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#51 15/11/2015 20h57 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   512 

Uspony a écrit :

J’ai confiance en l’immobilier. […] Il y a toujours une certaine valeur qui ne peut pas s’envoler du jour au lendemain.

Il y a certes des murs, mais il y a aussi des dettes, typiquement beaucoup plus qu’il n’y a de capitaux propres.

Les murs ne vous appartiennent pas… En cas de coup dur, puisque actionnaire junior, vos droits de propriété viennent en dernier : les murs sont le collatéral dez créanciers; le votre, c’est la foi dans la capacité du management à préserver vos intérêts.

Le patrimoine n’a pas besoin de s’envoler pour que vous vous retrouviez parfaitement essuyé.

Bon courage dans votre (très positive) démarche d’apprentissage.

En ligne

 

#52 16/11/2015 15h17 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Administrateur
Réputation :   1307 

thomz a écrit :

Les murs ne vous appartiennent pas… En cas de coup dur, puisque actionnaire junior, vos droits de propriété viennent en dernier : les murs sont le collatéral dez créanciers; le votre, c’est la foi dans la capacité du management à préserver vos intérêts.

Comme l’endettement est moins élevé que la valeur du patrimoine, l’actionnaire possède bien in fine, une partie du patrimoine de la foncière.

Hors ligne

 

#53 16/11/2015 15h25 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   512 

S’il faut refinancer, le management privilégiera-t-il la monétisation/liquidation du patrimoine, ou bien un appel au marché via une émission d’actions ?

A moins que ses intérêts ne soient très fortement alignés avec les vôtres (rare dans le monde des REITS si je ne m’abuse), j’ai ma petite idée sur la question…

Dernière modification par thomz (16/11/2015 15h27)

En ligne

 

#54 16/11/2015 15h36 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Administrateur
Réputation :   1307 

thomz a écrit :

A moins que ses intérêts ne soient très fortement alignés avec les vôtres (rare dans le monde des REITS si je ne m’abuse), j’ai ma petite idée sur la question…

Justement, l’internalisation quasi généralisée des managements des foncières aligne relativement bien les intérêts des dirigeants et ceux des actionnaires.

Il y a vraiment eu une maturation des foncières cotées depuis 2009.

Notamment, même si elle coûte plus cher, la part de dettes non sécurisées, qui offre plus de flexibilité, s’est accrue dans quasiment toutes les foncières.

Les foncières américaines ont aussi l’option des actions préférentielles, si elles ont vraiment des difficultés à refinancer.

Pour prendre de l’exemple de Cominar, qui décote actuellement, le management est bien en train de vendre des actifs pour rembourser de la dette et racheter des actions.

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#55 08/07/2016 22h12 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

Mise à jour du portefeuille Juillet 2016

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 08/07/2016

~Consommation discrétionnaire :
n/a

~Consommation de base (2,9%) :
     Wal-Mart Stores Inc (USD)__________________2,9%

~Energie (1,6%) :
     Royal Dutch Shell PLC (GBP)________________1,6%

~Services financiers (13,1%) :
    Capstead Mortgage Corp (USD)_______________5,5%
    CYS Investments Inc (USD)__________________4,1%
    HSBC Holdings PLC (GBP)____________________2,0%
    Standard Chartered PLC (GBP)_______________1,5%

~Santé (1,3%) :
    GlaxoSmithKline PLC (GBP)__________________1,3%

~Industrie (2,4%) :
    Boeing Co/The (USD)________________________2,4%

~Matériaux de base (0,9%) :
     BHP Billiton PLC (GBP)_____________________0,9%

~Technologie de l'information :
n/a

~Services de télécommunication (3,9%) :
    CenturyLink Inc (USD)______________________3,9%

~Services aux collectivités (4,5%) :
    Southern Co/The (USD)______________________3,3%
    Centrica PLC (GBP)_________________________1,2%

~Immobilier (69,4%) :
    VEREIT Inc (USD)__________________________17,1%
    Cominar Real Estate Investment Trust______12,8%
    Dream Global Real Estate Investment Trus__11,5%
    Dream Office Real Estate Investment Trus___7,2%
    Weyerhaeuser Co (USD)______________________4,3%
    Welltower Inc (USD)________________________4,0%
    Artis Real Estate Investment Trust (CAD)___3,8%
    Ventas Inc (USD)___________________________3,6%
    CBL & Associates Properties Inc (USD)______2,6%
    NorthStar Realty Finance Corp (USD)________2,3%

~Fonds/Trackers :
n/a

~Liquidité :

Fait avec xlsPortfolio

RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE AU 08/07/2016 (immobilier uniquement)

~Diversifié (56,8%) :
   VEREIT Inc (USD)__________________________24,7%
   Cominar Real Estate Investment Trust______18,5%
   Dream Office Real Estate Investment Trus__10,4%
   NorthStar Realty Finance Corp (USD)________3,3%

~Santé (5,2%) :
    Ventas Inc (USD)___________________________5,2%

~Commerce et centres régionaux (26,0%) :
  Dream Global Real Estate Investment Trus__16,6%
  CBL & Associates Properties Inc (USD)______3,8%
  Artis Real Estate Investment Trust (CAD)___5,5%

~Spécialisé (12,0%) :
    Welltower Inc (USD)________________________5,8%
    Weyerhaeuser Co (USD)______________________6,2%

Fait avec xlsPortfolio

Changements récents :

Allègement de Dream Global
Achat de Artis.

Je pensais m’éloigner le plus possible d’Alberta pour sa corrélation avec la production de pétrole et les risques d’une nouvelle chute du prix du baril qui me plombent encore le portefeuille avec DREAM O acheté à 27 $CAD, puis après maintes réflexions je trouve que c’est un risque à prendre qui n’est pas plus exagéré qu’investir sur les REIT Anglaises actuellement. Et vaut le coup d’être pris pour le rendement mensuel, la décote de 7 %, la diversification géographique d’artis, etc..

A venir :

Allègement de Vereit, j’attends que le cours soit revenu à mon cours d’achat pour alléger.

Je parlais il y a quelques mois de diversifier le portefeuille hors immobilier, chose que je n’ai pas réussi à faire. Je suis toujours à 70% de placements immobiliers.

Mon objectif a changé : Diminuer les risques liés à mes importantes positions sur 4 sociétés : VEREIT, DREAM GLOBAL, COMINAR, DREAM O.

Et je ne pense pas que ce sera demain ou je vais diminuer cette exposition à l’immobilier, car je compte remettre mes parts vendus de VEREIT sur CBL et Host Hotel.

Bien qu’il y a tout de même INTERNATIONAL PAPER CO que je suis depuis un moment que j’aimerais ajouter au portif à son prix actuel.

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#56 09/07/2016 09h00 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   74 

Je pensais m’éloigner le plus possible d’Alberta pour sa corrélation avec la production de pétrole et les risques d’une nouvelle chute du prix du baril qui me plombent encore le portefeuille

Et que pensez vous des tres nombreux risques sur standard et hsbc ?
(faible taux, brexit, plein de dettes chinoises douteuses, surcapacités immobiliere en chine, en panne stratégiquement, …)

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#57 09/07/2016 10h08 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

standard et hsbc

Standard et Northstar sont 2 boulets que je traîne. Tous 2 achetés bien avant la casse.

Bien que le simple fait que Northstar (dont j’alimente le sujet sur ce forum) ait un managment externalisé aurait déjà du me freiner à l’achat. Je relativise, l’investissement est modéré et le dividende a toujours été maintenu.

J’arrive à me consoler de Northstar car lors du spin off (Northstar Europe) j’ai eu des parts NRE que j’ai pu revendre à bon prix, ce qui couvre finalement une partie de la moins value.

Standard rien à dire.

Voilà les sociétés dont je suis l’actualité ces derniers mois et qui pourraient venir diversifier mon portefeuille :

INVESCO LTD
IRON MOUTAIN
MATTEL INC
HASBRO
L BRANDS
INTERNATIONAL PAPER CO
WESTROCK
ABBVIE INC
TARGET CORP

Dernière modification par Uspony (09/07/2016 10h33)

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#58 10/07/2016 10h16 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Administrateur
Réputation :   1307 

Attention, votre portefeuille est quasi-complètement exposé au risque taux.

Si le 10 ans américain (ci-dessous) remonte rapidemment, les cours de CYS, Capstead, VEREIT, Welltower, Ventas, Southern, NorthStar et dans une moindre toutes les foncières cotées devraient baisser.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_us10ans20160710.gif

Je suis certes mal placé pour faire cette remarque, étant plus ou moins dans la même configuration, et ne croyant pas à ce scénario.

Par contre, dans votre présentation, vous indiquiez bien gagner votre vie. Peut-être ne faudrait-il pas abuser des foncières à haut rendement. Elles sont adaptées à ma situation de "retraité précoce", mais dans votre cas, les dividendes vont s’ajouter à vos revenus, avec le frottement fiscal qui va avec.

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#59 11/07/2016 20h16 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

Oui vous avez entièrement raison !!

J’ai décidé de réduire encore DG, je vais vendre 40 % de VEREIT, et je diminuerais Cominar quand le cours sera revenu à mon prix d’achat, sous peu.

Je replacerais ainsi mes parts dans L Brands 25%, Frontier Communication 25%, International Paper 25%, Target corp 20 %.

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#60 12/07/2016 10h05 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Administrateur
Réputation :   1307 

Uspony a écrit :

Je replacerais ainsi mes parts dans L Brands 25%, Frontier Communication 25%, International Paper 25%, Target corp 20 %.

Bof, cela ne diversifie pas grand chose.

Target est le concurrent de Wal-mart, même exposition à la consommation US.

Frontier Communication est aussi un pendant de CenturyLink.

International Paper est Weyerhaeuser sont dans le même secteur d’activité également.

Et toujours aucune valeur en EUR dans le portefeuille…

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#61 12/07/2016 11h49 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   74 

pourquoi pas un peu de Pharma en eur ou gb
Ou sinon le portefeuille de small cap de jean marc ou simouss est interessant.

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#62 13/07/2016 09h52 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

Target est le concurrent de Wal-mart, même exposition à la consommation US.

Frontier Communication est aussi un pendant de CenturyLink.

International Paper est Weyerhaeuser sont dans le même secteur d’activité également.

Et toujours aucune valeur en EUR dans le portefeuille…

Je comprends.

Malheureusement je n’ai rien d’autres dans mon portefeuille virtuel, surtout au vu des prix d’achats excessifs de certaines autres sociétés intéressantes.

Et pour les sociétés européennes j’ai encore moins d’intérêts.
Là aussi en France tout est hors de prix, et je suis déjà placé en UK.

La proposition faite me permettait au moins de diluer le risque lié aux foncières côtés même si effectivement j’étais toujours autant exposé au marché US.

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#63 13/07/2016 14h02 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Administrateur
Réputation :   1307 

Uspony, fin 2015 a écrit :

En effet mon portefeuille est peu diversifié mais c’est un choix que d’avoir voulu profiter des nombreuses décotes des reits ces derniers mois. Je me suis fixé de re-utiliser les prochains dividendes pour diversifier le portefeuille comme je l’ai dis plus haut.



Encore une fois je n’ai pas investi dans ces sociétés pour faire de l’argent sur les élévations de leurs cours à court terme mais pour les garder sur le moyen/long terme en profitant de leurs dividendes.

Uspony, mi-2016 a écrit :

J’ai décidé de réduire encore DG, je vais vendre 40 % de VEREIT, et je diminuerais Cominar quand le cours sera revenu à mon prix d’achat, sous peu.

Uspony, mi-2016 a écrit :

Malheureusement je n’ai rien d’autre dans mon portefeuille virtuel, surtout au vu des prix d’achat excessifs de certaines autres sociétés intéressantes.

Tous vos propos ne vous semblent pas contradictoires ?

Je vous taquine, moi aussi j’apprends de mes erreurs et peut changer d’avis, l’important est d’être cohérent sur le long terme et de ne surtout pas changer de stratégie tous les six mois, c’est le meilleur moyen de multiplier les mouvements inutiles et sous-performer.

Là franchement, alléger VEREIT pour Target (etc.) alors que vous avez déjà Wal-mart en portefeuille ne me semble pas vraiment judicieux.

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#64 13/07/2016 15h37 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

mais pour les garder sur le moyen/long terme en profitant de leurs dividendes.

C’est toujours le cas, mais vous me mettez régulièrement en garde contre une hausse des taux et donc du baisse des cours des REIT.

Ne restant pas les bras croisés je cherche donc a diminuer les risques en diminuant l’importance de mon investissement dans l’immobilier.

Malheureusement je n’ai rien d’autre dans mon portefeuille virtuel, surtout au vu des prix d’achat excessifs de certaines autres sociétés intéressantes.

C’est vrai il est bien plus simple de choisir une reit que toutes autres sociétés d’ou le quasi désintérêt du reste. Ou peut-être parce que mon intérêt ne porte que sur les foncières cotées.

Si il n’y avait pas ce risque lié à une hausse des taux je serais heureux de continuer avec un portefeuille 100 % immobilier qui mise à part Northstar me satisfait pleinement.

Les foncières vont-elles tellement perdre en valeur si les taux remontent ?
A-t-on un historique dans le passé de la corrélation ?
Le patrimoine reste pourtant inchangé.

Quand on regarde l’historique du versement des dividendes de ces sociétés, il est généralement maintenu à un bon taux tout au long des années que les taux soit élevés ou non.

Dernière modification par Uspony (13/07/2016 15h55)

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#65 13/07/2016 15h53 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   26 

Uspony a écrit :

Uspony a écrit :

mais pour les garder sur le moyen/long terme en profitant de leurs dividendes.

C’est toujours le cas, mais vous me mettez régulièrement en garde contre une hausse des taux et donc du baisse des cours des REIT.

Si vous achetez un appartement pour le mettre en location, et que quelqu’un vous dit "attention les prix de l’immobilier peuvent baisser" est-ce que vous vendez l’appartement ?
Non, parce que vous ne l’avez pas acheté pour faire une plus value mais pour toucher des loyers.

C’est le même raisonnement ici. Si vous avez acheté ces titres pour profiter du dividende, les menaces réelles ou supposées sur le cours de ces titres importent peu.

Le point important était à mon avis celui-ci

InvestisseurHeureux a écrit :

Par contre, dans votre présentation, vous indiquiez bien gagner votre vie. Peut-être ne faudrait-il pas abuser des foncières à haut rendement. Elles sont adaptées à ma situation de "retraité précoce", mais dans votre cas, les dividendes vont s’ajouter à vos revenus, avec le frottement fiscal qui va avec.

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#66 13/07/2016 16h41 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   32 

Uspony a écrit :

Les foncières vont-elles tellement perdre en valeur si les taux remontent ?
A-t-on un historique dans le passé de la corrélation ?
Le patrimoine reste pourtant inchangé.

Quand on regarde l’historique du versement des dividendes de ces sociétés, il est généralement maintenu à un bon taux tout au long des années que les taux soit élevés ou non.

J’ai lu plusieurs articles recensant l’historique des cycles de taux, et les effets sur le cours des foncières.
Globalement (sur la durée des cycles) il n’y avait pas d’impact des taux sur le cours des foncières, car très grossièrement les taux augmentent quand l’économie va mieux, et donc les hausses de loyer sont plus importantes. En revanche le taux de capitalisation peut augmenter et donc la valeur du patrimoine en valeur de marché peut baisser, et le coût de la dette augmenter.
Historiquement, en intra-cycles, le cours des foncières baissent avant les hausses de taux, puis augmentent au fur et à mesure que l’incertitude sur la vitesse de hausse des taux s’amenuise : page 3

Finalement la santé de l’économie joue peut-être plus que les taux, avec un beta important (page 2 de ce document )

Tout cela repose sur des observations passées, nous sommes sur des niveaux de taux "extrêmes", l’histoire ne se reproduira pas forcément.

En ligne

 

#67 13/07/2016 19h06 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

Si vous achetez un appartement pour le mettre en location, et que quelqu’un vous dit "attention les prix de l’immobilier peuvent baisser" est-ce que vous vendez l’appartement ?

Oui c’est vrai, évidemment je ne vendrais pas. Comme je ne vends pas parce que Northstar a perdu 40% de sa valeur depuis que je l’ai en portefeuille.

Je ne voyais pas ça sous cet angle, j’ai mal interprété certaines choses.

J’ai lu plusieurs articles recensant l’historique des cycles de taux, et les effets sur le cours des foncières.
Globalement (sur la durée des cycles) il n’y avait pas d’impact des taux sur le cours des foncières, car très grossièrement les taux augmentent quand l’économie va mieux, et donc les hausses de loyer sont plus importantes. En revanche le taux de capitalisation peut augmenter et donc la valeur du patrimoine en valeur de marché peut baisser, et le coût de la dette augmenter.
Historiquement, en intra-cycles, le cours des foncières baissent avant les hausses de taux, puis augmentent au fur et à mesure que l’incertitude sur la vitesse de hausse des taux s’amenuise : page 3

Finalement la santé de l’économie joue peut-être plus que les taux, avec un beta important (page 2 de ce document )

Merci de votre participation.
C’est totalement les questions que je me posais.

Top le document, ça ouvre une optique, une vision des choses que je n’avais pas.
Intéressant.

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#68 22/07/2016 15h52 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

Il y’a quelque chose que je ne comprends pas sur mon panel Binck.

J’ai acheté Vereit à l’époque à 12.90 $, aujourd’hui le cours est à 10.68 $ pourtant ma ligne est à -0.62 €, soit presque positive malgré l’écart de presque 2 $ !

Je sais que le cours du dollars a grimpé mais pas à ce point là ?

Dernière modification par Uspony (22/07/2016 16h02)

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#69 22/07/2016 16h07 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   127 

Et le taux de change USD/EUR, il n’ a pas grimpé ?

En ligne

 

#70 22/07/2016 17h56 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
Réputation :   

Uspony a écrit :

Je sais que le cours du dollars a grimpé mais pas à ce point là ?

Avez-vous tout simplement fait le calcul 12.90$= ? € au cours USD/EUR le jour de l’achat vs 10.68$ au cours actuel?

Dernière modification par rcb0513 (22/07/2016 17h57)


Parrainage Bourse Direct (50€ par filleul) / Binck (100€ par filleul) -> contactez moi par MP ;)

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#71 22/07/2016 18h01 → Portefeuille d'actions de Uspony (foncières cotés)

Membre
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Oui voilà. Tout est dit. La différence est la.

Je n’avais tout simplement pas fait attention que le taux m’était tellement favorable par rapport à l’achat.

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