a boosté les résultat de Nexity.

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#5 28/07/2011 10h28 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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En fait, il est lié au produit de la vente d’Eurosic. Et ce n’est pas, à lui seul, une raison d’acheter Nexity, à mon humble avis.

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#6 31/07/2011 00h41 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Les dividendes exceptionnels peuvent etre intéressants pour faire de la MV
à bon compte.
Ne concerne pas les PEA, les personnes touchant déja beaucoup de dividendes ou
fortement imposés.
Calculer le nombre d’actions à acheter pour atteindre environ 2500 EUR de dividende
pour une personne seule.
Faire un achat la veille du détachement.
Vendre le jour de bourse suivant, mécaniquement les cours sont diminués du dividende.
Les dividendes sont moins imposés que les PV, cela permet de réduire ces dernières
du montant du dividende.
Cdlt

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#7 22/09/2011 21h26 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Bonsoir,

Que faut-il penser d’une société qui propose de tels rendements ? 7% en 2010, 24% en 2011, 9% en 2012…

J’imagine qu’il y a un loup et que la prudence s’impose…

Dividende Nexity - Trading Sat

A+ Sergio

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#8 20/10/2011 11h16 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Nexity est une très belle valeur de rendement.

Par contre ce n’est pas une valeur défensive, elle est très exposée au cycle immobilier.
Pas endettée, belle visibilité et un rendement de 9% au cours actuel.
Nexity a très bien traversé la crise de 2008 et verse un dividende en nette augmentation (irrégulière mais nette) depuis 7 ans.
Si on a peur de faire -50% sur une valeur à un instant T il ne faut pas acheter Nexity, si on espère faire 100% avec une prise de risque limitée c’est un bon pari.

Ma stratégie sur ce genre de valeur est de rentrer petit à petit (tous les 12% pour cette valeur) . A tout prendre je préfère 100 fois Nexity qui me permet de faire beaucoup d’aller-retours que FTE qui passe son temps à baisser avec une lenteur désespérante…


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#9 12/03/2016 04h02 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Belle progression de +13.7% en un mois.

Aussi achat d’insider: Alain Dinin, CEO, a acheté pour 629K€ d’actions début mars …

Cela cache-t-il quelque chose d’autre que les bons résultats publiés en février ?

Dernière modification par WhiteTiger (12/03/2016 04h03)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#10 12/03/2016 08h19 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Rien que de très banal, dans le même temps KOF a fait 23% si on tient compte du dividende.
La sortie de BPCE était l’occasion de se renforcer sur NXI.
L’immobilier débarrassé des délires du début du quinquennat, aidé par le nouveau prêt à taux 0 et par Super Mario repart.


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#11 08/08/2016 13h48 → Nexity : promotion et services immobiliers en France (nexity, promotion, services immobilier)

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Hello,

Après avoir regardé Kaufman & Broad ici , regardons Nexity.
L’activité de Nexity est beaucoup plus varié. En plus de la promotion immobilière (qui reste l’activité majeure de l’entreprise), on a aussi de l’administration de bien (syndic de copropriété) et des agences immobilières (en format franchises : Century 21 et Guy Hoquet Immobilier).

Nexity a eu beaucoup recours à la croissance externe d’où un goodwill important (23% de l’actif) avec quelques dépréciations (on y reviendra).

Un actionnaire majoritaire (BPCE) a cédé la totalité de ses parts début 2016 (pour rappel, BPCE détenaient 33,4% fin 2014). La capital de l’entreprise a ainsi évolué (comme Kaufman & Broad) et a permis un renforcement au capital de l’équipe dirigeante à travers Newbridge. Dans le détail on a désormais :
-    73,5% de flottant,
-    13% Alain Dinin (PDG de Nexity), Newport et autres managers qui agissent de concert,
-    5,5% Crédit Mutuel Arkéa,
-    5,2% Prédica,
-    2,4% FCPE et autres salariés.

Nexity procède à de nombreuses acquisitions surtout dans l’administration de biens (Oralia en 2014, en 2015 plusieurs entreprises pour 20,4 MEUR soit un peu moins de 1,5 fois les ventes). Ciloger a été cédé en 2015 pour 19,9 MEUR.

L’activité de promotion immobilière a déjà été vu avec Kaufman & Broad.

L’administration de biens (syndic de copropriété) revient à gérer des copropriétés. En général, on ne peut pas s’en passer (sauf à être en syndic bénévole), la rémunération est fondée sur un fixe annuel et un variable sur les différents travaux. Leur travail consiste à gérer la copropriété (payer la concierge, payer les fournisseurs, faire des appels d’offre…) et à tenir une fois par l’AG des copropriétaires.  Ils proposent tous un service d’agence immobilière (ventes/locations d’appartements). Un des attraits d’un syndic est qu’il gère la trésorerie de la copropriété (en cas de solde positif, ils peuvent placer l’argent). Il existe une petite menace sur ce point : la possibilité de mettre en place un compte de copropriété séparé. Ce dernier empêche (de ma compréhension mais je peux me tromper) le syndic de profiter de cette trésorerie.

Cela se traduit dans l’item « autres actifs courants «  et plus particulièrement dans la catégorie « trésorerie des comptes mandants ». En 2015, cela représente 684,1 MEUR.  Ces comptes produisent des produits financiers qui sont considérés comme du CA.

Le réseaux d’agences immobilières gagne de l’argent avec les transactions (pourcentage sur les ventes). Classiquement, plus il y a de ventes (liées notamment au niveau des taux d’intérêts), plus l’agence immobilière gagne de l’argent. Pour que cela soit parfait, il faut que les biens en vente se vendent rapidement. L’activité est cyclique  mais on peut penser que l’activité de location vient apporter un peu plus de récurrence. Le réseau semble à présent stabilisé. La dynamique commerciale est plus forte côté Century 21.

Le périmètre des différentes activités évolue avec des acquisitions et des cessions. Parmi les opérations récentes, dans le domaine de l’administration de biens, Nexity a payé à 1,5 fois le CA. Pour la promotion immobilière on est plutôt à 0,56 le P/S pour un acteur régional.

Avances/produits constatées d’avance
Le charme de ces différentes activités (promotion, administration de biens…) est qu’elles procurent des produits constatés d’avance, des avances et acomptes (représentant respectivement 42,1 MEUR et 564,7 MEUR). Du cash est généré même si c’est les taux actuels de rémunération sont faibles.

Endettement
Au 30 juin 2016, la moitié est liée aux programmes immobiliers et l’autre peut-être librement utilisé (croissance externe…).

Le dividende est classiquement élevé (management présent au capital, nécessité de remonter le dividende. Nexity s’est d’ailleurs déjà engagé sur le dividende pour l’année prochaine (2 euros similaire à celui de cette année),

Valorisation

La valeur comptable par action (l’activité de promotion immobilière est de très loin l’activité principale avec plus de 88% du CA) mais quelques retraitements peuvent être effectuées :
-    des dépréciations de goodwill qui se répètent pour représenter un total de 350 MEUR entre 2009 et 2015. La grande majorité concerne l’activité services et réseaux. Cela peut-être un indice que certaines acquisitions n’ont peut-être pas été achetées au meilleur prix.
-    une partie de la dette Oceane (obligation convertible) est en fonds propres : 34,5 MEUR.
-    Toute la trésorerie n’est pas disponible (les comptes courants des syndics appartiennent aux copropriétaires)
-    On retiendra que certaines activités ne sont pas de la promotion immobilières (agences immobilières, administration de biens), l’approche par les flux est plus pertinente.

Pour le nombre d’actions, on a 59,9 millions d’actions qui prend en compte tant de la dilution potentielle (7,5%) de l’OCEAN et des plans de stocks options (2,5%).
Pour les capitaux propres (CP), on a 1 581,4 MEUR moins 34,5 MEUR d’Oceane soit 1544,6 MEUR.
Avec un prix de l’action de 48 euros, on un P/CP de 1,9. L’historique de dépréciations et l’importance du goodwill, peut-être que les CP peuvent être considérés de qualité un peu moindre. Pour répercuter cela on peut dire que le P/B est plutôt de 2,1.

Une valorisation VE/EBIT pourrait être tenté (Nexity a fourni un objectif de ROC de 300 MEUR à 2018) mais reste imparfaite du fait de l’importance de la promotion immobilière. Avec le ROC de 2018 (qui ne prend pas en compte les variations de valeur de goodwills), on aurait un rendement locatif de 9,8%.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Nexity.

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