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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/05/2015 10h45 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

Comment faites-vous pour choisir des biens à acheter en général ?

Je cherche pour ma part sur leboncoin, et je trouve de temps en temps ce genre d’annonce :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s

C’est très en dessous du marché, du coup je me demande si intéressant même avec travaux, sachant que je ne suis pas dans le milieu smile

J’aurais voulu en savoir un peu plus sur vos tactiques de recherche, merci.

Mots-clés : achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation

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#2 27/05/2015 11h12 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

Comment faites-vous pour choisir des biens à acheter en général ?

Je cherche pour ma part sur leboncoin, et je trouve de temps en temps ce genre d’annonce :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s

C’est très en dessous du marché, du coup je me demande si intéressant même avec travaux, sachant que je ne suis pas dans le milieu smile

J’aurais voulu en savoir un peu plus sur vos tactiques de recherche, merci.

Pour ma part je regarde aussi régulièrement sur leboncoin mais les bons coups reste rarement longtemps, voir même n’apparaissent pas sur le site.
Avoir de bons contacts avec des agents immo, voir des notaires pour des successions est un bon plan je pense enfin c’est ce que j’essaie de faire…

Pour cet appartement, je ne sais pas si vous connaissez réellement Strasbourg mais l’Esplanade est un quartier essentiellement étudiant ou le turn over est très rapide. Beaucoup de biens sont en vente dans ces immeubles.

Strasbourg bouge beaucoup en ce moment et l’immobilier aussi avec la venu des nouveaux arrêts de tram sur vers Kehl ( Allemagne).
Pour ma part je pense que si votre but est d’acheter sur le long terme, pourquoi ne pas jeter un regard sur des biens à proximité des arrêts coté Allemand.

Bonne recherche

Gilles

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#3 27/05/2015 11h17 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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je ne suis pas un expert (et ne connaît pas ce coin de strasbourg) mais vu l’annonce :

- 14ième étage mais l’annonce ne précise pas si il y a un ascenceur. Est-ce que çà veut dire qu’il est en panne toutes les semaines
- copropriété de 60 lots => il faut chercher à en savoir plus sur la qualité de la copropriété. Vu l’état de cet appartement, est-ce que tout l’immeuble est du même acabi ? on peut se demander si l’immeuble est salubre
- la photo de la salle de bain est volontairement floue. çà n’a pas l’air joli joli.

qu’est-ce qui vous fait dire que ce n’est pas cher ?

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#4 27/05/2015 11h56 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Demandez le montant des charges de copro ainsi que le foncier.
Il y a de fortes chances que la réponse vous fasse gagner du temps (en évitant une visite inutile wink)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 27/05/2015 21h35 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Ce qui me choque le plus dans l’annonce, c’est comment une agence immobilière arrive à poster une annonce avec des photos sombre et floue!! Ils n’ont même pas pris la peine de bien ouvrir le volet ou allumer les lumières.. En tout cas ce n’est pas très pro tout ça…

C’est ce genre d’annonce qui me pousse à proposer des offres très agressive!! Après avoir étudier le quartier ainsi que la rentabilité bien sûr.


A la recherche d'un expert comptable spécialisé en LMNP sur Lyon. Merci

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#6 28/05/2015 04h21 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Salut
J’ai co-créé une formation très complète pour investir dans l’immobilier

*** Modération : Lien commercial et informations pour trouver sur Google effacés

Dernière modification par sheiko (28/05/2015 05h46)

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#7 28/05/2015 13h46 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour Nezpapeur,

Bon je comprends que ce soit très en dessous du marché.

L’appartement en question comprends toutes les caractéristiques du "boulet" :

-Immeuble qui semble être des années 70 donc énergivore
-Certainement un ascenseur à remettre aux normes voir à remplacer entièrement.
-Chauffage collectif
-Ambiance HLM de banlieue
-Vous allez vous prendre mini 200€/mois de charges de copro en pure perte !

Franchement ça vous fais rêver ce genre d’immeuble, vous allez pleurer pour le louer ou pour le revendre…

A la rigueur à 50 k pourquoi pas…

Concentrez vos efforts de recherche dans le cœur historique dans de petits immeubles en pierre sans ascenseur…ou visez de petits immeubles de rapport complet dans les villes secondaires.

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#8 28/05/2015 18h26 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

Personnellement, j’utilise le site et le plugin castorus qui fonctionne bien dans mon cas (recherche de biens très en dessous du marché ou des biens morts à négocier).

Sinon pour être le premier à appeler, la technique qui a marché pour tous mes biens :
1- Cibler une ville et un type d’appartement
2- Prendre le loyer le plus bas actuellement et calculer le prix d’achat pour une renta brute de 7% (laissant ainsi une marge de négo)
3- Créer une alerte sur leboncoincoin ou seloger avec ces critères
4- Recevoir directement les bonnes affaires sans chercher (bon faut quand même trier).
5- Appeler dès que l’annonce est parue et négocier par téléphone après avoir pris les renseignement d’usage
6- Si l’offre est acceptée, faire une simple visite de contrôle.
(Cela implique de très bien connaître la ville dans laquelle vous ciblez.)

Bien sûr cette technique n’engage que moi et a très bien fonctionné. Pour rappel, j’achète des biens en très grande banlieue IDF.

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#9 28/05/2015 19h42 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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A titre indicatif, l’esplanade est un quartier étudiant de Strasbourg ( c’est le quartier ou se situe toute les fac ) .

Le quartier n’est pas tout jeune, mais n’est pas pour autant mal fréquenter. Renseignez vous sur les charges, mais même si celle ci sont peu élever, le cout des travaux de rénovation ( ravalement ) qui se fera forcement un jour risque d’être salé..

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#10 28/05/2015 19h52 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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yomaze a écrit :

5- Appeler dès que l’annonce est parue et négocier par téléphone après avoir pris les renseignement d’usage

Vous êtes sérieux ?
Quelles réactions obtenez vous de vos interlocuteurs (quantitativement et qualitativement) ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 29/05/2015 12h42 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Hélas, je doute qu’il y ait bien des miracles… La plupart des investisseurs ici doivent aussi utiliser les mêmes sites internet que vous mais il me semble que les meilleures affaires ne passent pas par là ou alors partent vite.
Une vraie bonne affaire sur internet part souvent en 48 heures, du moins c’est ce que j’ai constaté pour ma région depuis le début de l’année. Ce qui reste en ligne un moment, et bien… c’est ce qui ne se vend pas ! Dites vous bien qu’une offre qui est en ligne depuis déjà une semaine par exemple a déjà été vue par la plupart des investisseurs de votre région et que cela ne les intéresse pas. Dès lors il faut se demander pourquoi. Souvent, le prix est trop élevé, les travaux trop important et le bien impossible à rentabiliser, le bâtiment est trop mal placé… Dans tous les cas, prudence.
Etre en contact direct et de confiance avec certains agents immobiliers ou des notaires peut sans doute être intéressant. Car beaucoup des meilleures affaires ne passent pas sur internet. il me semble que, bien souvent, quand un bien arrive sur les sites de vente, c’est que déjà il a du mal à se vendre. Il y a quelques exceptions et c’est là où il y a quelques bonnes affaires, mais elles sont vraiment rares et partent très vite. Il faut pouvoir être très rapide.
Une autre possibilité peut être aussi de regarder les biens dont personne ne veut. Car si vous suivez votre marché de près (et je vous conseillerais de restreindre vos recherches à un petit périmètre que vous connaissez bien) vous allez vite constater qu’il y a des biens que vous voyez toujours en vente au fil des semaines et parfois des mois. Là, cela peut être intéressant, car, certes le bien aura sans doute des problèmes, mais s’ils ne sont pas insurmontables, c’est dans ce cas que vous pourrez négocier un meilleur prix.

Dernière modification par nik66 (29/05/2015 12h43)

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#12 29/05/2015 12h49 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

J’utilise la même stratégie que Nik66,

Soit je me jette sur une annonce dès sa parution car c’est au bon prix dès le départ (dans ce cas, pas ou peu de négo ! )…soit je laisse ’pourrir" une situation et revient à l’attaque 6 mois après en faisant une offre massacrée. (au bon prix en fait, car le bon prix n’est pas celui du vendeur mais bien celui du marché, le delta peut être très important ! )

Donc la clef du succès est de connaitre parfaitement son marché et savoir chiffrer dès la première visite le montant des travaux.

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#13 29/05/2015 13h56 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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DDtee a écrit :

yomaze a écrit :

5- Appeler dès que l’annonce est parue et négocier par téléphone après avoir pris les renseignement d’usage

Vous êtes sérieux ?
Quelles réactions obtenez vous de vos interlocuteurs (quantitativement et qualitativement) ?

Parfaitement sérieux.
Mes 2 derniers achats se sont négociés par téléphone.
J’ai raconté que je ne pouvais pas me déplacer mais que le bien m’intéressait à tel prix et en montrant à l’AI que je connaissait bien mon sujet puis je confirme mon offre par écrit sur papier à entête.
Pour l’instant, j’ai eu 100% de réussite avec cette techniqueet j’ai acheté 25% à 30% en dessous du marché.
Je précise tout de même que ce sont des biens sans travaux et dont je connaissait l’emplacement exact. La visite n’a servi qu’à confirmer les photos.

edit : pour bien répondre à votre question, cette démarche a surpris les agents mais ils l’ont accepté. J’avais alors parlé avec eux une bonne vingtaine de minutes de manière à les rassurer.

Dernière modification par yomaze (29/05/2015 13h58)

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#14 29/05/2015 16h06 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

Si l’on considère que l’on a fait le tour de la question (pas sur, c’est juste une supposition), j’aurais envie de la prolonger en demandant non pas "ce qui fait une bonne affaire" car le sujet est traité par ailleurs, mais ce qui fait que le vendeur vends sous le prix du marché alors qu’il a toutes les billes en main pour vendre quasiment aussi vite plus cher ?

Succession, divorce et…?

Perso j’ai quand même l’impression en comparant avec avant la crise que si, sans aucun doute, des biens intéressants se vendent avant parution sur le net, il y a quand même également beaucoup moins d’investisseurs non ?

Dernière modification par Iqce (29/05/2015 16h07)

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#15 29/05/2015 17h19 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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yomaze a écrit :

Mes 2 derniers achats se sont négociés par téléphone.
…/…
Pour l’instant, j’ai eu 100% de réussite avec cette techniqueet j’ai acheté 25% à 30% en dessous du marché.

Si je comprends bien cela fonctionne si le bien est mis en vente dès le départ au prix du marché et que l’AI arrive à vous obtenir en première semaine 25 à 30% de négo auprès de l’acheteur ?

Quelle rentabilité obtenez vous dans la ville concernée ?
Quelle est la rentabilité moyenne dans celle-ci ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 29/05/2015 17h29 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Euh, la négociation au téléphone j’y crois absolument pas surtout si l’appartement a été juste mis en ligne… Surtout avec une négociation à 30%.

Imaginons un appartement à 100 000€ donc 5000€ pour l’AI. Nego à 30%. Offre à 70 000€. Pour le vendeur : 67 500€ pour le vendeur.
En 1 journée ? 2 jours ? Des vendeurs pressés ok. Mais des vendeurs pret à accepter un tel rabais en un jour ou deux, faut pas pousser….

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#17 29/05/2015 18h11 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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100% d’accord.

Le seul exemple concret que j’ai est :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=22_s

En surplomb d’une voie saturée, à 30 m est en surplomb de la voie ferrée, vétuste, moche et entourée d’immeuble pires si possible, aucun commerces à proximité etc
Rentabilité théorique largement au dessus des 10% sans même parler de la négo possible à -30% sans même que vous ayez besoin de l’évoquer l’AI vous la propose d’emblée au tél (M. BraXXi) ; malgré que je l’ai vu il y a 8 mois quand j’étais dans le secteur…Il est toujours là avec de moins en moins de locataires je suppose car qui voudrait habiter là dedans…Je ne sais pas.

Dernière modification par Iqce (29/05/2015 18h20)

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#18 29/05/2015 20h44 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Oui, on peut avoir des prix très bas pour certains bâtiments mais ils ont souvent beaucoup de frais de travaux ou ils sont très mal placés. Même peu chers, ils ne se vendent pas. Je peux vous mettre qqs liens si vous voulez.
C’est vrai qu’on est parfois surpris de certains prix de vente… J’en ai vu deux ou trois ces derniers temps. Le dernier m’est passé sous le nez et a été vendu en deux jours, un prix très en dessous du marché (22 000 € pour un immeuble de 5 apparts en assez bon état et dans le centre d’une petite commune…!) . Pourquoi ? Pas moyen d’avoir une réponse claire de l’agent… C’est parti de suite et serait parti aussi vite pour le double ou le triple.
J’en ai vu d’autres ces derniers mois, les propriétaires n’en pouvaient plus et avaient pris ces bâtiments en horreur suite à une série de déception et voulaient s’en débarrasser au plus vite et à tout prix.
Il peut y avoir des éléments objectifs (divorce, décès…) mais pas toujours, des facteurs personnels et psychologiques parfois surprenant peuvent jouer. C’est assez rare, mais c’est là qu’il faut être présent.

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#19 29/05/2015 21h06 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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J’ai eu quelques biens en etat nickel d’apres photos , des t2 ou studios , 20000 euros en dessous du prix du marché , l’un , le premier qui a appelé a acheté , l’autre  impossible de le visiter car locataire en vacance . Résultat  un gars l’ a acheté sans le visiter …
Faut bondir sur le telephone pour acheter sur ce genre d’affaires!
Le premier était un immeuble acheté en sci familliale. Le proprio voulait sortir rapidement de la sci et pour vendre vite il a proposé a l’AI de mettre en dessous du prix du marché:voici un exemple de bonne affaire mais vraiment exeptionnel et ensuite il fallait s’entendre avec la sci des apparts qui restaient car pas de syndic.
Et effectivement en ce moment je vise un immeuble qui n’est pas en pub.
Les AI proposent souvent à des investisseurs avant de le mettre en pub .
Et là l’AI me dit que a son avis on peut proposer une offre basse …
En gros c’est lui qui fait le boulot de la négo ,plutôt côté acheteur donc , étonnant ?

Dernière modification par patito (30/05/2015 11h11)

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#20 30/05/2015 13h36 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour à tous,

je suis courtier en prêt immo et je travaille quotidiennement avec des agents immobilier, ce qu’il en ressort et ce n’est que ma conviction, le bon investissement c’est celui qui vous procure rapidement des revenus, revenus qui comprend le remboursement des mensualités du crédit, les charges annexes ( Taxe foncière, charge de copropriété…).
Une fois que vous arrivez à déterminer ce qui vous reste en poche vous vous faites votre propre idée, est-ce intéressant ou pas. Par ailleurs acheter un bien déja loué est un bon placement si les loyers sont à jours.
Certains biens publiés sur leboncoin sont parfois déjà en agence immobilière depuis un bon moment, ma vente ne se réalisant pas, les vendeurs eux mêmes les mettent sur leboncoin.

Voilà pour ma contribution,

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#21 01/06/2015 11h51 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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patito a écrit :

En gros c’est lui qui fait le boulot de la négo ,plutôt côté acheteur donc , étonnant ?

Bonjour,

Non c’est très logique. C’est l’acheteur qui reprend le pouvoir aujourd’hui…
’L’ennemi" pour les agents immobiliers, est le vendeur qui se croit toujours assis sur un tas d’or.
Nous sommes dans un marché baissier et la plupart des vendeurs ne l’ont pas encore compris (mauvaise foi? )
De toutes manières les vieux ringards qui restent bornés sur des prix hors marché, n’arrivent pas à vendre…

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#22 01/06/2015 12h20 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Oui, je fais le même constat que Guillaume33 dans ma région : beaucoup de biens à vendre et beaucoup sont encore trop chers face aux couts, aux risques et à la rentabilité espérée. Nous sommes en marché baissier et c’est vrai que bcp de vendeurs refusent de l’intégrer (ce qui peut se comprendre…) et ils mettent des prix de vente trop élevés. Cela bloque un peu le marché car plus personne n’est acheteur aux prix de 2010, or seuls les vendeurs qui ont vraiment besoin de vendre baissent leur prix, d’où une grande masse de bâtiments à vendre qui ne se vendent pas car surévalués.
Pour des investisseurs (comme nous) ce n’est donc pas évident et cela fait perdre beaucoup de temps. Dans ma région, les loyers sont clairement à la baisse malgré des appartements bien rénovés de plus en plus présents sur le marché, donc de gros frais et une rentabilité en baisse. Le nombre d’appartements en location est très important, les plus chers et les non rénovés ne se louent plus.
Seule une baisse des prix de vente des bâtiments peut donc permettre de maintenir une rentabilité suffisante, or souvent, cette baisse est lente et insuffisante. Il va falloir du temps pour que les baisses des prix permettent de réinvestir dans de bonnes conditions. Ce qui fait que pour le moment, on est obligé de traquer des "anomalies" (prix bas) encore assez rares pour maintenir une rentabilité satisfaisante.
Dans tous les cas, je crois essentiel de bien intégrer ces baisses de rentabilité à venir (baisse ou au mieux stagnation des loyers, hausse des charges, hausse de la fiscalité, coûts de rénovation) dans les prix d’achat que nous proposons pour éviter un mauvais investissement.

Dernière modification par nik66 (01/06/2015 12h22)

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#23 01/06/2015 17h04 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Pac a écrit :

Euh, la négociation au téléphone j’y crois absolument pas surtout si l’appartement a été juste mis en ligne… Surtout avec une négociation à 30%.

Imaginons un appartement à 100 000€ donc 5000€ pour l’AI. Nego à 30%. Offre à 70 000€. Pour le vendeur : 67 500€ pour le vendeur.
En 1 journée ? 2 jours ? Des vendeurs pressés ok. Mais des vendeurs pret à accepter un tel rabais en un jour ou deux, faut pas pousser….

DDtee a écrit :

Si je comprends bien cela fonctionne si le bien est mis en vente dès le départ au prix du marché et que l’AI arrive à vous obtenir en première semaine 25 à 30% de négo auprès de l’acheteur ?

Relisez mon post, je n’ai jamais dit que je négociais de 30% mais que j’achetais 30% en dessous du prix du marché. La technique que je décris permet de recevoir automatiquement des biens décôtés que je renégocie ensuite.

DDtee a écrit :

Quelle rentabilité obtenez vous dans la ville concernée ?
Quelle est la rentabilité moyenne dans celle-ci ?

Dernier appartement acheté à Crécy la Chapelle à 74k€ (F2 plein centre), loué 550€. Renta brute 8.9%
Le prix du marché sur ces appartements (emplacement, qualité) est de 110 à 120 k€ actuellement.

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#24 23/10/2015 14h14 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour,
Cela fait un bon moment déjà que je recherche un bien ancien, petite surface, avec des travaux (dont je ferai une grosse partie) en vue de faire un investissement locatif qui au moins s’autofinance.
Seulement voilà, je n’arrive pas à trouver de bien qui dégage une rentabilité suffisante.
D’après le guide immo du site rendement locatif, l’auteur dit : "Je pense personnellement que les bons plans d’investissement partent bien avant qu’une annonce soit publiée sur internet ou affichée sur la vitrine d’une agence immobilière. "
voila ma question : Comment ?
Se creer un réseau ok mais comment ? Comment être informé ? Les agences ne rappelent à peu près jamais…
Merci d’avance pour vos lumières.

Dernière modification par Raoul (23/10/2015 14h15)

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#25 23/10/2015 14h27 → Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ? (achat locatif, immobilier locatif, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

Pourriez vous laisser plus d’informations sur le bien que vous ciblez :

Quel est le lieu de vos investigations ?

Quelle est votre budget ?

Quel style de logement (studio, immeuble, etc…)

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