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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 17/05/2015 20h56 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour,

Suite à vos conseils, je me suis mis à la recherche de la perle rare pour l’investisseur locatif en privilégiant :

- La proximité  (

Dernière modification par InvestisseurHeureux (18/05/2015 14h12)

Mots-clés : lmpn

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#2 17/05/2015 22h40 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour,

En effet cet investissement risque de vous plomber un peu…
Sur 20 ans sans apport et avec les frais de notaire de 14 k, vous allez rembourser grosso-modo 1000 €/mois…à rapprocher des 1050 de loyer encaissé x 0,70.
Vous allez donc vous créez un endettement supplémentaire au yeux de la banque.

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#3 17/05/2015 22h46 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour @guillaume33,

Effectivement c’est un problème je pense !

Suite à un rdv a la banque, cela me ferait du 970e par mois environ. Après je prends aussi en compte une revalorisation du loyer avec l’arrivée du métro d’ici 6 ans. Cela reste hypothétique bien sur..

Peut être que je dis une bêtise mais vu la renta en IDF, peut être faut il emprunter sur 25ans pour avoir un meilleur CF?

Vous allez me conseiller d’investir dans  un immeuble de rapport. J’ai dévoré votre blog, mais pas évident de l’appliquer en IDF. Je peux élargir au 77/60 mais beaucoup de biens ont des locaux commerciaux en rdc donc pas terrible.

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#4 17/05/2015 23h01 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour

Je connais un peu Champigny : c’est une ville immense, mais le prix de marché varie considérablement en fonction des quartiers ; il y en a certains plutôt agréables comme Polangis qui jouxte le parc du Tremblay ou les bords de Marne en face de Saint-Maur. En revanche, il faut fuir le quartier du Bois l’Abbé où n’habitent que les malheureux n’ayant pas de moyens pour se loger ailleurs. Eviter également la grande avenue qui va de Joinville à Chennevières bien trop bruyante surtout au voisinage de "la fourchette".

16€ le m2 c’est peut-être un peu beaucoup pour une commune parmi les plus populaires du 94 et quand même assez éloignée de Paris. Quand au RER A, c’est à St-Maur que se situe la station appelée Champigny !

S’agissant d’une augmentation du loyer avec l’arrivée du métro, ce sera difficile : la loi Duflot encadre strictement les augmentations de loyer et la municipalité fera tout son possible pour décourager d’éventuelles hausses fondées uniquement sue le métro.

Si vous voulez louer en meublé, attendez-vous à une rotation assez rapide des locataires et à une dégradation de votre mobilier ; une location vide vous éviterait ce genre de désagrément.

La faiblesse des charges est en revanche un atout pour louer facilement.

Ne négligez pas la fiscalité locale, assez lourde à Champigny.

Avez-vous regardé du côté de St-Maur même pour une plus petite surface ? Vous loueriez nettement plus cher car il existe une forte demande pour cette commune qualifiée de "ghetto de riches" : beaucoup de ménages de classes moyennes sont prêts à se saigner aux 4 veines pour y habiter !

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#5 17/05/2015 23h19 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour @stokes,

Effectivement le A est a St Maur mais cela reste a 10mn a pied du bien.

C’est le prix que m’ont donné différentes agences, j’étais également étonné ! Mais cela colle aux annonces sur lbc par rapport au quartier.

Si fin de bail, il n’y a pas de soucis pour mettre le loyer voulu,n’est ce pas?

Comme dans tous meublés, il y a un risque. Pas plus que Champigny je pense.

A St Maur, c’est encore plus compliqué de trouver un bon rendement.

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#6 18/05/2015 10h15 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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bonjour,

Comme dit précédemment, Champigny c’est grand, tout dépend évidemment de l’emplacement car le loyer que vous demandez est plutôt conséquent.
Vous indiquez en prix souhaité 165000, avez vous eu cette discussion avec le revendeur ou est ce juste un souhait pour rentrer dans vos chiffres? sachant que le prix de départ corresponds au prix du marché comment allez vous réussir cette négo?
y a t il des travaux?
allez vous gérer le bien vous-même?
allez vous prendre une GLI?
quelle est le coût de la taxe foncière?
le bien est il en rdc?

il n’y a absolument aucune chance que la ligne 15 du grand paris soit fonctionnelle à Champigny en 2022, le tronçon nord était prévu à la base entre 2025 et 2030 et le sud vient de prendre 2 ans de retard:
Le métro du Grand Paris prend plus de deux ans de retard

en rentrant rapidement les chiffres, je ne vois pas comment vous pouvez être en CF positif, pourriez vous détailler votre calcul?

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#7 18/05/2015 10h42 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour,

il y a en tous cas de grands panneaux annonçant le démarrage des travaux du métro à Champigny dès ce mois de mai, prévenant que la circulation, déjà difficile, ne va pas s’améliorer.

Un chantier comme cela peut en effet prendre du temps et présente pas mal d’aléas liés au génie civil.

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#8 18/05/2015 11h16 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour,

Oui c’est grand je confirme:)

Il est situé en centre ville, a côté du Franprix.

L’agent m’a dit nego 170k€, et en effet 165k€ c’est le prix que je souhaite.

Il n’y a pas de travaux. En effet, je gère par moi même et sans gli.

Le bien est au premier étage. La taxe foncière est de 750.

Effectivement il y aura du retard mais c’est un investissement sur le LT que je fais donc cela m’est égal.

La partie centre ville n’est pas impacté par le gros chantier de la construction même si la circulation risque d’être difficile sur l’avenue principale.

J’ai fais tourner sur le fameux site avec un crédit sur 20 ans a 110%.

Mensualité : 950e
Loyer espéré : 1050e
Pas de charges extraordinaires (20e/mois)

En mensualisant la TF, j’obtiens un CF de 40e environ.

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#9 18/05/2015 11h28 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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en prenant 80% des revenus locatifs? car sur cette hypothèse j’obtiens environ 190€ de CF négatif par mois (avant imposition)

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#10 18/05/2015 11h41 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Non je prends 100%, c’est pas comme cela qu’il faut faire?

C’est les donnees sur rendement locatif.

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#11 18/05/2015 13h39 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour, perso je ne compterais pas trop sur l’augmentation des loyers… cela stagne pas mal en ce moment.
Avez-vous un peu de côté en cas de loyers impayés ou de vacance locative?

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#12 18/05/2015 13h51 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Bonjour @patito,

Oui car je compte emprunter a 110% donc j’aurais des fonds en cas de soucis.

Vous pensez qu’il vaut mieux que je cherche a 1h de Paris dans des petits villages mais avec un rendement supérieur à 10%?

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#13 18/05/2015 14h02 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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si les banques ne prennent que 70 à 80% des revenus il y a bien une raison. Vous aurez du turn over, des dégâts, des travaux dans la copro, des petites rénovations. Alors après on peut objecter que si votre bien est bien situé et au bon prix, la vacance sera moins élevé.

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#14 18/05/2015 14h02 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Cela dépend du but recherché il me semble. Si l’on souhaite faire qu’un investissement unique , patrimonial en se basant sur la plus-value ou si l’on souhaite avant tout gagner de l’argent et faire plusieurs investissement sans se soucier de la plus value.
Je suis pas sûr que quelqu’un vous réponde sur ce forum faite ci ou cela . cela dépend de ses objectifs et chacun prend ses décisions…
Si vous avez un rendement suffisant pour avoir un cash flow positif après impôts dans une ville en développement qui a des chances de prendre de la valeur dans l’avenir, là vous avez tout les critères pour un placement sans risque.

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#15 18/05/2015 18h49 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Donc du coup, quels sont vos conseils? Vous avez des biens en IDF? Quel rendement/CF?

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#16 19/05/2015 09h00 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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Dans tous les cas soyez très prudent : au niveau où sont les prix actuellement (et notamment en Ile de France), le risque d’une baisse des prix et d’une baisse des loyers dans les années à venir est très élevée. Il faut l’intégrer dans vos calculs de remboursement et avoir impérativement du CF positif pour anticiper des baisses de loyers. N’espérez pas de plus value sur un bien acheté, franchement cela semble irréaliste. N’oubliez pas que si vous augmentez trop la durée de remboursement vous augmentez aussi le risque et les frais à prendre en compte car sur 20 à 25 ans vous devez intégrer dans vos calculs des dépenses d’entretien du bien qui peuvent être importantes sur une telle période. Je crois vraiment prudent de n’investir que sur des cas particuliers vendus en dessous des prix du marché actuel. Grande prudence sur l’immobilier désormais.

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#17 19/05/2015 20h57 → Investissement locatif à Champigny-sur-Marne ? (lmpn)

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En effet @nik66, les prix ont baissé de 4% l’an dernier sur Champigny.. Mais dur de savoir si cela va repartir à la hausse, ou si cela va baisser comme certains le pensent.

Pourquoi mon message principal a été complétement effacé? Je n’ai même pas été averti, c’est dommage!
"Dernière modification par InvestisseurHeureux (Hier 06h12)"

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