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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/04/2015 10h51 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Bonjour à tous

Je viens vers vous sur un sujet personnel. Ayant acheté (acheté 50/50) une maison contemporaine  d’environ 100m²  à fin 2013, séparation début 2014, à proximité immédiate de St Brieuc (22).
Cette maison est en vente depuis un an mais malgré sa grande qualité, très économique à l’usag (poêle à bois, alimentation en eau de pluie etc.), elle ne se vend pas pour deux raisons :
- à proximité d’une importante route nationale (de façon visuelle, environ à 600m, le bruit est pourtant assez peu présent)
- le tarif moyen d’achat des maisons en Cotes d’Armor est plutôt dans les 180k€.
Elle a été achetée à 215k€ (bonne offre à ce moment là), plus des travaux, plus les frais de notaires.
Mise en vente au départ à 240 (selon les estimations de 3 agences), puis de 230, puis de 225 (en direct et dans plusieurs agences.)

Beaucoup de visites, aucune proposition : raison principale : trop proche de la RN.

La maison continue de baisser (j’ai entendu une agence immobilière dire que même à 200, elle ne se vendrait peut être pas rapidement car plus grand chose ne se vend dans ces gammes de prix ici).

Aujourd’hui j’ai trois solutions :
- on garde à la vente, jusqu’à une offre probablement très basse et je rembourse le crédit pendant quelques années pour payer la perte.
- je rachète ma part, ou du moins la part de la valeur actuelle de la maison.

Pourquoi j’hésite alors que la maison me plaît beaucoup : parce que je suis à 35 minutes (et 35 km) de mon travail, je me dis que le coût de déplacement et temps de trajet me permettrait d’économiser en me rapprochant à 1/4 d’heure du travail.
Parce que je vois la difficulté de vendre en cas d’urgence (perte d’emploi) et que si je rachète, je prends un crédit seul sur 21 ans (900€ par mois, 1/3 de mon salaire actuel, plus au dessus du salaire moyen du département (peu d’offres d’emploi))

J’avoue ne pas savoir quoi faire (même si je réfléchis depuis un an) et souhaiterais l’avis de personnes ayant plus d’ancienneté que moi sur ce genre d’achat (c’est mon premier) et sur la vie en général et ses soubresauts.

Je vous remercie.

Mots-clés : achat, trajet domicile travail, vente


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#2 30/04/2015 11h11 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Bonjour et désolé pour vous…
Une petite réaction tout d’abord face à la différence Paris/province: la différence de perception du trajet pour aller au travail ! 35 minutes en région parisienne (y compris en voiture), c’est considéré comme "assez proche". Donc ne vous inquiétez pas trop pour ça, on s’y fait très bien wink

Pour ce qui est de votre situation… vous êtes le seul à pouvoir y répondre mais voici quelques pistes:
- est-ce que cette maison risque d’être trop grande pour vous (entretien, etc)
- est-ce que vous arriverez à vivre dans une maison qui vous rappelle votre histoire (certains ont du mal)
- votre emploi est-il relativement sûr ou avez vous déjà des doutes sur sa pérennité
- avez vous de l’épargne (si vous avez de quoi vivre 3/4 ans, en plus des allocations chomage, ça tranquilise quand même pas mal wink )

Enfin (et surtout), lors de certaines séparations, l’autre est parfois prêt à se faire du mal si ça vous en fait davantage… votre ex serait-elle prête à vous vendre sa part au prix que vous envisagez (100K ? 90K ?) car si vous payez beaucoup plus que la valeur (parce que vous êtes sentimental, ou que vous voulez lui faire une fleur), ça risque de se retourner contre vous.


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#3 30/04/2015 11h36 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Ne soyez pas désolé, ce fut une bonne chose (sauf financièrement).
35 minutes, ce n’est pas grand chose pour moi. J’étais à 1H10 avant. Mais si on additionne à l’année le vrai coût du transport (the real cost of commuting de Mr Money Mustache), je me dis que je perds tout de même pas mal d’argent. Après, cela ne me gène pas depuis 5 ans. Et si je perdais mon travail, je serai plus à l’aise d’être là où je suis que perdu près de mon travail. Sauf à devoir changer de département.

La maison est grande mais bon, 100m², question entretien, je m’en fiche.
L’histoire, nous y sommes restés trop peu de temps.
L’emploi est sûr, en tout cas pour le moment.
Je n’ai que 30k€ d’épargne à 70% d’actions et plus rien en cash (coût de la séparation).
L’achat me permettrait d’économiser à court terme en ne payant plus d’indemnité d’occupation et en baissant un peu les mensualités du prêt.

Le rachat de la part devrait se faire probablement au coût d’achat et non au coût réel. Si bien que le jour de la revente, j’y serai probablement de ma poche, sauf retournement de tendance sur 10-15 ans.


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#4 30/04/2015 11h58 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Vous seul détenez tous les paramètres, mais personnellement, je ne rachèterais pas 50% d’un bien que j’essaie en vain de vendre depuis 1 an, dégradant encore un peu (et pour longtemps) une situation financière déjà un peu tendue, pour y résider alors que ce n’est pas exactement le type de bien dont j’ai (et vraisemblablement aurais d’ici qqs années) besoin. Je préfèrerais me couper une partie du bras qui fait mal, et repartir sur une base saine ailleurs, plutôt qu’insister.


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#5 30/04/2015 13h23 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Je pense que le marché ne vas pas reprendre aussi tôt. Et je ne connais pas votre région…
La résidence principale suit d’autres règles qu’un investissement financier; mais vous voulez en faire une affaire des finances.

Que feriez-vous avec une action qui ne cesse de tomber?


Voilà, je sais que cela fait mal mais voilà, vous avez la réponse dans cette analogie; le seuil psychologique pour garder une action doit être combattu par la raison.

Après, une petite perte est meilleure qu’une grande perte.

Dans votre calcul, vous oubliez d’ajouter la perte de rentabilité des fonds propres - si vous n’auriez pas acheté, qu’auriez-vous fait de votre apport
Les coûts et pertes sont donc encore plus élevées que ce vous vous êtes admis jusqu’à maintenant.
C’est amer, je sais. Je viens aussi de vendre un bien immobilier avec seulement 40.000 € de bénéfice (ce qui équivaut une perte si je rajoute le rendement des fonds propres) mais je ne pouvais pas garder le bien et espérer de trouver un acheteur après la construction pour 2 Mio €.
(Et j’aurais fait dans cette belle opération +> 1,2 Mio € après impôts )
Mais des fois, il ne faut pas s’attacher. Mon acheteur essaie de faire le bénéfice - il est l’avarice même -  mais il se rend bien compte que les clients dans cette zone de prix sont plutôt rares. Même dans une zone de prix de 200k€, cela peut arriver dans certaines régions!
Donc, mieux faut pas s’attacher à son bénéfice ou sa perte et partir ailleurs dans une autre affaire.
L’avarice face à la perte peut coûter très cher, finalement.

Contrairement aux biens immobiliers, notre argent est liquide et on peut facilement faire plus ailleurs. Il faut jamais oublier l’avantage de l’argent, c’est sa fluidité. Il donne de la liberté.

Dernière modification par maprovence (30/04/2015 13h28)

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#6 30/04/2015 13h46 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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maprovence a écrit :

Que feriez-vous avec une action qui ne cesse de tomber?

Voilà, je sais que cela fait mal mais voilà, vous avez la réponse dans cette analogie; le seuil psychologique pour garder une action doit être combattu par la raison.

Après, une petite perte est meilleure qu’une grande perte.

Cette comparaison n’a pas tellement de sens: contrairement à une action, une maison est nécessaire à la vie.
Si Geoges vends cette maison, il devra quand même en acheter une dans même région, avec un prix qui évoluera exactement dans le même sens, et à peu près dans les mêmes proportions.
S’il loue, il lui faudra rembourser le résidu de crédit + payer un loyer ce qui lui promet une toute petite surface à vivre…

GBL a écrit :

pour y résider alors que ce n’est pas exactement le type de bien dont j’ai (et vraisemblablement aurais d’ici qqs années) besoin.

Disons qu’une maison de 100m², dans une région qu’on apprécie, où on a son travail (stable) et à proximité des axes routiers est un bien quand même assez polyvalent…
A part un licenciement, je ne vois pas beaucoup de situations pour les 8/10 ans à venir que cette maison ne pourrait pas satisfaire (peut-être des triplés d’un coup, et encore…)

Le seul point qui me chagrine, c’est le prix de rachat.
Soyons clairs: le crédit initial a été pris en couple, il est à rembourser par le couple (au prorata des parts de chacun)
Si vous rachetez la moitié de la maison, il me semble anormal (voir illégal ?) de la racheter au prix initial. Dans la situation inverse (si le prix de la maison avait grimpé), je ne connais personne qui accepterait de se faire racheter à un prix plus bas que celui du marché…

Donc pour moi: vous avez l’air à l’aise dans votre maison, et 1/3 de son salaire dans les dépenses de maison est la moyenne nationale, rien de bien exceptionnel.
Si vous pouvez racheter au prix du marché, faites le (car de toute façon, quelque soit la maison que vous achèteriez ensuite, elle sera, elle aussi, au prix du marché).
Si c’est impossible, vendez.


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#7 30/04/2015 14h11 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Bonjour

"L’achat me permettrait d’économiser à court terme en ne payant plus d’indemnité d’occupation et en baissant un peu les mensualités du prêt."

Je comprends l’histoire de l’indemnité d’occupation, mais en quoi cela diminue-t-il votre part dans le prêt ? Vous rachetez la moitié à votre ex, vous gardez votre moitié de prêt et vous ajoutez le prêt de rachat (sauf à disposer du cash).

En fait, j’ai peur de comprendre que vous assumez 100% du prêt actuellement, ainsi qu’une indemnité d’occupation.

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#8 30/04/2015 14h50 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Je connais un peu ce genre de souci pour avoir été dans la même situation il y a 10 ans. Je vous recommande de prendre 2 feuilles blanches, sur la première, vous faites le calcul en considérant que vous vendez (à vous d’estimer le prix) et rachetez un autre bien. Sur la seconde feuille, vous rachetez la part de votre ex.

N’oubliez rien surtout, y compris les coûts de trajet domicile/trajet (cumulés sur 5/10 ans, les frais de notaire de votre nouvel achat, droits de mutation dans le cas du rachat à votre ex etc). Dans le cas d’un rachat de soulte, vous pouvez très bien renégocier le prêt initial (voir les conditions initiales du prêt).

Tirez un trait en bas de chaque feuille et vous aurez la réponse financière à votre question.

Vous avez l’avantage d’avoir un prix de vente que vous pouvez baisser (faute d’acheteur), et des taux d’intérêt bas.

Je l’ai fait… et j’ai racheté la part de mon ex. Vous arriverez peut-être à une autre conclusion.


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#9 30/04/2015 16h12 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Bonjour,

A peu près la même situation, un crédit de 130k et la séparation au bout d’un an et des mensualités de 50% de mon salaire.

Racheter la part revenait a diviser la valeur de la maison en 2 et y soustraire ce qu’il restait a payer en banque:soit rien du tout puisse qu’avec les intérêts il y avait plus de passif.A ce moment la hors de question de parler de "rachat"

Je suis passé a la banque en question pour voir ce qu’on pouvait faire:RIEN je n’ai même pas pu désolidariser mon compte.

Si j’avais bien lu mon offre de prêt je me serai rendu compte qu’il était possible de le suspendre  (12 mois je crois) et de le moduler.

Racheter la maison au niveau du notaire coûte cher aussi et j’ai du laisser tomber.

J’ai donc décidé vu que nous étions restés bon copain de "profiter" puisse que de toute façon j’étais coincé.

L’année d’après j’ai rencontré ma compagne qui est venue s’installer chez moi,elle a proposer de s’engager au niveau d’un nouveau prêt qui gomme l’engagement de mon Ex.

J’en ai "fait caca" et il reste encore quelques bricoles a faire mais je suis finalement bien content d’avoir gardé MON bien,si j’avais vendu je suis sur que je paierai encore le crédit aujourd’hui.

Pour le temps de parcours vous pouvez vous dire que c’est du temps de parcours défiscalise,il y a encore un avantage a détenir un véhicule qui consomme peu et de faire les frais réels(avec les repas)

PS/J’en reviens au notaire: Quand il m’avait donné "son" tarif j’étais un peu énervé et j’ai écrit un mail a mon député qui a posé une question a propos de ce qui me semble être une injustice (le taux de TPF)

Je pensais qu’ils ne répondraient pas mais je viens de regarder et réponse il y a donc je la livre pour ceux que ça intéresse.

Député a écrit :

M. Michel Liebgott attire l’attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur le taux de la TPF requis lors de l’achat ou la licitation d’un bien immobilier dans le cadre d’un concubinage. La base et les droits (TPF) sont différents selon que les concubins sont liés ou non par la signature d’un PACS. Quand il n’y a pas eu de PACS signé entre les concubins, la base est le prix de vente (prix de rachat) et le taux est celui des ventes de biens immobiliers qui équivaut à 5,09 %. Or deux personnes pacsées ou mariées bénéficient quant à elles d’un taux de 2,5 % sur la valeur totale des biens. Il demande quels sont les éléments qui justifient une telle disparité entre les différents régimes matrimoniaux.

Finances et comptes publics a écrit :

Les licitations sont une des formes possibles pour sortir un bien de l’indivision, en particulier pour les biens, notamment immobiliers, pour lesquels un partage n’est pas matériellement possible. Une licitation est une vente et relève par conséquent du droit commun des ventes en application du I de l’article 750 du code général des impôts (CGI). Des mesures de tempérament sont prévues au II de cet article dans le cadre des successions ou des dissolutions de communautés conjugales, afin de les faciliter. Ainsi, les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale ainsi que les cessions de droits successifs mobiliers ou immobiliers sont assujetties à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,5 % lorsqu’elles interviennent au profit de membres originaires de l’indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux. Il en est de même des licitations portant sur des biens indivis issus d’une donation-partage et des licitations portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité (PACS) ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ainsi, le taux réduit ne s’applique qu’au sein de ces indivisions particulières et sous des conditions restrictives. Le concubinage, qui ne résulte ni d’un contrat ni d’un acte administratif mais constate une situation de fait, correspond à une situation différente, à laquelle le législateur n’a pas souhaité accorder le bénéfice du taux réduit : les divisions de biens détenus conjointement dans cette situation sont soumises au régime des ventes ordinaires et taxées comme telles.

Source: Question n°71826 - Assemblée nationale


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#10 30/04/2015 16h52 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Merci à tous pour vos réponses et pour cette précision. Je vais faire ce que l’on me conseille ici (calcul des coûts) et rachat éventuel de la moitié du prix de la maison et non de la valeur d’achat de part et prendrai une décision.


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#11 30/04/2015 17h45 → Séparation et RP : achat de la moitié ou vente à perte à moyen terme ? (achat, trajet domicile travail, vente)

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Dans le scénario vous rachetez:
25% de la soulte lorsqu’elle est versée sous forme de prestation compensatoire est déductible des impôts.

C’est un argument que vous pouvez avancer à votre Ex pour faire baisser l’estimation du prix de la maison…

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