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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/05/2015 21h57 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Bonsoir

Je parcours ce forum très intéressant depuis quelques jours car je cherche à passer de locations nues fonciers en LMNP Bic réel pour l’année prochaine. Les discussions sont de vraies mines d’informations.

Auriez-vous des liens vers des simulateurs excel pour faire le bilan de mes divers biens et leur prévisionnel (valeurs immobilier, mobilier, interets, charges, amortissements…)?

Mots-clés : excel, lmnp, prévisionnel, simulateur

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#2 22/05/2015 10h11 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Bonjour,

J’ai crée un excel pour simuler un bien en LMNP au réel, je pense qu’il est complet, mais si des personnes remarque des incohérences, je vous remercierai de me les signaler ^_^

simulateur_projet_immobilier_v1.xls

Cordialement.

Adadou70

Dernière modification par adadou70 (22/05/2015 10h13)


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#3 22/05/2015 11h07 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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#4 28/08/2015 17h19 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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adadou70 a écrit :

Bonjour,

J’ai crée un excel pour simuler un bien en LMNP au réel, je pense qu’il est complet, mais si des personnes remarque des incohérences, je vous remercierai de me les signaler ^_^

simulateur_projet_immobilier_v1.xls

Cordialement.

Adadou70

Bonjour Adadou70,

Merci pour ce super excel très complet.
Il y a neanmoins un truc que je ne saisis pas, c’est que je ne trouve pas l’endroit où est appliquée l’abattement sur les bénéfices : 50 ou 71% en fonction de ce qui a été choisi?

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#5 28/08/2015 17h31 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Je n’ai pas compris.

Le simulateur est pour un bien au réel, donc il n’y a pas d’abattement, enfin pas que je sache?


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#6 28/08/2015 18h52 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Je crois que c’est en fait l’intérêt de faire du réel (je n’ai pas mis les pieds dedans encore, je ne fais que regarder pour un projet à venir)

Revenus locatifs : l’abattement de 71 % est réservé aux locations meublées saisonnières et classées - Location - Le Particulier

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#7 28/08/2015 19h16 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Bonjour,
Les abattements c’est en régime micro. Vous êtes imposé de manière forfaitaire.

Le principe du réel c’est de véritablement déduire vos charges et de payer l’impôt sur le bénéfice réel.
Le principal avantage du lmnp étant que le bien est amortissable
et passe donc en charge diminuant votre bénéfice alors que c’est uniquement une charge comptable.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#8 28/08/2015 19h59 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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My bad, en effet, le bouquin que j’ai lu (Ludovic matten) explique ca mais pas très clairement smile

merci de la précision,

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#9 03/01/2016 22h07 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Bonjour,

Merci Adadou70, votre fichier est très utile! J’ai une question sur les charges déductibles, pourquoi ne prenez-vous en compte que 80% de ces charges? Est-ce que cela veut dire que vous prenez les charges hors TVA? Dans ce cas je ne pense pas que cela s’applique à la taxe foncière?

Pour l’auto-financement, vous ne retenez que 75% des loyers, c’set un calcul de banquier?

Je croyais que les frais de notaire se comptabilisaient comme charges, je vois que vous amortissez 80% de ces frais. Pourquoi 80%? L’amortissement est donc possible pour les frais de notaire?

Merci beaucoup pour ces précisions!

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#10 04/01/2016 21h29 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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@Adadou70

Bravo pour avoir développé cet outil.
Si je puis me permettre quelques remarques pour le clarifier/l’améliorer :

Pouvez vous préciser ce que vous appelez "valeur réelle du bien"
Car ci c’est vraiment la valeur du bien que vous souhaitez acheter, pourquoi alors proposer un prix plus élevé ?
Je pense que pour faire un bon investissement immobilier il faut (toujours) acheter en dessous de la valeur réelle

Pour la durée d’amortissement, 30 ans me paraît un peu long.
Classiquement pour un expert comptable, on a quasiment amorti le bien au bout de 20 ans, voire un peu moins

Pour le montant de l’expert comptable, 400€ cela me paraît peu.
Ceci explique peut être cela ;big_smile
Vous pouvez toujours déduire 915€ de votre IR, donc vous pouvez en profiter peut être pour avoir une prestation plus complète

Concernant les intérêts, vous calculez un montant moyen par an.
Mais ce montant est en fait très variable d’une année à l’autre (dégressif).
Vous risquez d’avoir de bonne surprises en début d’exploitation du bien, mais moins ensuite
C’est d’ailleurs le même principe pour l’amortissement

@Julien

Super intéressant le simulateur en effet
Par contre, il ne semble pas adapté au meublé car n’intègre pas les amortissements
Difficile de le paramétrer sans être Premium. Sur la durée de l’emprunt par exemple.
J’ai fait une simulation avec un immeuble que je vais visiter demain
87 000 € FAI et notaire inclus pour 3 logements, loyer attendu 850€
il me trouve un cash flow négatif car emprunt sur 15 ans

Bien à vous


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#11 05/01/2016 09h52 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Eldoradoimmo a écrit :

Pour la durée d’amortissement, 30 ans me paraît un peu long.
Classiquement pour un expert comptable, on a quasiment amorti le bien au bout de 20 ans, voire un peu moins

Non, 30 ans est une bonne moyenne le problème c’est que l’amortissement n’est pas linéaire car certains composants sont amortis sur moins de 10 ans alors que d’autres comme le batiment en tant que tel le sont sur 50 ans. Je ne parle même pas du terrain qui n’est pas amortissable.

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#12 05/01/2016 10h40 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Eldoradoimmo a écrit :

@Julien

Super intéressant le simulateur en effet
Par contre, il ne semble pas adapté au meublé car n’intègre pas les amortissements
Difficile de le paramétrer sans être Premium. Sur la durée de l’emprunt par exemple.
J’ai fait une simulation avec un immeuble que je vais visiter demain
87 000 € FAI et notaire inclus pour 3 logements, loyer attendu 850€
il me trouve un cash flow négatif car emprunt sur 15 ans

Si, a priori on peut bien paramétrer en LMNP réel et avec la durée d’emprunt de son choix même en basique. Mon abonnement premium a actuellement expiré et j’y arrive pourtant bien en cliquant sur l’icône "Modifier" en bas à droite de la page résultat à laquelle on accède après avoir lancè une simulation sommaire.

Par contre, sans le premium, on a le calcul fiscal détaillé que sur une année, et pas accès aux VAN et TRI.
Si vous voulez voir à quoi ressemble un rapport premium pour un bien LMNP concret, j’en avais mis un en exemple dans cet article sur les outils d’aide à l’investissement immobilier.

Mais si vous voulez creuser, vous pouvez aussi en apprendre beaucoup sur l’outil d’osamu et comment il a évolué, corrigé ses défauts, ajouté des fonctions sur le fil qui y est consacré sur ce forum. Bon ok, j’admets, il fait 8 pages… wink

Dernière modification par julien (05/01/2016 10h51)

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#13 02/09/2016 13h56 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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Bonjour,

@Adadou70, je trouve votre fichier vraiment super par contre j’aimerai bien comprendre comme Alfie pourquoi vous prenez que 75% des loyers pour le calcul d’auto financement

merci à vous

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#14 07/09/2016 21h40 → Simulateur Excel LMNP BIC réel : bilans et prévisionnel ? (excel, lmnp, prévisionnel, simulateur)

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@Aikken

Probablement pour prendre en compte les faux frais que tout le monde sous estime smile


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