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#1 18/04/2015 23h31 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

Membre
Réputation :   35 

C’est un sujet qui me semble essentiel et qui a été un peu abordé dans certains posts mais sans aller très loin si j’ai bien regardé. Or c’est pour moi un vrai problème.
Je m’explique. Si on loue en grandes villes, ce n’est pas trop un problème car on a de la demande locative. Mais si on est dans des petites villes (moins de 5000 hbts)… comment savoir si on aura des locataires ?
Regarder les offres ? Interroger les agents immobiliers ? Mais seront-ils sincères ? Quoi d’autre ? C’est un vrai problème pour moi.

Autre problème : comment mieux connaitre notre éventuelle et future clientèle ? Autrement dit, qui est susceptible de louer un bien ? Un retraité ? Un étudiant ? Une famille ? Autre ? Car alors on ne propose peut être pas tout à fait les mêmes biens ?

Si vous avez qqs pistes…

Mots-clés : location demande locative

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#2 19/04/2015 06h59 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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Réputation :   336 

Bonjour Nik66,

pour connaître le potentiel locatif d’une ville, vous pouvez :

- utiliser ce site : Géoclip - France découverte (qui vous donnera les logements vacants de toutes les villes françaises)

- utiliser le site de l’INSEE qui vous communiquera les mêmes statistiques, avec les dernières versions les plus récentes

- mettre une annonce fictive sur le Bon Coin pendant 2 ou 3 jours, afin de voir si vous serez contacté ou non par des locataires éventuels

- regarder les annonces du Bon Coin ou autre site sur cette ville et vérifiez si les annonces sont renouvelées ou non (si elles le sont, ce n’est pas bon).

Cordialement,
Frédéric


Parrain LINXEA - Bourse Direct - BINCK - FORTUNEO - WeSave -  YOMONI - Contact : cliquez ici

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#3 19/04/2015 09h15 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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Réputation :   90 

Cher nik66

Les sites d’annonces sont, selon mon expérience, un excellent indicateur.
Je m’explique:

Si vous mettez une annonce pour louer votre bien et que vous n’avez aucun appel pendant 1 mois:
Votre Bien est trop cher
Si vous avez des appels: Vous êtes au prix "marché"

De l’autre côté, observations des annonces:
Si vous avez admettons, un studio, et que vous voyez 20 studios dans le même périmètre au même prix . .  Il va falloir vous distinguer
ou être moins cher smile


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#4 19/04/2015 11h06 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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Comme vous, je trouve très difficile d’évaluer la demande dans les toutes petites villes.

Tous les critères pré-cités sont très pertinents pour des villes plus grandes, mais souvent difficiles à analyser sur un micro marché.
Par exemple, le nombre de logement vacants dans les villages peut être souvent lié à l’âge de la population (plus de personnes en maison de retraite et maisons inoccupées ou plus de successions en cours) maisons abandonnées car nécessitant trop de travaux… ce qui ne signifie pas forcément l’absence de demande locative.

Mettre des annonces fictives peut être une solution mais quel retour quantitatif en attendre ?
Bien moindre qu’en ville… les critères proposés par @Ricou semblent assez raisonnables (1 mois c’est suffisamment long)
Une observation des villages dans mon coin me fait dire que les annonces restent très longtemps, sont souvent renouvelées mais par contre ne reviennent pas fréquemment sur le marché (l’inverse des studios des plus grandes villes).

J’aime demander aux agences les biens pour lesquels ils ont des demandes mais pas d’offres. (malheureusement la réponse correspond assez souvent à des biens peu rentables)

L’analyse de l’offre révèle souvent des biens un peu "ringards" la réponse est peut-être dans une offre aux goûts du jour.
Votre connaissance du marché peut-être complétée par une enquête terrain (commerçants, marché… il y a toujours des infos à recueillir)
Attention à la dépendance éventuelle de l’emploi/économie à un gros employeur local !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 07/05/2015 12h12 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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Réputation :   

maxicool a écrit :

- utiliser ce site : Géoclip - France découverte (qui vous donnera les logements vacants de toutes les villes françaises)

Je viens de tomber sur un autre outil proposant la même chose : DataFrance | Plateforme de visualisation de données ouvertes

Contrairement à Geoclip, je trouve l’interface de DataFrance bien plus belle et facile d’utilisation. Il permet visualiser des données sur le logement mais également la population, l’éducation, les transports, l’économies et les services des villes de France.

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#6 07/05/2015 13h57 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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Bonjour Nik,

Vous avez donc du lire d’autres posts sur le sujet c’est bien noté ; mais effectivement pour une approche plus concrête on peut utiliser essentiellement les données SITADEL qui se retrouvent sur le net dans les fiches habitats avec plein d’autres éléments : vacances, pyramide des âges, composition des ménages…
Un exemple partiel au hasard (voir le pdf) : Observatoire Partenarial de l?Habitat, réunion d?installation - aua/Toulouse
Après il faut être malin débrouillard fouineur etc Car tout n’est pas toujours sur le net ou accessible au particulier (voir du coté des Mairies par ex).
Si c’était simple ça se saurait comme on dit. Et il y aura toujours une prise de risque, de l’inconnu.

NB : concernant la vacance, des taux de 5 à 10% suivant la commune sont statistiquement "normaux" ; mais rien ne remplace une visite in situ.

Enfin, on peut aussi regarder le type d’emploi sur le bassin de vie et en déduire si des départs / arrivées sont fréquent ou pas en contactant ces entreprises ; ainsi par le passé avons nous eu des liens avec …EDF par ex, bien content d’avoir une adresse à refiler à leurs nouveaux arrivants. Mais souvent cette analyse ne dit…Pas grand chose.

En conclusion : à mon sens les puissances publiques font déjà une grande part du boulot. Autant s’en servir et confirmer cela avec les autres infos évoquées cf leboncoin/seloger car ces données sont souvent en retard de 2 ans mini par rapport à la réalité (mais enfin en 2 ans ce n’est…Que 2 ans).

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#7 07/05/2015 21h45 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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@DDte dit :

Par exemple, le nombre de logements vacants dans les villages peut être souvent lié à l’âge de la population (plus de personnes en maison de retraite et maisons inoccupées ou plus de successions en cours) maisons abandonnées car nécessitant trop de travaux… ce qui ne signifie pas forcément l’absence de demande.

Je rebondis sur cette analyse que je trouve pertinente …

Investir dans des villes en provinces, vous pouvez trouver des préfectures , des villes de 20 à 30000 habitants … avec bcp de logements vacants.. Les raisons ? Qui dit province dit personnes âgées , dit moins riche …
Certains n ont pas l’argent nécessaire pour rénover le bien , les banques ne prêtent pas aux personnes âgées ..

Du coup qu es qui ce passe ?
Les logements qui sont en location sont pour la plupart mal isolés , dangereux car l électricité n est pas au norme ect ect …
pourtant il y a de la demande , surtout en centre ville …

Vous passez par là,  et vous trouvez des logements bien placé en centre ville avec de grosse rentabilité ( +10% ) vous defiscalisez les travaux , réduisez vos impôts et tous cela s autofinance.

Vous trouverez aucun problème pour le louer : en effet vous l avez remis à neuf … et cela devient un produit rare dans ce genre … pourtant il y a des logements vacants , des logements achetés le plus souvent pour une bouchée de pain il y a 30 ans .. mais que les personnes souvent âgées ne peuvent plus assumer …

C est ma stratégie d investissement et cela marche à merveille pour le moment .

Je pense donc que c est important d avoir des indicateurs afin de savoir le nombre de logements vacants … mais cela ne fait pas tout… annonce fictive sur le bon coin, faites le tour des agences , commencer petit pour vous faire la main , faites venir des artisant pour avoir des idées de prix , se renseigner sur la fiscalité ( travaux pour petite surface en LMNP c est optimal : c est qu un exemple bien sûr )

Dernière modification par cricri77700 (07/05/2015 21h49)


Le mouvement fait l'argent.

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#8 08/05/2015 07h50 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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Bonjour à tous,
Pour compléter ce qui a déjà ete dit, j’ai de mon côté trouver de nombreuses infos très detaillees sur mon département, en consultant le site internet de l’ADIL.
Ci-joint, le lien concernant mon département pour vous faire une idee.
[http://www.adil36.org/index.php/fenetre-sur-le-36/observatoire-de-l-habitat]
A+

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#9 02/06/2015 09h59 → Potentiel locatif : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (location demande locative)

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Bonjour à tous,

Je trouve parfois des biens immobiliers locatifs à vendre dans des régions que je ne connais pas beaucoup (Ariège, Aude, Tarn etc…), je me demande donc à quoi ressemble le marché local. Sachant qu’il s’agit parfois de petites villes  (voir même de communes), je me demande donc qu’elle est la marche à suivre pour faire une étude de marché efficace et réaliste.

J’avais donc imaginer:

- Appeler des agences immobilières locales afin de discuter (mais je me méfie car les résulats seront probablement biaisés)
- le site de l’INSEE (j’avoue me perdre un peu avec toutes les infos qui s’y trouvent)
- Faire des recherches sur internet afin de voir le nombre de bien équivalent à vendre/à louer

Je fais donc appel à vos expériences ainsi qu’à votre savoir faire pour compléter/commenter cette liste et peut-être ainsi compléter ce cous 101 sur l’étude de marché dans l’immobilier locatif !

N’ayant pas vu ce sujet épinglé, je propose donc (en toute modestie) que celui-ci le soit, à moins bien sûr que je ne sois le seul dans ce cas de figure et que ce sujet n’interesse pas grande monde.

Merci !

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